富阳财务分析报告

1、富阳（中国）财务分析报告报告对富阳（中国）2005-2007 年财务状况进行分析，并结合市场环境，对08 年的富阳（中国）财务状况做出预测，在此基础上对可供改善之处提出相关意见 和建议。1、公司简介富阳（中国）控股有限公司1997年由台湾人江陈峰及大陆合伙人韩林成立于中国上海，并于06年7月在香港成功挂牌上市（联交所编号：352 ） 0经过近十年的发展，该公司定位为通过全方位的服务平台，在“立足中国”的基础上，服务全球，打造专业国际化的房地产投资服务公司。 旗下成员包括：上海富阳物业咨询有限公司、柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司。而上海富阳物业咨询有限公司的主营业务一一

2、一手房物业代理，是富阳（中国）的核心及主要业务所在，主要的经营范围在长三角区域的二、三线城市。2、2005-2007 年财务状况分析2.1 发展速度分析2005 年2006 年2007 年营业额（千港元）115,86274,82497,942增长率（）13.66%-35.42%30.90%年度股东应占溢利（千港元）40,98719,05721,657由上图可知，富阳（中国）业务整体看来是处于下降态势，而且中间波动幅度比 较大，2005年的营业额是最高的，在1亿港币以上，而2006年及2007年都 是在1亿港币以下，06年更是比05年下降了 35% ;而反观年度应占溢利2007 年比2005年下

3、降了近5成，比2006年增长10%左右。这反映出富阳（中国） 的增长质量欠佳，自2006年“集团将集中从事更多中低价及中小型住宅房地产 的房地产咨询及代理项目，预期有关需求会更强劲”的战略判断存在严重的失误。2005 年2006 年2007 年总资产（千港元）98,491165,963176,897总权益（千港元）60,072139,950156,588由上图可知，富阳（中国）业务和盈利整体处于下降水平，但总资产仍然在保持 增长，2007年总资产为1.76亿，比2005年的9800万增长了近一倍，但比 2006年的1.65亿，仅增长了 8%左右；而总权益比2005年上升了 1倍多, 达到1.5

4、6亿；表明总权益的上升主要来自于资产的增长，而非是保留溢利的增 加。2005 年2006 年2007 年资产回报率（）41.60%11.48%12.63%每股盈利（港币）0.230.110.11由上图可知，富阳（中国）总资产回报率和每股盈利都处于下行通道，2007年的资产回报率比2005年下降了 2/3 ,2007年的每股盈利比2005年减少5成,仅为 0.11 元。从对富阳（中国）近3 年的发展速度来衡量，其发展水平不仅与中国房地产市场近几年的高速增长态势不相符， 也与房地产代理同业有相当差距， 因此其市盈率处于一个市场上较低的水平。2.2 市场、业务和管理分析从 2007 年财报分析， 富

5、阳（中国）目前主要的业务和收入均来源于一手物业代理服务，而根据其网站上所公布的业务范围，还有柯纳通投资管理咨询（上海）有限公司、富阳资产管理有限公司等主攻房地产高端业务的资产管理业务。就近几年的富阳（中国）的业务发展来看，一手物业代理收入比重占总收入的99% 以上， 其他的业务基本上可忽略不计； 主要致力于的业务扩张范围， “宁波、南通、南京、苏州、合肥、九江、山东、武汉及天津” ，在一些三线城市如南通比较有市场影响力。上海仍然为富阳（中国）业务重点， 2007 年所得收益占总营业额的 52.7% ，另外 47.3%（ 2006 年为 34.8% ） 来自其他地区。 2007 年营业额来自 2

6、8 个（ 2006年 28 个）房地产咨询和代理项目，相关销售房地产项目总建筑面积69.2 万平方米（ 2006 年 50 万平方米） 。上海以外所得收益4700 万左右，而进入的主要区域有 9 个， 平均每个区域的贡献为 530 万左右， 如果以每个项目提1.7% （具体推断见中文） ，也就是一个总销额3 亿左右的盘，表明富阳（中国）在面临激烈的市场竞争中， 未能很好的增强客户的服务水平和提升市场拓展能力， 以致影响了收入的增长。同时反观其资产管理业务是2008 年才开始提出， 而此类业务多受制于整体的宏观大环境及闲置资金的机会成本， 在目前国家宏观调控， 从紧的货币政策下， 想 要取得相关

