【商业地产PPT】无锡项目无锡地块市场调查报告书59PPT

1、无锡地块市场调查报告书无锡地块市场调查报告书 (1) 无锡简介 (2) 项目区域简介 (3) 项目简介 (4) 目标客户简介 (5) 商圈分析 (6) 市场分析 (7) 功能建议 (8) 商业租金建议 (9) 住宅分析 (10)项目定位 (11)技术指标 (12)财务测算 (13)联络和查询 (1) 无锡简介 1.1 无锡地处长江三角洲腹地，北靠长 江，南濒中国第三大淡水湖太湖；西 离南京183公里，东距上海128公里，总 面积4650平方公里。无锡交通优势十分 突出，位于无锡高新区的硕放机场距无 锡市区14公里，距苏州市区23公里，将 无锡与苏南城市群融为一体。 北区 东区 南区 西 区 副

2、中心 中心 (1) 无锡简介 1.2 无锡下辖江阴、宜兴二个市(县)和 锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖 和新区七个区。如左图为无锡市区地图， 根据区域发展方向的差异，本报告将其 分为五大部分，其中中心副中心是目前 中心商务区域，西区和南区是城市发展 的方向，东区为产业支撑区域，北区为 连通江阴的枢纽； 项目所在区域为无 锡南区的北部。 京杭大运河京杭大运河 沪宁高速沪宁高速 项目所项目所 在区域在区域 结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。结论：无锡西南区为城市发展的方向，项目位于其中，挑战与机遇同在。 (2) 项目区域简介 2.1 无锡的南区由滨湖新城区、南长区

3、、 高新技术产业开发区三个区域的部分面 积构成，项目所在位置位于滨湖新城区 的北部。 滨湖新城区滨湖新城区 南区南区 项目项目 (2) 项目区域简介 2.2 滨湖新城包括西部的大学城、中部 的滨湖新城生活区和东部的滨湖经济开 发区三大组团（目前仅西边的大学城开 发启动），项目地块位于中部的滨湖新 城生活区。 滨湖新城规划人口50万（大学城10万 人），其中一级社区4个，每个社区人口 510万不等，二级社区11个，每个社 区人口2万。 人口数据来自无锡规划局一处 结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待结论：目前滨湖区域尚处在分区规划阶段，详细规划待07年年4月政府通过分区规划后方能确定

4、，故滨湖月政府通过分区规划后方能确定，故滨湖 新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样新城建设的重大时间节点尚未确定，目前仅大学城启动，西部少量工业拆迁厂房的兴建和完善，这样 的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。的前提就为项目业态的规划提供了选择的空间。 南湖大道南湖大道 高浪路高浪路 (3) 项目简介地理位置 3.1 项目位于高浪路与南湖大道的西 南交汇处，目前周边环境尚未得到改 善，高浪路以南地块大多尚未开发 （为民宅、农田、荒地构成），略显 荒凉，缺乏人气。 蠡湖大道蠡湖大道 无锡无锡 大学城大学城 项目项目 无锡新城生活区无锡新城生

5、活区 结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。结论：项目开发后将为缺乏人气的周边环境注入了最有效的活力。 (3) 项目简介周边概况 3.2 项目北面为在建的市经济适用房 和落霞小区，西面为未来的市行政中 心，东面为凯德置地地块（尚未开 发），南面为农田与荒地以及散落居 民。项目周边的公交有36路（中南公 交公司职业技术学院）。 市经济适用房市经济适用房 南湖大道南湖大道 高浪路高浪路 项目项目 结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。结论：项目周边的竞争地块有凯德置地，项目开发时应注意错位竞争，业态互补，争取达到共赢的效果。

6、 (3) 项目简介周边开发之大学城 3.3 无锡大学城作为滨湖新城建设的 第一站，规划定位为服务无锡、面向 长江三角洲、集“产学研”于一体的 现代知识园区，将打造成可容纳10万 名在校生和3万名教职工的“人才硅 谷”。 结论：结论：1.大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。大学城为项目带来了一定的车流、人流，为项目周边环境注入了永远的活力。 2.大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。大学城规划实施，一定程度上确保了周边的交通规划建设实施，并直接加快了交通规划的建设速度。 3.大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，

7、提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。大学城的建成后，其学术氛围将与社区共建，提升了项目的品质，给项目带来了无形的客户。 4.大学城在大学城在05年初步建成后将有约年初步建成后将有约3000名教职工，且江南大学计划教职工的增编为名教职工，且江南大学计划教职工的增编为100人人/年。年。 江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师江南大学目前规划中，尚未包括教师住宅部分，仅有部分楼栋作为单身教师的宿舍楼，江南大学的教师 将成为项目潜在的客户群。将成为项目潜在的客户群。 (3) 项目简介周边开发之太湖镇 太湖镇太湖镇 3.4 太湖镇地处滨湖新城中

8、心位置，全镇总 面积42平方公里，下辖27个行政村，1个镇 属农场，2个居民委员会，总人口近5万。 镇中心东埲区域人口约21000人，距离项目 地块约4公里。 太湖镇目前主要生活区域集中在东埲区域， 以三条路为主。锡南路主要为餐饮、休闲、 娱乐等；周新中路集中有超市、银行等日 常生活设施；周新西路集中有学校，并通 往项目地块，连接至蠡湖大桥。工厂大都 集中在周新东路段，苏锡路南段、锡南路 南段。 结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为结论：太湖镇东埲区域距离项目地块约为4公里左右，公里左右， 配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的配套齐全，因此在项目前期，配套设施还不够齐全的 时候，太湖

