同策7月张家港城西项目定位整合报告

1、张家港城西项目定位整合报告 苏州同策房产 2011年7月 中锐集团专阅 项目市场分析 项目产品建议 项目整体定位 价格和周期研判 内容提要 第一部分、市场分析 n 2010年福布斯中国大陆最佳县级城市中，张 家港位列第3名，仅次于昆山、江阴，全国 县级市共有374个； n 国民生产总值逐年提升，2010年达到1600亿 元人民币； n 张家港以本地人口为主，近几年人口稳定， 截止2010年，户籍人口为90万左右； n 张家港的整体收入水平也较高，城镇人均可 支配收入已经达到30000元/年，超过了苏州 29200元的水准。 港城居民生活稳定，经济富裕，具有较强的支付力 港城介绍 经济环境好，人

2、口稳定，人均可支配收入逐年提升， 利于房产发展 n张家港楼市近年来呈稳步上升态势； 2011年后市场成交有明显下滑，但由 于并未明确限购，市场仍保持一定热 度； n2011年5月，张家港全市成交面积为 76539平米，环比上涨53%，同比上 涨87%；成交套数为495套，环比上涨 45%，同比上涨44%； n2011年5月，张家港全市商品房成交 均价为8738元/平米，与之前快速上扬 的态势相比，价格趋向平稳。 年增 1.5% 年 增 2% 年增 9.7% 年增 39% 年增 35% 整体发展健康，调控下楼市快速上扬态势有所抑制 港城楼市 n城市性质：张家港是现代化滨江港口工业城市； n市域空

3、间规划：形成“一城、双核、五片”的空间结构；“双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和 公共服务中心；“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区 ； n远景规划：至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城 镇建设用地控制在171平方公里； n张家港城区规划为7大组团：城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南（暨阳湖）组团、省级经济开 发区北区和省级经济开发区南区 ，本项目位于城西组团 张家港城区 本案所处的城西区域，是港城重点发展的生活片区 城市规划 板块划分 城西、城南为当前港城楼市的热点板块 城北板

4、块 城中心板块 城西板块 城西新城 城东板块 暨阳湖板块 板块城中心板块城北板块城东板块城西板块暨阳湖板块 板块定位商业中心商务行政中心城市居住区 张家港新城 新的商业、行政中心 滨湖生态高档居 住区 板块引擎步行街行政中心梁丰生态园购物公园、行政中心暨阳湖公园 板块优势中心区，配套齐全性价比，价格低洼价格相对较低 新城规划，配套齐全 ，发展潜力大 暨阳湖独一无二 的生态环境 在售情况 港城市场公寓价格已到达较高水平，城西均价11000- 13000元/平米，跟随于城中、城南之后 11000-13000 城中：14000-16000元/ 城东：8000-13000元/ 城南：13000-130

5、00元/ 城西：11000-13000元/ 板块项目项目产品类型产品类型主力面积（）主力面积（） 在售均价在售均价 （元（元/ /） 主力总价主力总价 （万）（万） 推案销售率推案销售率 城西 甲江南小高层、高层 尾盘剩余167-187 主力136-144 13000210-25094% 中联皇冠小高层 范围：100-230 主力面积：140 1300018089% 阳光里程小高层127/142/18511000-13000140-24051% 华府天地高层150/19010000150、19070% 城南 暨阳湖皇冠高层 主力163 楼王205-280 15000-16000 楼王25000

6、-30000 240-260 楼王500-800 33% 港城华府多17030% 城中 皇家首座小高22577% 玉水世家小高层125-16614500180-25057% 未来城高层小高、多层88-93110、130-17034% 玲珑湾小高16027% n城西周边项目均价范围：12000-13000元/平米，主力总价140-190万； n125-144平米面积段为市场成交主力，以往张家港客户喜好的160-180平米舒适户型，目前却日益成为 去化难点多为16

7、0平米以上大户型，总价多为200万以上，总价、首付、贷款压力的“三高”导致销售缓慢 n城南主力总价区间：150-260万；城中主力总价区间：180-250万；城东主力总价区间：100-160万 在售情况 市场主力面积集中于120144平米之间，160平米以 上大户型去化日益趋缓 楼市特征综述 n小高层、高层是目前市场主力产品，欧式风格占据市场主流； n张家港楼市近期快速上扬趋势受到调控抑制，但总体相对平稳健康 n城西板块成交均价为11000-13000元/，港城价格梯队已经形成，城西 凭借现有资源难以超越城中、城南，但略高于城东板块； n户型面积：张家港市场在售项目的主力面积为120-144，

