【商业地产】深圳皇岗金地名津商业城策划提案41PPT

1、再造一个再造一个“罗湖商业城罗湖商业城” 深圳皇岗金地名津商业城策划提案深圳皇岗金地名津商业城策划提案 www.globallink.hk 项目周边环境 写在前面 项目地处皇岗口岸，位置显要，商 业氛围浓厚，具有十分可观的商业 价值和商业发展潜力。是一个不可 多得的商业旺地。 香港与深圳绝佳的地缘关系，造就 了一个新的特殊商业群落口岸 商业圈 香港与深圳更紧密关系，促进了深 圳两地人与人之间的大交流，而在 流通过程中，带动了两地物业的繁 荣和发展，并形成了独具特色的商、 物、人流圈。 香港报纸关于进驻内地报道迅速增加 机会点 香港人在深圳的一个重要聚居点，拥有众多的可消费人群。 皇岗口岸作为香

2、港与深圳一个重要的通道，每天有逾达10余万人进 出。 7月，地铁四号线通车，为项目周边带来了充裕的人流，同时地铁效 应也大大提高了项目商业运营及商业投资价值。 影响影响 口岸商圈还未成熟，需要一 定的时间磨合。 商业引进及品牌经营需迎合 港人口味，并符合港人消费习 惯。 引进专业并从事于商业服务 及商业经营公司参与项目合作。 金地名津商业项目 港人消费深圳本地消费国内外游客 金地名津商业策划思路示意金地名津商业策划思路示意 环球品牌经营、品牌引进及加盟特许行业引进 金地名津招商架构 开发商环球商机 公司对接 香港贸发局厂商服务 劳工署再就业计划 中小企业协会推广日 香港客户之深圳接待 抓住商机

3、 品牌加盟及品牌推广 客户接待中心 客户咨询服务 商圈介绍 招商管理 香港 深圳项目现场 招商支持 罗湖商业城！香港人的商业城 依托香港的中国商业传奇依托香港的中国商业传奇 n日均客流量近25万人次； n年销售额达40亿元 。 n最大的24小时通关口岸，罗湖 火车站，深圳的交通枢纽。 n几十路公车纵横市郊各个角落， n地铁站就在门口； n大型的休闲广场； 协作单位 项目支持单位之项目支持单位之香港贸易发展局香港贸易发展局 香港贸易发展局是全球贸易推广的公营机构， 诚意为香港制造商、贸易商及服务出口商服 务。特别针对香港贸易的主要动力 - 中小企 业，举办各种推广活动。 中 小 企 市 场 推

4、广 日 cepa 研讨推广会 项目支援单位之项目支援单位之香港生产力促进局香港生产力促进局 生产力促进局与生产力促进局与cepa共进共进 解决开拓内销市场的难题 主题工作坊 行业研讨会 珠三角培训课程 专家顾问服务 针对cepa对中小企营商环境的影响的工商业调查 案名构想建议一案名构想建议一 n皇岗商业城/金地（皇岗）商业城 名字解释：本案名主要是以罗湖商业城为 参考，结合本项目定位，再加上客户群相 似。项目间有很强的可比性，而在推广时 也有利于市场抢位，容易造成市场轰动效 应。另外本案名简单易记，容易传播。 案名构想建议二案名构想建议二 n皇岗不夜城/金地（皇岗）不夜城 名字解释：本案名出发

5、点是基于项目之功 能及所延伸之经营思想。特别迎合了港人 的消费心理及消费习惯。另外24小时营业 也折射出口岸小时通关之意。 金地名津商业城之一层构想金地名津商业城之一层构想 港式茶餐厅 精品、工艺、免税店 超市/便利店 商店（服装、饰品/皮具/手 表/电子/电器） 特产（土特产店） 金地名津商业城之二层构想金地名津商业城之二层构想 中餐、海鲜酒楼 美容美发 桑拿/足浴/修甲/健身 特色零食（牛厨、优之良品等） 面包、西点（面包新语、可颂坊） 肯德基/必胜客/麦当劳 金地名津商业城之三层构想金地名津商业城之三层构想 酒吧 美食广场 欢乐天地（游乐场 中式茶楼/海鲜酒楼 特色餐饮（仙踪林，王品牛排

