惠州大中华建银大厦项目营销推广思路

1、大中华建银大厦项目大中华建银大厦项目 营销推广思路营销推广思路 谨呈：大中华国际集团谨呈：大中华国际集团 星彦惠州项目组星彦惠州项目组 20102010年年6 6月月 综合上次会议讨论内容及结果，对项目产品面积区间进行综合上次会议讨论内容及结果，对项目产品面积区间进行 了一个初步的划分。我们以讨论结果为基础，为了下一步工作了一个初步的划分。我们以讨论结果为基础，为了下一步工作 的顺利开展，我们对项目做出了营销推广的初步思路。的顺利开展，我们对项目做出了营销推广的初步思路。 户型户型单房单房 一房一房两房两房 一房（平层）一房（平层）一房（复式）一房（复式）两房（平层）两房（平层）两房（复式）两

2、房（复式） 区域表现区域表现25 -30354050-6060-75 80-90 套数比例套数比例2844815%5% 分布楼层分布楼层 6-9/ 16-24 6-9/ 16-24/ 25-27 10-15 16-24/ 25-27 10-15 上期会议产品区间初步确定上期会议产品区间初步确定( (需落实需落实) ) 目录目录 第一部分第一部分 产品篇产品篇 第一章第一章 项目核心问题发现项目核心问题发现 第二章第二章 项目核心问题解决项目核心问题解决 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 第一部分第一部

3、分 产品篇产品篇 第一章第一章 项目核心问题发现项目核心问题发现 第二章第二章 项目核心问题解决项目核心问题解决 指标类型指标类型项目现状指标项目现状指标项目改造规划指标项目改造规划指标 用地面积5666平方米（8.5亩）5666平方米（8.5亩） 土地用途商业金融业用地商业金融业用地 总建筑面积57509平方米78075平方米 其其 中：中： 负一、负二 层 停车库和机房：7386平 方米 停车库和机房：7386平方 米 14层商 业群楼 11152平方米11152平方米 15层为转 换层 1848平方米1848平方米 514层办公：18881平方米商务公寓：18881平方米 1627层酒店

4、客房：18480平方米 其中4层酒店客房，9层商 务公寓，总面积24024平 方米 28层 多功能会议厅：1848平 方米 2931层 机房和天面水池：1647 平方米 加盖8层酒店客房：14784平方米 天虹商场天虹商场 人人乐人人乐 花边岭广花边岭广 场场 数码商业街数码商业街 核心问题一：项目历史形象差核心问题一：项目历史形象差 u本项目于1995年报建后至今一直处于荒 废状态； u由于项目地处惠州商业、商务核心地段， 加之规模大、昭示性好，惠州市民周知。 u项目烂尾形象已经深入人心，如何给市 民树立信心，扭转项目在市民心中的形象 将会成为本项目考虑的重点。 核心问题二：设计形象落后核心

5、问题二：设计形象落后 银建大厦现状银建大厦现状 曼哈顿外观曼哈顿外观 u项目外立面较为陈旧、 落后，缺乏时尚感，而 且十分不耐看； u由于项目所处位置为 惠城区核心地段，如此 外立面显得十分“鹤立 鸡群”，严重影响项目 形象； 核心问题三：产品设计不合理核心问题三：产品设计不合理 u存在灰度空间（面积） 浪费； u结构设计不合理，柱网 使用灵活性差；柱子较大， 在设计上可改动性不大； u交通系统组织混乱； u配套设施陈旧落后。 第一部分第一部分 产品篇产品篇 第一章第一章 项目核心问题发现项目核心问题发现 第二章第二章 项目核心问题解决项目核心问题解决 通过对项目自身情况进行分析，本项目所面临

6、最核心的问题主要有以下几点：通过对项目自身情况进行分析，本项目所面临最核心的问题主要有以下几点： 本项目于本项目于19951995年报建后至今一直处于荒废状态，由于项目地年报建后至今一直处于荒废状态，由于项目地 处惠州商业、商务核心地段，加之规模大、昭示性好，惠州处惠州商业、商务核心地段，加之规模大、昭示性好，惠州 市民周知。因此项目烂尾形象已经深入人心，如何给市民树市民周知。因此项目烂尾形象已经深入人心，如何给市民树 立信心，扭转项目在市民心中的形象将会成为我们的重点问立信心，扭转项目在市民心中的形象将会成为我们的重点问 题。题。 历史形象差历史形象差 项目外立面设计过于陈旧与落后，与周边项