8、160平米以上 大户型去化受阻； n主力总价：城西板块的主力总价为140-190万元。 周边个案启示1 n中联皇冠：区域标杆项目，将贵气奢华体现得较为明显。主要体现在立面 风格和材质上，岛式规划+大面积水景的营造上，135-145为主力的户型设 计，奢华售楼处营造； 我们对区域内的中联皇冠、甲江南和阳光里程进行的重点分析 n甲江南：差异化的竞争者，现代风格突围市场。会所配备恒温游泳池率先 启动，得到客户认可。在景观营造上追求的是小面积水景+精致小品的方式 n阳光里程：中联皇冠的追随者，纯小高层设计，水景规划力度也较大， 3000平米的社区会所，并提出了低碳社区的概念，但营销展示较弱，客户 对于

9、其低碳和景观的感知不强 差异化、冲击力、展示完善 风格要有冲击力，规划上需要一定亮点， 展示上需要强化优势 n张家港住宅市场同质化现象明显，差异化或者有冲击力的项目 更能够打动客户； n客户看重档次，看重项目的外在表现，对于视觉上的第一印象 非常注重，例如立面；大尺度景观，大面积会所等等； n产品塑造逐渐成熟，让客户更加注重品质，客户对于项目的细节 表现也越发的关注； n由于单价的过快提升，客户对于同面积下功能性的要求也越来越 高，总价的敏感性逐渐提升 客户注重产品品质，关注项目细节表现，且 对于总价涨幅较为敏感 周边个案启示2 该地块区位较好，地形方正、周边配套设施较为完善， 且号称城西最后

10、一幅住宅用地 地块东侧：有自然河流、小型公园等附着物资源 东北角小公园 西侧自然河 沿河绿化 沿河绿化 n项目区位：本项目位于张家港西城区，西二环路东侧，小河坝西路 南侧 ； n宗地情况：该地块为城西最后一幅住宅用地，土地单价624万元/ 亩，为同期地王； 地块认知 n项目地块西侧有大幅水景资源可利用； n地块北侧有一市政小公园可利用； 地块有自然河流（地块西侧）、小型公园等附着资源， 可充分利用，以拔高项目品质 项目地块 西二环路（地块西侧） 地块资源 n地块区域优越，是张家港中高端、高端项目的汇集地； n地块在城西板块非核心区域，项目西侧为西二环路，有噪音； n地块本身是缺乏独特资源的，学

11、区优势为共享资源，单纯依靠学区房的溢价空间较小； n地块楼面成本较高，体量有限； 项目地块有条件且必须成为区域与城市的标杆项目，但由 于区位和体量限制，同时缺乏强势的独特资源，成为港城 最高端楼盘的风险较高。 项目结论 张家港公寓市场以中高层次客户为主，三房客户占 60%，三房以上客户占到20% 区域客户描述购买目的房型需求客户层次关注点 城西、城南 、城东 1、普通居民改善型居住 2、附近拆迁客户换房 3、部分公务员、私营业主等改善兼投资 1、改善居住环境 2、提高生活质量 3、购置婚房或换房 4、享受生活体现身份 1、三房 2、两房/三房 3、三房及以上 中高层 户型舒适度 楼盘品质 社区

12、环境 升值潜力 城北产业园中高级白领和企业领导 改善需求 三房为主中高层品质、环境 市中心 1、普通居民住房 2、年轻白领、中产高知人群 3、部分公务员、私营业主等改善兼投资 1、购置婚房/养老 2、改善居住环境 3、享受生活体现身份 1、三房 2、两房/三房 3、三房及以上 中高层 物业、配套、环境 、户型、价格 其他 乡镇 客户 私营业 主 张家港乡镇企业经济强大，形成乡镇产业聚集地，造就 了一批具有较强经济实力的私营业主 1、子女读书或进城 2、投资 3、享受生活体现身份 1、三房及以上 2、两房/三房 3、三房及以上 高层 物业、品质、配套 、升值潜力、学区 、立面 企业高 管 张家港

