杭州天阳丁桥R2111地块市场调研分析及产品建议报告83P

1、天阳丁桥r21-11地块 市场调研分析及产品建议报告市场调研分析及产品建议报告 第一部分：有关丁桥 第二部分：有关杭州房地产市场 第三部分：有关我们的竞争板块 第五部分：有关我们的消费者 第六部分：有关我们的地块 第四部分：有关目前市场上90 左右的户型 第七部分：项目产品建议 第一部分：有关丁桥第一部分：有关丁桥 在杭州市中心城区图上，丁桥镇以一颗红五角星 的形式，躲在地图右上角距离纸张上沿不到两厘米的 地方，似乎只差一点点就要被地图忽略掉。 （一）丁桥与杭州的关系（一）丁桥与杭州的关系 丁桥距离杭州市中心地标武林广场仅10多公里 丁桥距离杭州市中心地标西湖仅20多公里 但目前由于区域道路拓

2、宽改建的原因，目前从市区到 丁桥的公交行程大约需要1个多小时。 （杭州城区地图，丁桥镇位于东北角，紧邻杭沪铁路及绕城高速。） （三）区域行政：（三）区域行政：丁桥镇隶属于杭州江干区，目前共辖10个行政 村，1个居民区，1个市级开发区杭州私营经济园区。 （四）区域人口：（四）区域人口：总人口2.5万，其中常住人口1.18万。 （五）区域经济：（五）区域经济：海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林 链条等杭州私营经济园区的著名企业，成为丁桥建设经济大镇的 支柱。 （二）区域简介：（二）区域简介：丁桥一个新兴的私营经济发展基地、杭城重 要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。她东接天都 城四季

3、欢乐公园，西连下城区科技经济园，南至与市区及绕城 公路相连的大石一级公路，北倚皋亭山、黄鹤山风景区 。 （杭州江干区规划结构图，丁桥镇位于江干区的北端，北临皋平风景区，南 依笕桥民用机场。） 目前通到了丁桥的主要公交线路是从延安路 至丁桥335/k334路和龙居寺至笕桥的345路。 在杭州地铁规划中，轨道交通3号线穿丁桥大 型居住区而过。3号线西起留下，沿天目山路， 途经汽车西站，再向东至武林门广场，后向 北转向河东路再到上塘路，然后往东 北方向转到沈半路，经丁桥，最后到达临平。 秋石高架路：正在建设中的秋石高架路，规 划成双向6车道，比中河高架更宽阔，更畅通， 经石桥路-秋涛路-钱江新城。

4、规划中的留石高架路；连接石大路-石祥路- 上塘高架-市区。 1、丁桥通往的主要道路是临丁路-沈半路-市区。 2、临丁路-石桥路-体育场路-市区。 3、华丰路-石桥路-机场路-体育场路-市区。 4、笕丁路-机场路-体育场路-市区。 （六）区域交通规划及现状：（六）区域交通规划及现状： 丁桥 （七）区域居住规划：（七）区域居住规划： 远景规划：远景规划：丁桥居住区一期、二期、长睦居住区、半山田园居住区和天都城成片建成后，杭城东北部将崛 起一个40万人左右的卫星城。 中期规划：中期规划：丁桥将建成为一个大型居住区，居住区作为杭州目前最大的新居住区将承担起中央居住区的重 要功能，成为新杭州的城市副中心

5、。丁桥大型居住区位于杭州主城东北部江干丁桥镇范围内，规划范围东 起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，与下城科技经济园区、半山生活区以及 即将开发建设的长睦小区相邻。 （丁桥大型居住区一期规划总平图） 近期规划：近期规划：一期大型居住区规划用 地5000多亩，总建筑面积347万平方米， 规划一期进驻居民3万多户，居住人口 10万。5-10年内，丁桥将和长睦等居住 区块联成一体，最终建成一个居住人口 近20万人，功能完备的现代化新城。 丁桥大型居住区二期，系杭城北部 入住10万人的生态核心区块，东至丁桥 一期和长睦居住区，南至笕桥镇，西至 下城科技园区，北至半山田园地块，包

6、括同协、建塘、赵家等村，总占地7000 余亩。 二期区在原杭州私营经济园区、城 北工业区和钱江新城搬迁企业园区的基 础上，结合未来丁桥城市化发展远景而 确定的，是集工业、商贸、居住为一体 的综合区域，也是未来丁桥的重要经济 支柱区域。 （八）区域生活配套规划：（一期大型居住区）（八）区域生活配套规划：（一期大型居住区） （丁桥大型居住区一期配套规划图） （九）区域土地用途及开发情况：（一期大型居住区）（九）区域土地用途及开发情况：（一期大型居住区） 已成功出让的商品房地块，包括本地块在内共有三块， 其它分别为广宇集团r21-06号地及新筑r21-11-2号地。 还未出让的商品房地块，共有16块

7、地，其中r21-01号 地及r21-05号地将于近期挂牌出让。 经济实用房地块，总面积约150万平方米，目前已累计 开建的项目有华元邻里人家 、瑞立辰秀嘉园 、丁桥兰 苑、丁桥景园、美都雅苑等，总面积达70万平方米。 拆迁安置房地块，用来安置原地块后珠村全部、丁桥 村大部、大塘村和长睦村一部的原村民，目前已有约 36万平方米多层安置房已结顶。 商业用途地块，主要集中在居住区的中部，目前10万 平方米华元新城广场已开工建设。 教育文化用地，将建有36班中学2所，小学4所，幼儿 园7所，目前杭州师范大学丁桥实验学校已投入使用。 项目名称项目名称总建面积总建面积总户数总户数容积率容积率主力户型主力户

