南京市场户型设计研究报告38页

1、南京市场户型设计研究报告 (2011年4月12日) 一、典型项目户型设计演变 万科作为较早进入南京市场的全国一线开发企业，从2003年金色家园开始，每一次 项目面世都成为所在区域市场的标杆，因此本次以万科项目为重点研究。 万科南京项目列表 项目名称最早开盘日期项目亮点 金色家园2003.6 莫愁湖湖景豪宅 颠覆南京人对二道梗子印象 光明城市2005.5 河西新城核心 2万平米生态湖 红郡2008.4 红山英伦叠墅 精装单室公寓 金域缇香2008.4 河西新城居住中心 金色里程2009.9 创新复式青年居住社区 提升铁心桥区域居住价值 金域蓝湾2010.4 一线河景大型社区 江宁区域价格标杆项目

2、 红郡 金色家园 光明城市 金域缇香 金色里程 金域蓝湾 宽厅、宽观景阳台 主卧套间设计 多功能空间 n 作为以莫愁湖为外部强势景观为卖点的金色家园项目，其户型亮点之一即突出其观景优势， 采用宽厅、宽景观阳台的设计，最大幅度利用户外景观； n 在较大面积产品中，都采用主卧的套间设计； n 多功能空间的引入，这个至今很多项目仍在使用的设计，早在03年万科已经开始在其产品中 使用，显示出万科产品设计的领先性。 一、典型项目户型设计演变万科金色家园 n 主卧套间设计较金色家园进一步升级，采用弧形落地窗、步入式衣柜等，进一步强调主卧 空间的私密与豪华； n 干湿分离设计，各功能区分布合理； n 储藏空

3、间的引入，万科充分挖掘日常生活收纳功能需求，并在其后续项目中引用并不断改 进升级。 128 138 弧形落地窗 步入式衣柜 双入户储藏空间 干湿分离 一、典型项目户型设计演变万科光明城市 n 万科红郡项目是万科在南京的“异类”，除借助红山景观优势打造的叠加别墅外，又加入了 50平米左右的精装小公寓，颇具亮点； n 叠加产品的户型利用其大面积操作空间，实现居住空间奢华。另外7.5平米开间约80平米带 卫生间地下室，一层40平米入户庭院，也是重要亮点； n 50平米精装公寓，小户型、全功能，成为当时南京市场重要亮点。 230叠加别墅 地下室 地上一层地上二层 40平米 入户庭院 7.5米开间、带

4、卫生间地下室 奢华居住空间 50精装公寓 一、典型项目户型设计演变万科红郡 n 金域缇香是继光明城市后另一个项目，由于没有光明城市的景观优势，因此金域缇香项目更 为注重产品品质的打造； n 90平米左右产品，注重产品实用性、舒适性，户型方正、南北阳台通透； n 195平米充分利用大尺度空间，打造主卧奢华空间，创新设计男、女衣帽间。 90 南北阳台 195 主卧男女衣帽间 储藏空间 一、典型项目户型设计演变万科金域缇香 n 金色里程是万科以青年居住社区为主题 的项目，创新标准层高复式户型上市受热 捧，继万科后仁恒g53、金地自在城也推出 形同产品获热销，万科再次引领市场产品 创新； n 71平米

5、复式户型为项目最受欢迎产品， 万科利用样板间的展示，产品立即吸引大 量置业者； n 产品主要亮点有： 标准层高复式，市场首创； 挑空起居室、阳台的隔断，增加附赠面积， 提高性价比； 主要功能间明厨、明卫设计。 标准层高复式 挑空阳台 双层双卫 明厨设计 一、典型项目户型设计演变万科金色里程 90135 储藏收纳空间 方正户型 南北通透 n 在金色里程创新产品热销全市后，金域蓝湾的户型产品反而看不出有何亮点，有着“返璞归 真”的味道，但依然可以看到万科多年产品打造的积淀； n 所有户型产品都方正规则，尽量实现南北通透，以实现居住舒适为第一目标； n 引入新风系统、地暖（90以上户型）等成熟科技产

6、品； n 将储藏收纳功能充分发挥，有效利用空间。 主卧套间设计 一、典型项目户型设计演变万科金域蓝湾 p 从其南京项目户型变化来看，除个别具有特殊景观资源项目（金色家 园、红郡），其余项目户型设计都以居住功能实现为主：户型方正规则、 尽量实现南北通透、功能区动静、干湿分离等。 p 在实现基本功能后，户型创新点主要集中在主卧套间以及储藏收纳空 间的设计，主卧套间视户型面积大小，设计步入式衣帽间、男女双衣帽 间、独立书房、弧形落地窗等；而储藏收纳空间这个看似“可有可无” 的功能，万科将其挖掘放大，成为产品设计亮点。 p万科稳健的风格也体现在其项目户型设计中，创新作为产品点缀，从 来不会因为太“过”

