房地产企业土地增值税的筹划透析

1、房地产企业土地增值税的筹划透析土地增值税是房地产企业的主要税种之一 , 由于其纳税机制的特 殊性, 能否进行合理有效的税收筹划成为了房地产开发企业发展的重 要问题之一。 文章从扣除项目金额、不同增值率的房产和如何 对房产合理定价三个方面 , 结合具体案例论述土地增值税的税收筹划。 房地产开发企业 ;土地增值税 ;税收筹划 2010 年的两会期间 , 房价过 高问题成为最受关注的焦点。 温家宝总理在政府工作报告中强 调要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头 , 满足民众的基本住房需求。 自 2010 年 5 月 10 日起 , 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金 率 05 个百分点 , 令银行的

2、贷款空间更小 , 可获房贷更少。 2010 年 6 月 , 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知正式 下发, 加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看 , 无疑都是为了遏制房价 , 这对于房地产开发 企业来说,并不是一个利好消息。客观来说 ,我国房价过高的原因很复杂, 其中税费比重大是一个重要的原因。 在国外,地价及 税费一般占房价的20左右,而国内却高达5060。 在房地产 应征的各种税费中 ,土地增值税引人关注。 土地增值税是对转让 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 , 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 , 是对房地产

3、企业收益 影响最大的税种之一 , 如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产 开发企业发展中刻不容缓的一件大事。一、土地增值税税收筹划分析土地增值税税收筹划可从其自身特点出发 , 结合有关的税收优 惠政策 , 综合考虑房地产企业的整体利益 , 把握好增值率的节点 , 降低增值额, 达到节约税金的目的。 一增加扣除项目金额房地产开发 企业在运营过程中 , 一般都会有大量借款 , 利息支出不可避免。 我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除一 是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的 , 允许据实扣 除, 但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用 ,

4、 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本 金额之和简称合计数的 5 以内计算扣除。 二是凡不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 , 利息支出或 不能提供金融机构证明的 , 可按合计数的 10 以内计算扣除包括利息 在内的所有费用支出。 案例 1 某房地产开发公司开发商品房 , 当地政府规定的扣除比例为 5 和 10, 其支付的地价款为 600 万元 , 开 发成本为 1000万元, 针对利息支出为 90万元和 70万元两种情况进行 筹划假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明 , 并未超过商业 银行同类同期贷款利率计算的金额。 1 扣除的利息支出差异 = 10

5、00+600X 10-5=80万元;2允许扣除的利息支出为 90万元时，由于 90万元 3允许扣除的利息支出为 70万元时,由于70万房地产开发时 , 可以通过比较上述两种情况下的利息费用高低 , 选择是否分摊转让房 地产项目的利息支出或提供金融机构证明 , 以达到节税目的。 二 对于不同增值率的房产的筹划同一房地产开发企业的房地产有不同 的档次 , 针对不同消费者 , 其销售价格也有所不同 , 不同地区的开发成 本受各种因素的影响也有所不同 , 这就导致各类房地产的增值额和增 值率有所差别。 如果对不同增值率的房地产合并核算 , 就有可能降低高增值率房产的适用税率 , 使税负下降。 案例 2

6、 某房地产开 发公司 2008年同时开发两个项目 , 项目1为写字楼 ,营业收入为 20000 万元,可扣除项目金额为 6000 万元;项目 2 为普通住宅,营业收入为 4000万元,可扣除项目金额为 2400万元。 1分开核算项目 1 增 值额=20000-6000=14000 万元,增值率=14000-6000X 100=233,取 60 的税率和速扣数 35,应纳土地增值税额=14000X 60 - 6000X 35=6300 万元 。项 目 2 增 值 额 =4000-2400=1600 万 元 , 增 值 率= 1600- 2400X 100=67,取40的税率和速扣数 5,应纳土地

7、增值税额 = 1600X 40- 2400X 5=520万元。应纳土地增值税总额=6300+520=6820 万 元 。2 合 并 核 算该 公 司 营 业总 收 入=20000+4000=24000万元, 扣除项目总金额 =6000+2400=8400万元, 增 值额=24000-8400=15600 万元,增值率=15600- 8400X 100=186,取 50 的税率和速扣数15,应纳土地增值税总额=15600X 50- 8400X 15=6540 万元。比较可以看出 , 合并核算能够节省土地增值税 280 万元,合并核算对公司更加有力。二、合理定价根据土地增值税有关起征点的规定 ,

8、纳税人建造普通标准住宅出售 , 增值额未超过扣除项 目金额的 20, 免征土地增值税。利用这一规定 , 纳税人在出售普通标准住宅的时候 , 就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃 起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。案例 3 某房地产开发公司建成一批商品住房待售 , 全部允许扣除项目的金额 1000 万元, 销售金额为 , 相应的销售税金及附加为 51+7+3=55,其中,5,7,3 分别 为营业税率 , 城建税率 , 教育费附加征收率。 此时 , 该公司所有可以扣除项目的总金额为 1000+55。如果该房地产开发公司希望享受起征点的优惠，则最高售价=12X 1000+55,可得=128

