某某房地产开发项目可行性研究报告35152

1、xxx居可行性研究报告编制单位：xxxxx咨询有限公司二一年十月十五日第一章 项目总论一、项目概况1、项目名称：xx豪居2、项目选址：xxxxx。3、建设单位：xxxxx有限公司。4、项目投资方式：本项目由xxxxx有限公司投资3377万元，银行贷款3600万元。5、项目完成进度：到2010年10月14日，以完成地下室底板。6、建设规模：该项目占地面积3450.26m2，建筑红线土地面积2670.23 m2，总建筑面积28939.07m2。主要经济技术指标见下表。主要技术经济指标一览表占地面积（m2） 3450.26建筑面积（m2）28939.07容积率7.28绿化率33%结构层数框架19层建

2、设周期1.5年总投资（万元）6977贷款金额（万元）3600净利润率22.59%二、可行性研究报告编制依据和研究范围1、可行性研究报告编制依据（1）国家相关法律法规；（2）房地产市场信息；（3）xx豪居修建性详细规划方案总平面图（1：500）。2、可行性研究报告研究范围本项目是拟建设一个以住宅为主住宅小区。项目本着一次性设计，1期建设完成的原则，采用先进施工工艺，对项目从设计、施工到销售后产生的经济效益进行全面的可行性研究。三、可行性研究报告研究结论1、投资估算该项目投资估算总额为6977万元，其中：土地购置成本1656万元，建安工程费为4341万元，前期工程费383万元，基本配套设施费为21

3、4万元，建设期利息为194万元，不可预见费46万元，开发管理费46万元，销售费、广告宣传策划费97万元。2、 资金筹措该项目资金筹措计划详细如下表：项 目金额（万元）占总投资比例资本金337748.4%银行贷款360051.6%销售回笼款-项目总投资6977100.00%3、该项目各项经济指标本项目建设规模28939.07m2，项目销售收入9705万元，总投资6977万元，销售税费（含所得税）1202万元，利润总额2035万元，净利润1526万元，成本利润率29.17%，净成本利润率21.87%，静态回收期21个月，当销售价格下降10%或投资成本上升10%的情况下净成本利润率均大于社会折现率（

4、10%），项目投资回报较高，抗风险性较强，经济评价可行。主要综合技术经济指标项目单位数值总用地面积3450.26规划红线面积2670.23总建筑面积28939.07其中地下建筑面积2367.44首层建筑面积2367.44二层建筑面积（架空绿化）1338.26三-十九层建筑面积22750.45（238套）天面层建筑面积115.48计入容积率面积25117.89建筑基底面积2367.44绿地率33%建筑层数19层停车位40个4、综合评价结论根据调查分析，该项目具有交通、区位、政策等优势；财务分析结果表明，本项目盈利能力好，具有较高的抗风险能力和良好的社会经济效益。结合xx市房地产业发展状况，在xx

5、市区建设住宅小区的举措将会给企业带来显著的经济效益，该项目建设可行。第二章 项目相关规划本项目是由xxxxx有限公司开发建设的一个集住宅、商业为一体的中型住宅小区，项目用地位于xxxxx。该项目共2幢19层商住楼组成。住宅、商铺、停车位、地下室总建筑面积为28939.07m2，其中：住宅建筑面积22750.45m2，商铺建筑面积2367.44m2，架空层1338.26m2，规划人防地下室（车库）建筑面积2367.44m2。建筑密69%，绿化率33%。整个项目配以良好的空间和新颖的建筑造型，为居民提供一个良好的居住小区。一、规划设计xx豪居位于xxxxx（xx五横路与xx六横路之间）。地块形状规

6、则，地势平坦，交通便捷。朝向和通风采光环境优良。结合周边环境，该地块适合建设中档商品住宅小区。该项目规划方案布局合理，功能分区明确，并与周边环境协调，充分利用地形地貌，考虑群体的空间布局及绿化、景观、环境艺术设计，整体设计力求功能分区明确，动静分明，立面设计简洁，体现现代科技。总体布局充分考虑地形的具体位置，采用独立式的建筑布局，充分满足建筑退缩和功能分区的要求。地下车库出入口分别设置并采取人车分流，尽量减少各种流线之间的干扰。绿化充分运用美学原则，采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。景观规划原则是与整体功能

7、布局，空间组合相协调，重点加强不同功能区域的景观设计，营造一个现代商住小区景观。二、建筑设计本项目采用塔楼结合裙楼的形式。地面以上建筑为19层，地下室设机动车车库。本项目共2幢商住楼，负一层为人防车库，首层裙楼部分作为商业部分，二层为架空绿化层，三层到十九层为住宅部分。结合商住楼使用特性将楼层的层高定位3.0米。地下用于机动车停放以及布置设备用房。建筑的立面造型结合功能以及造型的需求，把握简约的风格，简单而不失庄重。整个建筑的处理上，整体性和局部的处理手法统一；虚实对比，设计母题新颖创新；把握现代元素间的组合关系，达到有机的和谐。垂直交通采用电梯设备，中间以及两侧边有防烟楼梯，并且直下到地下车

