物业税开征的必要性与可行性分析

1、目 录序言1一、物业税的内涵及开征的背景1（一）物业税的内涵1（二）开征物业税的背景1二、物业税开征的必要性分析2（一）开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要2（二）开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要41.目前我国房地产行业税费项目不合理42.我国现行房地产税计税依据不合理43.我国现行房地产税制发挥不了其应有的作用4（三）开征物业税是平抑房价、保障国民经济健康发展的需要5（四）开征物业税是协调中央与地方政府利益、兼顾两个政府主体利益的需要5（五）开征物业税是调节居民收入贫富差距、促进社会和谐发展的需要5（六）开征物业税是进一步遏制投机行为、提高土地资源的利用率的需要6

2、三、物业税开征的可行性分析6(一)开征物业税应具备的条件61.开征物业税要求推进物业税立法62.开征物业税要求产权清晰63.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估74.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素75.开征物业税物要求确定物业税的调节主体7（二）开征物业税已经具备的条件71.法律规范准备72.产权清晰准备73.房产价值评估准备84.健全物业税税收要素准备85.确定物业税调节主体的准备9结 论9参考文献10序言近几年来，我国房地产市场火爆，房价一路飙升，严重脱离了金融危机形势下我国经济的基本面，房价大大超过了一般群众的购买力。因此，物业税的开征已成为当前我国社会各界广泛关注

3、的热点话题。同时，开征物业税不仅是规范和加强对房地产业税收调节的需要，更是完善我国财产税制的需要。从物业税的提出、出台到“试点”，已经为开征物业税做了前期准备工作，但是仍存在需要解决相关问题和若干制约因素，所以对开征物业税的必要性与可行性的分析是相当有必要的。一、物业税的内涵及开征的背景（一）物业税的内涵物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。“物业”一词源于我国香港地区及东南亚各国，通常情况下，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”。物业税属于财产税类中的特定

4、财产税，即只对不动产这种特定财产征收的财产税。房地产税是一个古老的税种，按土地面积征收的土地税一直是奴隶制国家和封建制国家的主体税种。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，美国各州现行的物业税即源自英国罗晓林.外国税收理论与实践M . 广州：中山大学出版社，2003,53-57.。从计税依据看，物业税属于从价税；从税负能否转嫁看，物业税属于直接税；从征收形式看，各国物业税没有统一的征收形式，有的国家将物业税并入财产税中征收，对不动产和有价证券等动产均征收财产税，有的则在财产税外单列物业税，有的除物业税外不再征收其他财产税。（二）开征物业税的背景近年来，随着我国市场经济的快速发展，我国房地

5、产业也呈现了高速发展的态势，房价持续高升。高房价也使我国房地产市场出现了这样的畸形现状：有人为买一套房而终身成为房奴，有人却大量堆积房产，以获得增值。一方面，高房价不仅仅使大多数普通老百姓买不起房，只能望房兴叹，也使得那些迫不得已倾其全家所有交了首付再贷款而购房者成为房奴。成为房奴，意味着其一生的绝大部分收入用来还贷而不得不降低自己的生活品质和质量，不得不放弃其他方面的消费，靠减衣缩食平衡家庭收支。另一方面，一些人也看到了房地产市场的商机，“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为也进一步导致了我国房价的虚高不下，这些投机行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，引起市场的不稳定，同时，我国房地产业

6、在拉动我国GDP增长方面贡献突出，如果对房地产也进行较大幅度的调整，就要冒GDP 大幅下降的风险,这些也使得政府的宏观调控变得困难起来。如何改变这种不正常的状况，使房价回归到合理的价位，成为人们关注的焦点和热点问题。2003 年10 月，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出“实施城乡建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一的物业税，并相应取消有关收费”，这是首次正式以党中央文件名义提出开征物业税构想王茂明.我国开征房地产物业税的可行性分析J. 长江大学学报，2008 年08月第4期.22-23.。从2003 年5 月开始，财政部和税务总局先后在北京、辽宁

7、、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的相关县、市、区推行物业税“空转”模拟试点。2007 年提请十届人大五次会议审议的财政预算报告中提出“研究开征物业税的实施方案”，这是人代会正式提出将物业税“空转”模拟向“实转”运行的具体设想。2008年初北京市向国家税务总局提出物业税“实转”运行申请。2009 年下半年以来，国家对城镇土地使用税等房地产税收政策多次做出调整，加速推进出台物业税。2010年7 月1 日实施的投资性房地产评估指导意见为开征物业税提供了理论准备，为物业税评估方法中涉及各类参数取值提出基本要求。开征物业税是市场经济发展趋势和潮流，是中国向市场经