13、经济开发，北京三吉利能源、安徽海螺水泥、铜 都铜业等数十家大型企业和上市公司均在港区有投资， 再加上本地叶拥有不少民营企业，而这些企业的高管拥 有稳定丰厚的收入，消费能力较高 1、子女读书或进城 2、投资 3、享受生活体现身份 1、三房及以上 2、二房 3、三房及以上 高层 环境、立面、学区 、配套、升值潜力 、物业、品质 乡镇干 部 由于乡镇企业较多，经济发展较好，乡镇干部手头也比 较宽裕，同时有一部分人经营副业，手头比较宽裕 1、子女读书需要 2、投资 3、享受生活体现身份 1、三房及以上 2、二房 3、三房及以上 高层 物业、立面、学区 、配套、升值潜力 外地 外地投资客户有一定充裕流动

14、资金，以江阴、无锡为主 ，少量温州、上海客户 自住兼投资 两房高层升值潜力、价格 客户分析 城西客户来源逐渐全市化，客户职业多为私营业主， 年龄主要集中在30-45岁的中年人群 成交客户年龄： 25-45岁为主， 集中在30-45岁 之间 成交客户区域：客户 来源较为分散城西和 城南相对较多（含临 近乡镇） 成交客户职业： 私营业主和公司 主管是目前购房 的主力军 成交客户行业：主要 来自三大行业 服务业、制造业、金 融保险业 客户分析 客户需求房源主要集中在130-150的三房，其次为 90-110的两房 成交面积段排序：成交面积段排序：1 1、三房：、三房：130-150130-150；

15、2 2、两房：、两房：90-11090-110；3 3、四房：、四房：150-170150-170 房型需求排序：房型需求排序：3r3r4r 4r 2r2r港城客户多为自住港城客户多为自住 客户分析 特征1：喜好舒适、绿化好的房子，但觉得价格涨的太 快了，面积小一点也可以 周边客户对城西较为认可，想购买附近房子给儿子作为婚房。对小区环境有 一定要求，中等面积户型需求 周先生周先生 n 基本信息：基本信息：50岁，区域周边客户 n 购房情况：购房情况：现在居住在附近拆迁安置房，想为儿子买套婚房 n 语录：语录： 提问：您对城西的商品房怎么看？提问：您对城西的商品房怎么看？ 回答：“哦呦，那边的房

16、子很贵，房价越来越高了，以前买150平米的，现在只能买得起120的了” 提问：您是如何选购房子的？提问：您是如何选购房子的？ 回答：“房子看上去都差不多，销售介绍的也差不多，主要是朋友介绍，面积不要太大，现在的房价 高的。” 提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？ 回答：“我希望小区绿化高点，住得舒服点，电梯速度快点。” 客户访谈 特征2：舒适居住，具有彰显身份的需求 企业高管对楼盘的品质、居住环境要求较高，想要体现身份，一般是中大户 型面积需求 王先生王先生 n基本信息：基本信息：38岁，某企业高管 n购房情况：购房情况：已有一套商品房，可以再买一套好一点的 n语录：语录：

17、 提问：您对城西的商品房怎么看？提问：您对城西的商品房怎么看？ 回答：回答：“城西、城南的房子都蛮好的，买房的话楼盘档次一定要高，想买一套三房或者四房” 提问：您是如何选购房子的？提问：您是如何选购房子的？ 回答：回答：“朋友之间没事也大家都会说，感觉好的就去看看，张家港地方不大，没事开车出去转一圈” 提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？ 回答：回答：“我希望小区环境要好，要干净、住着舒服，周边要有生活配套。物业也希望好点，那样整个 社区的档次才能保证” 客户访谈 特征3：走过改善之路，相对更具有向上、享受的追求， 关注更有品质，更有特色的项目或者产品 私营业主有较强的经济

18、实力，档次品质蛮看重，希望有不一样的产品呈现， 对于项目的品质要求很高 梁先生梁先生 n基本信息：基本信息：已婚，45岁，私营业主，现住湖滨国际 n购房情况：购房情况：现有一套商品房，想再买一套 n语录：语录： 提问：您对城西的商品房怎么看？提问：您对城西的商品房怎么看？ 回答：回答：“湖西还可以的，档次还可以，能跟湖滨国际比的不多，想买档次更高的，别墅到不用” 提问：您是如何选购房子的？提问：您是如何选购房子的？ 回答：回答：“一般朋友之间会说起，然后广告信息看看，希望能有点不一样的产品，档次、气派要高。” 提问：您对房子有什么要求啊？提问：您对房子有什么要求啊？ 回答：回答：“面积要大一些