8、库，满足了消防疏散要求。整个建筑采用不对称的均衡来把握，动中带静，柔和简约的现代符号，完美天成。三、道路系统规划xx豪居共设置了40个机动车停车位（地下商品车位），机动车停车位全部置于地下停车场，规划上基于安全性要求，合理组织车流、人流，将车流组织在主要的出入口位置，直接引导到地下停车场。区内的车行道路为4米宽，平时作为普通车行道，紧急时也可作为应急消防通道。四、绿化规划绿化充分运用美学原则，在周边采用适合南方地区的树种，做到点、线、面相结合，大、中、小相结合，集中与分散相结合，重点与一般相结合，以形成一个完整的系统。五、变配电系统负荷等级：本工程消防设备及应急照明为一级负荷。普通电梯、潜水泵

9、、生活水泵等属于二级负荷。其余一般的动力、照明用电为三级负荷。 电源：由市政电网引来两路10kv电源供电，引至设在地下一层的高压配电房，两路电源一用一备。高压系统电压等级为10kv，低压系统电压等级为220v/380v。备用电源：在地下一层设一台1000kw自备发电机。当市电停电时，该发电机在15秒内自动启动，并能在30秒内供电。高、低压供电系统结线型式及运行方式：高压系统采用单母线不分段的运行方式，当其中一路高压电源停电时，可手动或自动投入另一路高压电源。低压系统设两台干式变压器。正常时变压器分列运行，中间设置联络开关，互为暗备用。当某一组其中一台变压器停电时，可手动或自动投入，将带电段电源

10、送至停电段母线上。变压器低压配电母线分为正常配电母线和事故配电母线两段，由正常电源进线开关和发电机电源进线开关用电气和机械联锁自投切换，在正常及事故状态下，均保证对重要负荷的供电。第三章 项目市场定位分析项目地址位于xxxxx，距xx市商服中心（世贸广场）不到10分钟车程，区域商业繁华度较高。距xx市主干道xx大道和新城大道较近，交通较为方便。附近有市场（三个大型贸易市场：东面有xx市场，西面水店农贸市场，北有食品厂市场）、中小学校（东有xx五中，东南有官贸小学、实验小学）、银行等公共公用设施，商业繁华度较好，公共公用设施完备度较高。一、市场定位根据项目的规模、地理位置和xx市房地产市场状况，

11、将该项目市场定位为：中档商住小区，即首层部分作为商业用房，其余作为住宅，地下室设机动车车库。二、客户定位1、个体经商人士。2、公司白领、公务员。3、富裕农民。4、投资者。二、价格定位 xx市目前大型住宅小区开发不多，经对xx市住宅的销售情况现状进行调查，结合xx市房地产市场的发展趋势，xx豪居的价格定位为：机动车车位均价为3万元/个，商铺均价为13000元/m2，住宅均价为2860元/m2。第四章 项目市场分析一、房地产政策 1、经济政策：在国际金融危机的巨大冲击面前，2009年中国经济走出了一条快速反转的“”型曲线，全年经济增长成功保八，但2010年中国经济的外部环境将更复杂、更严峻。中国社

12、科院发布的2010年经济蓝皮书预测，明年中国gdp增长率将回升到9%左右，cpi涨幅在3%以内。蓝皮书称，9%的增长率是在“世界金融危机不再进一步严重恶化，国内不出现大范围严重自然灾害和其他重大问题”的前提下做出的预估。中央经济工作会议提出，要加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。2010年3月5日，在中国国务院总理温家宝所作的政府工作报告中，有十四个经济数据值得关注：百分之八：gdp增长百分之八左右；九百万：城镇新增就业九百万人以上；百分之四点六：城镇登记失业率百分之四点六

13、以内；百分之四：居民消费价格总体水平涨幅百分之四左右；九千五百亿：全国财政赤字九千五百亿元人民币，其中包括地方债券两千亿元；五万亿：新增贷款五万亿元以上；五千亿：企业、居民税负减轻约五千亿元；九千零八十亿：中央政府投资总额九千零八十亿元；四百二十亿：中央财政拟投入四百二十亿元促进就业；三千三百一十八亿：今后三年各级政府拟向医改投入八千五百亿元，其中中央财政投入三千三百一十八亿元；七千一百六十一亿：中央财政拟安排“三农”投入七千一百六十一亿元，比上年增加一千两百零六亿元；一千四百六十一亿：中央财政科技投入一千四百六十一亿元，增长百分之二十五点六；两千九百三十亿：中央财政拟投入社会保障资金两千九百

14、三十亿元，比上年预计增加四百三十九亿元；一千三百亿：中央财政今年再安排一千三百亿元地震灾后重建资金。2、产业政策落实保障房，建立多层次住宅格局是主旨伴随着房地产市场的回升，部分城市房价上涨过快等问题逐渐暴露出来。为加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，近期出台的房地产政策：（1）2009年12月9日，终止二手房交易的营业税优惠。（2）2009年12月14日“国四条”出台，国务院常务会议要求，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。（3）从2009年12月17日五部委