8、济转型的里程碑。二、物业税开征的必要性分析物业税以不动产为课税对象，要求物业所有者定期缴付一定税款，并随着不动产市场价值变动交纳税值相应变动的保有税种。开征物业税对于实现地方财政收入可持续发展，全面规范我国房地产税收制度，进而实现中央与地方财权与事权对等，促进国民经济健康发展和社会和谐稳定具有重要意义。纵观世界各国，除了少数转型发展中国家将经济增长目标放在首要地位而对房地产暂不征税以外，多数国家征收物业税。从发达国家征收物业税的发展历程来看，征收物业税是经济发展的必然产物和经济成熟运行的必然选择。（一）开征物业税是保证地方政府收入可持续发展的需要世界多数国家尤其是发达国家均征收物业税，物业税已

9、成为这些国家地方政府最重要的财政收入来源。以美国物业税为例，美国物业税占地方财政比重不断提升，2001 年至2003 年，美国财产税平均水平上升大约10%，其中地方财政开支增加主要来源于物业税。从表1 可见，发展中国家财产税收入占中央政府税收收入普遍偏低，发达国家财产税收入占中央政府税收收入比重、占GDP 的比重都高于发展中国家。到20世纪90年代，发达国家地方政府财产税收入占地方政府收入比重也已经高于发展中国家水平。从部分发达国家财产税收入有关统计资料分析（参考表2），无论美国、加拿大、澳大利亚还是日本，其财产税收入占全国税收的比重都超过10%以上，日本达到接近13%的水平。在地方税中，财产

10、税占了绝对优势，美国和加拿大都在七成以上，而地方财产税收入中，物业税是其中的重要组成内容，又占有绝对优势和相当大的比重。由此可见其物业税在其中的重要地位与作用。以物业税为主的财产在发展中国家与发达国家比重的比较表1 单位：% 20世纪70年代20世纪80年代20世纪90年代财产税收入占中央政府税收收入比重发展中国家平均值3.453.243.30发达国家平均值5.236.375.54财产税收入占GDP的比重发展中国家平均值0.500.460.48发达国家平均值1.632.221.93地方政府财产税收入占地方政府收入比重发展中国家平均值15.816.219.63发达国家平均值12.6813.541

11、2.99资料来源：根据国际货币基金组织（IMF）相应年份统计数据整理而成部分发达国家财产税收入统计表2 项目国家全国税收财产税总额其中地方级税收总额占全国税收总额比重其中地方税收入总额占地方级税收重美国(1993 年，单位：10 亿美元)173524020810.4%18175.4%加拿大(1992 年，单位：100 万加元）265712764611.0%2256584.9%澳大利亚(1994 年，单位：100 万澳元)1273610.3%4798100%日本(1998 年，单位：10 亿日元)84132317951082412.9%733123.1%资料来源：刘隆享：财产税法，北京大学出版社

12、，2006 年版.从以上两个表格可以看出，开征物业税成为市场经济国家地方政府收入的重要来源。而这些国家中美国尤其明显，美国的财产税是其地方政府最重要的税收，美国基层政府财政收入主要依赖财产税，一是它有稳定税源，二是自有税收，不依靠政府间转移支付，各城市开征物业税，具有稳定的收入保障。现行土地出让制度下的房地产价格包含购房者未来长期应缴纳的税费，这种过度加速使用土地等生产要素，不利于地方经济持续发展。目前地方政府通过低价收储土地和高价拍卖土地获得巨额收益，土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型并存模式，开发商之间相互竞争的结果是地价不断上涨。2009 年全国土地出让收入约达14239 亿元， 一些城

13、市年土地出让收益占到了财政收入的五六成。中国开征物业税后，物业税作为地方的主体税种，以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长，进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为，抵制非理性投资，摆脱地方财政对于土地的依赖，促进政府通过改善公共建设，提高公共服务，提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。（二）开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要一个完整的税收体系应该包括三大部分，即完善的商品税制、所得税制和财产税制。我国经过几十年的财税体制改革，商品税制与所得税制的发展取得了显著成效，但是对财产税制的建设却长期处于相对滞后的状态。按照现代税收理论的划分，财产