8、型建筑类型建筑类型销售价格销售价格交付时间交付时间 华元华元邻里人家邻里人家22万平方米2000余户2.5080-90平方米小高层（13层）、 高层（16层） 2960元/平方米、 超面积3200元/平方米 2009年2月 瑞立瑞立辰秀嘉园辰秀嘉园25万平方米2407户2.7370-90平方米26幢高层2520-3250元/平方米2009年4月 丁桥兰苑丁桥兰苑23.08万平方米1981户2.5170-90平方米19幢小高层、6幢高 层、一幢独立会所 2957元/平方米2007年7月 丁桥景园丁桥景园16.93万平方米1467户2.9118幢高层2978元/平方米、 超面积3200元/平方米

9、2007年12月 美都雅苑美都雅苑8.29万平方米949户2.6380-90平方米9幢高层2938元/平方米2009年5月 （十）区域经济实用房开发情况：（一期大型居住区）（十）区域经济实用房开发情况：（一期大型居住区） 从容积率上看从容积率上看： 区域经济实用房的容积率几乎都在2.5以上，决定了建筑形态上以13层以上的小高层与高层为主，这也使得丁桥 区域经济实用房与杭州其它区域（如都市水乡、北景圆等）以多层建筑为主的情况不同。而从本地块自身2.2的容积率来看，建筑形 态也将以小高层、高层为主，如何与周边经济实用房相区别是本地块的一个重要命题。 从交房时间上看从交房时间上看：正在开发中的经济实

10、用房半数以上集中在2009年交付使用，其中丁桥兰苑、丁桥景园将于今年下半年交付使 用，加上目前已经交付使用的大量回迁安置房，等到一年以后本地块上市销售时，本区域的居住氛围将趋向成熟，而等到本地块项 目交付使用后，本区域的居住氛围应该已相当成熟 。 （丁桥区域首个经济实用房项 目丁桥兰苑沿街建筑效果图） （经济实用房丁桥景园沿街建筑效果图） （差迁安置房房长睦家苑建筑实景图，涂料面砖及干挂组成的三段式立面、四坡面屋顶、和谐的颜色搭配、底层半架空等 设计在此已有广泛地应用，整体建筑呈现的效果颇像桂花城的简化版） （丁桥兰苑建筑实景图，从图看 整体建筑显得简单不够美观。） （就在本地块隔壁丁桥最新商

11、品房项目华元.邻里人家的总体规划图 及代表户型图。无障碍电梯、残疾人坡道、中心花园等规划设计手 法，双层中空门窗、外保温复合墙体、钢质入户门、合资名牌电梯、 变频技术供水等近几年兴起的商品房开发新技术在这里全部得以使 用，户型设计上也体现了精细化设计带来的“紧凑实用性”）。 （十一）区域商品房开发情况（十一）区域商品房开发情况： 丁桥区域目前除经济实用房在大面积开发建设之外，商品房开发还未真正起动，但目前以有三块商品用 地已成功出让（广宇集团r21-06号地、新筑r21-11-2号地及本地块），另有两块商品房用地将近期挂牌，于 是我们将与丁桥紧邻的石桥区域的三个已开发的商品房作为比较的参考。

12、项目名称项目名称总建面积总建面积 （） 容积率容积率物业形态物业形态 总户数总户数 （户） 户型区间户型区间 （） 均价均价 （元/） 绿化率绿化率 (%) 车位配比车位配比交房时间交房时间 亿城嘉园亿城嘉园13万余2.0 6幢多层、 11幢小高层 636 50-240 6900 35.201：1.15预计08年 祥和人家祥和人家10万2.30 10幢10-11 层小高层 700100-120 6918 351：0.42已交付 都市枫林都市枫林20万2.30 4幢多层 22幢小高层 155750-150 750030 1：已交付 （本地块周边可参考项目的主要经济规划指标及价格水平一览表） 规划

13、特色及建筑风格分析规划特色及建筑风格分析： 项目名称项目名称亿城嘉园亿城嘉园祥和人家祥和人家都市枫林都市枫林 规划特色规划特色 架空层、人车分流、中央花园、 1： 1.15的车位配比等 不足30%的建筑密度、南北大间距等 小高层入户花园、挑空错层阳台、弧线型的三 面采光结构、新风系统等“洋房”级设 计 建筑风格建筑风格现代简约风格现代简约风格现代简约风格 图片展示图片展示 （以砖红色面砖为主的多层建筑立面） （以灰白色涂料为主的小高层建筑立面） （多层建筑实景面） （小高层建筑实景面） （纯面砖立面的小高层建筑实景图） （建筑局部架空层实景面） 推盘速度及销售情况分析推盘速度及销售情况分析：

14、项目名称项目名称亿城嘉园亿城嘉园祥和人家祥和人家都市枫林都市枫林 开盘时间开盘时间 推盘顺序推盘顺序 2006/9/1 推出1#、2#、4#楼 2006/10/19 推出7#、8#楼 2006/12/16 推出5#、6#、9#、16#楼 2007/6/7 推出10#15#、17#楼 2004/10/25 推出5#、6#楼 2004/12/10 推出 7#、8#、9#、10#楼 2005/5/16 推出1-4#楼 2004/5/14 推出17#、1822#楼 2004/12/9 推出9#12#楼 2005/1/1 推出 13#、26 #楼 2005/3/14 推出 8#、14#、15#楼 200

15、5/4/8 推出23、24、25#楼 2005/6/23 推出16#、17#楼 销售率销售率 （%） 72.9 （截止9月21日636 套房源已销售467套） 93.7 （截止9月21日700 套房源已销售656套） 99.1 （截止9月21日1557 套已销售1543套） 最新价格最新价格 (元/) 均价80007000以上约7300 历史历史 价格走势价格走势 畅销户型及滞销户型分析畅销户型及滞销户型分析： 项目名称项目名称亿城嘉园亿城嘉园祥和人家祥和人家都市枫林都市枫林 主力户型主力户型 90 左右两房/120-130三房 /150左右四房 110 左右三房 80余 两房/100-120