9、镇可以做项目配套的有力支持；在项目后时候，太湖镇可以做项目配套的有力支持；在项目后 期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。期，太湖镇亦可以作为项目配套的补充。 价值价值 社会新锐社会新锐 望子成龙望子成龙健康养老健康养老 青年青年 之家：之家： 14.6 % 青年青年 持家：持家： 15.8 % 小太小太 阳：阳： 22.1 % 后小后小 太阳：太阳： 6.5% 孩子孩子 三代：三代： 14.7 % 老年三老年三 代：代： 3.8% 结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到结论：无锡的客户比较富裕，其中富贵家庭占到13.7%13.7%，超过全国主要城市平均值，超过全国主要城市平均值5 5个百分

10、个百分 点。购房客户中望子成龙家庭比重达到点。购房客户中望子成龙家庭比重达到43%43%，超过均值，超过均值1212个百分点。个百分点。 (4) 目标客户简介 4.1 随着城市重点的南移，滨 湖新城的开发已提上日程，滨 湖新城生活区将吸引更多的老 城区客户，根据市场调查，无 锡的客户组成如左图所示，其 中按社会标签分，富贵之家占 13.7%，务实之家占4.4%，中 年之家占3.8%。 社会标签：富贵之家社会标签：富贵之家13.7% 务实之家务实之家4.4% / 中年之家中年之家3.8% 无锡人对待房子的态度无锡人对待房子的态度 1 1、财富观念、财富观念 房子是一份财产，硬货币。能给购房者安全

11、感，自豪感。 2 2、高要求、高要求 对产品要求高，不要尾房；面积强调超过户型强调。 产品需求产品需求 1、恋地情节、恋地情节 对距离比较敏感，一般倾向购买自己熟悉的区域。 2、大户型偏好、大户型偏好 120-150为主力户型段，一般都为3房，目前市场上的户均成交面积 125。 3、强调教育资源、强调教育资源 无锡人对孩子教育普遍非常看重，周边的教育资源会给项目带来巨大优势。 4、两代或三代合居两代或三代合居 年轻人对父母的依赖性较强，因此一般会选择和父母一起居住。 (4) 目标客户简介 结论：如上分析可见，无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高，结论：如上分析可见，

12、无锡人富裕、传统，产品要求高，中意大面积户型，对周边环境的要求高， 这就对项目的这就对项目的住宅在户型的选择住宅在户型的选择以及品质的优良方面提出了要求。以及品质的优良方面提出了要求。 (5) 项目区域总结 结论：项目地处的滨湖新城为无锡结论：项目地处的滨湖新城为无锡 市的重点发展方向，滨湖新城的建市的重点发展方向，滨湖新城的建 设如火如荼，陆续会吸引各类人群设如火如荼，陆续会吸引各类人群 入住；项目发展空间较大，但未来入住；项目发展空间较大，但未来 周边的竞争项目较多，这就对项目周边的竞争项目较多，这就对项目 开发的品质和创新提出了要求。开发的品质和创新提出了要求。 (5) 商圈分析一级商圈

13、 5.1.1一级商圈以项目为中心，四周步行20 分钟为标准（半径两公里）。 一级商圈北达金城路，南望环太湖公路， 西起蠡湖大道，东至京杭大运河。 目前商圈中商业未形成气候，处于培育阶 段，品牌商业如位于京杭大运河东畔的金 泰国际广场，是一个集商品交易、产品展 示、科研服务、商业办公为一体的建材专 业市场。 项目项目 结论：区域商业可塑性强，结论：区域商业可塑性强，有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。有望打破多年来锡城老城区商业中心单一的现象。 (5) 商圈分析商业现状 5.1.2 一级商圈内的商业多为小区配套商 业，体量小，无品牌，如普通宾馆、饭店 等等，但普遍生意不错，供不应求。 结

14、论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应结论：一级商圈现有商业的空白给项目的商业带来了机会，参照现有商业的发展方向，项目商业应 倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，倾向于小区的配套，类似邻里中心的形式；另外由于小区所处区域为新兴小区，在商业的业态方面在商业的业态方面 应有选择性，应有选择性，与时代发展同步提升。与时代发展同步提升。 (5) 商圈分析卫星图片 京杭大运河京杭大运河 沪宁高速沪宁高速 高浪路高浪路 环太湖公路环太湖公路 中南路中南路 南湖大道南湖大道 5.1.3 左图为区域的 卫星图片，项目交 通便捷，离

15、市中心 10分钟车程，离太 湖山水旅游区只有5 分钟车程。 项目项目 落霞小落霞小 区区 市经济市经济 适用房适用房 蠡湖大道蠡湖大道 (5) 商圈分析二级商圈 崇崇 安安 区区锡锡 山山 区区 北北 塘塘 区区 惠惠 山山 区区 京杭大运河京杭大运河 高浪路高浪路 南湖大道南湖大道 中南路中南路 蠡湖大道蠡湖大道 太湖大道太湖大道 新新 区区南南 长长 区区 蠡湖新城蠡湖新城 滨滨 湖湖 区区 太太 湖湖 山山 水水 城城 旅旅 游游 区区 项目项目 5.2 项目二级商圈以 驱车十五分钟为标准： 包括中心区商圈（包 含cbd商圈、火车 站商圈、五爱广场商 圈）、环中心区商圈 （北大街商圈、丁

