无锡楼市盘点

1、20112011年无锡楼市盘点年无锡楼市盘点 新联康无锡分公司研展部新联康无锡分公司研展部 2012.012012.01 房地产市场总体状况 2 报告目录： 3 3 1 1 市场篇市场篇 房产政策回顾房产政策回顾 土地市场回顾土地市场回顾 住宅市场回顾住宅市场回顾 部门部门20112011年工作回顾年工作回顾 部门部门20122012年工作安排年工作安排 部门篇部门篇 2 2 4 房产政策回顾 月份政策重点内容影响 一月 1、央行上调存款准备金率0.5 个百分点 从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个百分点。 本次是央行今年内首次宣布上调存款准备金率，这必 定

2、会对房地产市场的资金供给带来不小的冲击。 2、央行上调人民币存贷款基准 利率0.25个百分点 自2011年2月9日起，金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点。 此次存贷款基准利率上调进一步紧缩了银根，房地产 企业的资金链会有进一步压力。 3、公积金贷款利率上调，5年 期以上上调0.2个百分点 从2011年2月9日起，五年期以上个人住房公积 金贷款利率上调0.20个百分点;五年期以下(含 五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分 点。 此次公积金贷款利率的上调将加重购房还贷者的压力 ，降低客户的购房能力。 二月 1、无锡限购令出台：本地人禁 买第三套房 从2011年2月21

3、日起，各银行暂停发放居民 家庭购买第三套及以上住房贷款。 综合来看，国家要控制高房价的决心很大。 2、无锡公积金贷款新政 个贷最高30万元多缴多贷设置上限 酝酿“月还”政策 新政的实施将增加还贷压力，降低部分购房者的积极 性。 3、央行再次上调存款准备金率 央行宣布2月24日起上调存款准备金率0.5个百 分点 这是央行今年第二次上调存款准备金率。房地产资金 链进一步收紧。 三月 1、中国人民银行决定上调金融 机构人民币存款准备金率0.5个 百分点 从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年第三次上调存款准备金率。 2、央行4月6日起上调存贷款

4、 基准利率0.25个百分点 自2011年4月6日起，金融机构一年期存贷款基 准利率分别上调0.25个百分点。 这是央行今年第二次上调存贷款基准利率。 四月 2011年4月21日起央行上调存 款准备金率0.5个百分点 从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年第四次上调存款准备金率。 1.1 房地产市场总体状况政策回顾政策回顾 5 月份政策重点内容影响 五月 央行上调金融机构人民币存准率 0.5个百分点 从2011年5月18日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年第五次上调存款准备金率,部分被实 行差别存款准备

5、金率的金融机构缴纳存款准备金 压力再增。 六月 2011年6月20日起央行上调存 款准备金率0.5个百分点 从2011年6月20日起，上调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行今年第六次上调存款准备金率,将使大型 金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。 本次央行不同寻常的上调时机可能表达了抑制通 货膨胀的急迫感。 七月 2011年7月7日起上调金融机构 人民币存贷款基准利率 自2011年7月7日起，金融机构一年期存贷款 基准利率分别上调0.25个百分点。 这是央行今年第三次上调存贷款基准利率，调整 后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一 年期贷款利息为6.

6、56%。 八月 无锡住保政策调整 准入门槛放 宽 申请廉租房租金补贴家庭人均月可支配收入上 限调至1200元； 申请廉租房实物配租家庭人均建筑面积上限调 至12平方米； 申请购买经济适用房家庭人均月可支配收入上 限调至1700元； 廉住房准入门槛的上调是在目前通货膨胀下的合 理反应，对于降低低收入人群的生活压力具有重 要的作用。 九月无锡实施公积金逐月还贷 申请逐月还贷，账户必须有余额 商业贷款、异地买房不能逐月还贷 逐月还贷会导致利息的增加，但可以降低还贷人 的压力以及公积金管理中心的风险。 十月无锡首套房基准利率上浮5% 十一节后，首套房贷多在基准利率上浮5%， 二套房贷也会在原先上浮10