16、三房 /140余四房 畅销户型畅销户型 图片举例图片举例 特点点评特点点评 整体户型设计一般，不够紧凑，走道等公共空 间的利用率不够，唯一的亮点是卧房及书房朝 南阳光设计。 整体户型设计同样一般，不够紧凑，走道等公 共空间的利用率不够，为了卧房及书房朝南阳 光而牺牲客厅的阳光。 整体户型设计已经向紧凑实用方面发展， 方正通透，还有双阳台、飘窗等人性化设 计。 （95 2室2厅1卫） （128 3室2厅2卫） （110 3室2厅2卫） （119 3室2厅2卫） （89.98 2室2厅1卫） （106.9 3室2厅1卫） 项目名称项目名称亿城嘉园亿城嘉园祥和人家祥和人家都市枫林都市枫林 滞销户型滞

17、销户型顶层跃室/133.33 顶层跃室顶层跃室 滞销户型滞销户型 图片举例图片举例 原因分析原因分析 纵观这三个项目的滞销户型，顶层复式房源由于面积大、总价高等原因对追求性价比为主的郊区型消费群而言，这种销售抗性是 避免不了的，但亿城嘉园133.33 中间套户型的滞销也是在空间设计上存在明显的弊端。 （亿城嘉园133.33 户型） （亿城嘉园顶层户型） （都市枫林顶层户型） （利用不足的公共走道空间，是该户型明显的弊端，而133方的这种户型在三期推出的16幢中还有一半未售出。） 第二部分：有关杭州房地产市场第二部分：有关杭州房地产市场 2007年8月，杭州市6区商品住宅上市房源1551套(上月

18、为440套)，环比上升252.50%，新增住宅面积为 18.76万(上月为8.98万)，环比上升108.91%。 （一）供应量分析（一）供应量分析 2007年8月，杭州主城区加上余杭区，商品房共成交了6261套(上月成交6603套)，成交面积为83.52万 (上月成交83.25万)，成交面积环比上升0.32%。其中主城区成交面积49.02万(上月成交56.32万)， 成交面积环比下降12.96%。 （二）成交量分析（二）成交量分析 2007年8月，杭州市7区商品住宅成交均价为8935元/，环比上升4.93%；其中市6区商品住宅成交均价 为10707元/，环比上升7.97%。 （三）成交均价分析

19、（三）成交均价分析 （四）市场存量分析（四）市场存量分析 截至8月底，杭州市7区网上剩余可售住宅共计11984套，共计面积为172.15万，房源单套平均面积为 143.65。住宅市场区域存量最大的是余杭区，其次的是西湖区，第三位是滨江区。 第三部分：有关我们的竞争板块第三部分：有关我们的竞争板块 就区位及交通 环境而言，丁桥板丁桥板 块未来的竞争主要块未来的竞争主要 来自于星桥、乔司、来自于星桥、乔司、 九堡、下沙、临平九堡、下沙、临平 等板块等板块，因为这几 个板块同丁桥板块同 处于杭州的城东相临 发展区位，而潜在而潜在 竞争压力来自于三竞争压力来自于三 墩、城北、闲林、墩、城北、闲林、 闻

20、堰等板块闻堰等板块，这些 板块虽然与丁桥板块 不处于同一发展区块， 但同处于绕城高速的 内外侧，距离杭州市 中心的距离差不多， 同样可以分流相当部 分的市中心购买人群。 闻堰闻堰 板块板块 乔司板块乔司板块 项目名称项目名称总建面积总建面积 （ ） 容积率容积率物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 价格价格 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配比车位配比交房时间交房时间 东城丽景东城丽景 840001.70 多层 7513675136均价5830302007年9月 东冠逸家东冠逸家 500001.67 多层 80-12080-120均价5500301：0.61

21、2007年11 月 复地复地 连城国际连城国际 5146042.20 小高层 75-17075-170预计 7000以上 301：0.60 2011年5月 乔司板块起步较晚，目前在运作的就东城丽景、东冠逸家及复地连城国际三个项目，其中前两个项目是本土开发商开发的两个不 足10万方的小项目，在规划、建筑等产品设计方面相当一般，户型设计也相对紧凑，走“经济实惠”路线，而随着复地入驻该板块随着复地入驻该板块 及地铁建设等利好，该板块极有可能成为继九堡以后杭州近郊又一个新兴板块，及地铁建设等利好，该板块极有可能成为继九堡以后杭州近郊又一个新兴板块，而实际上东冠逸家价格也经济从东冠逸家价格也经济从07年

22、年3月的月的4250元元/ 上升到现在的上升到现在的5500元元/ ，预计，预计11月首次开盘的复地连城国际也把价格定在了月首次开盘的复地连城国际也把价格定在了7000元元/ 以上以上 。 （东城丽景入口广场效果图） （连城国际中心景观效果图） （东冠逸家整体鸟瞰图） 九堡板块九堡板块 项目名称项目名称总建面积总建面积 （ ） 容积率容积率物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 均价均价 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配车位配 比比 交房时间交房时间 红苹果红苹果 20万2.70 高层、小高层 70.8-130.2110-130 三房两厅 9500元 3520

23、09年6 月 魅力之城魅力之城994422.30 小高层、高层 90 两室 8200元 301：0.6 2008年10月 九月庭院九月庭院 15万2.70 高层10栋:8栋 点式,2栋板式 98-13098-130 三房 预计9月开 盘8000以上 53.60 2010年9月 九堡板块是九堡板块是2007年杭州楼市城东区域崛起最快的板块年杭州楼市城东区域崛起最快的板块，万科、绿城、 宋都等品牌开发商都已进入，该板块楼盘主要集中在艮山路以北的九堡中 心区域及艮山路以南的沿江区域，随着四季青、汽车东站、地铁等工程的 迁入及兴建，该板块最近拍出的土地价格较以前已有较大幅度的提升，从该板块最近拍出的土