7、目竞争不具备竞项目外立面设计过于陈旧与落后，与周边项目竞争不具备竞 争优势，无法打动客户，项目外立面的重新包装需要重新定争优势，无法打动客户，项目外立面的重新包装需要重新定 义。义。 设计形象落后设计形象落后 存在灰度空间（面积）浪费；结构设计不合理，柱网使用灵存在灰度空间（面积）浪费；结构设计不合理，柱网使用灵 活性差；柱子较大，在设计上可改动性不大；配套设施陈旧活性差；柱子较大，在设计上可改动性不大；配套设施陈旧 落后。落后。 产品设计不合理产品设计不合理 核心问题思考核心问题思考 欲将项目解救于困境，必须解决项目所面临的最核心的欲将项目解救于困境，必须解决项目所面临的最核心的 问题，问题

8、，追求精益求精，做足自身基本功，追求精益求精，做足自身基本功，方能打破常局，方能打破常局， 抓住市场机遇及空白点，最终取得预期的销售成绩。抓住市场机遇及空白点，最终取得预期的销售成绩。 历史形象问题解决：历史形象问题解决：项目重新包装，以舆论及媒体进行引导项目重新包装，以舆论及媒体进行引导 u在项目形象导入期即整合各种媒体及有效资源对项目的概念及新形象及进行宣传， 对购房者进行洗脑和引导。导入期采用组合媒体如户外、报纸、网络、电台等； u在项目入市阶段即做足表面文章，如将项目主体全部以纱网及脚手架包住，以施工 状态给市民心中留下悬念； u在项目整个营销过程中进行事件营销造势并借助可利用的资源对

9、项目进行炒作，借 助大中华国际集团的品牌实力，迅速的提升项目知名度，累积客户，为项目后续营销 工作奠定基础。 外立面问题解决：外立面问题解决：外立面强调个性化与现代感外立面强调个性化与现代感 u建筑外立面设计在造型方面造型方面 强调个性化与现代感，强调个性化与现代感，在充分 考虑建筑的保温与生态节能的 同时，尽量凸现建筑的品质与 尊贵，通过运用石材、铝板、 中空玻璃的搭配，稳健中透露 出十足的现代感。 u局部层面设置凹进,并利用公 共空间在外立面表现出绿意,充 分体现项目的个性化与现代感。 产品设计问题解决：产品设计问题解决：以装修及装饰效果弱化项目缺点以装修及装饰效果弱化项目缺点 u项目格局

10、中大型柱子大型柱子比较多， 大幅度的增加了项目产品的改 造难度。因此，在原有不可改 造的基础上，我们考虑将柱子将柱子 装饰成为独有特色的罗马柱、装饰成为独有特色的罗马柱、 云龙柱、墙体相框、衣架或直云龙柱、墙体相框、衣架或直 接贴上墙纸等，弱化项目产品接贴上墙纸等，弱化项目产品 的不足。的不足。 u项目原有设计空间利用不足， 因此在此基础上建议利用装修 弱化产品的不足，考虑用玻璃玻璃 及灯光效果形成视觉效果并凸及灯光效果形成视觉效果并凸 现产品空间及档次现产品空间及档次。 室内部分智能化建议室内部分智能化建议 u可视对讲门禁系统 u室内智能化控制开关 u 厨房设置智能多媒体终端，可实现有线电视

11、、 dvd、可视对讲、广播等多功能 产品设计问题解决：产品设计问题解决：产品智能化，与时俱进产品智能化，与时俱进 1.1.营销推广策略营销推广策略 2.2.营销推广主题营销推广主题 3.3.阶段性营销组织阶段性营销组织 4.4.媒介选择原则媒介选择原则 5.5.营销推广配合营销推广配合 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 2010年年初至今尽管政府不断的出台和实施了各项政策对房地产进行调控， 但是很明显的看的出来，对于惠州楼市的影响并不如08年一般的强烈，这也正说 明了惠州房地产市场已经开始逐渐趋于稳定

12、。在此前提条件下，本项目必须做足 自身基本功，抓准时机切入市场，以期顺利达成销售目标； 年初以来由于整个惠城区鲜有小户型新品发售，形成了市场的空缺。从惠城区 5月开盘项目成交上看，小户型产品依旧受到购房者青睐，成交形式依旧看好。 而本项目以公寓产品为主，本项目在目前的市场中仍存在较大机遇； 因此，本项目应该未雨绸缪，在市场出现转机之前将自身产品、包装及宣传推本项目应该未雨绸缪，在市场出现转机之前将自身产品、包装及宣传推 广做好做精，以便于在市场来临时能够迅速抓住机会，一炮而红！广做好做精，以便于在市场来临时能够迅速抓住机会，一炮而红！ 营销推广思路营销推广思路 营销推广思路营销推广思路 产品完