15、将土地出让金首付比例提高至 50%。（4）2010年1月7日“国十一条”的出台，国办发出的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。（5）近期出台的房地产政策还有：近两个月来，国家对楼市出台了密集的调控政策，被称为“史上最强”楼市调控政策组合拳。3月10日，国土部通知要求对住房建设用地供应加强地监管，从土地供应上念“紧箍咒”。4月11日，银监会要求银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。4月1

16、3日住建部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。4月15日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。4月17日国务院指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月19日，住建部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商

17、品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。3、货币政策尽管金融危机带来的最困难的时期已经过去，我国和世界经济出现了向好的变化，但经济的企稳复苏目前主要还是依靠投资拉动，支持经济增长的内生动力还不强，因此货币政策的原则不会发生改变，无论在执行中微调的频率与力度如何，货币信贷的环境仍将是适度宽松。央行货币政策执行报告提出，2010年信贷资金重点用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款；优化贷款期限结构；继续加大对“三农”的信贷投入；大力增加对小企业和民营企业的信贷支持；继续发展个人消费信贷中国人民银行2月11日发布的2009年第四季度货币政策执行报告显示，今年广义货币供应量（m2）预期

18、增长17左右，而2009年年末广义货币供应量（m2）余额为60.6万亿元。今年要力争做到信贷总量适度、节奏均衡、结构优化。为应对国际金融危机，2009年货币信贷支持经济发展力度很大，且随着形势变化信贷投放的波动性也比较大。面对2010年更加复杂的形势，要更加注重根据实体经济的信贷需求均衡把握信贷投放节奏，改善信贷服务，着力优化信贷结构。2009年，货币信贷总量较快增长，年末m2和m1分别增长27.7和32.4，分别为1996年和1993年以来最高。全年新增人民币贷款9.59万亿元，同比多增达4.69万亿元，增速为31.7。2009年年中以来，随着内需对经济增长的拉动作用显著增强，中国人民银行进

19、一步加强窗口指导，提示金融机构加强对已发放贷款的风险评估。公开市场操作力度逐步加大并引导利率适当上行，7月初重启1年期央票发行，流动性回收力度增大。在多项措施的综合作用下，经过努力，三、四季度信贷增长比上半年有所放缓。央行的货币政策执行报告指出，2010年要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，促进经济发展方式转变。这就要求结合2010年经济增长实际需求、物价变动并综合考虑国内和国际市场流动性状况等因素，合理引导货币条件逐步从反危机状态回归常态水平。金融机构要切实把握好信贷投放节奏，使贷款保持均衡，防止季度、月度间过大波动。同时，要着力优化信贷结构，落实有保有控的信贷

20、政策，使贷款真正用于实体经济，加大对重点领域和薄弱环节的支持力度。为此，央行货币政策执行报告提出了具体措施：信贷资金重点用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款。优化贷款期限结构。新增中长期贷款占各项贷款的比重应较2009年有所回落，掌握在正常年份的平均水平。继续加大对“三农”的信贷投入。春耕在即，涉农贷款增速原则上不应低于各项贷款平均增速。大力增加对小企业和民营企业的信贷支持。力争小企业贷款增速高于全部企业贷款增速，新增小企业贷款占新增企业贷款的比重有所提高。继续发展个人消费信贷。二、xx市2009年房地产市场状况回顾 1、开发投资迅速回升从2008年底开始，全市房地产开发投资开始低速增长，并

21、在2009年2月出现了大幅度负增长，1-2月，xx房地产开发投资累计2.95亿元，同比下降36.0%。但随着商品房销售量的持续攀升，企业资金回笼情况良好，开发投资明显回升，全年房地产开发投资完成47.27亿元，增长28.6。20022009年xx房地产开发投资主要指标（一）年 份房地产开发投资额(亿元)增长（）商品房销售面积(万平方米)增长（）全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区2003 11.469.417.4-3.744.0934.9950.232.72004 15.6712.9136.737.269.4955.0557.657.32005 20.7818.01

22、32.639.592.0372.8132.432.32006 23.9420.3615.213.0107.8772.4717.2-0.52007 34.0030.142.047.899.0163.65-8.2-12.2200836.7530.608.11.768.7536.33-30.6-42.9200947.2740.1728.631.3107.43/56.3/2、成交量和成交价双增长2008年第四季度以来，在各项“房产新政”的带动和刺激下，年底全市商品房销售下滑势头有所遏制，成交量止跌回升2009年房屋建筑施工面积1719万平方米，增长2.3%；房屋竣工面积564万平方米，下降4.3%。房

23、地产开发投资完成47.27亿元，增长28.6。全年商品房销售面积107.43万平方米，增长56.3，其中住宅103.58万平方米，增长58.4；商品房销售额40.18亿元，增长116.3，其中住宅38.95亿元，增长1.2倍。xx房价领涨全国同时，交易面积大幅提升城区房屋去年交易面积达118万平方米，环比增长了118%。20022009年xx房地产开发投资主要指标（二）年 份商品房销售额(亿元)增长（）平均房价(元)增长（）全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区全市其中： 市区2003 6.825.7447.034.41546.81640.5-2.11.32004 .12.2310.

