物业管理综合能力精讲班第36讲讲义

1、物业管理综合能力精讲班第 36 讲讲义保安监控系统第三节保安监控系统一、保安监控系统概述保安自动化系统主要包括防盗报警与监听监控系统、出入口监控系统、闭 路电视监视系统、紧急报警系统、巡更管理系统和周界防卫系统等。二、闭路电视监控系统闭路电视监视子系统是在重要场所安装摄像机向监视中心提供实时现场信 息，同时还可以录像，录下报警时的现场状况，供分析研究使用，它的功能可分 为摄像、传输、控制和显示记录四个部分。摄像部分是由安装在现场的设备完成的，这些设备包括摄像机、镜头、支架 和电动云台，它们的任务是将被摄像的对象进行摄像并将其转化为电信号。传输部分的任务是把现场摄像机发出的信号传送到控制中心，它

2、一般包括线 缆、调制解调设备、线路驱动设备等。显示记录是把现场传来的电信号转换成图像在监视设备上显示，如果有必要 的话还可用录像机录下来，供分析研究使用。控制部分是负责所有设备的控制与图像信号的处理，控制的种类较多。闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确 定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分为， 小于 10 个的为小型电视监控 系统；10100个之间的为中型电视监控系统；大于 100个的为大型电视监控系 统。数字监视系统一般由摄像机、矩阵主机、图像监视器、电视监视器、录像机 和数字录像机等设备组成。三、防盗报警系统防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报

3、警信号的专用电子系 统，一般由探测器 （报警器） 、传输系统和报警控制器组成。探测器检测到意外情 况就产生报警信号， 通过传输系统送入报警控制器发出声、 光或以其他方式报警。不同场所、不同环境、不同地点要求的探测器类型不同。根据它们的工作原 理可分为下列几种类型。（一）开关报警器（二）玻璃破碎报警器（三）周界报警器四、出入口控制系统出入口自动控制系统也叫门禁系统， 一般由计算机、 电子锁、识别卡等组成。该系统包括三个层次的设备。底层是直接与人员打交道的设备，有读卡机、 电子门锁、出口按钮、 报警传感器和报警喇叭等。 它们用来接受人员输入的信息， 再转换成电信号送到控制器中，同时根据来自控制器的

4、信号，完成开锁、闭锁等 工作。控制器接收底层设备发来的有关人员的信息，同自己存储的信息相比较以 做出判断，然后再发出处理的信息。 单个控制器就可以组成一个简单的门禁系统， 用来管理一个或几个门。多个控制器通过通信网络同计算机连接起来就组成了整 个建筑的门禁系统。计算机装有门禁系统的管理软件，它管理着系统中所有的控 制器，向它们发送控制命令，对它们进行设置，接收其发来的信息，完成系统中 所有信息的分析与处理。五、访客控制系统访客控制系统在住宅楼的每个单元首层大门处设有一个电子密码锁，每个住 户使用自己家密码开锁。此密码可根据需要随时修改，以保证密码不被盗用。此系统还具有报警和求助功能。访客可视对

5、讲系统的最大特点是在大门入口处增加了摄像机，各住户对讲分 机处设有显示屏。六、停车场管理系统 停车场管理系统具有自动半自动收费及打印报表等功能。 停车场管理系统一般由三部分组成 1车辆出入的检测与控制：通常采用环形感应线圈方式或光电检测方式。 2车位和车满的显示与管理：它可有车辆计数方式和车位检测方式等。 3计时收费管理：有无人的自动收费系统、有人管理系统等。集成控制系统第四节(辅导教材的第八节)集成控制系统一、智能建筑系统集成概述 在智能化建筑中，为满足功能和管理等需要，需要实现各功能子系统之间的 资源共享。将建筑物内各功能子系统的信息资源， 采用系统集成 (SI) 的技术手段、 方式方法汇