24、地价格较以前已有较大幅度的提升，从 2000余元余元/ 涨到了涨到了4000余元余元/ ，房产销售价格也是迅速提升，红苹果 2006年9月的价格是5560元/ ，时隔一年，目前是8500元/ ，万科魅 力之城从今年6月首批房源6900元/ 价格到目前的8200元/ ，时间相 差仅3个月。 在产品规划设计方面，以万科魅力之城与红苹果为代表的楼盘带来了以万科魅力之城与红苹果为代表的楼盘带来了 户型空间的创新理念户型空间的创新理念，如万科魅力之城的功能阳台与设备平台设计、红苹 果的x创意户型设计都引起了市场的强烈轰动，同时带来了楼盘的热销。 （九月庭院庭院效果图） （魅力之城沿街建筑效果图） （红苹

25、果建筑立面效果图） 下沙板块下沙板块 项目名称项目名称总建面积总建面积 （ ） 容积率容积率物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 均价均价 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配比车位配比交房时间交房时间 海天城海天城50万2.65 高层，小 高层 70.26-161.7180-120720033.702008年11月 福雷德广福雷德广 场场 19万2.50 高层 70-16570-1656000311：0.62 2007年3月 中庆中庆 第六大道第六大道 11000高层 40-8047-7550002009年6月 江景房用地集中供应江景房用地集中供应 据杭州市2

26、007年计划出让土地分布图可以清楚得看出，下沙全年将有 数十幅土地集中出让，其中半数为一线江景用地，跟其它居住板块相 比，下沙无疑是杭州江景房用地的集中供应地，同时也将是杭州未来 近段时间江景住宅的集中供应板块。 外地房产商纷纷进场外地房产商纷纷进场 从李嘉诚和记黄埔系港资房产进军下沙拿地不断的传闻到上海世茂、 南京朗诗、北京金隅、保利集团等外地品牌开发商的实际进驻下沙， 下沙板块的潜力价值与价格优势吸引了越来越多的品牌开发商的参与， 改变了该板块由本土开发商一统天下的局面。 （海天城建筑实景图） （第六大道沿街建筑效果图） （福雷德广场建筑实景图） 临平、星桥板块临平、星桥板块 项目名称项目

27、名称总建面积总建面积 （ ） 容积容积 率率 物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 均价均价 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配车位配 比比 交房时间交房时间 东海东海 水景城水景城 50万多层、高层、小 高层 38-380120500050 绿城绿城蓝庭蓝庭 66万1.15 多层、小高层、 高层、排屋 100-300130550040 绿城绿城 桂花城桂花城 25万1.22 多层，小高层， 排屋 120-140120-1407100382005年5月 毓秀家园毓秀家园 12万2.10 21幢小高层、 高层 40-8040-807000351：0.882008

28、年12月 区域中心的影响力逐渐加强区域中心的影响力逐渐加强 截至目前为至，临平各类房地产开发企业总数已达80余家，新城房产、东海 房产、顺昌房产、绿城房产等一大批区域优势非常明显的品牌房地产开发企 业开发了大量的房地产物业；在此基础上，西南面星桥街道的天都城又对临 平的房地产开发格局形成了有效的补充，使得整个临平的房地产开发结构更 为完善。同时作为余杭区政府所在地，临平正以其独特的魅力吸引周边区域 的房地产开发向其靠拢。 2007年底迎来楼盘集中交付小高潮年底迎来楼盘集中交付小高潮 2007年临平星桥板块有星雅嘉园、临平桂花城北区、城市花园、华清山庄、 保元泽第、红枫苑等6个楼盘交付，其中星雅

29、嘉园在上半年交付，其他5个楼 盘在下半年，该板块将在年底有个交付的集中期。 （水景城建筑实景图） （桂花城建筑实景图） （蓝庭会所实景图） （康城国际建筑效果图） 城北板块城北板块 项目名称项目名称总建面积总建面积 （ ） 容积率容积率物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 均价均价 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配比车位配比交房时间交房时间 易构街区易构街区483223高层、商铺 33-8635、37、65、 78 8500251：0.34 2008年10月 银树湾银树湾10万高层 小高层 85-13080-130 2室、3室 9200 嘉泰嘉泰馨庭馨庭10

30、万2.01 高层,小高层 40-13585-11512000351：0.6 2009年9月 凯德凯德视界视界 12.9万2小高层 高层 73-8973、89301：0.582009年6月 杭州传统制造工业区的悄然变身杭州传统制造工业区的悄然变身 作为杭州传统的工业区，城北板块呈现给人们的印象是：杂乱肮脏的运河码头和 拥挤的道路；没有完备的区域大配套、环境嘈杂，居住品质差。但近些年来，随 着以运河保护为轴心的运河景观带建设的全面拉开序幕，沿岸房地产项目的长足 发展，不仅改善了运河两岸居民的生活质量，更极大地提升了该板块品质和综合 竞争力。 运河房产独树一帜运河房产独树一帜 纵观城北板块的房产项目

31、，不难发现半数以上的楼盘沿运河由南至北分布，从清 水公寓、协安景上到锦昌文华、桥西板块，包括嘉德置业、天阳置业、名城房产、 新南北投资等在内的十余家国际、本土开发企业已纷纷在运河两岸成功拿地，把 运河由南至北串联起来。 （易构街区建筑效果图）（银树湾中心庭院效果图）（嘉泰馨庭中心庭院效果图） 三墩板块三墩板块 项目名称项目名称总建面积总建面积 （ ） 容积率容积率物业形态物业形态户型区间户型区间 （ ） 主力户型主力户型 （ ） 均价均价 （元/ ） 绿化率绿化率 （） 车位配比车位配比交房时间交房时间 文鼎苑文鼎苑 70万2.50 小高层、 高层 55-30389方 两房两厅户型 14000