24、9479.390.617601987.313.821.12005 19.1817.2856.858.02084.12373.318.419.42006 22.3518.0116.54.22071.92485.2-0.64.72007 25.420.413.613.32565.43205.023.829.0200818.5812.83-26.9-37.1270235305.310.1200940.18/116.3/3760446839.225.8 3、以改善性住房为主 2004年前开盘的楼盘，多是布梯房。2009年开盘的楼盘大多是优质楼盘，位置优越，这些楼盘多由知名的大型设计公司设计，设计和施工

25、在xx处于领先水平。所以2009年是改善性住房需求集中释放，仅沿海的君临海岸、观海一号及御景园3个高端楼盘就占到了去年交易面积的35%。这也可能是2009年xx房地产领涨全国的原因之一。 4、以本地人为主要的购买群体 xx市房管局数据显示，去年外地人购房面积仅占总面积的13%，没有出现像海南疯炒“概念”的状况。三、2010年房地产市场展望 8?c%d9#a *(6 1、开发资金紧缩回调。中央经济工作会议作出2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策连续性和稳定性，宏观经济政策延续促进了房地产市场的稳定发展。央行货币政策执行报告提出，信贷资金

26、重点用于支持在建项目，严格控制新上项目贷款。国内银行贷款受调控重点、节奏、力度“微调”影响，直接投资房地产开发可能有所紧缩。2010年房地产开发资金运行仍将呈现融资渠道多元化，投资主体民间化，资金流转宽松化等特征。湛江购房网 eg9wnykwasq6 j 2、开发用地有效增长明显加快。土地供需失衡是制约房地产发展的“瓶颈”，也是拉动房价过快上涨的重要原因，商品房建设用地紧缺，已经引起政府的关注。近期市政府正抓紧推出经营性土地，增加房地产开发用地，加快盘活存量土地，用地紧张状况有望缓解。湛江购房网 p|9xpp cnbpy 同时

27、，启动“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造促进节约集约用地计划，破解当前面临的土地供需矛盾，控掘建设用地潜力，拓展城市发展空间，推动城市用地由增量土地开发向存量土地开发转变。据了解仅中心城区列入“三旧”改造范围的面积近40平方公里，土地资源潜力巨大，按照“政府出政策、所有者出土地、开发商出资金”的市场化改造模式，鼓励社会资金进入“三旧”改造领域，实现多方共赢，大气魄推进城市建设。随着“三旧”改造计划方案的实施，我市房地产开发用地紧缺状况有望缓解。湛江购房网 ):b=d_m asc 3、保障性住房将有所增加。落实保障房，建立多层次住宅格局是我国房地产产业规划的

28、核心。2009年12月14日“国四条”出台，国务院常务会议要求，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。根据xx市20082012年住房建设规划显示，规划期内保障性住房总建筑面积55万平方米，其中2010年保障性住房总建筑面积11.5万平方米。通过加快建设经济适用住房、建设(改建)公房出租、建设廉租房，实行多元化、多渠道建设等保障措施，逐步解决中低收入居民的住房问题。4、房价上升势头将减缓。受房地产新政措施影响，房屋新建项目扩张势头有所减弱，存量房源减少。另外，由于房地产信贷政策对投资、

29、投机性房地产有所抑制，房地产的有效需求会有所减少。但因存在大量的刚性需求和大项目落户xx的预期，市场需求仍然较大，房价下行的空间较少，但上升势头将有所减缓。四、我国房地产发展机会点分格自从金融危机以来，国家出台了一系列刺激措施，货币政策前所未有的宽松，今年上半年我国新增贷款已超过7万亿元，造成市场流动性高涨，当前市场高涨的流动性有可能导致通货膨胀，迫于通货膨胀的压力，人们购置资产的欲望增强，导致房地产市场成为逃避通货膨胀的避难所，大量资金投进房地产市场，为房地产新一轮的上涨提供了动力。这一轮上涨时间长短主要取决于实体经济的复苏时间，根据调查，我国实体经济自2006年底开始进入困难期，大量的资金

30、从实体经济逃离，转而投向股市、房市，从而引进股市、房市的大幅上涨。当时政府部门没有出台针对性措施，反而出台一系列房地产调控政策，大幅度提高贷款利率，给实体经济更严重的打击，不久金融危机暴发，实体经济迎来灾难性的打击，大量的企业倒闭。我国实体经济走进了更困难的境地，虽然金融危机后我国实行了扩张性的货币政策，希望刺激实体经济，但是从目前来看，效果不明显。实体经济依然低迷，反而造成市场流动性过大。我国实体经济存在的主要问题是：内需不足、产能过剩、主要依赖出口，想要解决我国实体经济发展低迷的现状，主要手段是扩大内需或加大出口，但是在我国地区发展不平衡、城乡收入差距巨大的现状下，扩大内需短期内难以实现的