13、善产品完善 实现价值实现价值 营销推广营销推广 从产品自身入手，包括产品规划、立面、园林、户型、从产品自身入手，包括产品规划、立面、园林、户型、 配套等各项元素着手进行打造和完善配套等各项元素着手进行打造和完善 运用媒体组合进行推广，并以各类营销事件运用媒体组合进行推广，并以各类营销事件 引爆市场，扭转项目形象、聚集人气，为项引爆市场，扭转项目形象、聚集人气，为项 目热销奠定基础。目热销奠定基础。 准确控制项目的入市时准确控制项目的入市时 机及销售节奏，以保证机及销售节奏，以保证 实现项目的价值最大化实现项目的价值最大化 营销推广总策略营销推广总策略 n区位优势：区位优势：充分发挥项目区位优势

14、，挖掘产品价值，以“顶级酒店式商务公寓”概念 打入市场。 n产品价值：产品价值：塑造项目openoffice创新型“星级酒店式公寓”高品质形象。 n生活演绎：生活演绎：依托惠城商圈及便捷交通确立项目的投资价值、确立项目尊荣品质生 活创新商务空间高品质形象。 高调入市，实行中开高走策略高调入市，实行中开高走策略 稳步慎推，合理把控销售节奏稳步慎推，合理把控销售节奏 精益求精，实现项目价值最大化！精益求精，实现项目价值最大化！ 1.1.营销推广策略营销推广策略 2.2.营销推广主题营销推广主题 3.3.阶段性营销组织阶段性营销组织 4.4.媒介选择原则媒介选择原则 5.5.营销推广配合营销推广配合

15、 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 在推广上应把诉求的重点放在最能引起目标置业者产生认同的方面。推广主题应给 予目标客户群以明确的说明，语言简洁明了，给人印象深刻，在未到销售现场前对项目 已有了一个大概的了解，并使其到现场看楼的欲望大大增强。 【紧扣项目形象定位【紧扣项目形象定位】 地利：地心、地标地利：地心、地标 惠州市城市核心稀缺精品物业惠州市城市核心稀缺精品物业 顶级酒店式商务公寓顶级酒店式商务公寓 【确立项目推广主题【确立项目推广主题】 王者归来王者归来 锯献全城锯献全城 王者归来王者归来 锯

16、献全城锯献全城 诠释：诠释： n王者：王者：本项目将打造成为惠城区的顶级酒店式公寓，市场的引领者； n归来：归来：在大中华国际集团的完美包装和有力推广下，一改由于历史原因建银大 厦荒废十余年的烂尾形象，盘踞城市核心的顶级尊荣楼盘再现市场； n锯献全城：锯献全城：以无可复制的绝佳地段及优质的顶级产品呈现市场，燃烧惠州市购 房者激情，再创一个楼市的经典和辉煌！ 1.1.营销推广策略营销推广策略 2.2.营销推广主题营销推广主题 3.3.项目营销推广项目营销推广 4.4.媒介选择原则媒介选择原则 5.5.营销推广配合营销推广配合 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销

17、推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 营销节点时间轴营销节点时间轴 导入期导入期 2010.82010.8 造势造势 整体形象入市整体形象入市 将整个项目区域将整个项目区域 炒热，确立项目炒热，确立项目 优势形象，高调优势形象，高调 入市入市 蓄势认筹期蓄势认筹期 2010.92010.9 蓄势蓄势 卖点优势铺开卖点优势铺开 项目卖点铺开，项目卖点铺开， 认筹阶段迅速认筹阶段迅速 占领市场高度占领市场高度 开盘期开盘期 2010.102010.10 项目产品价值绽项目产品价值绽 放，开启惠州顶放，开启惠州顶 级酒店式商务公级酒店式商务公 寓时代寓时代 取势取势 复合价值绽放

18、复合价值绽放 持销期持销期 2010.11-2011.52010.11-2011.5 明势明势 策略修正调整策略修正调整 策略评估调整，策略评估调整， 优势营销整合，优势营销整合， 顶级公寓新标向顶级公寓新标向 2010.82010.82010.112010.11以后以后 2010.92010.9 正式认筹正式认筹开盘开盘 加推加推 2010.102010.10 正式入市正式入市 导入期导入期 2010.82010.8 蓄势认筹期蓄势认筹期 2010.92010.9 开盘期开盘期 2010.102010.10 持销期持销期 2010.11-2011.52010.11-2011.5 2010.8

