前期物业服务住宅类统一合同文本

1、附件2：前期物业服务（住宅类）合同统一文本山东鲁能集团有限公司（物业名称）前期物业服务合同:合同编号（甲方）.:合同编号（乙方）.方：甲.乙方-签订日期：签订地点：.根据物业管理条例等相关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业名称）提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章总则第一条物业基本情况：物业名称：物业类型：座落位置：占地而积：平方米建筑而积：平方米物业服务区域四至：东至：；南至：；，西至：；.北至：。.规划平而图和委托的物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细见附件1、2、3、4o第二条甲方为乙方提供平方米的物业服务用房（必要时，甲

2、方.有权调整物业服务用房，但保证物业管理用房的面积符合有关规定）。第三条本合同签订时，木物业的开发建设现状为：规划设计进入阶段，工程施工进度及竣工状况，是否已通过竣 工验收o第四条乙方提供服务的受益人为木物业的全体业主和物业使用人；乙方参与木物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业 服务书而交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按建设工程质量 管住宅质量保证书等规定承担。理条例、前期物业管理筹备期的服务事项第二章前期物业管理筹备阶段乙方的服务内容：第五条依据接管验收标准完成住宅分户验竣工验收前乙方受甲方委托，1、收及复验，对不合格项提岀整改意见。、乙 方要熟悉项目和设备情况，完成物业

3、管理团队组建和培训，并2根 据实际需要安排工作人员到岗及试运行。乙方即派出专业物业管理和 工程技、当项目工程竣工验收完成后，3设备设施的接管，包括资料 的移交、术人员进行物业管理接管验收工作，具体内容参照第四章。 同时，协助对验收合格的房屋及设备做好“成品.保护”及相应的H 常管理工作。、项目接管验收后，为能达到入住的标准，乙方须进行 相应的物业4管理服务。内容包括进行彻底的清洁开荒、安全巡视与 监控、设备的管.理与维护等。、协助甲方完成交房工作。内容包括 前期准备的各项规约、手册、5交房流程、装修流程及交房中物业 公司需参与的工作。按甲方的项目启动资金预6、根据前期物业管理 筹备期的实际需要

4、，算拟定前期物业管理服务所需购置物品明细，提 供给甲方，由甲方进行.审核、统一购置后交由乙方并由乙方管理。第三章前期物业管理运行期的服务事项自甲方物业开始向业主 交房开始，乙方提供服务事项：第六条、物业范围内所有公共地上、 地下建筑物，附属配套设施，其中包1括楼盖、屋顶、外墙面、承重 结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备. 管道井、走廊通道、门 厅等该物业共用部分的清洁、维护、保养和管理。上下水管道、运行 和管理，包括：设备的维修、2、共用设施、养护、供配电系统、供 暖系统、给排水系统、公共照明、安保管理系统、秩序管理系统、消应急供电防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时 系统、楼

5、宇自动化系统等。、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、 养护和管理，包括：道3路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、 泵房（污水处理池）、地上地下停车场 等。（巡其中包扌舌：维持该物业区域内公共秩序、 4安全秩序与 消防管理,，项目区域内的警卫以及对各种突逻、门岗执勤、装修管 理、访客登记）发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护I和处理；保安监控I和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。、道路交通与停车场管理，其中包括：负责木物业道路交通管理，5|停 车及车辆疏导服务等。该物业公共区域内的清洁卫生；日常保洁与定 期清洁,、其中包括：6每日生活垃圾的收集、分拣和清

6、运，化粪池I定期清掏服务等；物业室外 通道的地面道路清洗；委托专业公司对 供水系统清洗。7、木物业绿化，其中包括为本物业的花木及绿地提 供日常养护服务。、管理本物业及本物业相关的工程竣工图纸、物业 业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。、建立、健全物业 维修、更新、改造费用的账务，并接受甲方的监督。、对于甲方 房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其10他服务要求，在甲方提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委 托并另行 收取合理报酬。.11、对业主和物业使用人违反有关法律法规规定、临时管理规约的； 行为，乙方应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。信息系统，录入I业主信息、房屋数据和