19、，三、四个房间吧，要宽敞舒适。楼盘的品质要高，风格、景观、环境要有些 特色，会所要实用，谈谈生意蛮好的，另外物业要好。 客户访谈 n城西板块客户层次相对较高，日益追求项目的整体品质； n客户来源逐渐全市化，客户职业多为私营业主，企业高管以及事业单位人群， 年龄主要集中在30-45岁的中年人群； n从客户的居住习惯和对舒适度的要求角度，客户需求主要集中在130-150 的三房，但随着市场总价的攀高，首付和贷款压力的增大，因而主力户型尺度 也日趋控制；90-110平米成为客户的次选择； n习惯了欧式为主流的产品风格，客户对于大气富有品质感较为认可，非常注 重身份感的认同。 港城客户综述 n张家港住

20、宅市场同质化现象明显，差异化或者有冲击力的项目 更能够打动客户； n客户看重档次，看重项目的外在表现，对于视觉上的第一印象 非常注重，例如立面；大尺度景观，大面积会所等等； n产品塑造逐渐成熟，让客户更加注重品质，客户对于项目的细节 表现也越发的关注； n由于单价的过快提升，客户对于同面积下功能性的要求也越来越 高，总价的敏感性逐渐提升 客户需求趋势 第二部分、项目整体定位 定位方向推导 完全差异化、创新化2. 寻求差异化，树立全新的生活概念 1.在当前市场主旋律下，控制成本， 部 分创新 适当差异化，形成一定的冲击力 项目打造的两种方式： 打造成张家港公寓产品新标杆精品高档住宅 n项目规划冲

21、击力 n户型创新性 n细节加强 n符合客户对于功能 性加强的趋势 n形成一种生活概念 市场 机会点 整体定位方向 中锐地产，一路探索，引领着人性化住宅的未来！ 高端住宅的营造专家 未来城市标杆力作，从这一刻，诞生！ 中锐品牌定位 建标港城 贵族新脉 项目形象定位 第三部分、产品规划建议 典型高端项目的打造做法，注重系统打造 和局部冲击力，适当控制成本 社区规划 建筑细部 景观塑造 户型及面积 内部配套 精装品质 智能化体系 物业服务 50米栋间距，全地下人车分流，具有都市感的全高层社区 地下车库、入户大堂、电梯厅等细部处理，体现了大气、 豪华及人性化 在绿化率60%的前提下，运用潜水系水景搭配

22、大尺度硬质 景观 ，体现了品质感和实用性 非全大户型，大范围的面积跨度 舒适的运动主题会所及便捷的邻里之家，拉升了项目品质 现代简约的精装修，配备高档、实用的装修器材，保证了 居住的舒适性及便捷性 中央空调、中央供暖、可视对讲、智能门锁等智能系统， 达到国际社区必备配置 仁恒贴心的名牌物业管理，体现出人性化专业服务 建筑风格 现代简约的建筑风格，立面通过真石漆和面砖处理，入口 处花岗石贴面，体现大气、豪华 仁恒河滨城国际化 生活社区的打造方式 案例借鉴 仁恒河滨城（上海） 仁恒河滨城总平面图仁恒河滨城总平面图 三期开盘时间 2008-5-31建筑形态 12栋25-26层高层 三期建筑面积 25

23、万绿化率 60.00% 容积率 2.30车位配比 1:1.00 面积段 一房：80-90，二房：110-120，三房：150-180， 四房：190-270，五房：320-330，六房：390-400 ，复式：240-380 销售均价 25235元/ （2008-12区域高价） 装修报价3,000-3,500元/物管费3.60元/平方米.月 建筑设计 上海华东建筑设计研究院有限公司 杰盟建筑设计咨询（上海）有限公司 开发商 上海仁恒房地产有限公司 项目位置 上海 浦东区丁香路1599弄 案例借鉴 国际社区规划拉大楼间距、全地下车位 严格实施人车分流、建筑富有都市感 为了达到国际社区的尺度标准，