19、2010.82010.112010.11以后以后 2010.92010.9 正式认筹正式认筹开盘开盘 加推加推 2010.102010.10 正式入市正式入市 营销节点相关配合营销节点相关配合 n项目报建落实及施工方案落实； n相关合作单位确定； n售楼处、看楼通道、园林、样板 房及公共部分装修设计方案确； n临时接待中心的选择及装修使用 （后期可作为外展场使用）； 工程配合工程配合 n营销团队的组建及培训； n物业管理公司确认及相关 人员培训； n海报、折页、户型单张、 宣传影视、模型等销售物 料准备； 销售配合销售配合 n户外广告牌、楼体广告、 路旗； n网络、报纸 广告配合广告配合 导入

20、期导入期 2010.82010.8 蓄势认筹期蓄势认筹期 2010.92010.9 开盘期开盘期 2010.102010.10 持销期持销期 2010.11-2011.52010.11-2011.5 2010.82010.82010.112010.11以后以后 2010.92010.9 正式认筹正式认筹开盘开盘 加推加推 2010.102010.10 正式入市正式入市 营销节点相关配合营销节点相关配合 n项目主体包装完成； n售楼处、看楼通道、园林、 样板房及公共部分正式开放 并投入使用； 工程配合工程配合 n海报、折页、户型单张、宣 传影视、模型等销售物料投 放使用； n星级物业公司开始服务

21、，保 安、保洁及样板房管家等相 关人员到位； n销售团队优质服务； n看楼车正式投入使用； 销售配合销售配合 n户外广告牌、楼体广告、 路旗； n网络、报纸、电视、短 信、dm等； n外展场展示； n产品发布会、经济论坛 等事件营销； 广告配合广告配合 导入期导入期 2010.82010.8 蓄势认筹期蓄势认筹期 2010.92010.9 开盘期开盘期 2010.102010.10 持销期持销期 2010.11-2011.52010.11-2011.5 2010.82010.82010.112010.11以后以后 2010.92010.9 正式认筹正式认筹开盘开盘 加推加推 2010.1020

22、10.10 正式入市正式入市 营销节点相关配合营销节点相关配合 n售楼处、看楼通道、园林、 样板房及公共部分细节部分 完善及相关维护； n开盘场地准备及包装； 工程配合工程配合 n海报、折页、户型单张等销 售物料继续补充投放使用； n开盘物料及奖品准备； n礼仪公司的确定； n销售团队服务跟踪； n星级物业公司服务完善； 销售配合销售配合 n户外广告牌、楼体广告、 路旗； n网络、报纸、电视、短 信、dm等； n外展场展示； n国庆开盘活动、sp促销 活动； 广告配合广告配合 导入期导入期 2010.82010.8 蓄势认筹期蓄势认筹期 2010.92010.9 开盘期开盘期 2010.102

23、010.10 持销期持销期 2010.11-2011.52010.11-2011.5 2010.82010.82010.112010.11以后以后 2010.92010.9 正式认筹正式认筹开盘开盘 加推加推 2010.102010.10 正式入市正式入市 营销节点相关配合营销节点相关配合 n售楼处、看楼通道、园林、 样板房及公共部分等正常维 护； 工程配合工程配合 n海报、折页、户型单张等 销售物料继续补充投放使 用； 销售配合销售配合 n户外广告牌、楼体广告； n网络、报纸、电视、短 信、dm等； n外展场展示； n客户答谢会、老带新活 动，sp促销活动； 广告配合广告配合 6-9层及10

24、-14层单位采用前期积 累诚意客户实行中开高走策略， 以复式产品特色及低楼层单位先 试探市场及聚集人气，并根据营 销情况适时推出16-24层部分单位， 具体推出套数及价格根据客户积 累情况及成交情况而定； 在顺利营销的基础上，全盘推出 16-24层单位，确立价格标杆； 乘胜追击，在营销取得成绩的情 况下，推出25-27层珍藏高层景观 公寓，实现价格最大化。 推售节奏推售节奏 整体推售计划：小幅快频，稳步推进整体推售计划：小幅快频，稳步推进 1212月月6 6月月5 5月月4 4月月3 3月月2 2月月1 1月月1111月月1010月月 75007500元元/ / 80008000元元/ / 8