32、38 芳满庭芳满庭710003高层87、88、89 三室 预计9500301：0.55 2010年9月 万家花城万家花城40万2.40高层90-14090方以下2室、3 室、117方3室 8500元302011年5月 由郊区板块逐渐向成熟板块过渡由郊区板块逐渐向成熟板块过渡 在三墩镇原有的乡镇配套及西湖产业园的产业支持基础上，伴随着浙大紫金港校区的迁入 及沃尔马、银泰、欧尚等品牌商家的强势进驻，三墩板块的居住氛围受到了较大的改变完 善，已从原来的郊区板块逐渐与城西板块无缝接轨，成为杭州最聚市场人气的板块之一。 杭州小户型创新设计的杭州小户型创新设计的“试验田试验田” 从9070政策以后以90以

33、下房源为主的纯新盘项目，如万家花城代表性户型为90的三房 两厅、橡树园84的三房两厅也占到了整个项目面积的15左右，到前期以100以上大户 型为主的规模大盘，如亲亲家园、文鼎苑，在后期上市的房源中都设计了相当比例的中小 户型 ，如幸福里五月即将上市的第三批房源中，主力户型为精细化设计的80110，其 中90以下的两方占到了半成，主打户型为80的两房和110的三房，不管是从个体楼盘 数量，还是户型总量上讲，三墩目前无疑已是90中小户型房源最多的居住板块。 （万家花城中心庭院效果图） （芳满庭建筑效果图）（文鼎苑建筑效果图） 第四部分：有关目前市场上90 左右的户型 在激烈的市场竞争下，特别是90

34、70宏观调控政策出台后，杭州还是涌现了一些90 左右特色户型设计的楼盘 ， 其中代表性的有万科魅力之城的工作阳台与设备阳台设计、滨江万家花城的公共走道零浪费设计、华元芳满庭免费赠万科魅力之城的工作阳台与设备阳台设计、滨江万家花城的公共走道零浪费设计、华元芳满庭免费赠 送的挑空露台设计、华元芳满庭由空中庭院相连的子母套设计、橡树园的软隔断小卧室设计、复地连城国际只算一半送的挑空露台设计、华元芳满庭由空中庭院相连的子母套设计、橡树园的软隔断小卧室设计、复地连城国际只算一半 面积的可变空间设计、凯德视界规避塔楼弊端的多窗体设计等等面积的可变空间设计、凯德视界规避塔楼弊端的多窗体设计等等。他们的出现为

35、杭城消费者带来更多样化选择的同时， 同时也造就了一个个热销的神话。 （万科魅力之城约89户型 ）（滨江万家花城约88户型 ） 点评：点评：做到了全明户型、多方位阳台、成长型卧 室、宽客厅、干湿分离的卫浴间、复合式厨房等多 房位合理的空间设计。 点评：点评：整体空间设计紧凑实用，在不足90 空间 里设计出了三房，同时南阳台、北露台、多飘窗的 设计也使室内空间更通透明亮 。 亮点：亮点：设备平台与工作阳台 亮点：亮点：合理利用了每一寸空间 公共走道零浪费 （华元芳满庭约88户型 ） 点评：点评：奇偶层的错位阳台设计，形成两层高的空中庭院， 这种不计面积的空中庭院给住户提供了更多的户外空间。 （橡树

36、园约86.5户型 ） 点评：点评：采用的是软隔断。与餐厅、客厅相邻的小卧室采用软 隔断，交付的时候其实并没有实体墙阻隔，小卧室可以作为 起居空间的一部分。 亮点：亮点：多个免费赠送的挑空露台 亮点：亮点：软隔断的小卧室 点评：点评：可变空间是业主完全可以根据自己的需求和生活情 趣来规划这个空间可以是一个开放型的户内花园；可以 是一个随意而有情调的咖啡厅；可以是一个阳光书房；当然 也可以是一个独立的房间，面积上也是计一半面积。 （复地连城国际约106户型 ） （凯德视界约89户型 ） 点评：点评：虽然标准层一梯设计有3-6户，但多窗体（飘窗、阳 台、入户花园、功能阳台等）的设计，有效了弥补了室内

37、空 气对流不畅的弊端。 亮点：亮点：只算一半面积的可变空间 亮点：亮点：塔楼的多窗体设计 亮点：亮点：由空中庭院相连的子母套 点评：点评：在9070宏观政 策调控下，有两个产 权组成的子母套型， 有效规避了普遍住宅 和非普通住宅140平方 米的界限。进而在减 少税收费用的条件下， 满足了部分客户对大 面积住宅的需求性 ， 从而在以后小户型一 统天下的情况下形成 市场的稀缺性。 其它代表性户型图片举例其它代表性户型图片举例 （天阳上河/约89/ 3室2厅1卫） 小结：小结：在9070户型政策后，大家都把心思集中在如何设计出有特色的90方以下的小户型，随着越来越多的新项目上市销售， 这方面竞争的压

38、力将越来越大，就目前杭州市场而言，不管是开发商还是消费者，大家都是首次经历这样一个政策，只要在小 户型设计上稍花心思，市场就很快做出了反映，事实也证明：在相同的面积条件限制下，谁给消费者设计了更多的使用面积，事实也证明：在相同的面积条件限制下，谁给消费者设计了更多的使用面积， 谁就是胜利者，这也是上面所列举楼盘热销的一个共同原因。谁就是胜利者，这也是上面所列举楼盘热销的一个共同原因。 （幸福里/约107/ 3室2厅2卫） （嘉泰.馨庭/约67/ 1室 2厅 1卫 ） 第五部分：有关我们的消费者第五部分：有关我们的消费者 u以客户置业目的及客户来源地两个维度来划分 a：市区首次自主客户 b：丁桥