7、业主报事、CRM12、维护甲方 保修和投诉的数据及信息的录入和维护。第四章物业的交接甲方应配合乙方对物业本身及所有物业共第七条乙方承接物业时， 用部位、共用设 施设备进行查验。甲乙双方应按照前条规共用设施设备，第八条对 于物业共用部位、定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建 设和物业服务方而承 担责任的依据。第九条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料:、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备 竣工图，配套设施、地下1.管网工程竣工图等竣工验收资料。2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。、 物业产权人档案资料。4按照国甲方保证交付使用的物业

8、符合国家规 定的验收标准，第十条家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，因工程质量产生 的.遗留问题由甲方负责处理并承担费用。本协议签订后，甲方应指 派专人或成立专职部门与乙方建立沟通机.制，就工程遗留问题妥善处理。第五章 服务期限商品房买卖自本物业第十一条前期物业管理筹备期的服务期限：.个月起至向业主交房之H止。合同约定的交付 之日前 .现暂定自年月日起至年月日止。 前期物业管理运行期的服务期限：第十二条日至年 月自本物业向业主交房之日起 年，暂定自 合同的解“年。合同期满后，未出现第十一章年 月 日，期限情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘”除和终止 的物业服务 企业

9、签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接 管为止。如木物业商品房买卖合同约定的交付H期有变，则物第 十三条业筹备期服务的起止H期按照实际的交付日期计算，服务期限不变;具I体服务时间及变更事宜双方可另行签订补充协议进行确认。第六章双方权利和义务第十四条甲方权利和义务个月，3个月和开始前的1、甲方应在物业管理筹备期开始前的第1分别以书而或双 甲方在筹备期开始后第2个月内将甲方掌握的全部物业业主所做相 关承诺以书资料及甲方对物业业主物业使用人）（或物业使用人）资料 及对物而形式通报乙方，其后甲方掌握的物业业主（或物业使用人） 所做相关承诺在甲方销售过程中随时以书面形式或物业使用人（）业 业主方确认的

10、形式向乙方发出通知，以告知项目准确的交付时间。或（2、通报乙方。乙方承诺对此内容的相关文件保密。3、审定乙方前期 物业管理方案和规章制度。、审核乙方有关前期物业管理的财务预 算，批准决算。4、检查、监督乙方前期物业管理的实施情况，提出 整改意见。5、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用情况。6 协助乙方开展前期物业7为乙方实施前期物业管理服务提供条件，、 管理服务工作，协调好施工单位、监理等单位与乙方的关系。.8、征求乙方对本物业规划设计、工程施工、竣工验收等方而的意见，并组织有关单位落实整改八执行住宅质量保证书和住宅使 用说明书制度；负责落实9|保修责任。、按规定向乙方提供全 部工程技术档

11、案资料。10、按法律规定向乙方提供物业服务办公用房,并于通过竣工验收11后交付乙方使用。12、负责处理有关工程建设遗留问题。、向乙方提供CRM系统的相关软件。13、甲方对乙方所聘用的项目负责人和主要管理人员拥有建议和要14工作日内调换并重新安乙方应在收到甲方书而通知后30求调换得权利，丨排管理人员。15、法律法规或本合同规定的其他权利义务。第十 五条乙方的权利和义务、根据有关法规和政策，结合实际情况，拟I定木物业的物业管理制1度。、建立健全木物业的物业管理档案资料。2、对业主和物业使用人违反法规、规章、临时管理规约的行为，进3行劝阻、制止，提请有关部门处理。对违反物4、依据本 合同向业主收取物

12、业服务费用及其他相关费用，业管理法规政策及临 时管理规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济 损失及支付违约金、对无故不交纳相关费用或者拒不改正违章行为的责任人可采取公示、停止服务等正当的、合法的催缴、 催改措施, 但不能影响正常交费业主和物业使用人的合法权益。如需在本物5、 对木物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，业内改、扩建或之二）的完善配套项目，须与经本物业三分之二以上（包括三分.业主同意并报有关部门批准方可实施。但不得将木物业管、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，6理区域内的全部物业管理一 并委托给其他单位或者个人。、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、 设施、

