福州浦上商圈及精品店选址分析

1、福州浦上商圈及精品店选址分析一、浦上商圈分析1、商圈范围：西二环至浦上大道已然形成一个西二环商务圈，2、顾客来源1）居住人口：仓山区常住人口2）工作人口：在周边工作的人3）流动人口：大学城的学生3、商圈现状新兴的浦上商圈之前的主打是万达广场仓山店， 现在已是福州市民周末、节日逛街的首 选地之一。近日，爱琴海购物公园的开张纳客让榕城商圈结构再一次发生了新的变化。比邻仓山万达广场，相距不过数百米，这无疑让这一商圈再添新人气。开业后的爱琴海和仓山万达在浦上商圈中都将扮演着重要的角色，共同支撑起整个商圈的发展壮大。4、商圈特点： 新兴商圈，年轻时尚2000年，自金山碧水一期的开发至今，从金山大道沿线开

2、始，再到浦上大道、洪湾路附近，直至建新大道，金山楼盘不断兴起。2008年，浦上区域推出8个商业地块进行招商，2011年5月，世界第三大零售商特易购首进入驻正祥一品新筑，预示着整个新区将在未来 3至5年内走向成熟；2011年9月，台湾大润发如期而至；2011年12月，随着仓山万达正式 揭幕，一个全新的浦上商圈骤然形成。 起步晚，发展快，前景好老的东街口在时代发展中，弊端日益凸显。交通拥挤、停车位不足，道路狭窄，这些都 成为制约东街口发展的因素。并且由于地铁一号线的修建，东街口大面积围挡，受此影响， 人流量不断下降，大小店铺艰难度日。而宝龙商圈，自2007年开业以来，虽励精图治、兢兢业业，创下现下

3、的局面，暂时坐稳了第二把交椅，不过随着海峡金融街的崛起，万宝商圈便遭遇了后者的强势冲击。 后者更新的业态，更完善的自身配套，让万宝商圈面临不小的压 力，在这种情况下，万宝商圈不得不投资数千万对自身进行调整。金融街万达广场之后，又有一大批城市综合体浮出水面，在福州城内遍地开花。泰禾城市广场、世欧Park、名城城市广场正当这边商圈大战打得不可开交的时候，金山浦上商圈经过近一年的酝酿，如今已然形成气候，它已经具备和传统商圈抗衡的实力。业内人士表示，随着浦上商圈的成熟， 福州的商圈格局，将由之前的三足鼎立，开始进入四强争霸的时代。 紧跟潮流，综合业态亮点多万达广场商业物业管理有限公司相关负责人表示，

4、2015年将会引进福建省 首家美式快时尚品牌及国际二线品牌，现有的品牌全面升级。而今日开业的爱琴 海购物公园总面积更大，约为21万平米。囊括东百百货、红星太平洋影城、ago-go 自助KTV世纪星真冰场、国惠酒楼等。同时，容纳近两万平米的巨量餐饮，并 引入一万多平方米的儿童业态。势必将再度提升浦上商圈的影响力。5、典型项目：仓山万达爱琴海特易购精品店选址（一）商店位置类型设计：孤立店、依托城市商业中心：仓山万达城市广场*仓山万达购物广场概况位置：位于浦上大道以北，金榕南路以西，金洲路以东面积：125987平方米配套设施：5A写字楼、大型高档购物中心、娱乐中心、商务酒店、SOHO办公、时尚步行街

5、、酒店式公寓交通配套金榕南路车站下：125路82路（原942路）117路（原817路）横江渡车站下：85路79路 43路42路85路（原965路）79路（原953路）121路（原821路）各楼层业态分布：B1 B2地下停车场 F1麦当劳 日式餐饮 国际、国内和本地知名女装 品牌 化妆品 男女包饰珠宝 运动品牌F2乐购大卖场 家具用品 家用电器 厨房用品 饰品配件F3乐购大卖场西餐厅家乡特产特色小吃F4金逸电影院美食广场大型家庭餐 厅小型精品餐厅儿童乐园亲子同乐馆主力店：仓山万达广场的12家主力店包括：万千百货、万达IMAX影城、大歌星KTV、 国美电器、大玩家超乐场、沃尔玛、文华书城、国惠大酒