31、，唯一的期盼是国外市场需求增加。从目前来看，世界经济整体下滑、需求不足，没有5年时间很难恢复到2006年以前的需求。而这5年中，我国为了保增长，可能继续实行宽松的货币政策，市场流动性过剩的境况继续存在，通涨压力日趋加大。综上，可以预计未来5年内投资房地产的需求会日益增大，在建设用地有限的情况下，供给很难满足需求，从而造成房地产市场价格上涨。五、xx市房地产市场分析xx市的房地产市场现在正处在成长阶段。很长时间以来，xx市的居住建筑基本都是以私人建设为主，东边一栋房，西边一栋房，你家房屋朝东，我家房屋朝西，你家采用红色外墙砖，但我家就喜欢绿色墙砖。私人住宅的大量建设，使得整个住宅小区杂乱无章，规

32、划混乱，缺乏物业管理，住宅安全难以保证，治安差、卫生管理差。这给整个市区规划建设造成很大的难度。同时，私人住宅的建设同商品住宅相比，土地利用率极度低下，这与当前国家的土地政策是背道而驰的。广大xx市市民迫切期待着安全、规范、整洁有序的规模化的商品住宅楼的出现，针对xx市房地产业发展状况，根据当前国家的大政方针和当前房地产市场整体发展状况，xx市的房地产市场继福隆小区、世纪华庭等几个楼盘的推出后，已步入成长期。在当前房地产市场发展的大好形势下，谁把握了产业发展的先机，谁就会成为该行业的佼佼者。第五章 xx市经济发展与投资环境分析xx市位于xx市境内，当前，xx的经济取得了突飞猛进的发展，在xx市

33、经济发展的政策指引下，xx市经济也取得了迅速的发展。一、xx市社会经济发展状况2008年是xx市经济社会发展经受严峻挑战并取得显著成绩的一年。一年来，在中共xx市委的正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，市政府以“三个代表”重要思想为指导，坚持科学发展、以人为本的执政理念，团结带领全市人民，创新工作思路，积极实施“工业立市、农业稳市、商旅旺市、科教兴市”发展战略，着力推动经济社会健康协调发展，基本完成了市十四届人民代表大会第三次会议确定的各项任务。全市实现生产总值90.43亿元，比上一年增长7.5%。其中，第一产业实现增加值45.90亿元，增长6%；第二产业实现增加值14.67亿元，增长5

34、.1%；第三产业实现增加值29.86亿元，增长10.4%。完成固定资产投资16.8亿元，增长12.1%。三大产业比例调整为50.8:16.2:33.0。工业经济进一步增长。积极应对金融危机带来的不利影响，加大对中小企业的扶持，推动工业经济发展。全市新增规模以上工业企业5家，投资总额1.2亿元。支持xx国贸集团完成红土地食品有限公司资产重组，新组建的xxxx食品有限公司年产值达4000万元。积极妥善处置中谷糖业有限公司“1015”突发事件，确保全市制糖企业如期开榨，工业经济在困境中保持稳步增长。招商步伐进一步加快。加大项目跟踪工作力度，重点招商项目前期工作取得重大突破。首期投资90亿元、年产值6

35、0多亿元的大唐国际xx火力发电厂2100万千瓦工程项目报批工作进展顺利。省政府把xx国际xx火力发电厂项目列入省“新十项”工程，省发改委同意项目开展前期工作，并已上报国家发改委，批复后即可全面动工建设。东里50万千瓦风电场项目完成了测风工作，正在加紧立项报批。“双转移”工作顺利启动。xxxx（xx）产业转移工业园供电、道路等基础设施建设基本完成，园区报批工作有序推进。项目对接取得初步成效，在产业转移第二次联席会议上，xx市与xxxx管业有限公司、xxxx自行车有限公司等企业签约，建设高密度聚乙烯pe管材和环保自行车生产线，总投资额3.3亿元。农业基础进一步夯实。农田水利基础设施建设得到加强，农

36、村生产条件明显改善。投入708.3万元，改造中低产农田1.35万亩；投入7458万元，修建各类水利工程1819宗，新增、恢复和改善灌溉面积10.6万亩。xx国家级中心渔港动工建设。农业系统的改革扎实有效，水利、畜牧管理体制改革工作基本完成，林业、农技管理体制改革有序推进。农村经济得到全面发展，粮食、甘蔗、果菜、禽畜、水产品的产量均保持稳步增长。其中，全市农作物种植面积247.1万亩，总产量478.42万吨，总产值26.22亿元，产量和产值分别增长6.7%和8.2%；水产品总产量13.5万吨，渔业实现总产值15.38亿元，分别增长10.5%和4.73%；完成各类造林1.62万亩，林业实现总产值1