13、设备、绿化等的年7度维修养护计划和大中修方案，按临时管理规约规定的程序通过后由乙 方组织实施。当业主和物业使8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，用人装修物业时，告 知有关限制条件，订立书而约定，并负责监督。、负责编制物业管 理年度管理计划、资金使用计划及决算报告。9、在符合国家规定情 况下，可在本物业的通道、楼梯、电梯等设10施设备进行经营，收 益优先用于提升小区整体的居住生活环境，剩余部分用于弥补乙方服务过程中可能发生的亏损。乙方应向甲方定期提报经月底前公布。 营收入及支出情况，并在每年1、对物业筹备期及前期物业管理服务期购置的相关物品负有合理11使用和妥善保管的义务。按合同约 定

14、和标准提供筹备期服务和前期物业管理运行期服务。12、木合同 终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交管理用房及13物业管 理的全部档案资料，清点确认并向甲方移交筹备期购置的物品。（客 户关系管理）CRM14、按甲方要求在前期物业服务期内对甲方的 系 统进行数据维护和信息录入。、乙方应配合、协助甲方处理前期施工 遗留问题，包括但不限于15联系施工单位和供货单位维修、赔付， 直接组织人员进行维修等，产生费用应由甲方在保修期内由甲方确认 后承担；保修期届满后外由业主支.付。16、法律法规或本合同规定的其他权利义务。前期物业管理服务标准第七章乙方提供的物业服务应达到当地主管部门规定的物业服第十六条5级质

15、量标准（见附件）。务,并甲方定期对乙方提供的物业服务进行考核（考核标准见附件6） 有权根据考核结果对乙方进行奖罚。乙方应按照甲方要求提报工作报 表、工作计划（主要包括周计划、月计划）（主要包括日报、周报、 月报）。甲方有权根和工作完成情况（主要周工作完成情况、月工作完成情况）据工作计划的完成情况，在当月考核中提出考核意见。前期物业管理筹备期费用第八章I验收物业管理筹备期内甲方据实结算乙方协助甲方检查、第十七条物业等工作产生的人工费。人工费的计费标准由甲方核定。由甲方 第十八条乙方就确需甲方提供的物品一次性据实提报明细，丨审核确认后购置并移交乙方使用和管理。运行期物业服务费及相关费用第九章本物业

16、管理区域的前期物 业服务收费按下列方式收取：第十九条物业服务收费按包干制执行（包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担），物业服务费用由业 主按其拥有物业的建筑而积（己办理房产证的，以房产证记载的建筑 而积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以甲方提供的 房屋而积实测报告中标明的建筑而积为准交.纳）。物业服务费具体标准如下：平方米；/月.元多层住宅：I（房屋的总层数在七层（含）以上）月高层住宅：元/平方米；，./元月平方米；别墅：办公楼：月/元.平方米；.平方米；元/月商业物业：平方米。/月物业：元 平方米。/月.会所：兀 物业服务费用主要用于以下开支：）管理服务人员的工资、社会保险和按

17、规定提取的福利费 等；（1 ）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（23（）物业管理区域绿化养护费用；4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（）办公费用；7 （）管理费分摊；（8 ） 物业服务企业固定资产折旧；（9 ）法定税费；（10 11 （）物业服务企 业的利润；）其它费用（如公共区域能源及水电费）。（12乙方按照 上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容 和质量标 准提供服务。等关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照法律法规规定做如下约定：。.业主应根据商品房买卖合同约定的房屋交付时间办

18、理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用，业主购买房屋己办理入 住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按物业服 务收费标准缴纳；如因业主原因未按时办理入住手续，相关物业服务 费用由 的，.业主按全额向乙方交纳。纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交 给物业买受人的物业，由甲方按物业服务收费标准的 缴纳物业服 务费。甲方的交费时间与本合同约定的其他物业业主（或物业使用人）交 费时间相同。甲方委托乙方经营管理会所的，乙方按下列标准向使用会所的业主或 物业使用人收取使用费用：1、2、3。、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定, 业主负连带

19、缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及 时书而告知乙方。业主和物业使用人未约定，物业服务费由业主与物业使用人连带承担。个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴物业服务费用每，费期开始前5日内履行缴纳义务。车库或者车位物业服务费用第二十条元/车小时。）外来机动车辆临时停车费：为人民币（1I）业主或物业使用人购买或租赁的车位、车库的物业服务费，标（2准为：/地上车位：人民币元月车位；地下车位人民币元，./月车位乙方应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明：确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。乙方受业主的委托对其房屋自用部位、自用设备的维第二十一条-修、养护及其

