购房时需注意的法律问题

1、购房时需注意的法律问题在北京购房有以下几个法律问题值得关注和考虑：一、限购政策根据 北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 （京政办发20118 号） 、关于落实本市住房限购政策有关问题的通知 （京建发 2011 65号）的规定可知，目前在北京有下列情形之一的，不能购得房屋：1、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；3 、无法提供本市有效暂住证和连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭；符合下列条件的可以在北京购买一套住房：1 、已拥有 1 套住房的本市户

2、籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同） ；2 、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续 5 年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭， 限购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房） 。房屋拥有量以家庭为单位， 且“包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房”“居民家庭成员中居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭” 。关于居民家庭目前一般以户口本上登记的成员为标准，并且其所指拥有的房屋仅指北京的房屋。 外籍人士， 其所拥有的房屋数包括北京外的房屋。二、关于购房合同(1) 、购房合

3、同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突； 文字表述要清晰、 准确； 签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方 （卖方 ）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位， 也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如x x市x x区x x街x x号x x花园x x号楼x x层xx房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如

4、以建筑面积计价还要标明使用率。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、 具体。 如技术的等级、 材料的品牌、 内部设施的种类、 负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准， 并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括:(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求

5、换房；(2) 购房者不按期付款；(3) 开发商不按期交房；(4)面积变动超过约定幅度；(5) 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；(6)产权过户手续不全或不能按期办理。6、商品房保修的责任相关的文件：依照城市房地产开发经营管理条例 ，房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购房人提供 商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书 、住宅质量保证书 ， 这是房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。在购买房屋的过程中上来说有以下几个细节值得关注：1 、售楼书第一， 售楼书通常是开发商所做的宣传广告， 在阅

6、读售楼书的时候， 首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证， 这是对开发商资质衡量的一个重要标准。 为了确认预售许可证的真实性， 一个是可以通过在互联网上查询、 核对， 核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息， 有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明， 比如说多少多少分钟的车程， 10 分钟的车程、 5 分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5 分钟车程和 10 分钟车程的伸缩性就非常大了(因为不确定其10

7、分钟的车程什么车以什么样的时速行驶的路程) ，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的 广告。可是往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。但是第二， 如何保证售楼书的内容具有法律效率。 购房者看到售楼书之后确实非常感兴趣， 又怕最后买了房子以后， 不像售楼书中所描述的那些好， 怎么办？根据法律的规定， 如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力， 就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中， 这是法律规定要有的。 如果想确保、 约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务， 就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。 这样的话， 一旦开发商没有按照售楼书写到

8、商品购销合同里约定的条款履行义务，开发商就要承担责任。2 、定金在售楼书验完以后要签订认购书， 要交付定金。 此时需要注意， 认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用， 并有特定定金的规则， 它有特定的法律内涵， 叫做给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金， 接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。 而订金不是对合同起担保作用， 它只是起担保作用， 叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。 所以， 在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定” （订），因为有不同的法律概念。关于定金的返还的约定。 通常房地产开发商在认购书中有这样的条

9、款，买房应该在签订认购书多少之日起买房， 否则的话不给退还。 建议，购房者在签订认购书的时候， 将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同， 如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。3 、查看“五证”认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同， 签订买卖合同就应该非常慎重的对待， 因为买房人的权利和义务都体现在买卖合同里面。 一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。 所以， 在签定合同之前， 购房者需要仔细审查开发商的资格和 “五证” ， 如果是现房， 根据规定开发商已经

10、不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续， 去产权登记部门进行登记。 办理房屋产权证一定要看清开发商销售的房子是否包括你所要买的房子。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证” 。其中前两个证是由市规划委员会核发的， 开工市是由市建委核发的， 国有土地使用证和商品房预售许可证是由市 土地资源和房屋管理局核发的。 这五证最主要的应该看两证， 一个是国有土地使用证， 一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是， 购房者在查看五证的时

11、候一定要看原件， 复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。5 、买完房以后还要查验“两书” 。两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件， 一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任， 正常使用情况下， 各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年， 地面大面积起沙是一年， 包括供热供冷系统等设备， 卫生洁具、 开关等等。 其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括

12、开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项， 配电负荷，承重墙、 保温墙、 阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证， 同时收房子的时候应该有两书。 还有更重要的是产权证， 拿到产权证， 整个购房所有的法律文件就应该算齐备了6 、商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。 通常，按套内面积计价的方法比较少用， 而通常用的

13、是按照建筑面积， 它是指按住宅面积外围线来计算。 一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和， 是对购房者最为有用的是套内的使用面积， 因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。 所以， 在签订商品房买卖合同的时候， 要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 所以，购房的时候购房者特别关注面积， 一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、 分摊的公用面积是多少， 这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。7 、在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%

14、 ，或者 0.5% ，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3% 。面积误差比绝对值在 3% 以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过 3% ，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。 当然， 如果约定得这么明确， 建议还是可以接受面积误差比绝对值在3% 以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。8 、还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里， 开发商对于延期交房的免责理由一般说是不