37、.86亿元，增长6.5%；禽畜养殖业实现总产值11.83亿元，增长5.5%。认真落实各项支农惠农政策，全年共兑现粮食、良种、柴油、农机具等各种补贴1.22亿元，农民得到了更多实惠。2008年，全市完成农林牧渔业总产值72.8亿元，增长6%；农民人均纯收入4685元,增长8%。第三产业进一步繁荣。努力开拓市场，大力发展房地产、旅游、信息、流通、金融、服务、保险、商贸等行业，有效拉动经济增长。全市社会消费品零售总额达51.35亿元，增长20.6%。房地产开发完成投资0.9亿元，增长24.8%。积极探索和建立多元化投融资机制，加快旅游基础设施和旅游资源开发建设，旅游业得到进一步发展。全年接待游客93

38、.8万人次，实现旅游总收入 2.97亿元。xx沟四星级旅游生态园林宾馆、雷祖祠“x文化”主题广场和xxx旅游度假村等建设项目成功招标，中标的广东樟树湾经济发展有限公司将投资1亿多元，建设xx文化旅游新景点。外贸出口在困境中仍然实现较大增长。全市出口创汇4542.5万美元，增长37.1%。实际利用外资131万美元，增长19.09%。金融运行平稳。市农村信用联社圆满完成组建统一法人社工作。全市金融机构年末各项存款余额78.55亿元，增长15.93%；各项贷款余额26.95亿元，增长37.14；实现利润5670万元，增长109.69%。城乡面貌进一步改观。不断加大城乡建设投入力度，城乡规划、基础建设

39、和市政管理工作明显加强。全市投入近1亿元，实施市政基础设施建设项目12个。xx大道改建工程全面完成。工业大道xx至xx村路段的路灯、人行道等配套工程和道路绿化、美化工程如期完工。全省县级规模最大、馆藏最丰富的xx博物馆新馆建成投入使用。xx世贸广场主体工程基本完成。市污水处理厂正式动工。城市防洪工程扎实推进，城区东西渠整治等项目建设进展良好。深入实施城乡清洁工程，积极开展市容市貌、环境卫生、交通秩序等专项整治，城区管理逐步规范，市容市貌明显改观，顺利通过省城市卫生评比检查。小城镇建设步伐进一步加快。xxx等镇完成总体规划编制，全市252条村庄完成建设规划编制。新农村建设有效推进。投入新农村建设

40、资金1300万元，创建生态文明村362条，其中，创建省文明村1条、xx市生态文明村45条。财税收入进一步提高。面对急剧变化的国际国内经济形势，积极应对，快速出手，采取有力措施，圆满完成了全年的税收任务。支持和帮助制糖、烟草、房地产开发、水果罐头加工、机械制造等企业解决用地、融资、市场等困难和问题，使企业生产经营在困难局面下保持稳定，从源头上制止财税收入下滑的势头。加大欠税的清缴力度，积极开展车船税和房地产交易市场的清理整顿工作，千方百计挖掘税收潜力。全市共清理企业欠税1656万元，征收车船税1300多万元，追缴房地产交易税费3529万元。国有农林盐场全年上缴税款4036万元，为xx市财政作出了

41、积极贡献。2008年，全市地方财政一般预算收入完成2.52亿元，增长24.9%；财政综合增长率达16.42%，在xx各县（市、区）中率先完成省下达的财税增长指标。 社会民生进一步改善。认真落实惠民政策，切实保障和改善民生。2008年，全市用于社会民生领域的财政资金4.21亿元，占地方财政收入的32%，是社会民生投入力度最大、城乡居民受益最多的一年。全年发放企业人员养老金9176万元，发放失业人员救济金 895万元；发放低保补助金2356万元，救助城乡低保对象2.9万人，困难群众的基本生活得到有效保障。全面实施城乡免费义务教育，直接减轻群众负担1.17亿元。就业再就业工作取得新进展。城镇新增就业

42、岗位6348个，安置下岗失业人员再就业5136人。组织培训农村劳动力1.5万人，转移农村劳动力5万多人。新型农村合作医疗和城镇居民基本医疗保险工作成绩突出。全市133.2万城乡居民参加医疗保险，参保率达97.63%，参保人数和参保率排在xx市各县（市、区）第一位。5.8万人次享受了医疗费报销，报销金额6875万元；632人得到大病医疗救助，救助资金157万元。扶贫力度进一步加大，完成6200户农村贫困户茅草房、危房改造；新建和改造水库移民村庄66条，新建房屋3686幢，解决了4107户19917人住房难问题。筹集资金1436万元，钻打饮水井143眼，解决了18.9万人的饮水安全问题。积极争取有

43、关部门支持，使关停一年多的粤海铁路xx火车客运站恢复运行。积极开展孤儿帮扶活动和单亲特困母亲安居房援建工作。全市2438名孤儿得到结对帮扶，70户单亲特困母亲住进安居房。扶残助残工作成效显著。市残疾人康复中心大楼建成使用。社会环境进一步优化。坚持严打和重点整治相结合，依法打击各类违法犯罪活动。全市摧毁涉黑涉恶犯罪团伙4个，收戒吸毒人员1000多人次，破获“两抢”案件74起，社会治安明显好转，群众安全感日益增强。深入开展矛盾纠纷排查调处工作，一些影响社会稳定的矛盾得到有效化解。全市共排查土地、山林、海滩涂矛盾纠纷380件，涉及面积2.79万亩，调处办结304件。统筹安排财政资金，偿还历史债务75