14、税体系应主要包括两个税种房地产税和遗产与赠与税。其中，由于房地产其本身具有不可转移性的特征，并且是构成私人财产的重要组成部分，因此，国内外的大多数学者普遍认为房地产税与遗产、赠与税相比较，理应被视为更为主要的财产税种。改革开放以来，随着我国市场经济体制的建立与完善，多种所有制经济成分并存，使得社会财产的所有权构成发生了很大变化。针对这种变化，中国政府陆续开征了面向国内企业和个人的房地产相关税种。然而，这些税种在仓促出台时往往是基于某些特定的政策目的，难免会导致我国现行的房地产税收制度在运行中存在着多税种、多政策目标等诸多弊端。1.目前我国房地产行业税费项目不合理目前我国的房地产行业中税费项目繁

15、多，各环节税费负担不公平。繁杂的税费既加重了各方利益主体的负担，尤其是有住房需求的普通老百姓的负担，同时，也加重了各级税务机关的工作压力。2.我国现行房地产税计税依据不合理我国现行的房地产税并不是以市场价值作为其计税依据，大多是按照房地产的原值来计算征收，既不考虑房产的自然损耗，又不考虑土地的级差收益和时间价值。这种税制要素的设计与市场经济的基本要求相违背，计税依据明显与房地产的实际市场价值严重脱节，也难以实现随着经济的发展和房地产的增值而相应地提高税收收入。3.我国现行房地产税制发挥不了其应有的作用国内理论界针对我国现行房地产税制中存在着明显的“轻保有、重流转”的特征已基本形成共识，这种保有

16、环节的低税负不但刺激了房地产的投机行为，使得税收难以发挥其调剂社会贫富差距的作用，而且也不利于土地资源的合理配置和利用张超.目前我国开征物业税的必要性J.边疆经济与文化，2010年第5期.34-35.。我国现行的房地产税制体系中，有些税种把外商投资企业、外国企业以及部分外国纳税人排除在课税范围之外，这种在税收立法上实施内外有别的做法，显然违背了WTO 的基本规则-“公平竞争原则”，同时也降低了房地产税制在组织财政收入方面的重要作用。总之，现行房地产税制虽然在调节宏观经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用， 但却严重滞后于经济和社会的变革与发展，与现代市场经济体制存在着明显的不协调，难以充

17、分发挥该类税收在调解贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等方面的功能和作用。而从国外已经开征物业税的国家的情况来看，物业税在调解贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等方面都发挥了重要的作用呢。因此，改革我国现行的房地产税制，开征更为符合市场经济要求的物业税，必然成为我国今后税制改革和完善的重要任务。（三）开征物业税是平抑房价、保障国民经济健康发展的需要最近几年来，我国房地产市场火爆，房价一路飙升，严重脱离了金融危机形势下我国经济的基本面，房价大大超过了一般群众的购买力。大量资源集中到畸形发展的房地产业，挤占了其他行业的投资和消费。这种现象对我国国民经济的持续稳定发展构成

18、了极大威胁。加息、销售监控、户型控制、二手房交易征重税等政策，都未能有效给楼市降温。面对节节攀升的房价，有的学者提出开征物业税来给过热的楼市降温，财政部等相关部门也传出了准备开征物业税的消息。但是，由于各种原因，物业税却至今仍迟迟没有出台。开征物业税会抑制房价，这一点毋庸置疑。它会增加房产、不动产的持有成本，对目前聚集在房地产行业的投机资本和炒家起到一定程度的抑制作用。如果物业税将土地出让金等税费纳入，变一次性征收为每年估价征收，则还可以大大降低房地产的开发成本。因此，开征物业税，减少流转环节税费，通过税收杠杆，遏制投机者的恶意炒房行为，有利于促进房价理性回归，也有利于改变地方政府滥卖土地、寅

19、吃卯粮、透支未来财政收入的行为。当前金融危机大形势下，由于出口受阻，传统制造业的利润大幅下降甚至部分企业出现亏损，投资实体经济前途渺茫，而房地产业却一枝独秀。因此，大批企业（包括大批国企、央企）狂砸重金，进军自身并不擅长的房地产业，造成了国家有限资源的畸形配置。开征物业税有利于优化我国的国民经济结构，保证经济持续稳定健康发展。（四）开征物业税是协调中央与地方政府利益、兼顾两个政府主体利益的需要在分税制条件下如果物业税成为地方税收主要来源，将有利于激发地方政府征收房地产税积极性，征收物业税为地方政府提供可持续的财政收入，有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，形成税收收入良性循环，解决地方政