16、村 商圈、上马墩商圈）、 南门商圈、中桥商圈、 新区商圈。 cbd商圈商圈 南门商圈南门商圈 北大街商圈北大街商圈 丁村商圈丁村商圈 上马墩上马墩 商圈商圈 中桥商圈中桥商圈 新区商圈新区商圈 (5) 商圈分析中心区商圈 5.2.1 中心区商圈是无锡商业的 集中地，经济的发祥地，商圈 包括以中山路为纽带，解放路 包围中的cbd商圈、火车站为 辐射的火车站商圈、紧邻市中 心的五爱广场商圈。 中山路中山路 人民路人民路 cbd商圈商圈 火车站商圈火车站商圈 五爱广场商圈五爱广场商圈 (5) 商圈分析cbd商圈 cbd商圈商圈 5.2.2 cbd商圈形成以中山路为纽带， 人民中路为两翼的商业集中营，

17、其中主 干道中山路是集购物、餐饮、娱乐为一 体的综合性商业街；县前街是以电脑专 卖、数码产品、音像文化用品、学校等 构成的文化商业街；后西溪是服饰、布 料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐 的好去处；复兴路是手机行业集中地。 中山路中山路 县前街县前街 人民路人民路 复兴路复兴路 后西溪后西溪 结论：结论：cbdcbd商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步商圈为无锡商业最为高档之地，人气最旺，街道都富有特色，随着部分街道的进一步 改造完善，改造完善，cbdcbd商圈将更为繁华。商圈将更为繁华。 (5) 商圈分析业态分布 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平

18、米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 中山路19840-1205900 服饰56家，占28.3%；餐饮21家，占10.6%；珠宝、金店、银楼6 家，占3%；医疗、保健类15家，占7.6%；投资、金融、保险类16 家（银行12家），占8.1%；手机、通信类6家，占3%；休闲娱乐7 家，占3.5%；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、各占2%； 另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型 超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他 还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、高档化妆品、翻译、文 化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。 集购物、餐饮、 休闲娱乐为

19、一 体的综合性商 业街。 人民 中路 8020-4005500 服饰14家，占17.5%；餐饮19家，占23.8%；大卖场7家，占 8.8%；眼镜店、金融网点各6家，各占7.5%；电子通信器材、各 类公司办公各5家，各占6.3%；售楼中心4家，占5%；超市、便利 店3家，占3.8%，其他（书店、药店、字牌店、影剧院、歌城、 面包西饼、票务等）共11家，占13.5%。 以餐饮、服饰 为主，其他商 业形态为辅的 商业街。 县前 东街 6015-602500 餐饮类共9家，占19.1%；服饰5家，占10.6%；金融机构网点（银 行、信用社）7家，占14.9%；烟酒类店铺有6家，占12.8%；其他 商

20、业形态都不成规模，都只有1、2家，共20家，共占42.6%。 商业形态较 多，无明显商 业特色，金融 业相对繁荣。 县前 西街 7610-802700 餐饮类13家，占20.3%；服饰9家，占14.1%；美容美发4家，占 6.3%；手机、通讯器材类4家，占6.3%；银行、烟酒店、机械设 备、副食品之类各3家，各占4.7%；礼品鲜花店、小百货店、摄 影器材、装饰装潢、休闲浴场、化妆品、音像店、公司单位、专 业大市场之类各2家，各占3.1%；其他办公用品、自行车电动车、 干洗店、药店之类各1家，共4家，共占6.3%。 餐饮、休闲娱 乐场所之类分 布较多。 商业街 名称 店铺 数 (家) 面积 （平

21、米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 学前街6420-603000 服饰类11家，占17.2%；餐饮7家，占10.9%；电脑专卖店6家， 占9.4%；文化类（学校、书店、乐器店、文化用品店、文物 建筑群、家教育研究中心）共10家，占15.6%；专业店（婴幼 儿用品、眼贴、医疗器材、营养品、美容品等）共有11家， 占17.2%；其他商业形态有：银行、邮政局、大型超市、门诊 部、影像冲印、大型农贸市场等，共19家，占29.7%。 以电脑专卖、数码 产品、音像文化用 品、学校等构成的 文化商业街。 崇宁路10220-803700 服饰23家，占22.5%；餐饮类20家，占19.6%；美容美发

22、类8家， 占7.8%；美术工艺品类店铺7家，占6.9%；单位、办事机构类 6家，占6.9%；副食品4家，占3.9%；烟酒店5家，占4.9%；医 疗、保健类4家，占3.9%；小百货店4家，占3.9%；其他（金 银珠宝、婚纱摄影、学校、宾馆、鲜花店、饰品店、足浴、 化妆品、复印社等）共21家，占20.7%。 以服饰、餐饮、休 闲娱乐为主，有较 高档次和品位。 复兴路4820-602500 餐饮类共9家，占18.8%；电子通讯通信产品10家，占20.8%； 政府机关、单位9家，占18.8%；烟酒类商店4家，占8.3%；服 饰店有3家，占6.2%；超市便利、照相馆、中高档美容美发各 有2家，各占4.2

23、%，其他（写字楼、眼镜店、图文社、饮水机 专卖、茶叶店各1家）共7家，占14.5%。 以餐饮、电子通讯 通信业为主，其他 商业形态配套。 后西溪5315-603000 服饰类有25家，占47.2%；布料经营有5家，占9.4%；餐饮店7 家，占13.2%；美容美发4家，占7.5%；饰品类店有3家，占 5.7%；另外皮具店、食杂店以及公司单位各有2家，足浴、电 器商场、数码图片经营店之类各有1家，共9家，占17%。 以服饰、饰品为主， 与健康路共同打造 服饰街。 新生路3920-1506500 餐饮类15家，占38.4%；服饰类4家，占10.3%；烟酒类店铺有 4家，占10.3%；美容美发店有3家