7、而“喧宾夺主”，主卧套间和储藏收纳空间的创新 做好了，可以成为产品卖点，即使做的不好，也不至影响产品主要功能 而成为产品“硬伤”，万科的稳健和“精明”由此可见一斑。 一、典型项目户型设计演变小结 二、热销项目户型点评 n仁恒江湾城 n保利紫晶山 n万科金域蓝湾 n保利香槟国际 n中海凤凰熙岸 中海凤凰熙岸 仁恒江湾城 保利香槟国际 万科金域蓝湾 保利紫晶山 二、热销项目户型点评仁恒江湾城 面积面积/户型户型数量数量/套套配比配比 143a1：3*2*213215.79% 89.5a2：2*2*112414.83% 67.5-71.4a3：1*2*112915.43% 138.3-144.7a4

8、：3*2*213215.79% 175.5b：4*2*219523.33% 218.3c：4*2*312414.83% 仁恒江湾城一期户型配比 仁恒江湾城一期为5栋33层，2栋31层的 成品房，得房率为78.5%-83.7%。 一期建筑密度仅为11%、超大楼间距，南 北相距130米，东西跨度大于40米，同时 绿化率高达76%。一期所有楼体都呈45 倾斜，70%以上的家庭都可以观看到江景。 在户型设计方面，仁恒江湾城一期共推 出6种户型，分别为67平米的一房、89 平米的两房、138和143平米的三房，以 及175和218平米的四房，以满足不同客 户群体的需要，但同时，3*2*2以上的 大户型合

9、计占比69.74%，其中4房户 型占比也达到38.16%。 功能间均设封闭景观阳台 书房步入式景观阳台 主卧观景浴缸 厨房观景阳台 主卧观景阳台客厅地面墙 主卫观景浴缸书房观景阳台 u三房以上的户型除在客厅、卧室可以看见 江景外，还能在浴室、厨房里欣赏江景，同 时，在细部处理上也充分考虑观景的视野， 客厅地面墙仅40公分高度，主卧浴缸顶部与 窗体底部持平，利于观景，此外，在书房露 台地设计上增加一扇房门，更便于业主在工 作之余进行观景休息。 c c户型点评户型点评 亮点： 1.全明设计，南北通透 2.功能间均设封闭景观阳台，书房设步入式景观 阳台，保证了景观视觉的开放性 3.主卧套房，入门即有

10、衣帽间，卫生间亦有观景 浴缸，更显人性化及奢华感 缺点： 1.北面两卧室入户门正对厨房、餐厅，噪声及污 物的污染不可避免 二、热销项目户型点评仁恒江湾城 二、热销项目户型点评仁恒江湾城 a1:三房二厅二卫143a2：二房二厅一卫89.5a3：一房二厅一卫67.5/71.4 a4：三房二厅二卫138.3/144.7b：四房二厅二卫175.5c：四房二厅三卫218.3 二、热销项目户型点评保利紫晶山 户型面积套数配比 三 房 130-1401714.41% 140-1506655.93% 170-18032.54% 180-19086.78% 190-20043.39% 240-25054.24%

11、 250-26054.24% 260-27043.39% 280-29032.54% 330-34010.85% 350-36021.69% 四 房 150-160158.38% 160-1705229.05% 170-1803519.55% 180-1903117.32% 190-200168.94% 270-28021.12% 290-300105.59% 300-31052.79% 320-33021.12% 350-360105.59% 370-38010.56% 联 排 300-4002850.91% 400-5001425.45% 500-6001323.64% 保利紫晶山户型配比

12、 保利紫晶山用地面积21.44万平方米，容积 率1.2，总建筑面积25.73万平方米。 项目以28%的建筑密度勾勒美妙的溪谷花园 于内，其间散落的230-360平米英伦风情别 墅与140-200平米art deco花园洋房， 展现了城东首屈一指的大宅风范。 户型特色： 突破南京传统居住设计，以背面“高台地” 为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与 南侧“低台地”平齐，从南边入户，“地下 室”就成为首层，与庭院相连，两个“首层” 便从此诞生。 u前庭后院 私家电梯厅直接入户 u双玄关“大十字”节省面积也 要保护私密 二、热销项目户型点评保利紫晶山 私家电梯厅，双 玄关设计 赠送设备阳台紧 邻厨房

