2016年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成模拟试题

1、精品文档2016 年上半年四川省房地产估价师案例与分析 ：估价报告内部审核表内容构成模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、在产生房地产泡沫的成因中，_是房地产泡沫产生的基础。a.投机需求的膨胀b.金融机构的过度放贷c. 土地的有限性和稀缺性d 媒体的夸大宣传2、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为【2004 年考题】a:存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量b:存量+新开发量+该类房地

2、产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量c:存量+新开发量+空置房量-拆毁量d:存量+新增竣工量-拆毁量e:工业用地的监测点评估价格3、按照房地产开发企业资质管理规定规定，w省a市房地产开发公司中报一级资质，由审批。a： a 市人民政府b: w省建设行政主管部门c: w省人民政府d:国务院建设行政主管部门e ：房地产估价机构必须加盖公章4、当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策刺激经济增长。a:扩张b:复苏c:紧缩d:稳健e:借款合同5、一般来说，通货膨胀会导致折现率_。a.小于利率b.大于利率c.降低d 提高6、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c

3、.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_0a abcdb acdbc cadbd cbad7、某商场正常经营的收入为1200 万元，费用为 450 万元，经营者利润为 400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为_万元。a 750b 350c 800d 8508、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物， 但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。a:乙土地上建筑物价值低于拆迁费用b:甲土地的容积率大于乙土地的容积率c:甲土地的价值高于乙土地的价值d:甲土地的使用期

4、限比乙土地的使用期限长e ：工业用地的监测点评估价格9、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。（2007 年试题 ）a:移动平均法b：指数平滑法c:市场因子推演法d:简单平均法e ：借款合同10、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。a： 5b： 7c： 10d： 15e：房地产估价机构必须加盖公章11、某房地产现房价格为4000元/m2,预计从期房达到现房的两年时间内现房出 租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假 设折现率为5%风险补偿为200元/m2,则该房地产的期房价格为一元/m20a 3300b 3324c 3335d 35

5、7312、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。a:个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型b:个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型c:我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息d:我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%e ：借款合同13、 未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位， 连续 2 年以上未使用的， 经原批准机关批准， 由无偿收回土地使用权并予以公告。a:乡级以上政府b:县级以上人民政府c:市级以上人民政府d:省级以上人民政府e:执行层的组织协调14、甲

6、房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2,乙房地产尚可使用年 限为60年，单价为1100元/m2,资本化率均为8%实际上甲房地产的价格乙 房地产的价格。a.高于b.低于c.等于d. b或 c15、张某以40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10年的抵押贷款。 如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为 3 4 万元，其中支付银行利息1.5 万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是。a： 1 07b： 1 47c： 2 07d： 3 33e ：借款合同16、下列不属于债券特征的是。a:偿还性b:收益性c:安全性d:非流动性e

7、：执行层的组织协调17、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。a.开发成本的变化b.收入的变化c.价格的变化d 开发商对未来的预期18、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同。a:总工程量b:实测工程量c:工程量清单d:最终工程量e ：借款合同19、必须经承兑才能生效的金融工具是_。a.本票b.商业汇票c.银行券d 支票20、 根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一3欢迎下载 。精品文档次登记的为一件，收费标准为每件元。a： 10b： 20c： 80d： 550e ：执行层的组织协调21、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中

8、利多销”的开发商定价方法称为 _。a.成本加成定价法b.价值定价法c.目标定价法d 认知价值定价法22、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。a： 40b： 50c： 70d： 80e：房地产估价机构必须加盖公章23、下列不属于房地产估价基本程序的是。a:获取估价业务b:实地查看估价对象c:确定估价结果d:估价资料公开e ：工业用地的监测点评估价格24、估价对象土地2004 年的纯收益为 500 万元，预计2005 年到 2009年各年纯收益分别为 510 万元、 550 万元、 580 万元、 600 万元、 650 万元，该土地剩余经济寿命无穷大，