25、5008500元元/ / 90009000元元/ / 1000010000元元/ / 1150011500元元/ / 1200012000元元/ / 开盘期，小幅快跑开盘期，小幅快跑持销期，平稳刺激持销期，平稳刺激 尾盘期，名利双收尾盘期，名利双收 消化消化35%35%消化消化50%50%消化消化15%15% 推售推售 节奏节奏 营销推广策略营销推广策略 三大板块、二线作战、三线一体、点线结合三大板块、二线作战、三线一体、点线结合 三大板块三大板块概念预约、产品解读、情景体验概念预约、产品解读、情景体验 概念预约概念预约：在形象导入期，以广告宣传及事件营销，使项目概念得立高与传播 产品解读产品

26、解读：从概念落实到产品本身，了解产品的细致特征和细节卖点，使概念与 产品相统一 情景体验情景体验：样板房、样板区、公共部分实景展示带客户入体验境界，参与性强的活动 展示项目实质性的魅力。 二线作战二线作战活动促销与广告宣传双渗透活动促销与广告宣传双渗透 三线一体三线一体人际线、活动线与广告线人际线、活动线与广告线 人际线人际线：现场及展场销售人员的营销推广能力，物业管理的星级服务，以人为载体； 活动线活动线：以事件为手段，使消费者产生放松心理，进行隐蔽、有效的传播； 广告线广告线：以户外、报纸、广播、dm等为载体，进行软硬配合的宣传攻势，另外辅以外 展场进行多渠道客户拓展及宣传。 点线结合：点

27、线结合：以点和线组成面进行传播推广：公关活动及sp活动结合“时点”开展，宣传线 按“推广线”软硬两方面系列展开。 在中小城市，产品的直销效果显著。 组合推广营销造势，重塑项目形象组合推广营销造势，重塑项目形象 重塑项目形象，在推广 上必须作足功课，项目 的烂尾形象由来已久， 要转换项目形象，除了 进行必要的包装外，更 需要在营销推广上不间 断的连续轰炸，利用项 目本身的知名度及所占 据的地理优势，将崭新 形象迅速时实传播。 四下开花，实现价值最大化四下开花，实现价值最大化 大中华国际集团本身就 是一个品牌，在可利用 的条件下，可以在大中 华集团的旗下物业中进 行相关的展点宣传及推 广，并在惠州

28、市五星级 康帝酒店设置外展场， 最大限度的挖掘项目的 潜在客户，以客户的积 累带动项目价值。 1.1.营销推广策略营销推广策略 2.2.营销推广主题营销推广主题 3.3.阶段性营销组织阶段性营销组织 4.4.媒介选择原则媒介选择原则 5.5.营销推广配合营销推广配合 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 给我给我关注关注的理由：的理由： 渠道组织应符合客户思考及行为习惯渠道组织应符合客户思考及行为习惯 环环相扣、步步为营环环相扣、步步为营 给我给我感动感动的理由：的理由： 给我给我买单买单的理由：的理由：

29、 n渠道：网络渠道：网络+ +报纸、路牌、电视广告报纸、路牌、电视广告 n核心：以项目前景及楼盘形象宣传为主，树立顶级稀缺物业项目形象核心：以项目前景及楼盘形象宣传为主，树立顶级稀缺物业项目形象 n渠道：现场展示渠道：现场展示+ +服务体系服务体系 n核心：传递物超所值的信息及星级的标准享受核心：传递物超所值的信息及星级的标准享受 n渠道：客户营销渠道：客户营销+ +活动促销活动促销 n核心：利用客户追高心理，通过价格和活动，人核心：利用客户追高心理，通过价格和活动，人 为制造销售节点为制造销售节点 惠州市区惠州市区 客户拦截客户拦截 报纸、网络、电视报纸、网络、电视 项目楼体广告项目楼体广告

30、 外展场外展场 团购客户拓展团购客户拓展 专项名单拓展专项名单拓展 重点位置户外重点位置户外 项目周围包装项目周围包装 形象推广+主题发布 形象推广+主题发布 吸引周边人群、客户组织 团购洽谈+参与会所活动 单位名录，vip客户名录等 形象推广、主题发布 营造卖场气氛，吸引客户 媒介选择媒介选择传播内容传播内容 专项渠道拓展专项渠道拓展 媒体选择原则：重点是树立项目新形象，提升项目市场美誉度媒体选择原则：重点是树立项目新形象，提升项目市场美誉度 1.1.营销推广策略营销推广策略 2.2.营销推广主题营销推广主题 3.3.阶段性营销组织阶段性营销组织 4.4.媒介选择原则媒介选择原则 5.5.营

