房地产：苏州“十全街”项目简报

1、苏州苏州“十全街十全街”项目简报项目简报 项目整体开发目的及思路项目整体开发目的及思路 n指导思想：打造苏州城市客厅，全面提升物业价值。 n通过项目的整体运作以实现其开发目的。 市场调研整体策划配套建设文化打造 整体招商整体经营管理品牌 提升成为城市客厅物业价值提升 n实现以下目的： 促进苏州市的现代服务业及旅游产业的发展 创苏州高尚组合消费模式，引领时尚潮流 全面提升本案物业价值 开发商品牌价值提升，并开辟商业地产新模式 项目命名项目命名 项目命名是总体策划的重要组成部分之一，对于新创商业区并以成 为城市客厅为目标的高档街区来说尤为重要。好的商业项目名称包含了 几个必备条件：现代感、文化感、

2、容易记住、琅琅上口。 本项目的命名原则： 简洁，最好三个字，不超过四个字； 能够体现独特的资源内涵并支持目标客户关于总体定位的形象联想； 迎合支撑性顾客的美学述求。 设想名称：苏州第一区、夜泊坊、姑苏晓荷、姑苏夜泊、姑苏一夜 （建议采取征名方式） 苏州市区各项经济指标分析（略）苏州市区各项经济指标分析（略） 项目区域业态分析项目区域业态分析 本案平面图本案平面图 目标消费者定位目标消费者定位 n政府接待（主题中餐、会所、美容spa、音乐西餐厅） n外籍人士（主题中餐、咖啡、美容spa、音乐西餐厅） n城市中产阶级（美容spa、咖啡、茶餐厅、音乐西餐厅） 项目项目swot分析分析 n优势与机会

3、地理位置优越 项目体量适中 具备商业提升的必要条件 旅游资源丰富 交通便利，具有一定的停车条件 政府支持 建筑风格独特 城市综合实力提升后，高尚消费聚集地空白 满足中心商业辐射配套条件 n劣势与威胁 十全街业态复杂，档次以中低为主，未形成高档消费首选地。 项目为内院式，消费流向单一，入口宽幅不够，难以形成标志性引导 建筑定位由soho转向休闲商业场所，导致各项配套出现差异 单体建筑层高、跨度、分割难以直接满足新定位的需求 停车压力依然较大 尚未引入市政项目，政府尚未形成综合扶持局面 距周边居民较近，业态布局受限 解决预案解决预案 n力争取得市政府的支持，为本案打造成为苏州城市客厅打下良好的基础

4、 n加大对“振兴十全街”的宣传和整治力度 n将本案主入口变成苏州城市客厅的标志表现体 n完善水、电、煤、隔油池、化粪池的功能建设 n加强街内环境的综合建设，集文化、亮化、绿化三元素进行 n通过扩大招商面为手段，全面引进知名商家进驻，增加目的性消费及外 籍旅游量，实现政府、开发商、投资商、消费者多赢的局面。 总体功能和定位总体功能和定位 总体定位：本案将依据其独特的资源与区位优越性，力求成为浓缩 了苏州的城市人文精华和城市历史发展风采的高尚组合休闲服务区。 n功能定位功能定位 城市徽章功能 组合休闲消费区功能 商务洽谈、政府接待的形象功能 n价值定位：舒适、周到、体面价值定位：舒适、周到、体面

5、时尚 显示性（体面） 交际（接待、商务洽谈） 组合休闲（交友聚会、私人聚会） 健康 品位 业态建议业态建议 从中高档和高档品牌着手，结合其面积需求和租金承受力，以最优 惠的条件引入高档餐饮、娱乐客户，利用其良好的社会效应，特别是他 们强大的号召力和固有的市场占有率来带动本案的招商、发展以及知名 度，从而达到多赢。 新建的商铺要在业态上更趋向人性化，功能趋于细分，时尚感强， 格调形式超前，休闲娱乐多元化将是成功商铺构成的重要元素，给业主 稳定长久的租金回报，要充分体现并提升物业价值。 经营业种规划经营业种规划 n主题中餐：粤菜、川菜、杭帮菜、淮扬菜 n会所：夜总会、ktv n美容spa： n咖啡

6、： n茶餐厅： n音乐西餐厅：泰国菜、日本料理 n韩国料理、法国餐厅、美式餐厅 n高档酒吧： 经营业种规划经营业种规划 n主题中餐 粤菜 川菜 杭帮菜 淮扬菜 n会所 夜总会 ktv n美容spa n咖啡 n茶餐厅 n音乐西餐厅 泰国菜 日本料理 韩国料理 法国餐厅 美式餐厅 n高档酒吧 项目招商业态组合项目招商业态组合 m2m2m3/月月 kw m3/小时小时 单位面积单位面积合计面积合计面积 消费型态消费型态 单位面积所需单位面积所需 水量、电量、煤气量水量、电量、煤气量 编号编号业态定位业态定位家数家数 1会所/ktv1832目的性消费83210015065 2主题中餐1727目的性消费

7、72725015065 3 音乐餐厅/ 咖啡 1416指向性消费4162008065 4 异国美食/ 美容spa 1 400/ 327 指向性消费/ 目的性消费 727500 80/ 50 65 5 音乐餐厅 /spa 1343目的性消费3434008065 6主题中餐1727目的性消费72750015065 7 异国美食/音 乐餐厅 1343 1453 指向性消费3432508065 指向性消费 10 9 指向性消费453250100658 异国美食/茶 餐厅.咖啡 120012006565合计合计101056135613 备注： 音乐餐厅/音 乐酒吧 978978125020065 56135613 入住商家评选标准入住商家评选标准 n对自身的评估要素：对自身的评估要素： 有开店计划 有可支援管理人才 原物料供应方便 总公司技术支持无虑 资金准备充足 n对项目评估要素：对项目评估要素： 项目本身具有特色 客户主要来源 消费人流 消费档次 是否具备广告效益 周边环境及动线、停车方便性 项目本身设施完善程度