24、，占7.7%；金融类3家，占 7.7%；其他有西饼店、连锁便利店、美容品专卖、房屋中介、 干洗店、药店、照相馆、政府部门、炒货店等各1家，共10家， 占25.6%。 以餐饮为主，服饰 其次，其他各类商 业形态配套存在。 中山路中山路 人民路人民路 火车站商圈火车站商圈 (5) 商圈分析火车站商圈 5.2.3 火车站是流动人口高度集 中的地方，人流量巨大，商机 无限，无锡在很早以前就形成 了以火车站为核心，辐射四周 的商业圈。但一个城市的火车 站地区的传统商业业态一向是 被人视为低档次的，所以他的 繁华程度远不如cbd商圈。 结论：火车站商圈人流量大，但档次低，业态单一，短期间繁荣程度提升有限。

25、结论：火车站商圈人流量大，但档次低，业态单一，短期间繁荣程度提升有限。 (5) 商圈分析五爱广场商圈 中山路中山路 人民路人民路 五爱广场商圈五爱广场商圈 5.2.4 五爱广场商圈紧邻市中心 cbd商圈，地理位置优越、交通 便利、商业条件成熟，人气旺， 商业形态多样，能满足消费者的 各种需求，且店铺租金相对市中 心区便宜。但该商圈区域较小， 而且商业街的某些地段发展滞后， 经营品种没形成特色优势；另外， 商圈内车流量大，街道比较嘈杂， 滞留性人群不多，影响了消费者 的休闲、娱乐、购物，对商圈的 发展不利，有待整顿。 结论：五爱广场商圈位置优越，但商业发展良莠不齐，上升空间较大。结论：五爱广场商

26、圈位置优越，但商业发展良莠不齐，上升空间较大。 商圈 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 五爱 广场 商圈 人民 西路 6120-4005900 电脑、手机等it行业11家，占20.4%；餐饮8家，占14.8%； 服饰店有11家，占20.4%；休闲娱乐场所（足浴、休闲美容 等）4家，占7.4%；其他有公司、旅馆、银行、小百货店、 图文社、医疗保健之类各2家， 西饼屋、学校、刻章、眼 镜店、自行车电动车店之类各1家，总共20家，占37%。 以数码电子 通讯、餐饮、 服饰为主的复 合型商业街。 五爱路6410-500800 餐饮14家，占22.2%

27、；休闲娱乐（休闲美容美发、浴场、足 浴、娱乐城、棋牌吧等）6家，占9.5%；公司单位有6家， 占9.5%；副食品店5家，占7.9%；小百货店5家，占 7.9%；服饰3家，占4.8%；银行4家，占6.3%；艺术品、饰 品店3家，占4.8%；机械、五金类3家，占4.8%；烟酒店3 家，占4.8%；其他手机客服中心2家，音像店、装饰装潢、 花店、保健店、房屋中介、眼镜店、打字复印、家具之类 各1家，共11家，占17.5%。 以餐饮、休闲 娱乐为主，经 营特色不明显。 健康路11820-404500 服饰类72家，占61%；饰品7家，占5.9%；餐饮类7家，占 5.9%；鞋店4家，占3.4%；金融类8

28、家，占6.8%；烟酒店有5 家，占4.2%；其他音像制品、茶叶店、信息服务中心、ktv 歌城、票务中心、行政中心、培训中心、足浴、影楼、美 容店、电信网点之类各1、2家，共15家，占12.8%。 中低档服饰一 条街，以女装 居多。 火车 站 商圈 通运路1620-4002600服饰类11家，占69%；其他占31%。 以经营服饰为 主，档次较低。 锡沪路18610-2001440 餐饮6家，占3.3%；五金、建材类51家，占27.9%；经营门 业的有31家，占16.9%；装饰装潢28家，占15.3%；图文社 （复印、打字、喷绘）18家，占9.8%；电动车专卖11家， 占6%；银行8家，占4.4%

29、；休闲娱乐6家，占3.3%；专业大 市场5个，占2.7%；其他有小超市、修理厂、加油站、医院、 通信、刻章等19家，占10.4%。 以家居、五金、 建材为特色的 商业街。 (5) 商圈分析业态分布 (5) 商圈分析北大街商圈 5.2.5 北大街商圈紧邻 cbd商圈和火车站商 圈，区位优势明显， 商业氛围成熟，人气 很旺，发展潜力很大。 商圈由北大街、青石 路、春申路三条商业 街组成，其中无锡地 区闻名的旅游、餐饮 一条街的青石路，又 名“欧风街”。 春申路春申路 北大街北大街 青石街青石街 北大街商圈北大街商圈 结论：北大街商圈商业氛围浓，商业街有特色，商业平均档次甚至高于结论：北大街商圈商业

30、氛围浓，商业街有特色，商业平均档次甚至高于 cbdcbd商圈，发展潜力巨大。商圈，发展潜力巨大。 (5) 商圈分析业态分布 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 北大街6035-5003500 餐饮类15家，占27.7%；服饰、布艺类3家，占5.6%；金融 （银行、证券）8家，占14.8%；机械、五金7家，占13%；休 闲娱乐类（游艺厅、足浴、休闲美容）6家，占11.1%；医疗 保健类5家，占9.2%；公司单位有3家，占5.6%；其他有典当 行、专业市场、书店、综合大百货市场、副食品、招待所、 烟酒店之类各1家，共7家，占13%。 以餐饮、机 械