39、首次自住 c：丁桥周边被动换房 d：丁桥周边主动换房 e ：投资兼自主客户 置业目的 首次 置业 自住 杭州客杭州客 户户 省内客户省内客户 投资兼 自住 a b c e d e 丁桥周边丁桥周边 e a类客群-市区首次置业客群（新杭州人） 客群基本特征 客群来源来自市中心区域（主指新杭州人） 家庭结构未婚，或刚结婚不久 年龄30岁以内 家庭年收入6-10万居多 交通工具公交车为主、经济型私家车 置业次数首次置业、二次置业 购房用途结婚用房、改善性用房，第一居所 价值取向注重性价比，比较务实、理性 人群特征新兴白领阶层，处于事业奋斗期，拥有较高的学历，消费非常理性，不容 易受媒体影响。普遍认同

40、丁桥的发展潜力。 客群购房特征 购房动机：购置婚房、改善居住条件 购房关注点房产总价、交通便利、户型结构、生活配套 户型结构：两房（75-100方），三房（90-120方） 总价范围：两房：50-60万元，三房：70-80万元 代表楼盘： 旅游红苹果两房（95方两房， 114-115三房）、金海香滨湾（90-100两房， 105-115三房） 购房特征： 这类人群一般以中等收入家庭为主，承受力有限，购房首先关注房产总价， 其次是交通、户型。首次置业两房需求客群带有一定过度性置业特点 客群基本特征 客群来源丁桥区域内企业员工、刚起步创业者 家庭结构已婚有小孩、未婚单身 年龄26-30岁居多 家庭

41、年收入5-10万元 交通工具公交车、经济型私家车 学历高中 置业次数首次置业 价值取向讲究实用，不注重外表 人群特征文化水平较低，多为省内外来客群，处于事业起步阶段，每天忙于自己 工作，对生活品质要求并不高 客群购房特征 购房动机改善居住条件，结婚用房 购房关注点房产总价、户型结构、交通便利、生活配套 户型结构两房（70方） 总价范围50-60万元 购房特征对楼盘的品质要求并不高，比较关注房产总价，户型、生活配套。要求 能方便照顾自己工作。 客群基本特征 客群来源来自城东北区域，居住采荷、景芳等老小区 家庭结构未婚，已婚有小孩 年龄30岁以内 家庭年收入10万元以内，6-10居多 交通工具公交

42、车，经济型私家车 学历大专/本科 置业次数首次、二次置业 价值取向比较注重房屋功能实用性，比较节俭，注重性价比 人群特征年轻人居多，多居住在城东老小区内，部分年轻人与父母同居住在一起。 学历一般，比较理性，关注子女教育。 客群购房特征 购房动机购置婚房、改善居住条件 购房关注点户型结构、房产总价、子女教育、交通便利、生活配套 户型结构两房（80-100方），三房（100-120方） 总价范围两房：50-70万元 代表楼盘红苹果两房（95方两房， 114-115三房）、金海香滨湾（90-100两房，105-115三房） 购房特征多由于人口的增多或者小孩长大，带来居住空间的不足，而被迫购置新房。需

43、求产品以 经济型两房、三房为主。最关注户型功能实用性，其次总价、交通、生活配套。 客群基本特征 客群来源来自城北东区域，居住采荷、景芳等老小区 家庭结构已婚有小孩 年龄35-45岁居多 家庭年收入10万元以上占一半、20万元占30% 交通工具私家车、公交车 学历大专/本科 置业次数二次置业居多 价值取向注重产品居住的舒适性，对产品比较挑剔，也比较爱面子 人群特征城东富裕阶层，社会精英阶层，拥有一定的财富积累，工作收入稳定，对城东比 较有感情。也比较关注子女教育 客群购房特征 购房动机改善居住条件 购房关注点居住环境、户型结构、房产总价、交通便利、生活配套 户型结构三房（130-150方） 总价

44、范围80-100万元 代表楼盘万科魅力之城（130方三房）、金海香滨湾130-140方三房、160方四房 购房特征多由于对居住现装的不满，希望改善居住环境。出于舒适性居住的要求，这部分 人群需求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高， 较为关注楼盘的品质、总价、环境。 客群基本特征 客群来源区域各类专业市场企业、温州等投资客、杭州市区 家庭结构已婚有小孩 年龄36-45岁居多 家庭年收入8-20万元 交通工具私家车、公交车 学历高中 置业次数二次、多次置业 价值取向追求舒适生活，附庸风雅的心理也较重，喜欢用“产品”包装自己 人群特征以中年人为主，生意相对比较稳定，收入较高

45、，每天忙于自己生意，对购房消息不灵通，容 易受媒体等诱导。小群体内意见较容易影响客群决策，购房时多出现“群购” 客群购房特征 购房动机投资兼且自住 购房关注点升值潜力、房产总价、户型结构、交通便利 户型结构三房（120-150方） 总价范围80-100万元 代表楼盘金海香滨湾130-140方三房、160方四房 购房特征此类客群，拥有较高的财富积累，但无良好的投资渠道，多购置房产，做为投资兼且自住。 需求产品以大户型为主，注重面积的增大，对社区居住环境、居住舒适度有较高要求 细分市场市场份额发展趋势及特征取胜关键 a类客群 （市区客群） 份额一般 多数处于创业阶段，发展潜力大，可能成长为城市中坚