44、92万元，多年积累下来的突出问题得到有效化解。各级领导接访活动实现制度化，一些群体性上访事件得到妥善处理，越级上访和集体上访得到有效控制，实现全国“两会”和北京奥运会期间群众进京“零上访”。在xx市信访工作百分制考核中xx市获得第二名。严格落实安全生产和消防安全责任制，加强道路交通、非煤矿山、危险化学品、烟花炮竹、建筑施工等重点领域及公众聚集场所的安全隐患排查治理，一批重大安全隐患得到及时有效整治。积极开展产品质量和食品安全专项整治行动，食品药品监管取得显著成效。反走私斗争始终保持高压态势，持续实现走私零发案。强化应急管理，建立健全应急管理体系，处置突发事件的能力不断增强。“五五”普法扎实推进

45、，广大干部群众法律意识明显提高。高度重视并自觉接受市人大及其常委会的依法监督、市政协的民主监督，办理人大代表建议、意见54件，办理政协委员提案33件。加大行政许可项目和规范性文件的清理力度，行政审批制度不断完善，行政复议及应诉工作进一步加强，依法行政能力得到增强。网上行政审批和电子监察系统开通，政务公开范围不断扩大。积极支持各民主党派、工商联、工会、共青团、妇联等组织和团体依照章程开展工作，与社会各界的联系进一步密切。二、投资环境分析（一）基础设施与区位优势xx市南北长83公里，东西宽67公里，总面积3532平方公里。地理位置为东经1094411023，北纬20262111。属亚热带海洋性季风

46、气候，冬无严寒，夏无酷暑，年平均温度23度c。全市总人口141万，辖20个镇，镜内有11个国营农林盐场，xx城为市人民政府所在地，面积40平方公里，常住人口20万。全市耕地面积152万亩，海岸线长达406公里，自然条件优越，适宜发展。具有南亚热带特色的农、林、牧、副、渔生产，享有“鱼米之乡”的美誉。本项目位于xx镇中心区域。xx镇位于xx市东北部，是中共xx市委和xx市人民政府的所在地，是全市政治、经济、文化和交通中心。总面积40平方公里，其中旧城区14.2平方公里，新城区23.8平方公里。下辖12个管理区，16个自然村。xx常驻人口12万人。城区东北部是市委、市政府及其办公机关和中小学校的所

47、在地，也是xx府城的旧址；城区西南是商业贸易区， 是全市商品批发零售之地；城区西北为工业区。目前，xx有xx铁路、xx铁路以及粤海铁路与国家铁路干线连接；有xx高速、渝x高速及g207、g325等高等级公路联系西南、华南以及海南省；拥有华南地区最深的航道、最长的海岸线和最大的货物堆场，与珠三角港口群、北部湾港口群联系最便捷；xx客运机场可与国内18个城市通航。党的十六届五中全会制定了国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议，为我们指明方向。我国已进入持续快速协调健康发展的战略机遇期，国内区域经济合作加强，有利于xx市在“xx三角”区域合作、西部大开发中发挥积极作用。我省将在推进社会主义现代化进

48、程中继续担当排头兵，省委省政府积极实施区域协调发展战略，提出东西两翼振兴发展，建设和谐广东，将有力推动xx市加快建设现代化新兴港口工业城市。另一方面，随着市场的变化，地区间竞争将更加激烈。从xx市发展看，一是“十五”期间建成了一批重大项目，奠定了坚实的发展基础。电力、炼油等项目建成投产，使xx市能源、石化工业踏上新台阶；xx铁路、xx高速、xx高速和xx港“三大工程”建成，提升了xx市全国沿海主枢纽港之一、全国45个公路枢纽城市之一和广东4大铁路枢纽之一的地位，经济建设充满活力。二是土地资源较丰富，具有广阔的发展空间。三是在省“十一五”规划中，xx市有总投资超过574亿元的49个项目被列入规划

49、，这对xx市在今后510年的经济社会发展中将起到重要的支撑作用。四是大气和近岸海域水环境承载容量大，有利于重大项目的灵活布局，通过加强环境综合治理，实现经济环境的可持续发展。五是港口优势明显。拥有25万吨级航道、30万吨级原油码头、20万吨级铁矿石码头。xx港湾内岸线长241公里，其中东海岛东北部的龙腾至蔚律6.5公里岸线，前沿水深2640米，为特大型临港工业大进大出提供了优越的建港条件。六是地缘优势突出。xx市位于“泛珠三角”中心区域，是大西南以及中部地区主要的出海通道、中国东盟自由贸易区的桥头堡。（二）政策环境1、xx“十一五”主要发展目标（1）综合经济实力要上新台阶。经济增长质量明显提高