31、五金为 主，休闲娱 乐氛围相对 浓厚。 青石路21110-306600 餐饮42家，占20.9%；服饰类38家，占18.9%；皮具皮鞋店11 家，占5.5%；饰品、礼品类17家，占8.5%；副食品店18家， 占9%；烟酒店18家，占9%；摄影类8家，占4%；便利店、小百 货店7家，占3.5%；美容美发6家，占3%；医疗保健8家，占 4%；休闲娱乐9家；文化品类、眼镜店各3家，银行、复印社、 房屋中介、健身器材之类各2家，化妆品、雕刻工艺、办公 用品、婴幼儿用品、广告设计之类各1家。 餐饮、服饰 一条街，集 休闲、娱乐、 购物为一体 的商业街。 春申路7440-603620 餐饮3家，占4.1%

32、；五金、机械器材类26家，占35.1%；装饰 公司、装饰材料9家，占12.2%；休闲娱乐4家，占5.4%。其他 服饰、橱柜专卖、超市、柴油店、烟酒店、家电维修、银行、 写字楼大厦、空调专卖、彩印厂之类各1家，广告公司2家。 机械、五金 公司或办事 处相对较 多，其他商 业形态较 多，都不成 规模。 (5) 商圈分析东区商圈 5.2.6 以沪宁铁路、通江 大道为界，东区内有丁村 和上马墩两个商圈，两个 商圈范围比较小，商业氛 围不浓，人气不旺，主要 为周边居民服务，难以形 成影响力。其中丁村商圈 由江海东路、广瑞路、锡 沪路组成，上马墩商圈由 上马墩路、学前东路、长 江北路三条商业街组成。 沪宁

33、铁路沪宁铁路 通江大道通江大道 江海江海 东路东路 锡沪路锡沪路 上马墩路上马墩路 广瑞路广瑞路 学前东路学前东路 长江北路长江北路 丁村商圈丁村商圈 上马墩商圈上马墩商圈 结论：东区两个商圈范围小，人气不旺，随着周边新兴住宅的增多，体量会结论：东区两个商圈范围小，人气不旺，随着周边新兴住宅的增多，体量会 增大，但主要还是为当地居民服务。增大，但主要还是为当地居民服务。 商圈 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平方） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 丁村 商圈 江海 东路 39 30-60， 最大有200 1000 汽修、汽配24家，占61.5%；汽车装潢、养护的有8 家，占20.

34、5%；经营润滑油的3家，占7.7%；其他钢 材五金、汽车销售、运输公司、汽车售后服务站之 类各1家，共4家，占10.3%。 汽车买卖、汽 修、汽配、汽 车装潢等汽车 业一条街。 广瑞路11320左右800 服装店21家，占18.9%；小型餐饮店13家，占 11.7%；小型百货店、超市共12家，占10.8%；休闲 娱乐场所10家，占9%；副食品，五金、建材类各7 家，各占6.3%；箱包、鞋帽店，房屋中介、干洗店 各4家，各占3.6%；通讯通信、医药保健、银行各3 家，各占2.8%；其他家具店、旅社、医院、烟酒店、 农贸市场、电话超市、摄影店之类各1、2家，共20 家，占18%。 以餐饮、服饰、

35、日用百货为 主，为居民配 套服务。 锡沪路18610-2001440 餐饮6家，占3.3%；五金、建材类51家，占27.9%； 经营门业的有31家，占16.9%；装饰装潢28家，占 15.3%；图文社（复印、打字、喷绘）18家，占 9.8%；电动车专卖11家，占6%；银行8家，占4.4%； 休闲娱乐6家，占3.3%；专业大市场5个，占2.7%； 其他有小超市、修理厂、加油站、医院、通信、刻 章等19家，占10.4%。 以家居、五金、 建材为特色的 商业街。 (5) 商圈分析业态分布 商圈 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 上马 墩 商圈 上马

36、墩路4620-80830 小餐饮11家，占24.4%；服饰店2家，仅占4.4%； 休闲娱乐场所4家，占8.9%；副食品3家，占 6.7%；医疗保健3家，占6.7%；另外电器行、摄 影图片、家具店、美容美发、通讯通信、干洗 店、小百货店之类各2家，其他机械器材、装潢 装饰材料、美术手工品、电动车、房屋中介、 烟酒店、眼镜店、汽修厂之类各1家。 以餐饮、休闲 娱乐为主，大 都为小区居民 服务。 学前东路4240-80780 餐饮7家，占16.7%；装饰装潢4家，占9.5%；家 居布艺4家，占9.5%；机械、五金6家，占14.3%； 小百货店3家，占7.1%；糕点、面包店，医药保 健店各2家，其他服

37、饰、银行、手机通讯器材、 加油站、家用电器、摄影、货运站、超市、银 行、干洗店、单位、专业市场、电动车、刻章 之类各1家。 多种商业形态 配套存在。 长江北路8640-80710 房产公司有12家，占14%；装饰装潢13家，占 15%；服饰7家，占8%；餐饮6家，占7%；休闲娱 乐6家，占7%；其他42家，占49%。 房产中介、装 饰装潢为主,餐 饮,服饰等为辅。 (5) 商圈分析业态分布 (5) 商圈分析南门商圈 5.2.7 随着无锡经济的快速发展，城市建设 的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所 未有的发展。特别是家乐福大卖场、南禅 寺步行街的建成，南门商圈人气明显增强， 商业氛围更加浓厚。