7、的业务突破，势必面临更多阻碍。富阳（中国）从1997 年至今，成立也有十年的时间，应该说公司的股权结构比较合理， 公司董事局主席作为创办人并未成为绝对大股东， 而是采用类似于合伙人的公司治理结构。 江陈峰先生毕业于台湾逢甲大学企管系， 并从事房地产评估及研究工作， 应该说具备良好的专业背景。 抓住 1998 年中国房地产市场起步的有利时机，成立了上海富阳进行一手物业代理，并于 2006 年在港上市，表明该公司的管理层在房地产市场未成熟初期具备一定的市场驾驭能力。在其 2006 年年报的管理层讨论及分析篇章中， 意识到了集团目前业务单一， 主要集中在一手物业代理上的不足， “本集团亦计划通过在物

8、业投资方面提供房地产相关服务， 包括但不限于商业房地产管理、 租赁和房地产咨询代理等， 拓展收入来源” ，可是在 2007 年年报的业绩中，此类业务并未取得应有的地位，一手物业代理外的咨询服务仅占 2% ， 而其中的商业房地产管理等业务并未有特殊说明。 反映出富阳在面对市场变化方面， 改善公司业务结构方面的执行力存在一定的不足，影响了其业务的正常发展。虽然富阳计划“继续集中员工培训，为客户提供优质服务，让本集团能维持其在行内的名声， 并在争取新商机及新房地产咨询服务及代理项目方面能更具竞争力” ，但根据其2005-2007 年年报显示，其于2005 年上市所取得的44,700,000 港元（於

9、二零零六年七月五日约等於人民币 45,900,000 元）将主要用于几个方面用途， 扩大市场占有率、 加强研究能力及进行雇员培训， 推广企业形象等，其中加强研究能力分配资金为 640 万元， 06 年动用资金10 万， 07年动用 20 万，表明该公司对员工培训方面并不重视，有可能因此进一步导致其 相关的业务拓展范围受限制， 营业能力自然不高； 相关方面的工作， 必须引起管 理层的重视。2.3 流动性分析2005 年以来，富阳（中国）的流动比率都保持在一个较高水平， 2005 年的流动比率为 4.9 ，而 2007 年则上升至10.5 ，增长一倍多；由于富阳（中国）为以提供一手物业代理业务的“

10、轻资产型”公司，因此相应存货有限，速动比率与流动比率基本一致；而即使是现金比率在2007 年也达到了 5.1 ，表明富阳（中国）偿还短期债务能力非常强。2007 年，富阳（中国）净营运资金对总资产的比例为 6% ，比 2005 年下降了20% ，表明净营运资金的流入有所下降，表明需要有更大提升空间。以上所有流动性比率几乎都保持在一个较高水平， 尤其的流动比率、 速动比率都显示对偿还短期债务完全没有问题， 但同时也反映出集团的管理层的理财哲学过于保守，或者说“既不会花钱也不会赚钱” ，资源严重过剩，因此对于流动资产的运营和管理能力有待提高。2.4 成本控制分析富阳（中国）在面临激烈的市场竞争环境

11、下，相关成本均出现上涨趋势，如经营及行政开支在2007 年为 2100 万元， 而 2005 年为 1800 万元， 而毛利率也出现明显下降， 2007 年为 48.9% ，较 2005 年下降 9% ，主要原因是富阳在上海生存空间狭小的情况下， 大力拓展长三角等国内其他区域市场， 来自国内其他地区的营业额占总收入的 52.7% ，而 06 年仅占 34.8% ；但扩展所付出的代价，并未带来足够的回报，由于公司是“轻资产型”公司，需要在人均成本及人均绩效上寻找相应平衡，以改善现金流状况，在这方面富阳还需更多努力。2.5 获利能力分析富阳（中国）的净利润率从2005 年的 35.37% 下降到

12、2007 年的 22.12% ，同 时销售毛利率也出现大比例减少； 而 2007 年的资产报酬率仅为 12%, 不到 2005年 的 1/3 ， 作 为 衡 量 一 个 公 司 质 量 的 最 终 指 标 权 益 报 酬 率（ returnonequity ） 在 2007 年仅为 2005 年的 1/5 ， 为 14% ， 表明富阳 （中国） 在经历 2004-2005 年暴涨的上海房地产市场后， 其获利能力开始随着市场环境的改变而降低， 当然这也不排除为了上市， 而对 2005 年业绩进行粉饰的可能。2.6 资产利用分析富阳（中国） 2007 年的总资产周转率和流动资产周转率都较2005

13、年下降 5 成以上，表明其资产运营能力下降；而应收账款周转率也处于下降趋势， 2007 年为 2.12 ， 2005 年为 3.88 ；反观 2007 年的流动资产和流动负债，与2005 年相比， 基本上可以维持在同一水平上。 以上数据都表明富阳的业务量在下降， 同时资产运营能力有限， 在另一程度上表明， 需进一步提升公司的管理水平， 以应对市场的变化，赢得市场空间。2.7 财务比率分析富阳 （中国） 的资产负债比率、 负债权益比率近3 年来保持高速下降态势， 2005年为 47% ， 2007 年仅为 11% ，负债绝对值并为减少，而是资产总额在增加，表明业务拓展能力不足或经营思维保守。2.