6、等） 商品定位 商品价格定位：中档 商品来源定位： n大型餐饮、休闲、娱 乐为招商的主体 n肯德基、必胜客、麦 当劳等 n其他零关税商品 n精品、工艺等 招商策略招商策略 n采取由大到小，由高到低的招商策略。 由大到小：率先引进知名品牌店和主题店，以品牌知名度及主题店 的进驻为项目制造多主题多元素的购物场所； 由高到低：先引进档次较高的品牌商家，其后利用其品牌优势吸引 大众化品牌； 知名品牌及主题店在招商条件上给予一定优惠，以吸引其进驻。这 不仅符合项目规划定位的要求，而且增强经营者（投资者）投资信 心，有利于商铺招商速度的加快和售价的提高，达到良好的销售、 招商效果。 2 2、招商目标：、招

7、商目标： 客户来源主要以香港地区品牌、华南地区品牌、协会品 牌资源、本地品牌、及本地加盟商、代理商。 3 3、招商推广：、招商推广： 在香港、深圳、广州等地区选择主流媒体广告分阶段 进行宣传推广，促进招商工作完成； 在项目周边范围内设立大型户外广告宣传； 推广活动（举行招商会、品牌推介会）。 招商目标及招商范围招商目标及招商范围 1 1、品牌档次：、品牌档次： 拟引进主力店或品牌（符合港人消费习惯及口味）主要以中档为主。中档 定位较能满足大众消费力及消费习惯。 2 2、招商范围：、招商范围： 拟在香港、深圳、广州等城市为主。 3 3、装修形象：、装修形象： 整体装修按照根时尚前缘、个性、潮流的

8、装修风格为主题搭配； 品牌专卖店要求按照品牌自行的装修风格装修和形象定位，但是整体 要跟 商场的定位和趋势协调。 招商实施细则招商实施细则 n制定招商优惠政策，相关重要品牌客户的优惠政策由招商总监负责 掌控。 n租赁合同期限以项目开业日起计，合同期以签定正式合同期为准。 n租金按合同约定的时间起计，管理费的收取以开业日起；联营合同 的管理费也是以开业日起计。 n签订合同时一次性交清全部押金。 n租金、管理费收取标准以建设面积计算。 n商家经营税费按照国家工商、税务部门规定进行缴纳。 招商条件、招商资费标准招商条件、招商资费标准 1 1、合作方式：、合作方式： 以租赁为主、扣点为辅二种方式结合（

9、一些大型品牌店也可考虑联营形 式）。 2 2、合作方式的详细方法：、合作方式的详细方法： 租赁租赁：根据街铺的具体位置及面积制定相应的租金价格； 联营联营：按照抽成方式合作，根据品牌类别制定相关的合作抽成条件； 扣点分成：按照抽成的方式合作，根据品牌类别进行相关抽成的条件。 3 3、其它条款制定：、其它条款制定： 签约年限签约年限：租赁（1-3年）（其它合作方式另商） 装修标准装修标准：基本照明设施、中央空调、消防、公共设施及基础装饰等 递递 增增 率率：租赁合同每2年递增一次，递增率为5-10% 工商税务工商税务：商户自行到工商税务部门办理 进场费用进场费用：租赁商家2个月租金做押金（其它合

10、作方式另商）。 管管 理理 费费：根据整体制定 水水 电电 费费：根据整体制定。 免免 租租 期期：根据租金价格详细制定。 招商推广方式招商推广方式 1 1、招商发布会、招商发布会 通过招商正式启动的宣传推广，吸引香港及广、深的品牌商家进驻 2 2、品牌推介会、品牌推介会 通过协会的品牌资源带到当地进行品牌推介会的宣传，吸引当地有意向投 资但是没有品牌资源的商家进行品牌加盟代理的合作，进一步进驻商场 3 3、知名品牌、主力店进驻的签约、知名品牌、主力店进驻的签约 通过已进驻的知名品牌的宣传推广，促进正在观望当中的商家尽快签订合 作协议 4 4、投资商考察团、投资商考察团 通过组织当地一些有意向

11、加盟或者投资的客户到香港、广东地区 进行品牌考察团的活动形式，吸引投资者加盟香港、广东的品牌， 进而进驻商场。 5 5、品牌商家考察团、品牌商家考察团 通过组织品牌商家到当地做市场周边考察，让品牌商对项目有兴 趣从而达到直营的目的。 商场经营管理初步建议商场经营管理初步建议 n统一管理、分散经营 n商场基金（建议） n经营指导机制 n商业城与周边商业互动机制商业城与周边商业互动机制 n环球品牌管理机制 n与香港商场联动机制 n经营商指南服务 n商场一站式服务 n商户经营一费制 经营户定位 n香港品牌或商商直营 n香港厂商零售示范点 n香港再就业培训计划创业人士 n罗湖商业城或其它地区经营香 港