38、由于南门地区是传统 居住聚集区域，居民密度较大，因此南门 商圈里的商业以当地居民为主要购买力支 撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。南 门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、 永丰路、清扬路、红星路、兴源路、塘南 路八条商业街组成，位于市中心区的东南 角。 南长街南长街 兴源路兴源路 红星路红星路 清杨路清杨路 永乐路永乐路 永丰路永丰路 塘南路塘南路 南禅步行街南禅步行街 结论：南门商圈连接着老城区和新城区，为传统居民密集居结论：南门商圈连接着老城区和新城区，为传统居民密集居 住区域，商业承受力大，缺点是商圈发展失衡，随着商圈的住区域，商业承受力大，缺点是商圈发展失衡，随着商圈的 日趋成熟，将

39、有望成为下一个日趋成熟，将有望成为下一个cbdcbd商圈。商圈。 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 南禅寺 步行街 21210-3002000 餐饮56家，占26.4%；服饰61家，占28.8%；饰品店32家， 占15.1%；艺术品类（雕刻品、陶艺品、字画等）12家，占 5.7%；珠宝手饰店8家，占3.8%；医药保健店11家，占 5.2%；娱乐健身6家，占2.8%；其他有烟酒店、化妆品、渔 具、布艺、音像品、宠物市场、书城、超市、西饼屋等26 家，占12.2%。 集餐饮、休闲、娱 乐、购物为一体的 综合性步行街。 南长街5510-600110

40、0 餐饮7家，占13.5%；服饰类店铺10家，占19.2%；机电、五 金、电气类8家，占15.4%；房屋中介4家，占7.7%；音像店 3家，占5.8%；烟酒店、副食品店、工艺品店、美容美发、 药店之类各2家，各占3.8%；小百货店、眼镜店、休闲浴场、 票务、办公用品、饰品、邮局、医院、干洗店之类各1家。 以餐饮,服饰,五金 为主,多种商业形态 存在 永乐路15015-70690 服饰店24家，占17.5%；餐饮类18家，占13.1%；家装类17 家，占12.4%；房产中介11家，占8%；美容美发9家，占 6.6%；娱乐休闲7家，占5.1%；副食品、单位公司、医疗保 健类各6家，各占4.4%；银

41、行、烟酒类店各5家，各占 3.6%；专业店（丝绸、眼镜、钢琴、电动自行车、典当行 等）11家，占8%；其他有大型商场、超市、菜场、图文社 等12家，占8.8%。 以餐饮、服饰,家装, 房产中介为主的复 合商业形态。 永丰路10025-80350 餐饮有6家，占7.2%；服饰7家，占8.4%。家装、材料类12 家，占14.5%；美容美发8家，占9.6%；医疗保健类6家，占 7.2%；烟酒类店铺5家，占6%；便利店、房屋中介各4家， 各占4.8%；专业店（婴儿用品、标牌、麻将桌、服装干洗、 照相馆、等）15家，占18.1%；其他有西饼面包、单位、图 文社、维修部等16家，占19.3%。 专业店较多

42、，无突 出商业特色。 (5) 商圈分析业态分布 (5) 商圈分析业态分布 商业街名 称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米年 经营种类比例商业特色 清扬路10420-80居多1200 餐饮19家，占18.3%；服饰17家，占16.4%；房屋中介8家， 占7.7%；烟酒店6家，占5.8%；美容美发（其中2家高档连 锁）、机械五金类各5家，各占4.8%；休闲娱乐4家，占 3.8%；专业店（空调、茶叶、麻将桌、眼镜店等）共25家， 占24%，其他有写字楼、自来水公司、日用品商店等15家， 占14.4%。 以餐饮、服饰为 主，专业店很多。 红星路5340-80居多820 服饰1家，占2.3

43、%；餐饮4家，占9%；装饰装潢、装饰材料 类9家，占20.5%；休闲娱乐类4家，占9%；专业店13家，占 29.5%；其他有便利店、广告公司、维修服务店、图文社等 13家，占29.5%。 装饰类店、专业 店较多，商业种 类多样。 兴源路15625左右840 服饰87家，占60%；餐饮9家，占6.2%；布艺、布料8家，占 5.5%；副食品店6家，占4.1%；公司单位5家，占3.4%；医 药保健4家，占2.8%；休闲娱乐3家，占2%；专业店有20家 （金银加工、会计用品、体育用品、缝纫机、眼镜、茶叶、 玻璃、家具等），占13.8%；其他有烟酒店2家和菜场1家。 以服饰为主，占 了总店铺的60%。

44、塘南路3920-701260 餐饮6家，占16.2%；银行有7家，占总数的18.9%；五金店5 家，占13.5%；服饰店、烟酒店、医疗保健、美容美发等各 3家，各占8.1%；其他（浴室和西饼屋、房屋中介、邮电局、 润滑油专卖、招商城）共7家，占18.9%。 餐饮、银行、五 金相对较多，无 明显商业特色。 (5) 商圈分析中桥商圈 5.2.8 中桥商圈是一个老的居住区商 业圈，商圈范围小，不过商业特色比 较突出，有以汽车业为主的苏锡路、 以装饰装潢为主的金城路。商圈内店 铺许多是经营汽车业，所以店铺面积 比较大。区域闲置率较低，商业较兴 旺。 苏锡路苏锡路 金城路金城路 中南路中南路 结论：中桥