20、它特约服务的费用，乙方另行收取合理报酬。服务标 乙方应当按价格主管部门的规定，第二十二条将服务内容、准、收 费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。业主 在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙I 方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。房屋的共用部位、共用I设施、设备、公共场地的维修、第二十三条丨养护费用：养护费用，本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修 期内的维修、由相关质量保修单位承担；在保修期内发生维修事项, 乙方应及时通知I甲方、施工单位及有关材料设备供应商履行保修义 务。木物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常维修、 养护费用，在物业服务

21、收费中列支，其中大修、中修、更新、改造费 用， 在业主缴纳的专项维修资金中列支。市政公用设施和附属建 筑物、构筑物的维修、养护费用，在物业服务收费中列支，其中大中 修费用，在木物业业主缴纳的专项维修资金中 列支。公用绿地的 日常养护费用，在物业服务收费中列支。供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等发生维修、养护事项，乙方在接到业主的通知或者发现后应及时通知供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的有关单位履行维修、养护责任。物业的使用与维护第十章业主大会成立前，甲方应配合乙方制定木物业管理区第二十四条.域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维 护 等方而的规章制度。乙方根

22、据规章制度提供管理服务时，甲方、 业主和物业使用人应给予必要配合。乙方可采取规劝、停止服务、 起诉等必要措施，制止业第二十五条 主、物业使用人违反有关法律法规、临时管理规约的行为。乙方应及时向全体业主通告木物业服务区域内有关物第二十六条业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、 业 主和物业使用人的监督。挖掘本甲方确需临时占用、第二十七条因维修物业或者公共利益，物业管理区域内道路、场地的，乙方应全力配合，协助甲方征求业主同乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区 域内道路、场地的，应征得意；相关业主和甲方的同意。临时占用、 应与乙方签订书而的装饰装修业主在装饰装修房屋前，第二十八条

23、 管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量 引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装 饰装修规定和消防等事项进行约定，乙方应事先告知甲方、业主装饰 装修中挖掘木物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。的禁止行为和注意事项。第十一章 合同的解除和终止 第二十九条期满终止或延续本合同 期满前，乙方在物业服务过程中出现重大投诉、达不到物业服务质量 标准等影响甲方声誉及物业品质的，甲方均有权提前解除本合乙方应I在甲方通知下达一个月内办理日书面通知乙方，30但应提前同，I妥 当相关物业移交工作，工作未移交前，不得中止任何服务。本合同期 满，业主大会尚未

24、成立，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业 服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应I继续按木合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务I企业 承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。期限 未满终止第三十条木合同期限未满，而业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订 的物业服务合同生效时，本合同自动终止，乙方应在一个月内撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。乙方撤出时限前所发生的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交 纳。不可抗力的终止第三十一条因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲

25、乙双方依法协商处理。第十二章 违约责任甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就第三十二条其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。乙方违反木合同的约 定，未能达到约定的服务质量标第三十三条准，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；甲方将在房屋交 付后每年对乙方服务水平进行一次第三方客户满意度调查，业主对物 业满并有权在三个月后再次进意度低于 ，甲方将对乙方给岀警 示通知，.甲方有权解除合同或不再续签 如果结果低于，行客户 满意度调查，以下，甲方有权直接解除本合同。 合同。对于 客户满意度在I乙方对甲方提出的整改要求应积极整改,逾期未整改, 如给甲方造成包括但不限于财产损失、商业声誉及

26、物业品质降低等损 失的，乙方除.赔偿甲方实际损失外，还应按每次人民币壹万元的标准向甲方承担违约 金。二十条的业主或物业使用人违反本合同第十九、甲方、第 三十四条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。乙方违反本合同第十九、二十条的约定，擅自提高物第三十五条业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙I方I己经收取的超额部分，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。 第三十条规定不按时移交物业第三十六条乙方违反合同第二十九条、 万元的标准资料或退出物业服务区域的，每逾期一日，按每日人民币向甲方或全体业主承担违约责任。逾期超过十天仍不移交资料