14、8 外汇分析由于富阳（中国）业务均在中国大陆境内经营，并与人民币作为结算标准，而且人民币又处于兑港币的升值空间，因此无需进行外汇远期、掉期对冲的需要。2.9 财务状况评价富阳（中国）近几年的营业收入处于下降通道，在2005 年最高峰时期，主要业 务贡献区域来自于上海，占到 80% 以上， 2007 年的营业额贡献分布则是上海与外地平分秋色，各占 50% 左右，由于外地的房地产市场平均价格与上海有相当大的差距， 因此即使业务扩张举措得力， 也需要面对相关服务及行政成本增加的困境。由于富阳 （中国） 的财务状况受制于一手物业代理业务的取得， 因此增长波动较大，并且业务开展范围有限，对国家宏观调控政

15、策所产生的影响应对措施不力，使得现金净流入下降， 07 年只有 1150 万，比 2005 年下降近 6 成。反映其现行的营运能力和财务策略存在瑕疵，未能为股东创造应有价值。由于富阳（中国）资产回报率一直在降低，但公司却存在流动资产过剩，现金使用效率低下的情况， 尽管维持较低的资产负债水平能够有效 “确保本集团的实体将能够继续可以持续经营” ，但却未能充分释放经营潜力，因此进一步提升资金利用水平， 发挥资本市场的杠杆作用， 是在目前房地产市场环境急速改变下， 富阳（中国）管理层所需要面对的挑战。3 、 2008 年财务状况预测3.1 市场展望对于目前中国的房地产市场而言， 作为一个房地产代理行

16、业， 主要的业务方向有一手物业代理、二手物业代理、房地产咨询与资产投资管理等。富阳（中国）目前的业务即为一手物业代理。 富阳一手物业代理主要的盈利业务范围为上海区域和非上海区域， 上海区域由于市场竞争激烈， 同时各物业发展商对代理商的专业性及国际化水平要求较高， 可以预计富阳在上海的业务量所占总收入比重将逐步减少， 由上海向长三角及全国扩张； 而非上海区域， 尽管当前市场还处于卖方市场， 但随着一些全国性代理公司发展的需要， 一些长三角的三线城市也将成为争夺市场占有率的主战场，而2008 年作为“拐点年”的各种负面影响逐渐显现，因此富阳未来的收入及盈利水平都将受到很大挑战。 二手物业代理及房地

17、产咨询与资产投资管理都将成为富阳拓展业务的主要利基所在， 但仍需合理评估自身在这些领域所具有的资源和能力； 虽然富阳已经将房地产咨询与资产投资管理业务作为发展的重点，但就目前走在前面的基强联行（号称中国地产界的投资银行）并未在该领域有过人的表现。3.22008 年财务目标预测鉴于 2008 年的宏观环境出现拐点， 全国各地的房地产市场均出现调整， 一些南方城市， 如深圳甚至出现房价的暴跌等现象， 而反观 2006 年受国家宏观调控影响比较严重的上海区域，富阳（中国）当年的业绩也出现了重大下降，因此可以预期 2008 年其各项主要的财务指标也将有可能出现较大幅度调整。4、结论和建议综合以上对富阳

18、（中国）财务状况的分析，可以看出其在业务增长、资金运营能力及对股东的权益报酬率管理等方面都存在较大可改进的空间， 如果管理层希望更好的为股东和投资这创造更大价值，同时做大做强富阳（中国）这个品牌，需要在以下几个方面做出改进。4 1 加强资本回报目前富阳（中国）的资产回报率为 12% 左右，就与国内 a 股的上市公司的整体表现而言，应该属于不错的数字。但作为一个“轻资产型”公司，这样的数字还有进一步改进的可能，毕竟2005 年其回报高达55% ；公司的流动比率和速动2007 年达到 10.5 ，显示资金使用效率过低；而通常速度比率维持在1 ：1 左右即属合理，如果把富阳（中国）的速动比率将到 2 ： 1 ，即 2007 年可释放的现金达到 1 亿元