15、可抗力。 按照我们国家的规定， 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、 不能避免、 不能克服的客观情况， 这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任， 也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了， 比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决， 比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同， 比如说施工配套的批准和安装的延误， 都认定为不可抗力。 从法律角度讲， 我们觉得对购房者是不公平的， 等于把不可抗力的范围扩展了。所以， 建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条

16、件， 就是不能预见、 不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。9 、 ，购房合同的签订主体。签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动， 中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同， 就是说中介公司不能以他的名义签定合同。 签定合同的时候我们应该把握住是开发商， 而不能委托中介公司， 以中介公司自己的名义签定合同。 再一个提示， 签订商品房买卖合同的时候， 要注意有一些比例数字。 比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定

17、要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。10 、在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，需要提醒这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。三、按揭贷款（一）商贷手续1 、基本条件（ 1 ）借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；（ 2 ）所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；（ 3 ）已与开发商签订了商品房买卖合同 ，根据个人信用

18、情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为 30% 以上；（ 4 ）贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。（ 5 ）同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；2 、住房按揭贷款流程（ 1 ）购房人与开发商签订商品房买卖合同 ，并根据合同要求，付清所需首付房款；（ 2 ） 、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括： 商品房买卖合同 （备案登记） 、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供

19、的其他资料；（ 3 ） 、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、 借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；（ 4 ） 、申请审批期限一般为 7 日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解 情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；（ 5 ）问题客户的处理：1 ）对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款；2）因银行最终批准的贷款额度未达到按

20、揭总额时，购房人应在银行批复之日起10 日内补足余款；3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员， 营销部应及时申请注销商品房买卖合同， 另行签订合同。 如购房人不予变更合同， 应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30 日内付清房款，违约按照合同相关规定执行；4）对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次（ 15 日内）通知仍未办理，应按照合同规定

21、计收违约费用；（ 6 ） 、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票；（ 7 ） 、借款人以后只要每月 （每季 ）20 日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清；（ 8 ）贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。咨询、申请贷款（购房人）、审核（提供资料）、签订借款合同和抵押合同（银行）、办理合同公证（公证处）、有关保险（保险公司）、办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）发放贷款（收到抵押证明）、借款人还款、办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）（二）公积金贷款1 、基本条件（ 1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公

22、积金贷款；（ 2） 申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。 因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险；（ 3） 配偶一方申请了住房公积金贷款， 在其未还清贷款本息之前， 配偶双方均不能再获得住房公积金贷款， 结清后可二次房贷， 首付利率不变。 因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种 住房保障型 的金融支持；（ 4） 贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时， 除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务；（ 5） 贷款用途必须专款专用： 住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的

23、自住住房， 而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。2、办理流程（ 1 ）申请人本人持购房资料 （商品房买卖合同 、购房首付款收据、 ）夫妻双方身份证、户口薄、结婚证（所有部分原件及复印件 a4 三份） 、贷款申请表一式三份市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续；（ 2 ）上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行；（ 3 ）委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签订借款合同 、 抵押合同 ；（ 4 ）借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取房屋他项权证 ；（ 5 ）借款人持房屋他项权证原件

24、及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具放款通知书 ；6 ）借款人持房屋他项权证原件及复印件一份、 放款通知书到委托银行办理贷款发放手续。（三）公积金贷款的优势公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。1 、公积金贷款利率优惠。（ 1 ）同样贷款金额，同样还款年限，公积金贷款与商业贷款比能节省数万元利息。以一套 40 万的房屋为例，贷款 28 万。若商业贷款年限为 25 年，则月均还款1721 元， 25 年付款总额516300 元，支付利息总额高达 236300 元。而同样是年限是25 年的公积金贷款，月均还款 1548 元， 25 年总还款 4

25、64400 元，支付利息总额184400 元，比起商业贷款而言，每月能少支付 173 元月供， 25 年共节省利息支出近51900 元。（ 2 ）同样贷款金额，同样还款数额，公积金贷款与商业贷款比，不仅还款时间短，还款利息更少了许多。同样的， 28 万元贷款，若同样以 1721 元 / 月的金额还款，商业贷款还款 300 个月，历时25 年，支付总额达 516300 元，支付利息236300 元。而公积金贷款在还款到第251 个月，即在第21 年时，全部本金及利息就已经还清，支付总额430715 元，支付利息仅 150715 元，比商业贷款节省利息支出 85585 元。2、公积金贷款的还款方式

26、、提前还款灵活方便。（ 1 ）还款方式灵活：公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。（ 2 ）提前还款方便：公积金贷款提前还款（ 3 ）数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1 万或 5 万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。（ 4 ）次数不限，可按月提前还款。商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如 1 年仅能提前还 3 次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。（ 5 ）先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额。（ 6 ）预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预