13、 南北双景阳台 a户型:三房两厅两卫142平米 a a户型点评户型点评 亮点： 1.私家电梯厅，独立玄关设置，彰显尊贵气度 2.厨房连通设备阳台，设计新颖，尺度阔绰尊贵不失 个性 3.独立餐厅，连接景观阳台，用餐环境更舒适 3.大开间客厅，南北双景阳台，视野更开阔;南向主卧 套间，独立卫生间、步入式衣帽间，彰显主人尊贵;南 向次卧套件，配备独立卫浴间，动静分离 厨房厨房餐厅与北阳台餐厅与北阳台 客厅客厅次卧次卧 卫生间卫生间主卧主卧 u私家电梯厅面积全部赠送，业主直接 入户。除此之外，飘窗、设备平台也是 全面积赠送，南北阳台只算一半面积。 142平方米三房的户型，整体可多出20 平方米。 二、

14、热销项目户型点评保利紫晶山 b b户型点评户型点评 亮点： 1.私家电梯厅，智能刷卡入户，独立玄关设置，彰显 尊贵气度 2.餐厅厨房连接北向宽景阳台，生活更为宽敞舒适 3.豪华主卧套间，配备独立宽敞卫浴、步入式衣帽间， 更显奢华生活 4.三大阳台，南北景观阳台、侧向独立阳台，空间通 透，采光无限 北向宽景阳台 豪华主卧套间， 步入式衣帽间 双套房设计 可变更空间，或 为北卧套房，或 为两卧室 b户型:四房两厅两卫170平米 u客厅、餐厅以及南北双阳台构成“大 十字”的纵向，过道、玄关构成“大十 字”的横向，这种布局不仅使得通风采 光达到极致，同时也极大地减少了空间 的浪费。 170平方米户型合

15、计加送28平 方米。 厨房厨房中餐厅中餐厅 西餐厅西餐厅书房书房 客厅客厅次卧次卧 衣帽间衣帽间 卫生间卫生间 玄关玄关 主卧主卧 卫生间卫生间 二、热销项目户型点评保利紫晶山 c：四房二厅三卫195m1：联排397 m2：联排394 二、热销项目户型点评保利紫晶山 n1：联排407 n2：联排515 面积/户型数量/套配比 90二房 a1：2 *2*116023.0% a2：2 *2*116023.0% 135 三房 b1：3 *2*217925.7% 118b2：3 *2*19012.9% 167四房c：4*2*210815.5% 二、热销项目户型点评万科金域蓝湾 万科金域蓝湾一期户型配比

16、 万科金域蓝湾由22幢16-33层高层和低、 多层住宅组成，中部为大面积联排别墅群， 通过低层别墅、多层及高层建筑的半围合 式的有序排列，形成空间层次过渡，最 大限度减少高层建筑给城市空间造城的压 抑感。 一期为高层公寓，总体为板式+点式传统 户型，边户型偏重舒适，户型创新点较少。 但整体户型方正、利用率高的特点突 出，以细节取胜的装修成品房成为吸引购 房者的最大亮点。 一期共有四个户型，分别是： 90平米、 118平米、135平米和168平米，从90平 米两房到168平米四房产品线连贯性较好， 能给客户较广的选择面。 二、热销项目户型点评万科金域蓝湾 a1：二房二厅一卫90 a1/a2a1/

17、a2户型点评户型点评 亮点： 1.整体较为方正，开间进深比几乎达到1：1； 2.主卧及客厅朝南，保证了较好的采光； 3.客厅连接大面积阳台，主卧设有飘窗，增加使用面积，并提高居住舒适度； 4.入户有玄关及收纳空间设计，体现万科产品功能性强和人性化设计特点。 5.户型设计紧凑，较少浪费面积。 缺点： 此两款户型整体较经济，相比较而言，a1户型实现了南北通透，而a2则南北不通； 卫生间的窗户均设在淋浴房内，且a1户型卫生间窗户朝北，通透性受到一定的影响。 客厅连接大面积阳 台，增加使用面积 a2：二房二厅一卫90 客厅连接大面积阳台 ，增加使用面积 入户玄关 及储物空 间设计 入户储物 空间设计