27、或退出 的，甲方有权自行或通过诉讼强行要求乙方移交物业资料或退岀，并有权要求万元人民币的违约金及赔偿其他损失。乙方支 第三十七条以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管 理服务中断的； 但因物业本身固有瑕疵造成损失的；、乙方已履行 木合同约定义务，2共用设施设备需要且事先己告知业主、因维修养 施设备使用等造成损失的；、非因乙方责任出现供水、供电、供气、 供热、通讯、有线电视及4.护物业共用部位、3和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十三章其他事项甲方与本物业的业主基于商品房买卖合同所产 生的任第三十八条何遗留问题，除本合同另有约定外，由甲方负

28、责解决。第三十九条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关 资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会或新 的物I业服务企业。对业主和物业使用人均具有约束 第四十条甲乙I双方签订的本合同，丨力，业主与物业使用人承担连带责任。与本合同本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，第四十一条具有同等法律效力。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协第四十二条议。协商不成，由双方协商解决，第四十三条木合同在履行中发生争议,法院起诉。 本合同经甲乙双方签字或加盖公章或合同专用章后生第四十四条效，合同一式四份，甲、乙双方各执两份。附件：、规划平面图1 2、物业构成明细3、物业共用部位

29、明细、物业公用设施及共用设施设备明细4、服务标准（木服务标准仅为参I考标准，需根据项目当地政府规定5|的服务标准和项目实际情况, 制定具体服务标准）、前期物业服务考核办法（木办法仅为参考文本， 需根据项目当地6政府规定和项目实际情况，制定具体服务考核办法）（以下无正文）.签署页甲方：乙方：（盖章）（盖章）法定代表人（负责人）或 或 法定代表人（负责人）:授权代表（签字）授权代表（签字）：签订日期：签订日 期：地址：地址：邮编：邮编： 联系人：联系人： 电话：电话： 传真：传真:开户银行：开户银行：开户行地址：开户行地址：资质账号：账号： 税号：税号:等级：证书编号：I:附件1规划平面图2：附件

30、物业构成明细住宅（平方米）建筑面积幢 数型类储藏室地下车位）个（3：附件物业共用部位明细、房屋承重结构：1、房屋主体结构：2、公共门厅：3 4、公共走廊：、公共楼梯间：5 6、户外墙面：、屋面：74：附件 物业公用设施及共用设施设备明细平米一、绿地：.二、道路：处三、换热站 .处四、变电所.处五、中水处理站，部六、电梯.七、信报箱 八、消防设施 九、公共照明设施 十、监控设施 十一 避雷设施十二、地下车库 十三、排风机房十四、物业管理用房十五、，:附件5服务标准（说明：本服务标准仅为参考标准，需根据项目当地政府规定的服务标准和项目实际情况，制定具体服务标准）一、基本要求的物 业管理用房。一）有

31、不少于小区住宅总建筑面积0. 2%（以上。35%（含 水而）（二）绿化率平方米以上。）固定活动馆所300（三专用固定停 车泊位达到每三户1个。（四）具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系 于二项设施。）（六双方权利义务关，（七）服务与被服务双方签订规范 的物业服务合同.系明确。验承接项目时,，对物业共用部位、共用设 施设备进行认真查验（八）收手续齐全。专业操作人员持证上岗。） 物业管理专业人员取得职业资格证书、（九 有一定的管理人员具备 外语会话能力。）；）制定完备的内部管理制度财务管理、档案管理等 （质量管理、（十业主及非设备管理档案、建有完善的物业管理档案（物 业竣工验收档案、有完善的物业业主

32、使用人资料档案、物业租赁档案、 日常管理档案等）；房业主档案、；管理方案，对各管理和服务人员进行 考核运用计算机管理（.统或其他三项以上的安（五）全防范措施。固定体育活动场馆不少）。屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等十一（）管理服务人 员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。分钟内到30急修小时 服务电话。24公示,设有服务接待中心）十二（现场做应急处理，一般修理当天完成，其它报修按双方约定时间到达现场上o有完整的报修、维修和回访记录。回访率达100%在服务窗 口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供相关）（十三每年组织二 次以上的社区活；节假日有专题布置的特约服务和便民服务 动。） 按有