7、%的基础上相应上 浮。 这意味着今后银行放贷更加谨慎，房贷更加难贷 ，且月供负担会更加重。 十一月 存款准备金率3年来首次下调 0.5百分点 从2011年12月5日起，下调存款类金融机构 人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行三年来首次下调存款准备金率。 6 1.1 房地产市场总体状况政策回顾政策回顾 7 1.2 房地产市场总体状况总结总结 l2011年是房地产行业遭遇深度调控的一年，相比2010年的楼市，2011年的调控更为密集与 严厉，2010年主要以4.17国十条和9.29新国四条为主，而在2011年年初限购令“重磅”落 地，而这次的调控手段也是比以往调控更加全面和坚决。 l近日，

8、国家副总理李克强和发改委均明确表示2012年将继续巩固和扩大调控成果，将继续严 格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品建设。可 以预见2012年的全国房地产市场仍然不会太乐观。但随着存款准备金率的首次下调和无锡外 地人购房落户标准下调至70/户等政策的实施，支持中小户型、中低价位商品房的建设， 2012年无锡市场刚需市场将会迎来更好的发展。 8 土地市场回顾 9 9 l今年政府共7次土拍，推出111幅地块，流拍3幅，成 交108幅，较去年增加22幅，增长率达25%。成交金额 为225.57亿元，仅占去年的57%。其中底价成交的有 70幅，占总数的约65%。主

9、要是由于今年受房地产调控 的影响，土地市场也遭受重创，总体溢价率较低。 l从土地成交的性质来看，居住、商业用地仍占主导， 但受住宅市场严厉的调控的影响，今年纯居住用地的供 应量明显减少。 l从居住、商业用地的面积和容积率来看，5万以下的 小地块占主导，占总数的50%；容积率在1.0-2.0之间 的地块有26幅，占总数的59%。 2.1 房地产市场总体状况土地市场土地市场 l今年居住和商业用地的主要供应区域为锡山区、惠山区和新区，多为商业和商业、居住 混合用地，纯住宅用地仅7幅，占总数的16%，且溢价率较低。 2.2 房地产市场总体状况居住、商业用地居住、商业用地 10 2.3 房地产市场总体状

10、况重点地块情况重点地块情况 11 开发商地块名称地理位置 出让面积 （） 规划用途 容积 率 起始价 （万元） 成交价 (万元) 楼板价 （元/） 无锡苏宁置业 有限公司 xdg-2010- 81地块 滨湖区太湖新城南 湖大道西侧、高浪 路南侧 206418 商业、商务 办公、居住 2.22067602067604553 大连万达商业 地产股份有限 公司 xdg-2010- 13地块 惠山区政和大道与 吴韵路交叉口西南 侧 80084 商业、办公 、居住 3.541300413001473 上海万业企业 宝山新城建设 开发有限公司 xdg-2010- 63地块 高铁站商务区锡沪 路南、润锡路西

11、 173504居住1.663300668202407 重庆龙湖企业 拓展有限公司 xdg-2010- 77地块 惠山区锡陆路北侧 、新阳路南侧 124769商业、居住1.243000430002872 新加坡明峰投 资私人有限公 司 xdg-2011- 45地块 滨湖区金石路与高 浪路交叉口东北侧 215229居住、商业1.51937001937005999 无锡新城万嘉 置业有限公司 xdg(xq)- 2011-26地块 新区锡兴路与金城 东路交叉口西北侧 71565 居住、商业 、办公 2.853900539002689 无锡鸿意地产 发展有限公司 xdg-2008- 65地块 北塘区石门