9、5万元。 即当该公司的销售价格在 1285万元以内,不需交纳土地增值税 , 此时 扣除项目金额总和为 1071 万元, 获利 214万元。如果企业想通过提供销售价格带来更大收益 , 此时增值率大于 20, 适用于增值率小 于 50 时, 税率为 30, 速扣数为 0。 假设价格提高了 , 此时房产的 新价格为+,相应的允许扣除项目总金额增加了 55,此时, 允许扣除项 目的金额=1071+55;增值额=1285+-1071+55=945+214。 应纳土地 增值税额=30X 945+214=02835+642 若企业想获得效益，则其提 高销售价格带来的收益必须高于因放弃起征点优惠而新增加的税收

10、 , 即02835+642,有896。也就是说 , 如果企业想通过提供销售价格来获得更多收益 , 那么它的销售价格就必须高于 13646 万元 1285+896以弥补税负上涨带来的负担。三、综合应用以华德房地产开发公司的房地产项目为例 , 运用上述节税措施 , 合理节省土地 增值税。 华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目 , 其中住 宅楼为商品住房 , 精品楼为写字楼 , 开发项目共支付地价款为 1000 万 元, 合计开发成本费用为 5000 万元, 如果该企业按转让房地产开发项 目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为 420 万元当 地政府规定的两类扣除比例分别为 5和 10

11、。 其中商品住房全部 允许扣除项目金额为 3269 万, 写字楼全部允许扣除项目金额为 4670 万元。 那么销售该批房产时应如何税收筹划呢 ?一是在利息部分 ,由于1000+5000X 10- 5=6000X 5=300万元，当允许扣除的利息支出为420万元时,420 万元300万元,应该分摊利息支出并提供金融机构证明。 二是对于两栋房产应如何定价做出判断。 如想在享受 起征点优惠的情况下得到最大收益，则=12X 3269+55,=4200万 元;=12 X 4670+55,=6000万元，此时免征土地增值税。三是如果销售住宅楼时 , 开发商通过提供价格来提高收益 , 其总收入为 5600

12、万 元, 写字楼价格不变 , 总收入为 6000 万元。此时住宅楼增值额=5600-3500=2100 万元，住宅楼增值率=2100+ 3500X 100=60,对应税 率 40, 速扣数 5, 应纳税额 =2100X 40- 3500X 5=665 万元, 写字楼不纳 税。如果一起核算 , 增值额 =5600+6000-3500+5000=3100万元,增 值 率 =3100+8500X100=36, 对 应 税 率 30, 速扣 数 0, 纳税 额 =3100X 30=930万元。930万元665万元，所以此时分开纳税更能达到节税的目的。在房地产市场竞争日益激烈的情况下 , 房地产企业选择

13、合理的税收筹划方案是必不可少的。但是通过上述案例可以知道 , 任何一项税收筹划方案都有其两面性 , 当房地产开发 企业进行土地增值税税收筹划时 , 必须考虑到获得税收利益的同时所 付出的费用 , 综合比较两者间的得失 , 以获得更大的利益。四、结束语随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化 , 房地产 企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作 , 需要同时高度熟悉企 业运营和税收法规。房地产企业应该通过合理合法的手段 , 利用税收筹划的方式 , 综合考虑企业目标和实施成本 , 控制风险才能减轻 企业税负 , 增强自身竞争力。1 国土资

14、源局 2009 年调查报告20100520_779842 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知 2006123 中国注册会计师协会税法 北 京经济科学出版社 ,20094 葛长银谈土地增值税的节税技巧 财会 学习 ,200975 张淑欣房地产业土地增值税筹划实证分析 税收征 纳,20075PEP 小学英语五年级下册Unit four When is Easter? 教学设计教学内容 : PEP 小学英语五年级下册 Unit four When is Easter？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主题是 When is Easte

15、r? 主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let s spell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/ 0 /和/ e /的规则。通过听音圈词活动，强化记忆 th 的发音规则，巩固学习 th 的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析 :五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动

16、、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并并能在不同形式的练习中巩固学习 th 的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理 念。教学目标 :1. 学生能够掌握字母组合th在单词中发/ e /和/ e /的规则。2. 学生能够根据 th 的发音规则读出生词。3. 学生能够按照 th 的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4. 引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。教学重难点 :重点 ：学生能够掌握字母组合 th 在单词中发 /e /和 /e /的规则。难点： 学生能

17、够根据 th 的发音规则读出生词 。学习方法： 情境学习法、小组合作法。教具准备 : 多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程 :一、Warm Up1 绕口令游戏。口舌之争。【设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌灵活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组合作读一读说说自己的发现。【设计意图】 : 通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出

18、课题。三、Presentation1. 出示学习目标，明确本节课的学习任务。2. 继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合th 有几种不同的发音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老师解疑，出示 th 在单词中的两种正确发音。清辅音： /e /舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。【设计意图】 : 通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确 th 的正确发音。4. 拆音法读单词。师生一起读。【设计意图】 : 教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5. 小组合作分一分。给单词正确的归类。【设计意图】 : 及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，