6、楼、H&M、ZARA、MUJI、Me&City（米 喜迪）定位：万达广场定位为流行时尚或年轻时尚目标顾客群：目标客户群在15至30岁（二）精品店位置选择：1、客流规律 客流性质本身客流：专门为到精品店购买的顾客所形成的客流，这是精品店客流的基础， 是销售的主要来源派生客流：该店面对扶梯口，由扶梯上下顺路进店的顾分享客流：周边精品店“或与番”和交叉产品手机配饰店“美承”带来的对比商品顾客交通流域甘析： 潜在固定顾客：以仓山区为主要辐射范围，最近一次人口普查人口为46万，潜在消费人群十分庞大 流动顾客：大学城仓山地区学生群体 福建交通职业技术学院。福州职业技术学院（仓 山校区）福建商业高等专科学校

7、（仓山校区）福建师范大学信息技术学院等十几所大专大学以及附近工作的年青一代，这部分群体虽然流动性大，但又十分固定，且年轻容易接受新事物，与万达广场的定位契合。2、周围商店聚集情况：（1） 异种零售业的聚集：Hotwind西树泡芙 ONEZERO AJDOU OGAV万达百货等（2） 竞争零售业聚集：美承手机配饰或与番（3）互补关系零售业聚集：无（4）多功能服务业聚集：大玩家3、竞争对手分析：通过调研，我们发现开一家精品店在万达的主要竞争对手为：或与番和无印良品。现列出下表对竞争对手进行分析：或与番无印良品我们所选店址地理位置上的优 劣势位于二楼，距离我们 所选店址200米。直 面升降电梯，靠近

8、厕 所，人流量较大。地处一楼大门口， 人流量最大，位置 最优。位于二楼，万达百 货门口，位置属冷 区，人流量一般。销售规模规模小，种类少。规模大，种类较 多。规模大，种类齐全 多样。目标定位以年轻女性群体定位追求高品质 生活的消费群体年轻顾客群，尤其 以女性为主顾客层次特点主要为年轻女性年龄段有年轻人 至中年人，男女均 有，但女性偏多。以年轻女性为主， 儿童群体为潜在 客户。经营特色主打女性精品；灯光柔和，香味 弥漫，氛围温馨；布局合理；装修精致。主要有服装， 日用品；注重纯朴、简 洁、环保、以人为 本；装修简洁大 方。种类齐全多 样，以动漫、数码 配件、毛绒玩具为 主；氛围活泼； 摆设工整；

9、 布局合理。实力和管理水平连锁加盟店，实力较 强，管理水平较高国际知名品牌，实 力强，管理水平 高。实力较强，管理水 平较高。4、交通地理条件位于城市综合体内部，依托于万达便捷的交通环境5、城市发展规划紧跟福州市“东扩南进西拓”的战略布局，以及地铁、自贸区的建设，大福州概念正在 形成。与此同时，以东街口、五四路、中亭街等街区为代表的传统商圈已不再是一枝独秀， 传统商圈业态升级战已打响。苏万宝商圈、五四北泰禾、世欧王庄、东二环泰禾、爱琴海购物公园，海西佰悦城，快安综合体、名城国际中心等新型商业中心正虎视眈眈，欲取而代之。金山新区作为福州“南进”的主战场和仓山发展的重要区域，生活区建设粗具规模，城区面貌焕然一新。目前，应该加强金山浦上商贸圈规划建设，加快完善金山新区配套设施， 加大招商引资力度，将金山新区打造成为福州商业中心区之一。6、物业成本精品店地处万达较冷区，店铺面积为280怦，月租10万，相对于竞争对手（其中或与番店面80怦，月租5万），租赁成本低。三、选址理由：综上所述，我们小组