45、商圈范围小，但有特色，起着业态补充的作用，商业较兴旺。结论：中桥商圈范围小，但有特色，起着业态补充的作用，商业较兴旺。 (5) 商圈分析业态分布 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米.年 经营种类比例商业特色 中南路 8420-70540 餐饮10家，占11.9%；服饰3家，占3.6%；机电五金类9家， 占10.7%；美容美发、小百货店各6家，各占7.1%；金融网 点、医疗保健、中小超市之类各5家，各占6%；电信通讯、 娱乐场所各4家，各占4.8%；另外有文化用品店、装饰公司 及装饰材料店、维修部各3家；西饼屋、眼镜店、房屋中介、 学校各2家；其他有书店、照相馆、中桥市

46、场、炒货店、公 交公司、服装干洗店等各1家。 以餐饮、五金为 主，为当地居民 配套服务。 苏锡路 8830-60650 汽车行业37家，占总商铺的42%左右；机电、五金15家，占 17%；装饰装潢公司7家，占8%；餐饮7家，占8%；装饰材料 有3家，占3.4%；其他有少量的化学用品店、烟酒店、财富 广场、旅馆、银行、房屋中介、照相馆、电脑培训、家具、 医院等，共19家，占21.6% 。 以汽车业、 五金、装潢装潢 为主的 特色商业街。 金城路 5020-80300 家装有12家，占28.6%；餐饮店3家，占7.2%；银行、休闲 娱乐、医疗保健各5家，各占11.9%；汽车业4家，占9.5%； 其

47、他有房屋中介、塑胶制品、烟酒店、西饼屋、五金家电、 美容院等共8家，占19%。 装饰装潢特色街。 (5) 商圈分析新区商圈 长江路长江路 旺庄路旺庄路 5.2.9 随着投资环境的日趋成熟，高科技 产业中心及国际制造业基地的形成，新 区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由 旺庄路和长江路构成的新区商圈。商圈 内大部分是公司，纯商铺较少，只能满 足当地企业部分需求，由于第三产业没 跟上工业的发展，餐饮、娱乐、休闲、 购物等都很不方便。商圈内纯商业店铺 比较少，商业形态虽比较丰富，但选择 范围太小，不能满足消费者的需求。不 过，市政府正在加强对新区的开发建设， 特别是配套服务的建设，商业环境将日 趋成熟

48、。 结论：新区商圈为新兴商圈，随着政府对新区逐步的开发建设，结论：新区商圈为新兴商圈，随着政府对新区逐步的开发建设， 新区第三产业的增多，将会成为无锡东部的另一大商圈。新区第三产业的增多，将会成为无锡东部的另一大商圈。 商业街 名称 店铺数 (家) 面积 （平米） 租金 元/平米.年 经营种类比例商业特色 旺庄路3730-5001300 餐饮6家，占16.2%；银行7家，占 18.9%；通讯电信6家，占16.2%；机械、 五金6家，占16.2%；企业单位4家，占 10.8%；其他有医药保健、饮用水、办 公设备、美容美发等8家，占21.6%。 主要是一些公司，其他商业配 套存在。 长江路1920

49、-1501200 大小公司有15家，如：volvo、德松科 技有限公司、无锡三元纸品公司等， 占79%；店铺4家（无锡泽安劳保、无 锡月蓝中介、无锡车之翼新店、无锡 新区供电营业厅），占21%。 公司沿街密布，少量纯商铺配 套存在。 (5) 商圈分析业态分布 (5) 商圈分析商圈比较分析 商圈名称 店铺数 （家） 面积 （平米） 平均租金 元/平米.年 各行业楼层分布 cbd商圈79310-5004100 一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三 层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲 娱乐场所及办事机构。 火车站商圈1620-4002600一、 二层

50、：服饰、食杂店；三层及以上：服饰超市、商厦、酒楼。 五爱广场 商圈 20110-15002967 一层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；二层： 咖啡馆、网吧、茶馆；三层及以上：广告公司、浴场、茶馆等。 南门商圈86910-6001032 商铺主要集中在一层；二层有一部分，主要经营酒楼、酒吧、网吧、 装饰装潢等；三层以上很少，有酒店、浴场、足浴、休闲中心等。 北大街商圈34510-5004073 一、二层：餐饮、服饰、五金、副食品店、烟酒店、便利店等；三层 以上：广告公司、装饰装潢、医院、培训机构、专业护理及浴场等休 闲娱乐场所。 丁村商圈33810-200980 一、二层：餐饮

51、、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等；三 层以上：歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休闲娱乐场 所及办事机构。 上马墩商圈17410-260710 一层：餐饮、机械、五金、医药、日用百货等，约占93%；二、三层 有：浴场、足浴、房产、按摩院，以及酒楼、饭店、火锅店等。 中桥商圈22220-800500 一层：餐饮、服饰、装饰装潢、机电五金、美容美发、药店等；二层： 餐饮、美容美发、舞厅、茶吧、棋牌、网吧、浴场；三层以上：酒店、 火锅城、歌舞厅、网吧、汽车销售、公司办事处等。 新区5620-5001275 一、二层：餐饮、机电、通讯、美容美发、药店等；三层以上：饭店、 银行机构、公

52、司机构、休闲中心等。 注注:无锡北部的商圈无锡北部的商圈,如山北商圈、河埒口商圈等，距离项目较远，参考意义不大，就暂不介绍。如山北商圈、河埒口商圈等，距离项目较远，参考意义不大，就暂不介绍。 (5) 商圈分析商圈比较分析 结论：1. 无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，一般比较繁华的商业街上餐饮、服饰 都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。 2.从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营 无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交 通拥挤，严重影响了商业街的进一步发展。 3. 不同的商业形