9、该类土地的报酬率为8，则用未来数据资本化法计算的该房地产 2005 年 1 月 1 日的收益价格为。a： 6866万元b： 6713万元c： 7161 万元d： 7661 万元e:工业用地的监测点评估价格25、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。a:路线价法b：成本法c:假设开发法d:市场比较法e：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。 错选， 本题不得分； 少选， 所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是_。a. 一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式b

10、.规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素c.我国的城市规划控制基本上属于通则式d 我国的城市规划控制基本上属于判例式2、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30 年和 40 年，楼面地价分别为 2700元/m2和2800元/m2,该类房地产的报酬率为 6%则两宗土地价格相比 _。a.甲大于乙b.甲小于乙c.甲等于乙d.无法确定3、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。a:产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋b： 产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋

11、的市场价进行差价结算，多退少补c:产权调换房屋不存在多退少补问题d:无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则e ：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的4、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括_。a.重置成本+ 土地使用权价值b.重置成本+ 土地使用权价值+重置期间的经济损失c.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失d.建筑安装工程费+建造期间的经济损失5、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。a:吸纳率b：房地产市场的商业周期c:家庭规模与结构d:投资购买和使用购买的比例e ：借款合同6、某宗房地产交易的成交价格为30 万元人民币，其中首期支

12、付30%，余款在一年后一次性付清。 该房地产公摊面积为建筑面积的10%， 套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为一元/m20a 2593b 2619c 2727d 28627、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。a:继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外b：非国有企业兼并国有企业的c:国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的d:在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的e ：国有企业改造或改组为国

13、有独资公司的8、工业建筑设计的评价指标不包括_。a. 土地利用系数b.厂房展开面积c.厂房有效面积与建筑面积比d 单位面积造价9、企业确定广告预算的主要方法包括（）。a.销售百分比法b.目标任务法c.谈判法d.竞争对等法e 量力而行法10、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。a:国家机关用地b:商品住宅用地c:学校用地d:高速公路用地e:国家重点扶持的能源项目用地11、 _的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。a.房地产经纪人员b.房地产估价师c.房地产咨询人员d 房地产估价员12、 假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品

14、类型的消费， 若 该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用 _。a.减少b .增加c.不变d 可能增加也可能减少13、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。a:承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资 质证书b:承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂 靠c:承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责d： 勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、 转让、 出卖执业资格证书、执业印章和职称证书e:经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方

15、， 但须签订委托合同， 并对分承接方所承担的业务负责14、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。a:对原材料的检验b:对配套设施的检验c:确立质量文件档案制度7欢迎下载 。精品文档d:确立成本控制档案制度e ：借款合同15、某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2年净u攵益为350万元。目前该项目已建设 2年,估计至项目建成还需2.5 年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。a 3758.57b 3942.03c 3966.10d 4769.8516、收益法中的运营费

16、用不同于会计上的成本费用，如前者不包含_。a.所得税b.房地产抵押贷款还本付息额c.改扩建费d.房屋火灾保险费e 会计上的折旧额17、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（） 。a.原始价值高于账面价值b.投资价值高于市场价值c.谨慎价值低于市场价值d 快速变现价值低于市场价值18、 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程， 这一现象反映了消费者市场的。a:替代性b:发展性c:地区性d:复杂性e ：借款合同19、下列保险险种中，属于商业保险的有。 （2007 年试题 ）a:责任保险b:失业保险c:工程保险d:人寿保险e ：劳动工伤保险20、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。a:直接费b：间接费c:利润d:税金e ：预备费21、队经济上看，土地利用的一般顺序是： _。a.商业、办公、工业、居住b.商业、办公、居住、工业c.办公、商业、居住、工业d 商业、居住、办公、工业22、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。a.能够保值和增值b.受通货膨胀的影响c.贷款利率较低d.经营成本较低23、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。a.质量控制b.进度控制c.合同管d 成本控制24、房地产金融的特点包括。 （2007 年试题 ）a