24、本 案楼栋距基本在50米以上；上海一 般高层项目的楼栋距仅在35米左右 高层建筑视觉上给人以较强都市感 车辆进入社区后，在主 路就近直接进入地下车 库，不在社区内道路穿 行，保证了社区的安静、 安全。 入库车辆通过地下车库 车道到达对应楼层地下， 经车库入户进入大楼 n全高层规划树立国际社区形象 1）全高层规划可将项目的建筑密度 降到最低，进而拉大楼栋距，使得每 一户的采光、观景面积最大化，以满 足国际人士需求； 2）高层建筑挺拔，视觉上有较强都 市感，符合国际人士的审美。 n人车分流紧随国际社区发展趋势 1）人车分流需要有足够面积的大容量地 下车库，当时国内项目中并不普遍； 2）满足国际人士

25、的需求，规划了国际通 用的全地下车库，社区内严格实施人车 分流。 案例借鉴 国际社区建筑立面现代风格，立面为真石漆和面 砖处理，入口处花岗石贴面，体现大气、豪华 米色系现代简约风格的立面 花岗石公寓入口 真石漆和面砖结合的立面 n现代简约建筑风格， 并配 以耐看的米色色调，符合大 多数客户的审美 n花岗石公寓入口，给业主 一种大气、豪华的感受。 n真石漆和面砖处理，运用 在其余面积上，大大降低建 筑立面的成本 案例借鉴 国际社区地下车库高标准打造地下车库，4.2米 层高，人性化设计，全明景观地下车库 标准一：地下车库层高4.2m 这样的层高比国内一般的地下车库层高高 出1m左右，增加的层高扩大

26、了车库内尺 度，减少了地下车库压抑的感觉 地下车库设置无障碍设施 诱导风机设备，将内庭院自然风引 入地下车库内，增加车库空气新鲜 度 标准二：人性化设计到位 与一般地下车库不同的是，仁恒河滨城创新性地建造了 大面积全明阳光内庭式地下车库。抬高的天井增加了地 下采光，内庭的绿化种植使得地面景观自然延伸到地下。 地下车库是高端国际人士回家必经之路。将景观引入地 下车库，使其在常规思路中见不到景观的地方见到景观， 无疑能给客户产生不小的视觉冲击。 标准三：地下车库景观化 案例借鉴 国际社区地下电梯及入户大堂豪华装修的地下车 库电梯厅 ，装修大气的入户大堂及走廊 电梯厅设有摄像头，暖色灯光24小时常开

27、，地面以玻化砖饰面，并以黑色镶边拼接成地毯形状 案例借鉴 国际社区景观打造在绿化率60%的前提下，运 用浅水景和硬质景观，体现了品质感和实用性 滨河步道、林间步道、线条简明的西式水景，营造出宜人的绿色休闲环境 将绿化与儿童游戏场地、居民健身场地相结合，提升了运动场所的环境质量 大片道路铺装、雕塑小品、石板、植株都是成本相对较高的景观材料，但在河滨城里却有大量应用，体现楼盘品质的同时 也更好的塑造了楼盘形象 案例借鉴 国际社区户型配比以舒适三房为主，同时兼顾一 些小户型和大户型产品 房间数一房二房三房四房五房六房复式 套数4647107326219 房型配比8.6%8.7%19.9%60.6%0

28、.4%0.2%1.7% 面积段80-90110-120150-180190-270320-330390-400240-380 仁恒河滨城三期主推三、四房，面积段在150-270之间，房型设计中规中矩，符合国际人士的住房需求。 由于楼市走弱，仁恒河滨城于08年10月针对青年自住型客户的刚性需求推出了一系列一到三房的young公 寓，面积段在80-150平米之间，以低总价以吸引客户 ，去化较好 国际社区的户型配比： 四房二卫 面积：227.21 套房形式是高档住宅常用的形式， 充分保证了业主的私密性和使用上 的便利。 主卧套房由卧室、卫生间、独立衣 帽间组成，面积近40，舒适度高。 佣人房设置在厨

29、房一端，设独立卫 生间，与主人区自然分离。佣人动 线基本不会干扰到主人。 4房及以上为2梯2户，4房以下2梯3户 注重私密性 案例借鉴 国际社区内部配套舒适的运动主题会所及便捷的 邻里之家，再次拉升了项目品质 运动主题会所（建面1.2万） 运动区 室内游泳池、室外游泳池、乒乓室、室内羽毛球馆、壁球室、台球室、篮球场、网球场、高尔夫挥杆 练习场、跳操房、室外足球场 儿童游乐区室外儿童游乐区、室内儿童游乐馆、儿童戏水池 休闲区咖啡厅、音乐教室、会议室、多功能厅、烧烤区、影音室、阅览室 收费制度申请成为会员，预缴2000元，存在会员卡里（健身、乒乓项目免费，游泳等其他项目另外收费） 室内恒温游泳池