18、入户玄关设计 大储物间设计 ，隐藏且实用 二、热销项目户型点评万科金域蓝湾 b1：三房二厅一卫118 b1b1户型点评户型点评 亮点： 1.所有卧室及客厅、厨房均朝南，采光较好； 2.入户有玄关，有独立的储藏室，功能性强； 缺点： 1.只有一个卫生间且面积偏小，舒适度不足 b2b2户型点评户型点评 亮点： 1.两卧室与客厅朝南； 2.客厅与餐厅南北均有阳台，整体采光通风较好； 3.玄关及独立储藏室设计 4.主卧套房设计，较为舒适； 缺点： 1.与b1户型相比，次卧室朝北； 2.与b1户型相比，多出的20平米基本体现在卫生 间及过道处，面积浪费较多 b2：三房二厅一卫135 大储物间设计 ，隐藏

19、且实用 主卧衣帽间设计 ，人性化的同时 增强奢华感 面积/户型数量/套配比 137-142三房b ：3*2*212474.7% 189 四房 a1：4*2*3169.6% 198a2：4*2*3169.6% 212-224 顶层复式 5*284.8% 302-312 6*221.2% 二、热销项目户型点评保利香槟国际 保利香槟国际一期户型配比 保利香槟国际依傍河西秦淮支脉，充分利 用原生抬地的自然优势，打造约3万平米l 型滨河亲水休闲长廊、下沉式巴厘岛 中央水景会所等1万平米的中心景观，21 栋18层高层住宅在中心景观轴两侧围绕主 题景观展开。 在户型设计上，保利香槟国际以层峰人士的 生活起居

20、需求为出发点，套型面积在 110310平米之间，6种大平层，7种复式， 既打造了百万豪宅的区域高平台，也迎合了 业主的多重置业需求。 u主卧套房设计，部分大户型主次卧套 房设计，南向观景阳台，北接工作阳台。 u大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。 二、热销项目户型点评保利香槟国际 厨房北接宽阔工 作阳台 独立入户电梯 门厅连接入口玄 关 南向大空间书房 独立于生活区外 客厅南向景观大 阳台 主卧套房 设计 b b户型点评户型点评 亮点： 1.户型方正，动静分区，动线流畅，人性化功能 空间布局； 2. 南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都 有直接采光通风； 3. 一梯一户，独立入户电梯，尽显尊

21、贵； 4.门厅连接入口玄关，保证私密性； 5.主卧套房设计，三居室全飘窗，超大尺度观景 空间； 6.餐起独立，餐厨相连，客厅南向观景大阳台， 厨房北接宽阔工作阳台； 7. 门厅连接南向书房，不干扰生活区，超大空间、 大面宽飘窗设计，尽显豪宅特质 缺点： 1.客厅过道处存在一定的空间浪费 b：三房二厅二卫142 u一期以140平米左右的舒适三房为主， 大户型独有专属入户电梯的尊贵享受。单 体房型平面设计各功能空间的尺度适宜， 宽阔的景观、生活双阳台，大量的飘窗运 用成就了南北通透全明全景的生活空间， 兼顾外部与内部的景观。 二、热销项目户型点评保利香槟国际 a a户型点评户型点评 亮点： 1.户

22、型方正，动静分区，动线流畅，人性化功能 空间布局； 2. 南北通透，全明设计，所有居住空间与厨卫都 有直接采光通风； 3.一梯一户，独立入户电梯，尽显尊贵； 4.门厅连接入口玄关，保证私密性； 5.主卧、双次卧均套房设计、带飘窗，超大尺度 观景空间； 6.餐起独立，餐厨相连，厨房北接宽阔工作阳台； 7.客厅、书房共享超大面宽南向观景阳台，三房 一厅朝南设计，尽显豪宅特质 缺点： 1.客厅过道处存在一定的空间浪费； 2.公共区域没有卫生间； 3.主卧房门与门厅直冲。 a：四房二厅三卫200 客厅、书房南向 景观大阳台 次卧套 房设计 厨房北接宽阔 工作阳台 独立入 户电梯 门厅连接 入口玄关 主

23、卧套房设 计 次卧套 房设计 e户型特色 复式客厅原为挑高，增加隔层，建筑 面积由原来的118平米增加到约160平 米。 e：复式二房二厅二卫118 e：复式四房二厅二卫约160 二、热销项目户型点评保利香槟国际 面积/户型数量/套配比 992*2*1：a3户型144% 1423*2*2： b8户型144% 158-1613*2*2：c5户型8827% 1721841881914*2*2：b1户型12438% 230-238 5*2*4：d1户型 (顶跃) 62% 277-293 5*2*4：d2户型 (顶跃) 41% 238-284 5*3*5：h1户型 (复式) 5216% 330-338