33、关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。（十四建立业 主装修档,）制定装修登记、告知、监督等装修管理制度（十五 案， 对不符合规定的行为及时制止和报告。每年与业主沟通座谈会、问卷 调查等,）（十六采取多种形式如走访、对业主反映问题2次征询业主对物业服务的意见,不低于90%;每年至少98%以上。的处理率达配备专职或兼职收，（十七）建立健全内部物价管理制度和收费台帐费 员，按规定实行明码标价。二、房屋管理保养记）检修、对房屋共用部位进行FI常管理和维修养护,巡查、（一 录完整准确。每年三次以 上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有（二）属于;及时组织修复记录，发现损坏及时安排专项修理。属

34、于小修范围的，大、中 修范围的，及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，组织维修。门、 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，三）每三日1（次以 上每年3五金配件完好。无异常声响窗开关灵活，；门窗玻璃无破碎， 对屋而排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏）（雨季前须安排一 次发现防水层有气戯、通，保障排水畅通;雨季前一个月要对屋顶进行检查，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划。，碎裂， 四0要求业主临时规约（按照装饰装修管理有关规定和业主规约）告 知装修人有关装，装修前与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议 饰装修的禁止行为和注意事项。每日一次巡查装修施工现场，发现影 响房屋外观

35、、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或有关主管部门。对违反规划私搭 乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约）（五，并报告业主委 员会或有关主管部门。的行为及时劝阻修补墙而的粉刷层而砖、地砖 平整、无遗缺，六）墙体表而无剥落，（及而砖应保持与原墙面色彩相 协调;墙面无明显污迹。主要路口设有路标。各区、七）物业区域主出 入口设有平而示意图，（、户和公共配套设施、场地有明显标志。门） 栋及单元（在主要通道物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标志；（八）保证标志清晰完整。设置安全疏散指示;每月检查一次，三、共用设施设备维修养护依法应由专业部门负（一）共用设

36、施设备进行日常管理和维修养护（。98%,报修、急修及时率达100%。公共设施设备完好率责的除外）设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录准 确、完整。按国）（二，保证其性能符合国家相关标准。家规定办证年检操作维护人员严格执行;）（三设施设备标识齐全、规范，责任人明I确I设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。属于,，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录需要维修）（四及时属于大、；中修范围或者需要更新改造的，小修范围的，及时组织修复组织维修或者更新改更新改造计划或专项维修资金使用计划，编制维修、造。泵房（五；每年保养一次水泵）不定期对泵房、管道进行除锈、油漆水箱、蓄水池盖板应保持完好并每

37、年;2次清洗水箱、蓄水池;基木整洁 每年秋、冬季对暴露水管进,，加锁溢流管口必须安装金属防护网并完二次，保证二次供水正常，蓄水池管理应具备一箱一卡水箱、；行防冻保养供水水质符合国家生活用水标准。，灯具等配件保持完好, 电梯轿厢内按钮、）保证电梯24小时运行（六每年进行安全检测并持 委托专业维修保养单位进行定期保养轿厢整洁。，并对电梯运有专人 对电梯保养进行监督，有有效的安全使用许可证；，两小时内专业 维修人员到现场修理行进行管理。电梯发生一般故障的,，物业管理人 员须立即到现场应急处理发生电梯困人或其它重大事件时专业技术 人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装或由业 主要求无自

38、动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，置、突 发事件或保障安全运行（，驾驶员应坚守岗位不脱岗，专人驾驶的电梯。维修保养除外）；每年保养一次，保证其运行正常（七）消防泵每月 启动一次并作记录，每天检查火警功，保持消防栓箱内各种配件完好； 消防栓每月巡查一次消防喷淋进行一次报警功能是否正常;每半年对 所有的火灾探测器、能、每半年及时更换失效的器件;，每2年对探测 器进行清洗,实效模拟实验每月检查一次阀杆处加注润滑油并作一次 放水检查;检查一次消防龙带、，如失效立即更新或充压;消防通道 畅通。灭火机设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现 象。）（八,九）不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲

39、椅、凉亭、小品、 水景等（一周内修复。保持道路和路发现损坏的，健身设施、儿童乐园 随时检查;保证室外器械、，面平整无破损、无积水侧石平直无缺损; 保持景观原貌次巡视检查喷水池、水泵及其它需更换除外（）。每周1 设施的安全使用功能检，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施 进行安全、附属设施保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停 车场交通标志齐全、查，规范。小时内修复。损坏的应在路灯、楼道灯完好率不低于十098%24对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措）I十一（I施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。四、协助 维护公共秩序公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，