46、 力量；家庭结构多处在变化当中；首次置业客群由于有 过渡性，可能在数年后换房或出租；一般会成为区域的 忠实客户。 来自区域间竞争，关 键消除区域抗性 b类客群 （丁桥首次） 份额较多 生意处于发展期，财富积累不多，需要一定的资金做为 生意流动资金，因此购房总价有限。随着此类客群事业 发展，逐步向e类客群转变 总价控制 功能合理 以高性价比取胜 c类客群 （城东北被动 换房客群） 份额较大 事业上处于发展期，家庭结构基本稳定，在意儿童的教 育，多数面临房和车的矛盾，居住理念较为实用和节俭， 但对于居住的品质和氛围也有较高的要求，多数处在人 生压力较大的阶段，属于较为理性和挑剔的客户。 总价控制

47、功能合理 以高性价比取胜 d类客群 （城东北主动 换房客群） 份额一般 社会精英阶层，家庭结构稳定，重视居住品质，对于居 住和购房有一定经验，比较挑剔，目前绝对数量较大。 功能合理 品质提升 以价值感取胜 e类客群 （投资及自主） 份额一般 生意处于稳定期，拥有一定的财富积累，无良好的投资 渠道，多希望通过购买房产来保值。 购房者多为投资兼且自住，注重居住舒适性、居住氛围 功能合理 品质提升 以价值感取胜 客户类型来 源购房动机 主力客源 （60%） 来自丁桥周边中高收入人群 如：公务员、市场私营业主，企 业中层等 城东老小区的改善住房居民 熟悉城东北的生活环境，对城东比较有 感情，部分工作在

48、城东 次级客源 （30%） 杭州市区的 中高收入白领阶层 追求舒适生活的享受，由于收入有限， 被郊区化。同时认同丁桥的发展潜力 偶得客源 （10） 省内其他城市居民和投资者 认同丁桥的发展潜力，认同天阳房产的 投资潜力。 丁桥便捷交通，杭州大型居住区 比较内容比较内容本项目客群本项目客群支支 撑撑 点点 居住理念以经济实用为重总价低、可支付性强 工作与生活的关系要求两者交通快捷，节约生活成本公交发达，可达性强 对配套要求比较丰富，满足各种需求项目周边居住配套中心（文体、净菜超 市等） 对交通要求比较发达，多种选择，满足出行要求。多条道路直通主城区，项目附近有公交 首末站 基地资源赋予本项目“城

49、市边缘区的成长型板块城市边缘区的成长型板块”的特质。同时由于住宅市场受“9070”政策影响， 面临阶段性调整的现状。 我们所开发的户型面积将趋小化，以紧凑户型为主，但也需充分注意到各房间功能分布问题，保证面积将趋小化，以紧凑户型为主，但也需充分注意到各房间功能分布问题，保证 目标客群居住的舒适度。目标客群居住的舒适度。 战略突破点战略突破点 ： 精致实用兼舒适型产品是本项目的市场机会精致实用兼舒适型产品是本项目的市场机会 具有高度的实用度、舒适度与可支付性（控制总价，扩大客群容量）具有高度的实用度、舒适度与可支付性（控制总价，扩大客群容量） 最大程度满足目标客群潜在需求，具有广泛的市场基础与有

50、效的市场支撑。最大程度满足目标客群潜在需求，具有广泛的市场基础与有效的市场支撑。 单位单位所属行业所属行业经营规模经营规模经营状况经营状况 杭州东帆印刷包杭州东帆印刷包 装有限公司装有限公司 印刷包装公司占地面积2万多平方米，员工100多人。年产值达5000多万 杭州圣力电器有杭州圣力电器有 限公司限公司 电器总投资3000万人民币，总资产1.8亿元人民币 职工人数156人，其中具有中高级职称人数32人 杭州西子泵业有杭州西子泵业有 限公司限公司 水泵员工200 人 杭州海通木业有杭州海通木业有 限公司限公司 木业总资产1亿多，员工1000多人年产值近4亿元人民币，年进出口总额达2000万 美

51、元 浙江西奥建筑工浙江西奥建筑工 程有限公司程有限公司 建筑具有土建总承包资质贰级，幕墙、市政、钢构专业承 包叁级资质，有员工985人。 杭州阿思家羽绒杭州阿思家羽绒 制品有限公司制品有限公司 羽绒制品生产厂房面积 1. 5 万平方米 ，员工人数大概有300 人 2005年销售额分别为370万、250万、260万、120 万、150万、150万 杭州秋水伊人服杭州秋水伊人服 饰有限公司饰有限公司 服饰公司已在全国拥有600多家专卖店和商场. 杭州东联广告印杭州东联广告印 刷有限公司刷有限公司 印刷一家集广告、设计、制版、印刷为一体的专业公司。 注册资金为1000万人民币，有员工200-300余

52、人 杭州市江干区丁杭州市江干区丁 桥卫生院桥卫生院 卫生院建筑面积2100平方米,单位固定资产370余万元。现有 医务人员36人，其中中级技术人员6人。 门诊病人日平均180人次 浙江省肿瘤医院浙江省肿瘤医院医院开放床位1306张，设有19个病区，建筑面积64297平 方米，现有职工近1100人，高级职称125人，中级职 称299人 。据1963-2006年12月底资料统计，医院总门诊 量已达2452620人次，住院191298人次，手术 83757人次。44年收治患者逾二百万。 杭州虎牌集团有杭州虎牌集团有 限公司限公司 电器建筑面积16万平方米，总注册资本1.5亿元，总资产 3.5亿元。

53、2005年8月，虎牌综合实力入选“中国机械500强 企业”排行榜。2006年7月，虎牌综合实力跻身 “中国民营企业500强”第273位。 杭州纸张市场杭州纸张市场纸张市场投资总额5000万元，规划用地136亩，首期总建筑面 积2万余平方米，铺位300个，标准铺位分上下两层共 60平方米，并提供近2万余平方米仓储物流服务 是杭州乃至浙江省唯一一家以印刷物资贸易为平 台，以信息交流、物流配送、广告推广、 技术 服务等增值服务为配套，涵盖印前、印中、印后 的新型专业化市场。 杭州超时代电子杭州超时代电子电子注册资金人民币1000万元，厂房面积一万平方米以上。 丁桥周边分布着不同行业不同层次的企业共有