24、82% 374-491185% 二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸 中海凤凰熙岸户型配比 中海凤凰熙岸占地4.3万平方米，总建筑面 积13.8万平方米，而其中心景观绿地面积 达15000平方米，绿化率高达50%。由于 社区独特的阔台地设计，加之山、水、林 的巧妙搭配，使整个社区形成了一个立体 化景观面。 在户型设计上，户型五大鲜明特征户 型方正、空间明确、空中花园、紧凑实用、 大面宽短进深。75%的房源设置入户花 园、空中花园。所有户型南向3开间以上， 部分户型做到了四居室朝南。 二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸 a a户型点评户型点评 亮点： 1.整体布局生活区与接待区划分合理，充分保障 主人

25、的私密性； 2.客厅南向布局，大尺度开间，连接南向阳台， 尽显通透大气，豪华阔绰之感； 3.朝南主卧宽敞明亮，飘窗设计增添使用面积的 同时，增加室内空间感，保障主人舒适的休息空 间； 4.独立厨房设计，无论开间与进深，均能满足三 口之家的联合作业，加之外延式南侧阳台，不仅 节省面积空间，也提高了空间的利用率； 5.特设独立的家庭储藏室，释放更多生活空间的 同时，使房间更加整洁； 缺点： 1.由于整体户型的南向布局，房型背面无窗，在 保证采光的同时通风效果受到一定的影响； 2.餐厅位于进门处与厨房之间，私密性受到一定 的影响； 3.卫生间略显局促，且位于主卧入口处，给外来 客人的使用带来一定的不

26、便； a3：二房二厅一卫99 二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸 b b户型点评户型点评 亮点： 1. 三房朝南设计，为生活最大限度的摄取阳光， 打造全温暖空间，同时实现南北通透，有益于房 间的空气流通； 2.南向主卧套房设计，尽显主人尊贵，同时配置 270度观景阳台，享受阳光生活的同时，增加观 景面； 3.南向客厅与次卧之间设置全连通大阳台，最大 限度吸引阳光，使得生活空间更见舒适； 4.赠送一半面积的空中花园位于入户门前方，开 门进入后就即见前方空中花园，更容易亲近自然 的同时，使生活空间更为灵动； 5.书房在空中花园的一边，远离客厅，使主人有 安静的工作环境与放松的自由空间； 缺点： 1.

27、南向次卧与卫生间均离公共卫生间较远，使用 上存在一定的缺陷； 2.餐厅局促，且正对公共卫生间入口，给生活带 来一定的不便； b1：四房二厅二卫99 二、热销项目户型点评中海凤凰熙岸 h1h1户型点评户型点评 亮点： 1.多房朝南设计：下层客卧、保姆间、上层主卧套房、 2个儿童房均朝南，尽享阳光生活； 2.多阳台设计：主卧套房连接景观阳台，餐厅、客厅、 厨房、书房均配置阳台，且客厅配有罕见的超阔挑高 阳台，进一步拥揽山水美景； 3.6米挑高山水双景会晤大厅，大开间且与挑高阳台 连通，彰显显赫气度； 4.双私家前厅附设更多私享空间，生活奢适进一步扩 张； 5.专梯入户的私家专享，凭卡至对应楼层，尽

28、显主人 尊贵身份； 6.下层设立保姆房，并配置独立卫生间； 7.上层主卧套房面积达80平米左右，且联通衣帽间、 卫生间和书房，书房与卧室均配有景观阳台，尽量满 足主人的生活需要； 7.上层设置2个南向儿童房，且配置飘窗与独立卫生 间，满足家庭成员需要； h1：五房三厅四卫365 二、热销项目户型点评小结 p目前南京市场热销项目的主流户型更加人性化，针对项目客群需求主 要分为紧凑型两房和奢华型三房、四房。 p通透明亮是户型的基本要求。随着人们生活标准逐步提高，入室玄关、 储物间及衣帽间等逐渐成为生活中必不可少的空间。 p大户型产品的设计通常更加讲究私密性与奢华程度，公共空间求大， 主卧、次卧均设卫生间；小户型产品的设计则以紧凑、合理利用空间甚 至偷面积的手法迎合市场需求。 a.户型面积 b.户型特征 c.户型偷面积手法 n中冶天城 n金地自在城 n融侨世家 n中粮彩云居 绕城高速 金地自在城 中冶天城 中粮彩云居 融侨世家 三、特殊户型设计的研究与借鉴 中冶天城 n赠送面积 赠送名义：设备间 赠送面积大小：约6平米 可改造用途：书房或次卧 户型： 两房两厅 户型面积： 91平米 户型特征： 两卧及客厅朝南 存在不通风的弊 端 改造后户型： 三房两厅 户型： 两房两厅 户型面积