6、集起来，建立建筑物信息综合管理与决策支持系统，以实现对建筑物 的综合运作、管理并提供辅助决策，实现各子系统独立运行时无法实现的功能。智能化建筑的集成控制系统的实质就是为设置在建筑物内的各功能子系统建立一个统一的操作平台，利用先进的计算机网络技术和分布式数据库技术，使得 各个功能子系统的资源被充分利用，提高整个建筑智能化系统的智能。二、智能建筑集成控制系统的功能 智能建筑集成控制系统提供了信息与资源的综合管理与服务，满足了用户对 建筑智能化系统功能上的更高需求。智能建筑集成控制系统具有信息汇集、综合 管理各个子系统和共享信息资源三个功能。三、集成控制系统的结构 智能建筑集成控制系统是整个建筑物管

7、理系统的中央管理层，它通过公共通 信网络将各个子系统集成到同一个计算机支撑平台上，建立起整个建筑物的中央 监控与管理界面，在这个统一的平台上可方便、简易地实现对大楼内被集成的各 个子系统实施集中监视、控制和管理。其中集中管理是其主要的功能，因为系统 集成的本质是实现信息共享、资源共享，目的是将各个功能子系统的资源子网有 机地组合起来实现信息的汇集，从而可以将信息分别传递到所需要的地方，实现 建筑物的优化运行与综合管理。四、集成控制系统设计与实现智能建筑系统集成要考虑各个功能子系统之间的接口和界面，其中包括子系 统硬件之间的通信接口、系统平台之间和应用软件之间的接口协议和界面、各类 子系统施工配

8、合界面等。从集成系统实施的角度来看，系统集成可以分为三个以 下层次：1物理层集成2网络层集成3应用层集成智能建筑集成控制系统的设计过程可以分为以下三个步骤：（ 一 ） 需求分析（二）总体设计（ 三 ） 子系统设计建筑智能化基础知识在物业管理中的应用第五节（教材的第九节）建筑智能化基础知识在物业管理中的应用下面从构成建筑智能化系统的五个方面，即建筑设备自动化系统、火灾自动 报警与联动控制系统、安全防范自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统 来进行分析。一、建筑设备自动化系统（一）功能建筑设备自动化系统通常包括空调、给水排水、供配电、照明、电梯等子系 统。在智建筑中，对建筑设备实现自动化的基本

9、功能主要为：动态监视并控制各 种机电设备的启停；自动检测各种设备的运动参数；根据外界条件及负载变化自 动调节各种设备使其工作于最佳状态，并达到节能目的；检测并及时处理各种意外、突发事件，实现对建筑物内各种机电设备统一管理、协调控制（二）运行管理1控制计算机保持开启。2定时对系统相关数据进行备份。3控制点定义、预定日程表等参数不可随意修改。4新增被控制设备要注意继电器触点容量。5保持设备表面清洁。6严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。7当有“危急告警”发生时，立即查明及检修。8一切元器件、线路不得随意更改。9网络控件器、 控制计算机故障应于 4小时内修复； 现场控制器、扩展模块 故障应于 8 小

10、时内修复；中间继电器故障应于 2 小时内修复。二、火灾自动报警与联动控制系统（一）功能火灾报警系统（FAS）自成一个独立的系统。由独立的消防控制室、控制主机、 探测器、控制模块等组成。具有自己的网络系统和布线系统，以实现在任何情况 下，该系统都可以独立运行、操作和管理。1报警功能当火灾探测器检测到火灾发生，并把警情传送到控制主机，控制主机确认发 生火灾时，在报警器上发出声光报警，并显示火灾发生的区域和地址编码并打印 出报警时间、地址等信息，同时向火灾现场发出声光报警信号。2火灾灭火及消防联动在火灾报警器发生报警信号的同时，火警控制器可实现手动自动控制消防 设备（二）消防报警与联动控制设备运行管

