房地产开发经营与管理试题(模拟试题1)

1、四川大学网络教育学院模拟考试试题1单选题（每题2分，20小题，共40分）1 .下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（）。a .提高抵押贷款利率b.降低抵押贷款利率c .降低首期付款比例d.通货膨胀率上升2 .下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（）。a .国有土地使用权的协议出让b .国有土地使用权的拍卖出让c .新建房地产的买卖 d .征用集体所有土地转为国家所有3 .某投资者花费80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1 . 583万元，考虑月投资收益率 0. 8%,则（）几个月可收回投资。a. 50. 5b. 60c. 65d. 754 .建筑容积率是项目规划建设用地

2、范围内全部建筑面积与（）之比。a .规划建设用地面积b.居住区总用地面积c .居住建筑用地面积d.获取土地使用权面积5 .投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（）之比。a.总开发成本b.项目投资的资本价值c.总投资d.总开发价值6 .获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（）阶段的主要工作。a .投资机会选择与决策分析b .前期工作c .建设阶段d.租售阶段7 .房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。a .投资机会选择、决策分析、建设、物业管理8 .投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理c .决策分析、前期工作、施工与竣工、租售d .投资机会选择与决策分析、前期

3、工作、建设、租售8 .新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（）。a .商业中心b.娱乐用房c.高级住宅、公寓d .廉租房9 .对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。a .自身支付能力b.拥有物业后所能获取的预期收益大小c .市场供求状况d.区域因素10 .在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（）。a .增加b.减少c.改变d.不变11 .对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金 和售价是由（）决定。a .建造技术b.需求c.供求关系d.开发成本12 . 土地使用权受让人须持

4、有规划设计条件通知书及其附图的土地出让合同，方可办理（）及其土地使用权权属证明。a.建设工程规划许可证b .开工许可证c.勘测设计许可证d .建设用地规划许可证13 .写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金 400元/ m2年，则其面临（）。a .币场供求风险b .周期风险c.变现风险d.通货膨胀风险本题共3页，本页为第1页注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）14.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（）。a 5%b. 10%c. 20%d. 30%15.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。a.多样性b.固定性c.稀缺性d.体积大、消耗材料多16.影响市场内所有投资项

5、目，投资者无法控制的风险是（）。a.未来经营费用的风险b.系统风险c.持有期风险d.非系统风险17.位置对于（）具有特殊的重要性。a.居住物业b.工业物业c.商业物业d.特殊用途物业18.供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升， 这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。a. a阶段b.第二阶段c.第三阶段d.第四阶段19.（）属于购买者导向定价方法。a.随行就市定价法b.目标定价法c.价值定价法d.商谈定价法20.杲开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（）。a.开发投资、直接投资b.直接投资、置业投资c.间接

6、投资、开发投资d.间接投资、置业投资、多选题（每题2分，10小题，共20分）1 .对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（）特点。a . 土地费用高b.投资风险减少c.投资风险增加d.开发周期缩短e.投资收益较高2 .与其他投资相比，房地产投资的优点有（）。a .能够得到税收方面的好处b .能抵消通货膨胀的影响c .自然寿命周期长d .变现容易e .提高投资者的资信等级3 .房地产市场状况分析一般从（）方面进行。a .竞争性物业发展状况b.房地产市场宏观因素c.各类物业的供求关系d.房地产售价和租金水平e. 土地批租数量和分布4 .开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（

7、）等内容。a .项目评估报告b.与开发商合作的承包商c.抵押或担保条件d .企业资信等级e.贷款的期限与数量5 .房地产开发项目的规划管理主要体现在（）。a .选址定点审批b.核发“建设用地规划许可证”c .核发“建设工程规划许可证”d .核发开工许可证e.参与项目的竣工验收注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）本题共 3页，本页为第 2页6.在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（）。a.社会平均利润率b风险因素7ce*.资本供求状况d.通货膨胀率.国家宏观信贷政策对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（）。8a .销售收入bc.减少纳税de.租金.规范房地产市场行为的方法有（.物业增值

8、股权增加）。9a*.产权登记bc.建立房地产价格评估制度e.规范交易行为房地产可以视为（）.资质审查d .城市规划指导的结合。ace10.土地b.权益d.附属设施及设备 房地产市场的特征功（.实物.区位）。ace.权益的转让市场b.政府调控的市场d.专业化市场.易于出现不均衡和垄断.分散的地区性市场三、计算题（20分）某家庭贷款20万元购置商品住宅，商定贷款在20年内按月等额还本付息，贷款利率为6%。问第三年年末的贷款余额是多少？如该家庭还款三年后，于第四年年初提前还款 5万元，问从第四年开始的月等额还本付息额为多少？四、计算题（20分）某房地产开发项目的占地面积为2000 m2,容积率2.5

9、 ,楼面地价为1500元/ m2。建造成本3000元/ m2,预计项目建成后售价为 8000元/ m2,假定开发周期为 2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期 内均匀投入，专业人员费用为建造成本的10% ,管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的 5%,贷款利息为10%,融资费用为贷款利息的10%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、6.5% ,问该项目开发商成本利润率是多少？补充题.某房地产开发商通过出让方式以6000万元购买了一宗住宅用地70年的使用权。已知该地块规划建筑用地面积为30000平方米，建筑容积率为 1.8,建造成本为2400元/平方米，专业

10、人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5 %,年贷款利率为 6 %,按年付息。开发期为 2年半（其中准备期6个月，建造期24个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建造期内均匀投入。如果项目建成后的市场销售价格为5200元/平方米，销售费用和销售税金分别为总销售收入的3 %和6.5%。试求该项目开发商成本利润率。（20分）答案：模拟题1一、1a 2c 3c 4a 5b 6b 7d 8c 9b 10a 11b 12a 13d 14c 15c 16b 17c 18c 19c 20d二、1ad2abe 3acde4acde 5abc

11、e 6acde 7bcde 8abce 9bcd 10abde三、1041.31 元四、23.52 %注：试题一律做在答题纸上（答题纸另发）本题共 3 页，本页为第 3页合同管理制度1范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订r阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3定义、符号、缩契略语无4职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作

12、实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签