12、路西侧 ，原山北小学旧址 6854居住1.4280047504950 积水住宅株式 会社 xdg（xq） -2011-46号 地块 新区太科园菱湖大 道以西、湖景路以 北 126596 a块商住用 地b块二类 居住用地 1.165600656004710 2.4 房地产市场总体状况重点开发商拿地情况重点开发商拿地情况 开发商地块名称位置规划用途 用地面积 （） 容积率 成交价 （万元） 楼板价 （元/） 苏宁置业 xdg-2010- 81地块 滨湖区太湖新城南湖 大道西侧、高浪路南 侧、周锡路东侧、观 山路北侧 商业、商务办公、居住 用地（其中商业、公建 比例不大于10%） 2064182.2

13、2067604553 重庆龙湖 xdg-2010- 77地块 惠山区锡陆路北侧、 新阳路南侧 商业、居住1247691.2430002872 红豆置业 xdg-2011- 48地块 锡山区东港镇香山路 南、健康路东 商业居住混合用地（商 业比例不小于50%） 570502.0198101736 大连万达 商业地产 xdg-2010- 13地块 惠山经济开发区政和 大道与吴韵路交叉口 西南侧 商业、办公、居住（住 宅比例不高于25%） 800843.5413001473 华夏房地 产有限公 司 xdg-2010- 28地块 锡山区东港镇东港路 北、金星路东 居住、商业1081302.020000

14、925 xdg-2010- 24地块 锡山经济开发区红星 美凯龙东、宜家购物 中心东 a块商业办公混合用地 、b块商业、居住混合 用地 1572482.5860002187 xdg-2011- 21地块 锡山区高铁站商务区 广诚路东、延庆街南 商业、办公54436.562001752 12 2.5 房地产市场总体状况土地市场小结土地市场小结 l受整个房产大势影响，2011年无锡土地市场成交呈现出萎靡态势，住宅地块供 应所占比例为近几年来最低水平，土地成交金额仅为去年的57%，土地溢价率低， 多数地块仅以底价成交。 l但同时，2011年土地市场也有部分优质地块推出，由于价格较低，部分开发商 也比

15、较原意在这个时候抄底拿地，为明后年的市场做储备。 13 住宅市场回顾 14 l从成交量来看，2011年受严厉调控的制约，住宅市场严重萎靡，2011年住宅成交仅345.57 万，同比减少250.21万，同比下降41.99%，下降幅度较大。 l从销售来看，2011年成交金额仅为291.54亿元，同比减少176.37亿元，下降幅度达37.69%。 2011年总体成交均价为8436元/，同比增长583元/，上涨幅度为7.42%，上涨幅度为近 几年来最低。 注：2011年数据截止9月份注：2011年数据截止12月份 15 3.1 房地产市场总体状况商品住宅市场商品住宅市场 l从新开工和竣工面积来看，20

16、11年1-9月住宅新开工面积为685.7万，同比略增1.07%， 住宅竣工面积仅203.28万，同比减少27.71%。2011年住宅新开工和竣工面积回落明显。 万 元/ l供应方面2011年同比2010年略涨2.4%，成交同比去年下降41.9%，价格同比去年上涨5.5%。 l进入11年，随着限购限贷等调控政策的持续实施，无锡住宅市场成交严重萎缩，月均成交量基 本维持在20万-30万之间，与去年相比落差加大；在价格上整体呈现缓慢下降趋势，10月均价 竟跌落至8000元/以下。 l但2011年底的11、12月，由于不少开发商迫于资金压力，年前推出了不少优惠以促进项目跑量， 因此导致了2011年成交

17、量的翘尾。年底住宅市场成交量的回升或将为2012年的房地产发展起到良 好的铺垫作用。 16 3.2 房地产市场总体状况商品住宅市场商品住宅市场 崇安区南长区北塘区惠山区 滨湖区新区锡山区 供应量 成交量 l从2011年各区的供应量和成交量来看，滨湖区都是最大的，区域不管是现在还是未来都是房地 产开发最好的区域，汇集知名房企，大盘云集，供应量182.99万，销售量95.89万，供求比 为1：0.52。 l供求比最大的区域是南长区，供应量为71.83万，销售量为23.51万，供求比为1：0.33， 供明显大于求，未来市场环境会比较恶劣。 17 3.3 房地产市场总体状况各区商品住宅供应量、销售量各