31、销推广配合营销推广配合 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测项目营销价格预测 配套：配套：酒店式公寓和商务公寓注重功能配套。酒店式公寓和商务公寓注重功能配套。 功能配套方面：功能配套方面： u功能配套非常齐全、便利，且档次较高。 u设计层高在6-10米的五星或六星级的挑空大堂，豪华高速电梯等体现物业气势和 品质感。 u一般设有主题会所功能，主要考虑附加休闲娱乐功能。 u房间设施、餐饮配套、商务设施、休闲娱乐设施等 u为拉高自身档次，一般在自身配套上也深层挖掘，突出个性，或营造卖点。 齐全齐全 打造项目高端形象标签。打造项

32、目高端形象标签。 u设置目的：设置目的：从规划设计理念到意象图片，全方位诠释本项目的顶级物业气质，给客户 带来不凡的感官享受和价值认知 u展示部位：展示部位：售楼处展板墙 u展示内容：展示内容：设计大师图片、外立面图片、园林意象图片、五星级大堂、会所等 售楼处：售楼处：优质的售楼处更容易给予购房者好感，并彰显开发商实优质的售楼处更容易给予购房者好感，并彰显开发商实 力，拔升项目档次，最终实现项目价值力，拔升项目档次，最终实现项目价值 实力实力 样板房：样板房：与星级酒店相同或相似的高标准精装修。与星级酒店相同或相似的高标准精装修。 市场装修标准：赠送家私家电的精装修价格占到总价的15%以上，普

33、通精装修价格占到 总价的10% 15% 。 雅致雅致 样板房：样板房：打造高使用率、高舒适度紧凑的安居空间。打造高使用率、高舒适度紧凑的安居空间。 舒适舒适 顶级品牌集合顶级品牌集合 顶级建材部品的集结号。顶级建材部品的集结号。 精装修的选材标准精装修的选材标准 广场包装：广场包装：将外部包装做到位，确立项目市场主导位置将外部包装做到位，确立项目市场主导位置 考虑一：考虑一： 花边岭广场经过的人流量 较大，如可能亦可考虑在 此处进行包装，如形象雕形象雕 塑、路旗塑、路旗等以增强项目知 名度，利于项目宣传及品 牌塑造。 考虑二：考虑二： 项目楼下的广场建议重新 进行包装，并设置如休息 椅、绿化等

34、相关设施，可 从项目的商业辅助功能上从项目的商业辅助功能上 去进行考虑和设置。去进行考虑和设置。 另外，街边的路旗是必要 的宣传途径 只要客户来到售楼处的地界，就会享受由外至内的五星级服务。只要客户来到售楼处的地界，就会享受由外至内的五星级服务。 u专属车童帮您停车、防晒罩对爱车的照顾 u专属门童恭迎光临、专属挂衣服、存包处 u手磨咖啡、特烧咖啡杯、热毛巾 u所有工作人员佩戴耳麦，得知每一位客户的姓名，并向其问好 服务：服务：星级服务体现项目档次，提升项目知名度及美誉度星级服务体现项目档次，提升项目知名度及美誉度 物业：物业：为公寓提供星级酒店的服务为公寓提供星级酒店的服务 管家式贴身服务，除

35、却商务管家式贴身服务，除却商务 人士的日常琐事困扰；人士的日常琐事困扰； 管理方式：管理方式：由星 级酒店直接进行 公寓物业管理， 或是聘请其成为 物业顾问，参与 管理。 服务内容主要有：服务内容主要有： 专业、富经验并能说多国语言的服务 团队 礼宾部服务 星级酒店式家务管理 短期保姆服务 轿车服务 24小时送餐服务 专业洗衣 邮件收递 定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道） 送水服务 储物服务 停车服务 尊贵尊贵 第二部分第二部分 营销篇营销篇 第一章第一章 项目营销推广策略项目营销推广策略 第二章第二章 项目营销价格预测（参考）项目营销价格预测（参考） 常见定价方法：成本法、收益法、市场法、假设开发法、长期趋常见定价方法：成本法、收益法、市场法、假设开发法、长期趋 势法，市场法使用最多势法，市场法使用最多 房地产项房地产项 目定价方目定价方 法法 成本法成本