40、持证上）（一岗；以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责， 体态良好；掌握基本安全护卫技能，每周定期参加安全保卫知识与技 能的岗位培训，能处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、 技防器械和设备，熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的 应急预案，定期进行实战演练;上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服， 器械佩戴规范，仪容领班可,，站岗时不倚不靠；会讲普通话仪表规范 整齐；当值时坐姿挺直I以进行简单英语会话；配备对讲装置和其他 必备的安全护卫器械。：6）二物业区域各出入口 24小时值班，其中 主出入口双人值勤，（设立岗，并有详细交接班记录；对装修人员实 行临时出入证0000-20

41、:管理，对其他人员实行登记；对进出车辆实施证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。小时巡查一次，重点部位）巡逻人员应按指定的时间和路线每2（三分钟，在正常情况下到达每个巡查点的时间误差不超过2应多设巡查点，分钟内赶监控中心有巡查记录；在遇到异常情况或住户紧急求助时，3到现场，采取相应措施。监控人员不得攢离设有监控中心的，小时开通，控制设备应24（四）职守，注视各设备所传达的信息。有火、水、警应急预案，并在监控中心室内悬挂，每年应组织）（五 次的应急预案演习。不少于1物业区域内按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标，车辆行驶六）（小时有有规定路线，车 辆停放有序；有专

42、职人员24小时巡视。车库24专人管理，车库内配 置道闸和监视系统，按车辆道路行驶要求设立指示 牌或地标,照明、消防器械配置齐全，车辆停放有序；车库场地每日清. 通风良好;无易燃、易爆等物品存放。1次，无渗漏、无积水，洁五、保洁服务;小时，地面垃圾滞留时间不能超过1（一）保持路面、绿地目视干净1宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦试明沟无杂物、无积水;定期对水体投放药剂或进，；水景保持水体清洁次，目视无灰尘、明亮 清洁，保持水体无异味。及时清除道路积雪。行其它处理,，垃圾封 闭存放）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，有专人管理二（垃圾箱、房 整洁、干净、保持垃圾桶及周围清洁、无异味;每日清理2次

43、；无 异味消毒灭害措施完善。小区按规定）高层按层设置不锈钢痰桶、公 共卫生间设置卫生桶，（三）无溢满、无异味、无污迹。箱，每日擦试 1次，（桶设置果皮箱化粪池每月检视检查情况及时清掏；（四）雨、污水井每月检查1次，查1次，发现异常及时做出清掏计划。走道、门 厅、楼梯地面、接缝、角落、边线五）楼道每日清扫1次，（，等处洁净, 无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象地而干净有光泽，保持地 而材质原貌。；无灰尘光亮、）（六楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1 次，保持干净、消防栓、指示牌等公共设施保持干净，无灰尘、无污 渍。保持目视无灰尘、次，天花板、公共灯具定期除尘，每月清洁1七 0.无污迹、无蜘蛛网。保

44、持次次八（）走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1, 门厅玻璃每日擦拭1,.洁净、明亮、无灰尘、无污迹。1次,无垃圾堆积。天台、屋顶每 月清扫九（）（十电梯轿厢保持表面光亮、无污迹轿厢壁无浮灰。，十一（）地面、墙面每季度保养一次。六、绿化养护管理.无侵占现象。，绿地无杂物,绿化布局合理（一）利用植物、山石等设置景点。（二）绿地内植物群落、层次明显。三）（每年，无病虫害目视外观长势良好，无朵草、，（四）花草树木定期修剪I无黄土裸露。，2打药不少于次;死亡树木应在植树季节及时补栽98%。绿地植物存活率五（）绿地设施及硬质景观保持长年基木完好。）六（I:附件6前期物业服务考核办法I（说明：木办法仅为参考文本，需根据项目当地政府规定和项目实I际情况，制定具体服务考核办法） 公司（甲方）对 一、此办I法适用于 项目前期物业服务阶段I . I公司（乙方）进行考核。 二、甲方有权随时对乙方服务质量进行考核且每月月底前根据前期物 业服务考核标准对乙方本月服务情况进行月度综合考.核。同时，考核结果与甲方应支付的费用挂钩，作为甲方支付乙方费的依据。三、考核原则、考核