30、室内羽毛球馆 健身中心 运动主题会所贴近生活 为了进一步完善配套，项目在河滨城二期南侧、沿丁香路的邻里之家设立了“5分钟服务圈”。 邻里之家配套建筑面积约8000，日常需要的净菜店、鲜花店、咖啡馆、洗衣房、早餐店、美容 院等在步行5分钟范围内。 邻里之家服务生活 案例借鉴 国际社区精装品质简约的装修风格，配备高档、 实用的装修器材，增加居住的舒适性及便捷性 仁恒河滨城三期装修配置表 功能室地面墙面配置 厨房 高级地砖 高级面砖 嵌入式整体定制厨柜，三星品牌橱柜台面，汉斯格雅品牌龙头，全屋净水器，食物垃 圾粉碎器，全套西门子厨房电器：西门子燃气灶具、西门子脱排油烟机、西门子烤箱 、西门子双开门冰

31、箱、西门子洗碗机 卫生 高级地砖 高级面砖 科勒洁具，主卫大理石洗面台，按摩浴缸，汉斯格雅品牌龙头，主卫科勒智能座便器 窗 /铝合金窗户，双层中空玻璃，手动摇窗手柄 户间门 /铝合金推拉门采用意大利aluk配件及密封系统 智能设施：大金vrv高智能化中央空调系统；可视楼宇对讲系统；低温热水地面辐射采暖系统 低温热水地面辐射采暖系统， 是仁恒根据国外客户需求新增 的 大金家用中央空调（带新 风），保证室内恒温 智能可视门禁对讲机， 加强住宅安全性 在国外发达城市，家用中央系统和智能系统的配备比较全面，中央空调系统、中央供暖、可视对讲、 智能门锁几乎都为必备配置。为了与国际建筑同步，开发商将这些配

32、置都引入了仁恒河滨城。 门卡式数字门锁， 体现业主尊贵性 家用中央系统 n考虑阳光里程处于强销期内，月均去化量偏高，因而城西周边住宅项目平均月均去化30-35套； n暨阳湖皇冠因户型面积大，偏高总价，去化速度明显比其它项目缓慢； n本案规划总建面积12万，规划户数918户；后续城西整体供应趋少，本案凭借较强的产品力预计会取 得不错的销售成绩，因此月均去化35-40套的速度相对理想，预计去化周期为2年。 区域项目名称开盘时间 已取得预售 量 （套） 去化量（套）去化率 去化周期（ 月） 月均去化（ 套） 城西 阳光里程2010.1261231151%652 中联皇冠2008.798788089%

33、3525 甲江南2008.101210114094%3236 城中皇家首座2010.362648077%1630 城南 港城华府2010.112918730%518 暨阳湖皇冠2010.129910033%176 城东 未来城2010.1049716734%821 玲珑湾2010.1284922727%638 销售周期预判 1 23 45 6 7 89 10 12 11 13 14 1.依据工程进度，总体上由南向北推案 2.依据项目内外资源价值的优劣，自东相西， 由外而内，保证平开高走的价格策略 3.首推中小户型，积聚人气，维持热销情况下 逐步推出大户型 4.位置好差搭配、大小户型搭配推案，保

34、证去 化的均匀性 5.分期集中推案，多批次推出，维系热销氛围 6.项目推案考虑与样板段开放的配合 98/119平米 137/140平米 181平米 总体推案思路 1 45 2-东东 推案时间推案楼栋 各面积段户数 销售套数 总建面积 （平米） 目标销售面积 （平米） 98119137140181 2012年 5月 1#346810211424 80%销售率， 28777.6 2#东单元1734515712 4#3434689418 5#3434689148 合计511026868028935972 1.经过较长时间的蓄水准备，推出较大体量房源，保证项目首批销售量； 2.首期开盘均为接受度较高的中小户型，利于积聚人气，降低风险，促成 开盘热销场面； 3.项目由东向西，由外而内，先行推出临主干道和南侧房源，保证价格平 开高走策略的成功开始； 4.配合样板段的先行部分开放，推出周边房源，有助于引爆人气。 注：表中有关面积数据均基于当前规划方案 一期推案 推案时间推案楼栋 面积段 销售套数 总建面积 （平米） 目