50、，增长方式进一步转变。全市生产总值年均增长10%，到2010年达1200亿元，其中：第一产业年均增长3%，第二产业年均增长12.3%（工业增加值年均增长12.6%），第三产业年均增长10.3%。人均生产总值18000元（约2200美元），实现比2000年翻一番目标；三次产业比例调整为13：51：36；固定资产投资年均增长12.5%，累计1300亿元；外贸出口总值年均增长10%，吸收外资年均增长10%；全市财政总收入年均增长11.5%，超100亿元；港口货物吞吐量年均增长11%，达1亿吨。（2）体制改革要有新活力。完善和健全社会主义市场经济体制。建设服务型、法治型政府，社会主义精神文明和民主法制

51、建设取得新进展。（3）人民生活水平要有新提高。城乡居民人均收入年均分别增长8%和6%；城市人均居住面积25平方米。社会保障和公共服务体系更加健全，基本养老保险参保率达到60%，农村合作医疗覆盖率达到85%以上。城镇化水平提高到50%，城镇登记失业率控制在4%以内。环境综合指标达到80分以上，城市人均公共绿地面积达12平方米以上。创建国家生态园林城市、全国卫生城市、国家环境保护模范城市、全国文明城市。到2020年，全市人均生产总值超过6000美元；城镇化率达到80%以上，基本建成现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市，与全省同步基本实现社会主义现代化，全面建成小康社会。xx市要想实现以上发展

52、目标，就必须抓紧社会生产发展，加快经济建设，这就为包括房地产业在内的商业发展带来了新的发展机遇。 2、xx社会经济发展战略（1）以重大项目为突破口，加快工业化进程继续实施工业立市发展战略，以工业园区为载体，重点发展临港石化、能源、造纸、钢铁、机械等支柱产业，做大做强传统工业，形成家用电器、纺织服装、糖业、果蔬加工、水产品加工等传统特色产业集群，实施名牌战略，推动企业自主创新，培育一批具有较强竞争力的企业集团，走新型工业化道路，2010年实现工业总产值超1000亿的目标，工业增加值占生产总值比重超过45%，工业化进入中期阶段。（2）xx市社会经济发展的战略重点加强区域合作发挥新区的增长极作用应充

53、分发挥自身的区位、港口和资源等优势条件，从特色和互补两个角度确定自身在xx市域中合理和高效的产业分工，加强与周边不同和东海岛经济开试验区的合作，提升自身地位，成为xx经济的重要增长极之一，带动东海岛的发展。优化综合环境积极构筑新区的道路交通、公共服务设施和生态环境三大体系综合环境是指既包含自然环境、人工环境、物质环境、人文环境、生产环境和生活环境。优越的综合环境是吸引人流和物流的基本条件，而人流和物流的集聚程度直接决定了经济发展的规模和速度以及效益。只有从自然环境、交通等基础设施环境、景观系统、社会服务设施体系、居民的素质等各方面提高新区的综合环境，才能凭借其港口优势，发挥经济增长的巨大潜力。

54、具体而言，主要是建立以港口、高等级公路等为核心的便利的道路交通体系，以新区行政管理中心为核心的公共服务设施体系，以生态绿心为核心的生态环境体系等。调整发展思路以集约发展模式，强化自身资源优势严格遵循依托现有基础和优势、保持特色的原则，形成以重化工炼化一体化和钢铁下游产业为主导的工业体系，转变以往粗放均衡式发展模式为集约集聚式发展模式，以港后工业园区为依托形成两个带动东海岛经济发展的增长极。逐步利用高新技术改造传统制造业，保持其市场竞争力。发展服务业加快发展xx的服务业，是xx发展要实现后来居上的一个捷径，是xx科学发展、跨越发展为民发展的具体体现。我们强调“工业立市”的同时，要提高服务业在三次

55、产业中的比重，尽快使服务业成为xx国民经济主导产业，因为这是推进xx经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，对解决民生问题、增加就业、促进消费、减少能耗和污染，建设绿色和谐xx，实现又好又快发展，具有重要意义。充分利用xx市品丰富、新鲜、质优、价廉的海产及得天独厚的海岛旅游资源，全力发展以餐饮、旅游及酒店住宿为主的服务业，以此带动xx市的服务业发展。事实证明xx市服务业的发展前景是非常乐观的，据调查xx市今年第一季度社会服务业和住宿餐饮业的企业景气指数均较上季和去年同期有不同程度的上升，其中住宿餐饮业的升幅最大。xx市快速的发展，给服务业带来巨大的商机，可以乐观的预计xx市的服务业将日益兴旺。从以上分析可以看出，xx市经济发展有较好的基础。独特的区位优势和优越的政策环境为xx市的发展提供了良好的发展机遇，xx市委、市政府只要遵循“十一五”发展目标，根据xx市社会经济发展战略，把握区域经济发展带来的机遇，xx市经济发展必将取得突飞猛进的发展，其经济发展前景十分乐观。第六章 项目的建设设计方案一、总平面布置1、总图布置原则：（1）认真贯彻国家的有关方针、政策、法令、法规，在满足工艺生产要求的前提下，力求降低工程造价，节约建设用地，减少工程土方量，同时为生产及货物运输创造有利