当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT

1、国务院发展研究中心市场经济研究所国务院发展研究中心市场经济研究所 研究员研究员 任兴洲任兴洲 20132013年年1212月月 当前房地产市场形势及其走势当前房地产市场形势及其走势 当前房地产市场形势和走势分析当前房地产市场形势和走势分析 2013年年1-11月份，全国房地产开发投资月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长亿元，同比增长19.5 %，增速比，增速比1-10月份提高月份提高0.3个百分点，个百分点，是是2012年年2月以来累计同比增幅月以来累计同比增幅 最高的时期。最高的时期。 其中，住宅投资增长其中，住宅投资增长19.1%，增速提高，增速提高0.2个百分点，个百分点，

2、占房地产开发投资的比重为占房地产开发投资的比重为68.6%。 2013年前年前11个月，商品房销售累计同比增幅是个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高，远远高 于于2012年前年前11个月个月2.4%的累计同比增幅。的累计同比增幅。201年的销售面积同年的销售面积同 比增速仍处于比增速仍处于2011年以来的最高水平，是年以来的最高水平，是2012年年2月出现最低月出现最低 水平后出现的新峰值。水平后出现的新峰值。 2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况商品房销售面积累计同比情况 单位：单位：% 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积月份，房地产开发企业土地购置面积3

3、4773万平方米，同万平方米，同 比增长比增长9.9%，1-10月份下降月份下降3.6%；土地成交价款；土地成交价款8669亿元，亿元， 增长增长31.5%，增速比，增速比1-10月份提高月份提高19.8个百分点。个百分点。 2013年前年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9 %，远低于上年同期，远低于上年同期11.2%的增幅水平，土地开发进度明显加快。的增幅水平，土地开发进度明显加快。 2013年前年前11个月，个月，70个大中城市的新建商品住宅价格水平同比逐月个大中城市的新建商品住宅价格水平同比逐月 上升，从上升，从2月份的月

4、份的1.9%提高到提高到11月份的月份的9.6%。其中，上半年的价格。其中，上半年的价格 同比增速最快，从同比增速最快，从1月份的月份的0.7%提高到提高到6月份的月份的6.5%。从环比情况。从环比情况 看，看，2013年前年前11个月个月70个大中城市新建商品住宅价格增幅呈逐月回个大中城市新建商品住宅价格增幅呈逐月回 落趋势，从落趋势，从2月份的月份的1.1%回落到回落到11月份的月份的0.6%。 到到2013年年11月月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比情况个大中城市新建商品住宅价格指数同比情况 不同城市的分化趋势不同城市的分化趋势： 2013年前年前11个月，一线城市的价格同比增幅水

5、平从个月，一线城市的价格同比增幅水平从1 月份的月份的3.5%提高到提高到11月份的月份的21.2%，增幅上升了，增幅上升了17.7个百个百 分点；二线城市从分点；二线城市从0.8%提高到提高到11.2%，增幅上升了，增幅上升了10.4个个 百分点；三线城市从百分点；三线城市从0.4%提高到提高到7.9%，增幅上升了，增幅上升了7.5个个 百分点。百分点。 从绝对水平看，一线城市的价格同比增幅高于二、三从绝对水平看，一线城市的价格同比增幅高于二、三 线城市。线城市。11月份，一线、二线和三线城市的新建商品住宅月份，一线、二线和三线城市的新建商品住宅 价格同比分别增长价格同比分别增长21.2%、

6、11.2%和和7.9%。 今年房地产市场主要影响因素：今年房地产市场主要影响因素： l市场需求的释放，部分城市供给相对不足市场需求的释放，部分城市供给相对不足 l调控政策的影响调控政策的影响 l信贷政策的影响（新增量、利率优惠）信贷政策的影响（新增量、利率优惠） l土地价格涨幅加大（资金相对充裕）土地价格涨幅加大（资金相对充裕） l市场预期的影响市场预期的影响 l年底的地方调控和房价控制措施年底的地方调控和房价控制措施 房地产开发资金来源累计同比情况：房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位单位 % 数据显示，数据显示，2013年前年前10月社会融资规模为月社会融资规