12、人商家 n深圳本土经营商家 n罗湖区其他经营商家 n环球商业经营网络 项目执行流程大致时间安排 项目七大保障保证物业高租金项目七大保障保证物业高租金 保障一：保障一：政府及机构对项目的支持 保障二保障二：香港产品/香港服务对消费者的信心 保障三保障三：香港商贸等机构对项目经营指导 保障四保障四：统一管理，分散经营 保障五保障五：地段/地铁/市场等综合概念支撑 保障六保障六：全程香港公司参与对香港人的信心 保障七保障七：港人主题定位是项目独一无二的优势 项目收益测算项目收益测算 前面需要了解的情况前面需要了解的情况 1、由于没有必需的参照物，所以我们需了解的租金比较主要是福强路、周边周 边及临近

13、的“皇御苑”。 、据以了解的临街商铺的租金为600元/平方米/月（最好位置），最少的为 200元/平方米/月（位置一般）。 3、 “皇御苑”的一层租金为220-300元/平方米/月，均价：260元/平方米/ 月 4、由于本项目地处皇岗口岸，又是地铁物业，物业商业性价比极高，根据特殊 性物业的租金换算，我们可以在参照租金基础上浮动10%，故可推出本项 目的平均租金为： 一层：286元/平方米/月 二层：200元/平方米/月 三层：140元/平方米/月 注：如口岸通关、地铁开通，直接可以拉动租金上扬，考虑目前状况，先行培 育市场。 n考虑与大型商家的联营，收益需另行测算 联营面积不应过大，可建议在

14、3000平方米左右 n考虑到部分商家的扣点形式，收益也需另行测算 肯德基、必胜客、麦当劳，面积：1500平方米 n考虑装修期（个月个月）、免租期（小型店铺基本为3个月， 餐饮及休闲娱乐需个月），为了便于测算，现对装修、免 租期进行综合考虑，并定时为年（具体情况届时另行商洽）。 租金初步测算-租期20年 一层面积：一层面积：10000平方米平方米 起始租金：起始租金：286元元/平方米平方米/月月 时间阶段（年） 租金（元/平方米/月）月数年租金收入（元） 2009-20102861234320000 2011-201231461237752000 2013-201434606124152720

15、0 2015-20163806661245679920 2017-201841873261250247912 2019-2020460605861255272703 2021-2022506666441260799972 2023-2024557333081266827969 2025-2026613066381273567965 2027-2028674373011280924761 二层平积：7250（扣除联营或扣点店的面积，二三层均摊） 二层起始租金：200元/平方米/月 时间阶段 （年） 租金（元/平方米/月） 月数年租金收入（元） 2009-20102001217400000 201

16、1-20122201219140000 2013-20142421221054000 2015-201626621223159400 2017-2018292821225475340 2019-20203221021228022874 2021-202235431221230825160 2023-2024389743421233907676 2025-2026428717761237298444 2027-2028471589531241028288 三层面积：7250 起始租金：140元/平方米/月 时间阶段 （年） 租金（元/平方米/月）月数年租金收入（元） 2009-201014012

17、12180000 2011-20121541213398000 2013-201416941214737800 2015-2016186341216211580 2017-20182049741217832738 2019-202022547141219616011 2021-2022248018541221577612 2023-2024272820391223735373 2025-2026300102421226108910 2027-2028330112661228719800 总收益表 时间阶段（年）项目每年租金（元）阶段租金（亿元） 2009-201063900000128 201

18、1-201270290000141 2013-201477319000155 2015-201685050900170 2017-201893555990187 2019-2020102911580206 2021-2022113202740226 2023-2024124523010249 2025-2026136975310274 2027-2028150672840301 总计：2037亿元 附言 我司公司商业策划、商业执行能力，招商 力及商业资源可参考我司网站及公司绍。 我司专家成员及成功个案可参考我司公司 介绍。 www.globallink.hk 环环 球球 商商 机机 至至 诚诚

19、 服服 务务 购物中心调整、提升的必要性和购物中心调整、提升的必要性和 实施策略实施策略 演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生 1、购物中心调整和提升的目的、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略、购物中心调整实施过程中的策略 目录目录 一、购物中心调整和提升的目的一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力、增强市场竞争力 3

20、、满足消费者需求、满足消费者需求 4、提升租值、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调二、什么情况下购物中心必须进行调 整和提升整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能、部分经营项目设置的楼层与周边其他

21、经营项目不能 有效产生互动有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或或 商品结构商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层层 的换位调整的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升什么情况下购物中心必须进行调整和提升 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调 整

22、整 什么情况下购物中心什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升必须进行经营项目的调整和提升 三、购物中心调整提升前必须考三、购物中心调整提升前必须考 量的内容量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进 行的公共空间、设施或动线改