53、态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐 饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金 银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普 通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。 (6) 市场分析 通过以上区域概况、人口分析、商业概况，可得出项目的如下优势： 无锡传统商区发展饱和，开辟新的商业区势在必行； 随着无锡城建向太湖边的转移，有望打破多年来锡城老城区商业中心过于单一的现象。 本项目地处滨湖新城板快的核心位置，周边有大学城、新兴小区和滨湖经济开发区，发 展空

54、间大，机会多。 本案有开辟新的商业区的机会 (7) 功能建议 功能竞争现状和趋势财务分析建议 宾馆无和滨湖新城板快的规划不符租售价位 不会很高 不建议引进 中高档服装 精品市场 无与本项目所处 地理位置不符 短期内经营 比较困难 不建议引进 写字楼无和滨湖新城板快的规划不符租售价位较高不建议引进 专业市场 （建材、家具类等） 金泰 国际广场 与本项目所处 地理位置不符 租售价位 不会很高 不建议引进 零售业 （超市、电器） 无有利于提高 本案人气 租金不高建议引进 美容美发、 形体品牌店 无将会大量吸引区域 有这方面需求的客户 租售价位较高建议引进 品牌餐饮无可迅速提高本案人气，抬高其 他铺位

55、价格和后期铺位价格 租售价位较高建议引进 休闲娱乐设施无可与其他商业互补租售价位较高建议引进 结论：建议项目定位为集商业和居住于一体的区域性城市广场， 与时代的发展同步提升。 (8) 商业租金建议 8 项目的商业部分以品牌大卖场为主，商 铺为辅，其中品牌超市租约的年限为30到 40年，租金水平根据城市中的位置不同而 不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的 为0.3-0.4元/平米/天；根据项目所在城市以 及所处的地理位置，暂定为1元/平米/天。 参照项目邻近三个商圈的商铺租金，其中 中桥商圈500元/平米年，南门商圈1032元/ 平米年，新区商圈1275元/平米年，由于 中桥商圈业态过于单

56、一，参考意义不大， 项目平均租金暂取南门商圈和新区商圈商 铺的中间值1149元/平米年。 (9) 住宅分析市场情况简介 无锡房地产市场容量无锡房地产市场容量 无锡市场自02年起步，当年商品住宅成交量147万，03-04年市场成交量处于快速增长阶 段， 05-06年国八条出台后无锡市场进入平稳增长阶段。目前无锡商品住宅市场年容量在300 万左右。 商品住宅市场价格水平商品住宅市场价格水平 02年4季度无锡市商品住宅的均值在2545元/，经过4年的增长到06年4季商品住宅均值达 到4300元/左右。 目前市场上所成交商品住宅的主力价格段在3000-6000元/，占到全部成 交量的约7成。 市场供需

57、情况市场供需情况 随着市场的逐步繁荣，土地的供应也逐年快速增长，06年底已出让待开发的土地可建住宅 面积已经超过1500万。 06年全年商品住宅供销比已接近2，总体供应充足。 三大住宅辐射圈 城市地图区域划分 1、中心商务 圈 2、太湖风景 圈 3、新区产业 圈 西南区西南区 东区东区 北区北区 (9) 住宅分析无锡各区域综述 根据城市地图分区以及辐射源，无锡 的住宅片区大致可分为北区（中心商 务圈）、东区（新区产业圈）和西南 区（太湖风景圈）三大辐射圈，三大 辐射源将对消费者的区域选择产生重 要的影响。 结论：中心区已无供给，副中心区有结论：中心区已无供给，副中心区有“中心区化中心区化”趋势

58、。南区、西区、东区的供销比相对趋势。南区、西区、东区的供销比相对 较低，北区严重供过于求。较低，北区严重供过于求。 (9) 住宅分析无锡各区域综述 5 5 5 结论：东区市场供销情况较结论：东区市场供销情况较0505年有很大改善，价格也出现较大增幅（约年有很大改善，价格也出现较大增幅（约12%12%）。区域市）。区域市 场呈现良好上升势头。场呈现良好上升势头。 (9) 住宅分析无锡各区域综述 5 5 5 结论：南区市场供销比与结论：南区市场供销比与0505年基本相同，考虑年基本相同，考虑0606年市场供应以存量住宅为主，市场情况尚比年市场供应以存量住宅为主，市场情况尚比 较乐观。较乐观。 (9

59、) 住宅分析无锡各区域综述 5 5 5 结论：结论：04-0604-06年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升，年，成交量伴随着供应量的攀高逐渐上升， 供销比逐渐降低，区域市供销比逐渐降低，区域市 场供需逐渐趋于平衡。场供需逐渐趋于平衡。 (9) 住宅分析无锡各区域综述 5 5 5 结论：城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场。结论：城市的发展和开发力度的加大，使西区、南区成为统一的西南区市场。 西南区的市场容量占到全市的西南区的市场容量占到全市的1/3强，强，06年区域市场成交量与年区域市场成交量与05年基本持平。年基本持平。 (9) 住宅分析无锡各区域综述 5 5 5

60、小片区 地块 幅数 可建面 积：万 所属区 域 中心区0 00 0中心 副中心5 5225.2225.2 副中心 河埒3 3155.8155.8西区 太湖4 434.234.2西区 新区1313189.1189.1东区 锡东1414190.6190.6东区 南区4 4178.8178.8南区 山北1414240.4240.4北区 锡北3 369.969.9北区 汇总606012841284 结论：结论：0808年后副中心将摆脱供应匮乏的境况；各区供应也将进一步增大，项目所处南区可建面年后副中心将摆脱供应匮乏的境况；各区供应也将进一步增大，项目所处南区可建面 积在各小片区较大，竞争较激烈，这对项