20、府短期行为倾向的问题。使得地方政府的收入与支出相匹配，事权与财权相对称，有利于提高地方政府的公共财政效率和促进政府透明度。物业税将即期收入与物业未来增值有机联系，能有效解决某些地方政府的短期行为。目前房地产税收结构体系使得地方政府重开发、轻存量房管理，依赖土地财政和以地生财。中国调控房地产市场手段集中在交易环节而不像发达国家在持有环节，居民愿意保有住房，一定程度上限制存量房地产流转，减少了供给，加大了住房供求矛盾。（五）开征物业税是调节居民收入贫富差距、促进社会和谐发展的需要从理论上讲，在所有税种中，个人所得税和遗产税应是调节贫富差距最有效的税种，物业是次优选择。但从我国现实条件看，当前的税收

21、征管水平无法实现个人所得税收入调节功能的有效发挥，使个税的调节效果大打折扣，而遗产税也是一个尚未开征的税种，在中央相关部门对税制改革的顺序安排上，遗产税的开征要远在物业税之后。因此，现实而可行的选择是，以开征物业税为契机，逐步改善我国现行税制体系公平功能缺失的现状。物业税的应纳税额一般都是由物业的应税净额乘以比例税率得出，这样就可以对居住豪宅者课以高税，对生活相对落后的居住者少征甚至免税，达到调节个人收入分配，缩小社会贫富差距，维护社会和谐稳定的效果。依照目前我国的税制设计，在收入环节，有个人所得税调节，在消费环节，有增值税、消费税和营业税的配合调节，而影响最大的财产税，却没有任何调节措施。物

22、业税作为财产税的重要组成部分，其制定和开征是我国当前税制改革的迫切需要。（六）开征物业税是进一步遏制投机行为、提高土地资源的利用率的需要我国房地产税费制度目前不能很好地限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求，导致供求关系失衡，容易引起市场的不稳定，同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产，并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求，减少在消费端的不合理需求，减少房地产资源闲置，引导房价回归到稳定理性的价格区间，促进房地产市场的健康发展。三、物业税开征的可行性分析(一)开征物业税应具备的条件1.开征物业税要求推进物业

23、税立法物业税开征涉及税收制度的改革和调整，需要有法律提供依据和保障。一是将相关税种进行合并，这是需要解决的征收技术问题。开征物业税需要将城市房地产税、土地增值税、印花税、契税以及土地出让金合并为物业税范畴分摊到房屋保有阶段。二是建立健全公示与申诉制度。通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询并有权申请复议。通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权白重恩.房产投机盛行建立物业税体系一举多得J.财经,2005,(8).19-20.。三是明确永久物业的权利。中国城市土地全部属于国家所有，物业税征收需要扩展土地使用权利，明确住宅70年建设

24、使用权自动续期，赋予业主永久性使用权。2.开征物业税要求产权清晰开征物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。不像有些人所说的“物业税开征就必然使房价下降3040”，这种说法是缺乏科学根据的，因为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要要素还有建筑成本、价值规律和供求关系及有效需求。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价。这个税

25、种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交税。征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地产权的法人代表处于模糊状态，因此，乡长、村长都可以说了算。3.开征物业税要求对房产价值有一个公平、公正的评估开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估？怎么评估？现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国

26、土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40以上。在这种情况下怎样开征物业税？其次，怎么评估？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产(在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本？都有待研究。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓

27、才能信得过。4.开征物业税要求明确并建立健全物业税税收要素物业税的征收需要明确以下重要税收要素：一是税基，开征物业税必须明确以什么作为税基；二是税种，开征物业税必须明确物业税的税种组成；三是纳税人，开征物业税必须有明确的纳税人；四是税率，开征物业税之前必须设计好物业税税率；五是税收优惠，六是差别税收政策。5.开征物业税物要求确定物业税的调节主体物业税调节主体定位，是开征物业税成败的关键所在。如果物业税把调节的主体定位在多数工薪阶层的不动产上，这些中低收入阶层，大都是辛苦多半辈子才购买了住宅，现在除了交物业费外，还得交物业税，恐怕大多数居民难以承受。反过来，如果把调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶

28、层，以抑制房地产的炒作和投机，调节贫富差距的进一步拉大，是正确的，应尽快启动。（二）开征物业税已经具备的条件1.法律规范准备2007 年10月1日物权法开始实施,物权法正式通过为物业税征收提供了理论基础，为物业税征收提供必要的法律依据。在物权法中,对于登记制度的变化比较大,第一次明确规定对不动产进行统一登记,进一步明确了登记机关的职责,对于由于登记机关的失误给权利人造成的损失,相关部门要承担赔偿责任。权利人对于登记资料的查询也更加方便,这些都将更加有力地保护不动产权利人的利益。物权法中对业主的建筑物区分所有权专门用一章来规定,突出了其重要地位。物权法第一百四十九条明确规定:住宅建设用地使用权期

29、间届满的,自动续期,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。所以，我国开征物业税的法律条件已基本具备。2.产权清晰准备物权法的根本任务在于界定产权、确认产权和保护产权,这是物权法立法的基本目标。财产平等是物权法最重要的基本原则:不管是国家、集体的财产,还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。物权法明确了对私人财产的保护,只有清晰了物权,物业税的开征才有法律依据王茂明.我国开征房地产物业税的可行性分析J.长江大学学报，2008 年08月第4期.22-23.。物权法生效以后,业主们完全不必担心“70 年后房子归谁”的问题,只要70 年后房子不报废

30、就还是你的。但是，我国目前房产产权还是存在很多根深蒂固的问题。比如说如果开发商出现破产，大家便无法办理产权证，甚至自己已经居住的楼房也成为了烂尾楼，沦为了“黑户”，如果房子变成了“黑户”，意味着你的财产算自己的还是银行的，已经不清楚了，这种情况下向谁去征物业税也是不能确定的；再就是集资房、福利房、小产权房等，怎么向这种房产征收物业税，我们国家也没有明确的政策。所以，我国开征物业税的产权清晰条件是不完全具备的。3.房产价值评估准备物业税将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取，并且年征收的税金会随着不动产市值变化而变化。那么房产的市场价值评估就

31、成为了非常关键的一环。新的企业会计准则体系对投资性房地产引用了公允价值模式,进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露,认为这些投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得,应当采用公允价值模式。新会计准则提供了对投资性房地产进行评估的基础,让房地产价值的评估可以有账可依傅光明.论中国物业税的理论基础和目标模式 J .财政研究,2008 (5) .35-36.。此外,在物业税的征收中还涉及到非投资性的房地产,投资性房地产公允价值的计价模式对非投资性房地产也有借鉴意义。但是让谁来评估房产价值？如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如

32、果国家来评估房产价值，能不能做到公平、公正，使老百姓信服，这些都是待解决的问题。所以，我国开征物业税的房产价值评估条件不完全具备。4.健全物业税税收要素准备国务院发展研究中心物业税改革课题组为我国开征物业税设计了以下重要税收要素：一是税基，将土地和房屋合并征税，按经营性和非经营性房屋分类，经营性房产课税重于非经营性房产。税基评估有地方政府执行，以物业价值为税基进行计量。二是税种，物业税税制应由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。三是纳税人，根据属地原则，既对中国居民境内的财产征税，也对外国居民在中国境内的财产征税。四是税率，对于房地产税的税率设计，国务院发展研究中心物业

33、税改革课题组提出，应以房地产市场评估价值为计税依据，由中央设计统一的税率范围，允许各地方(市县级)政府在此范围内自行选择。但考虑到首次开征房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率不宜定得过高，这样有利税制改革的推进。综合考虑居民的承受能力和国际上的一些经验，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。五是税收优惠，对一定面积以下的第一套房产免于征收。如果物业达到一定面积和一定市场价值将进行征收。征收重点是大户型和多套房产。对于中低收入居民的纳税问题，该课题组提出，免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的

34、居民不用纳税或只要缴纳很少的税李佳鹏.物业税改革课题组：房地产税税率不宜过高N.经济参考报，2006年05月30日.3-4.。六是差别税收政策，由中央政府规定上下限，以发挥差别税率对房地产市场的调节作用。对于第一套房和第二套及以上2的税率应有所差别；住宅和商业用房税率有所差别；普通住房与高档房税率有所区别。所以，我国开征物业税的健全物业税税收要素条件已基本具备。5.确定物业税调节主体的准备根据国务院发展研究中心物业税改革课题组对我国物业税税制要素的设计可以看出我国开征物业税把调节主体定位在房屋炒作者和富裕阶层，一方面，对拥有不动产多的富裕阶层征收高税率的税费，并且根据不动产增值情况年年课税，达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面，开征物业税后，投资者在没有转让前每年必须承担物业税，增加了房产保