18、区商品住宅供应量、销售量 l从价格来看，由于南长区占据市中心稀缺地段，且区域高端项目云集，价格一直都比较高， 受政策影响大，价格波动较大；滨湖区价格表现的则较为稳定，价格基本维持在1万/左右； 惠山区和锡山区价格稳中有升态势，主要由于该两个区域一直是刚需客户的首选区域，刚需客 户受政策打压的敏感度较低。 l与2010年年末相比，南长区和新区价格降幅最大，均下降30%左右。 18 3.4 房地产市场总体状况各区商品住宅成交均价各区商品住宅成交均价 19 l从各面积成交段来看，1-11月主要以120-144中等户型为主，成交面积94.31万，比例达到 31.06%；同时180以上的大户型需求仍然较

19、为旺盛， 1-11月该面积段的成交面积达到53.02万 ，比例17.46%。 l相比2010年各成交面积段，120-144改善型和180以上再改型比例增加。 3.5 房地产市场总体状况2011年年1-11月成交面积段月成交面积段 20 l2011年1-11月主力成交价格段集中在8000-9000元/，该面积成交量为50.38万，比例为 16.59%；同时7000-8000元/也占到16.43%，成交量为49.89万。 l2010年主力价格段集中在10000元/以上，该面积成交量为130.14万，2011年10000元/ 以上成交面积为64.67万 ，同比下降50.3%。 3.6 房地产市场总体

20、状况2011年年1-11月成交价格段月成交价格段 区位 新增供应面积 （万） 销售面积 （万） 新增供售比 剩余可售面积 （万） 崇安区26.0311.082.35:1 35.28 南长区68.3423.622.89 :1 97.16 北塘区18.9723.480.81 :1 38.64 新区175.2479.442.21 :1 157.19 滨湖区182.9995.741.91 :1 219.37 锡山区78.5739.531.99 :1 81.98 惠山区108.8172.311.50 :1 114.36 合计658.95345.21.91 :1743.98 21 l2011年1-12月新

21、增供应面积658.95万，销售面积345.2万，剩余可售面积743.98万， 未来存量较大，有一定的销售压力。 l从表中可以看出，滨湖区库存最多，达219.37万； l从供售比来看，崇安区、南长区和新区供售比最大，后期销售竞争激烈，北塘区则相对缓和。 3.7 房地产市场总体状况2011年年1-12月存量情况说明月存量情况说明 2222 序号楼盘名称 套数 （套） 面积 （） 金额 （万元） 2010年均价（ 元/） 2011年均价 （元/） 1太湖国际社区2224252760.28246312.96103749745 2万科魅力之城872111502.25145971.321753413091

22、 3万科金域缇香88597064.76105373.221100010856 4天鹅湖881112159.65101841.293579080 5融创理想城市816101585.7277612.7870807640 6时代上城69477108.9171398.96110139259 7龙湖滟澜山34553451.9161797.441290611561 8蠡湖香樟园18145051.7260767.31-13488 9金科米兰58673359.7656770.7100387738 10绿地世纪城47449222.2132604.8760476624 l从区域来看，滨湖区占据最多，为4席，其次为新区占据3席； l从价格来看，相比2010年的成交均价，2011年受政策调控影响，各案价格均有小幅下降来 换取成交量。 l从项目来看，仅万科酩悦和金域缇香是代理公司代理，其他项目均为开发商自销，这两个项 目是非常有影响力的个案，同时也是很好的锻炼平台，后期公司也会为大家创造更好的发展空 间和机会。 备注：以上按成交金额排名 3.8 房地产市场总体状况2011年年1-12月销售月销售top10楼盘盘点楼盘盘点 3.9 房地产市场总体状况代理公司情况代理公司情况 23 l从代理公司排名来看，新联康在无锡市