11、理1监控中心保安员负责监控室内消防设备（报警系统、BTM系统、联动柜等）24 小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后，应立即派人前往观察。确认火情 后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。2如有设备故障，监测中心值班人员及时通知工程部进行维修处理。 3当日保安员要负责监控室的清洁工作，保持地面、墙壁、设备无积尘、水 渍、油渍。4工程部根据弱电系统设备保养规定和消防设备保养规定， 对消防设备进行 日常维护保养。5工程部和保安部每月按期对大厦消防系统进行模拟检测， 确保消防设备处 于正常状态。6消防系统如因维护或其他原因要暂改变消防警报与联动控制系统的状态（ 如手动自动等 ） ，应由工程部

12、书面通知保安部，并提出相应的临时措施，确保 消防安全。三、安全防范系统（ 一 ） 功能1电视监控子系统对建筑物内的主要公共活动场所、通道、电梯及重要部位和场所等安装摄像 机并进行有效监视和记录。 对重要部门和设施的特殊部位， 应能进行长时间录像。 在接到报警系统和出入口控制系统的示警信号后，还可以进行实时录像。2出入口控制系统对楼内 （外）通行门、通道、重要办公室门等处设置出入口控制装置。系统应 对被设防区域的位置、 通过对象及通过时间等进行实时控制和设定多级程序控制。 系统应有报警功能。3防盗报警子系统应根据各类建筑安全防范部位具体要求和环境条件，要分别或综合设置周界的防护、建筑物内区域或空

13、间防护、重点实物目标防护系统。在监测到有非法侵 入时，及时向有关人员示警。一旦有报警便记录入侵时间、地点、同时向监视系 统发出信号，录下现场情况。4电子巡更子系统在社区内各个要害地点和部位设有专门的巡更确认点，保证巡更值班人员能 够按巡更程序所规定的路线与时间到达指定的巡更点，进行巡视，不能迟到，更 不能绕道。一方面可以对保安人员出勤进行准确的管理，另一方面对保安人员的 安全进行充分的保护。（二）保安监视系统运行管理保安监视系统运行管理规定如下：1保证系统不间断电源的开启。2系统不间断电源严禁使用监视设备以外的负载。3监视摄像头的电源插座严禁使用其他负载。4未经主管工程师的同意，严禁修改系统参

14、数。5系统参数修改后应记录在当值日志上，并及时通知当值监控员。6每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上。7系统有关的参数修改和重大维修都应记录在保养表格上。8摄像头的探测报警器、 矩阵开关、 监视器等设备发生故障应立即修复或更 换。系统线路故障必须以最快速度恢复，最长时间不能超过一个工作日。监视器 和线路故障应于两个工作日修复。有关的维修情况记录在当值日志上。四、办公自动化系统办公自动化是为利用先进的技术和设备来提高办公效率和办公质量，改善办 公条件，减轻劳动强度，实现管理和决策的科学化，防止或减少人为的差错和失 误。（ 一 ） 模式与功能1事务型办公系统应具有文字处理

15、、文件库管理、行文处理、邮件处理、文档资料处理、编辑 排版、电子报表、办公日程管理、人事管理、财务统计和其他数据处理。办公自 动化是多层次的技术、设备和系统的综合。一个完整的办公自动化系统应包括信 息的生成与输入、信息的加工与处理、信息的存储与检索、信息的复制、信息的 传输与交流以及信息安全管理等功能。对具有通信功能的多机事务处理型办公系 统，应能担负起电视会议、联机检索和图形、图像、声音等处理任务。2管理型办公系统具备事务型的全部功能，应增加管理信息系统 （MIS） 功能。3决策型办公系统具备管理型的功能，增强辅助决策功能，具有专家系统和人工智能组成的决 策功能。（二）运行管理1. 所有网络设备保持 24 小时运行。2. 每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。3保持设备表面清洁。4. 严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。5. 严禁私自接触互联网系统。6机房空调应保持开启。7根据保养计划做设备保养。8各设备运行参数、接线、元器件、不得随意更改。9防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于 4小时内修复； 接入交换机 及网络线故障应于 8 小时内修复五、通信自动化系统智能建筑的自动化通信系统是保证建筑物内语音、数据、