54、丁桥周边分布着不同行业不同层次的企业共有6060来家来家，（主要有物流、服饰、印刷、建筑、鞋业等），通过采访几家比较大型的企业了 解到，大部份企业员工福利都比较好，除了普通员工，高级员工的福利可以算得算可观，大概年收入在710万之间，大部分员工都是外大部分员工都是外 来人员，大部分都有购房的意向来人员，大部分都有购房的意向，因为这几年政府对丁桥的大力开发，促进丁桥房产业的发展，由经济适用房带动商品房的发展，他们这几年政府对丁桥的大力开发，促进丁桥房产业的发展，由经济适用房带动商品房的发展，他们 都相信丁桥将会成为下一个德胜或大关都相信丁桥将会成为下一个德胜或大关，他们都看到了其所具备很大的升值

55、空间,因此他们想买房，以来解决了住房问题，二来业可以当 作自住型投资(到时候要是什么原因不在杭州了也可以卖个好价钱) ( (续上表续上表) ) 第六部分：有关我们的地块第六部分：有关我们的地块 地块坐落：地块坐落：江干区（规划丁桥居住区r21-11-1地 块），东至规划小学，南至杭政储出 200740号地块，西至规划六号路，北 至规划一号路。 规划用途：规划用途：住宅（设配套公建）用地 土地总面积：土地总面积：61亩 容积率：容积率：2.2 出让方式：出让方式：挂牌 起始价起始价(万元万元)：28518 每亩单价每亩单价(万元万元)：625 楼面地价楼面地价(元元/m2)：4264 成交时间：

56、成交时间：2007-8-29 (本地块在丁桥大型居住区一期规划总平的具体位置) （一）本地块的主要经济规划指标（一）本地块的主要经济规划指标 （地块西北面华元邻里人家的建筑工地）（地块东北面与绕城高速之间的道路） （地块西南面已建好交付的拆迁安置房）（地块内部目前地貌及 东南面正在新建的辰秀嘉园经济实用房） （二）本地块目前周边地理交通环境（二）本地块目前周边地理交通环境 （红线上方为本地块具体位置） （三）地块（三）地块swot分析分析 题？ strength优势分析优势分析 weakness劣势分析劣势分析 s1：地块地形规整，附近有大规模绕城公路绿化带及东风港 景观带。 s2：项目周边规

57、划有幼儿园、小学等教育配套资源，具有先 天的“学区房”优势。 w1：基地东北侧靠绕城公路，车流大、污染较严重。 w2：原较统一的地块被一分为二，项目面积过小，不利于规 划布局的展开。 w3：公交、商业配套缺乏，地块价值在短期内尚无法体现。 opportunity机会分析机会分析threat威胁分析威胁分析 o1：丁桥大型居住区的规划，交通、公建等配套设施的跟进， 未来升值潜力巨大。本案是第一批被拍卖的土地之一， 也将是今后最早受益的楼盘。 o2：随着国家宏观金融利率的不断上调，对于以按揭为主要 购房手段的年轻置业者、中产置业者来说，每月的还 款压力是他们不得不面对的实际问题，“丁桥”较高 的性

58、价对他们有着非常大的诱惑性。 t1：丁桥板块一直给购房者留有着“脏乱差”的印象，对部 分主流购房人群（有一定经济实力及受过高等教育）来 说是无法接受的。 t2: 丁桥目前的开发以经济适用房为主，如何使消费群认识 丁桥片区的居住价值，将是本案营销工作中一个非常关 键的问题。 （四）地块综合评估分析（四）地块综合评估分析 从从2.2的容积率来看：的容积率来看：本地块的未来建筑形态以小高层为主，如何从小高层建筑已普及的丁桥板块（经济 实用房也已经是小高层）凸显出来，是我们从规划及建筑方面值得伸入思考的问题。 从周边环境来看：从周边环境来看：本地块紧邻杭州绕城高速，虽与高速之间有数十米之远，同时中间还

59、有绿化隔离带，怎 么从建筑材料方面去规避噪音等方面的不利影响将是我们建筑设计的重点之一。 从面积规模来看：从面积规模来看：本地块规划总建筑面积为891176 ，相对较小，不利于整体规划布局设计，如果与新 筑地块联合开发，将更利于产品的规划设计，但如果是单独开发建设，如何规划设计出特色产品将相当关 键。 本地块地形较为规整，但面积较小；紧邻绕城高速，但公共交通方面的配套很不成熟；周边环境一般，无可以明显借鉴的 环境资源，但依托于丁桥10万大型居住区（二期还有10余万 ）的整体配套，未来在交通、学校、商业等方面的综合配套 将会逐渐成熟。 说明：本项目最大的优势在于项目所处的地段具有良好的发展前景、

60、交通便捷、距离主城区较近等说明：本项目最大的优势在于项目所处的地段具有良好的发展前景、交通便捷、距离主城区较近等 特征，如何利用并充分挖掘项目特有的资源，打破项目目前配套设施与环境等的局限性，塑造项目独特特征，如何利用并充分挖掘项目特有的资源，打破项目目前配套设施与环境等的局限性，塑造项目独特 的居住理念，满足潜在客群内在的居住需求，是本项目定位的方向所在。的居住理念，满足潜在客群内在的居住需求，是本项目定位的方向所在。 （五）本地块相邻地块（五）本地块相邻地块未来的关键竞争对手未来的关键竞争对手 就丁桥板块目前情况而言，商品房开发还未真正起步，而第一个商品房开发项目极有可能在广宇第一个商品房