7、模为14.82万亿元，比去年同万亿元，比去年同 期多期多1.81万亿元。万亿元。2013年年1-9月累计新增信贷月累计新增信贷72690亿元，同比增亿元，同比增 长长8.16%。 需要重视的市场变化特征：需要重视的市场变化特征： n市场分化趋势明显市场分化趋势明显（ 20132013年前年前1111个月，全国商品房待售面个月，全国商品房待售面 积累计同比增幅是积累计同比增幅是39.4%39.4%，比，比20122012年前年前1111个月个月32%32%的累计同比增幅，的累计同比增幅， 高高7.47.4个百分点。这也是个百分点。这也是20012001年以来商品房待售面积累计同比增年以来商品房待

8、售面积累计同比增 幅最快的时期）幅最快的时期） n潜在的问题值得关注潜在的问题值得关注 n下半年调控政策出现地方差异化趋势（京七条、深八下半年调控政策出现地方差异化趋势（京七条、深八 条、沪七条、穗六条等）条、沪七条、穗六条等） 2014年房地产市场趋势和影响因素年房地产市场趋势和影响因素 2014年房地产市场趋势：年房地产市场趋势： p一线城市因其特点仍将延续较旺盛的需求；一线城市因其特点仍将延续较旺盛的需求；价格同比价格同比 上涨压力较大。一线城市商品房用地供应力度将加大，上涨压力较大。一线城市商品房用地供应力度将加大， 地价同比涨幅预计将低于上年。地价同比涨幅预计将低于上年。 p三、四线

9、城市分化更为明显，去化率进一步放慢；价三、四线城市分化更为明显，去化率进一步放慢；价 格涨幅格涨幅回落的可能性加大。前几年住房供应过多的三回落的可能性加大。前几年住房供应过多的三 四线城市，价格回落的可能性也在增加。四线城市，价格回落的可能性也在增加。 p保障房与限价房、自住型商品房的供给增加（一线增保障房与限价房、自住型商品房的供给增加（一线增 加更多）。加更多）。 p房地产投资下行压力增大（需求、投资、利率）房地产投资下行压力增大（需求、投资、利率） 明年影响房地产市场主要因素：明年影响房地产市场主要因素： p宏观经济走势，经济运行状况；宏观经济走势，经济运行状况； p 货币政策和金融、信

10、贷政策的取向和力度；货币政策和金融、信贷政策的取向和力度； p 房产税试点扩面与否的影响、预期变化；房产税试点扩面与否的影响、预期变化； p 市场供给的状况（土地、住房）；市场供给的状况（土地、住房）； p 限购政策、差别化金融政策执行情况。限购政策、差别化金融政策执行情况。 p 调控政策取向的变化：调控政策取向的变化： p 城乡一体化建设用地市场的改革城乡一体化建设用地市场的改革 十八届三中全会十八届三中全会决定决定与房地产领域改革与房地产领域改革 房地产领域必然要触及土地制度、财税制度、房地产领域必然要触及土地制度、财税制度、 政绩考核体系、不动产统一登记、金融改革等深政绩考核体系、不动产

11、统一登记、金融改革等深 层次制度问题，这些深层次的制度问题不破解，层次制度问题，这些深层次的制度问题不破解， 仅依靠房地产领域改革的仅依靠房地产领域改革的“单兵突进单兵突进”，远远不，远远不 够。因此，够。因此，决定决定）中虽然没有专门论述房地）中虽然没有专门论述房地 产领域改革的内容，但已经涉及到的相关改革都产领域改革的内容，但已经涉及到的相关改革都 会影响房地产市场发展的深层次制度内容，并指会影响房地产市场发展的深层次制度内容，并指 明了未来我国房地产领域改革的基本方向、趋势明了未来我国房地产领域改革的基本方向、趋势 和突破口。和突破口。 l市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，

12、是未来房地产市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产 市场发展的基本方向；市场发展的基本方向； l缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用 地政策的重要方向。地政策的重要方向。 l加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为 主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。 l不动产统一登记，统一的信息平台。不动产统一登记，统一的信息平台。 l建立住宅政策性金融体系