安阳8月房地产市场调研报告

1、区域房地产市场区域房地产市场 竞争个案竞争个案 市场分析 二、市场分析 受政策调控及民间金融“雪崩”的影响，2012年以来安阳住宅销售均价呈下降态势， 但安阳新区的商品房住宅走势持续平稳，均价在4700元/平米左右。 价格走势 二、市场分析 中心区板块中心区板块 铁西板块铁西板块东区板块东区板块 洹北板块洹北板块 开发区板块开发区板块 板块名称板块名称主要特征主要特征 洹北板块 安阳旅游、居住综合区，环境较好，公共配套较成熟，生活便利程度 一般，商品房销售均价在4200元/左右 铁西板块 安阳工业、居住综合区，受重工业影响环境差，公共配套成熟，生活 便利度高；客户以安钢员工为主，销售均价330

2、0元/左右 中心区 板块 安阳老城区，传统商业、行政、居住综合区，商业氛围浓，公共配套 成熟，生活便利度高，土地储量少，基本以旧城改造为主，销售均价 4300元/ 东区板块 安阳新的行政、文化中心，规划设计科学化，基础设施标准高，市民 对该区域的发展前景看好；目前居住人群主要以公务员及较富有的私 营业主等，销售均价4700元/ 开发区 板块 安阳新兴产业新区，基础设施标准高，目前生活配套缺乏，市民对此 区域存在一定的地域抗性，销售均价3700元/ 东区板块由于政策导向和环境建设治理的加强，促使市民对其认知度提高，板块均价较高， 发展潜力大。 板块划分及特征分析 二、市场分析 安阳商品房市场高层

3、产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈 项目名称项目名称多层多层小高层小高层高层高层 恒大绿洲恒大绿洲 紫薇壹号紫薇壹号 香格里拉香格里拉 华富世家华富世家 华强城华强城 建业森林半岛建业森林半岛 新都城新都城 恒基华庭恒基华庭 供应结构分析 二、市场分析 项目名称项目名称销售均价（元销售均价（元/ /）优惠措施优惠措施销售情况销售情况 恒大绿洲恒大绿洲4600三房首付3.7万起，送25万精装月销售35-40套 紫薇壹号紫薇壹号4700首付5万 每月去化速度在20套左右，推出18套 叠加，目前销售15套 香格里拉香格里拉5400按揭1个点，一次性5个点 华富世家华富世家5200 一次性优惠8个

4、点，按揭1个点，分期4个点，loft一次性 7折优惠 三期一共有10套别墅，目前卖掉2套双 拼，2套独栋 华强城华强城400016套别墅目前销售8套左右 建业森林半岛建业森林半岛叠拼300-400万/套 一期叠拼别墅售罄，只剩下一套高层户 型 新都城新都城4500 一期推出2000套左右，目前销售1200 余套 恒基华庭恒基华庭a栋4300、b栋4700 小户型全款每平方优惠100元，按揭无优惠。其他户型全 款优惠5% 销售情况较好，目前所剩小户型居多 受到民间融资崩溃的影响，商品房销售去化速度变缓 销售情况分析 二、市场分析 项目名称项目名称营销活动营销活动推广方式推广方式 恒大绿洲恒大绿洲

5、 糕点diy、亲子活动、咖啡品鉴、 钓 鱼大赛、少儿才艺大赛等 短信、户外、围挡、道旗、广电、派单 紫薇壹号紫薇壹号毕福剑主持的联欢晚会短信、户外、道旗、围挡 香格里拉香格里拉到场送礼，抽奖户外、派单 华富世家华富世家diy活动、到场送礼品，抽奖报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡 华强城华强城 瑞麒g3新车上市鉴赏会、首届瑜伽体 验季、华强家庭趣味运动会 派单、户外、道旗、围挡、报纸 建业森林半岛建业森林半岛 中牟农庄体验休闲、建业足球赛、产 品说明会 户外、道旗、派单、短信、报纸 昊澜弘顶昊澜弘顶到场送礼户外、道旗、派单、短信、报纸 新都城新都城周末会有抽奖活动短信、报广、户外、派单

6、恒基华庭恒基华庭到场送礼车载广告、短信、报广、围挡 营销手段较为单一，主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主 营销手段分析 二、市场分析 项目名称项目名称客户来源客户来源客户行业客户行业客户年龄客户年龄家庭结构家庭结构 恒大绿洲恒大绿洲 安阳本地客户为主，兼有周边 县区客户 公务员、私营业主、矿产老板35-45三口之家 紫薇壹号紫薇壹号 市区客户为主，地市林州、水 冶、铜冶居多 公务员、私营业主30-45两口之家、三口之家 香格里拉香格里拉 安阳本地的较多，地市以林州、 水冶、铜冶为主 公务员、私营业主35-45三口之家 华富世家华富世家 安阳本地的较多，还有白璧， 林州、水冶、铜冶 在北京 天

7、津做生意的商人,本地客户以 钢铁上下游产业为主 35-45三口之家 华强城华强城 安阳本地的为主，也有水冶、 铜冶等西边的客户 矿产老板、安钢上下游产业商人35-50三口之家、三代同堂 建业森林半岛建业森林半岛 林州，水冶、铜冶、汤阴等周 边县城客户为主 安钢及其上下游产业商人、矿产老板35-50三口之家、三代同堂 新都城新都城安阳市区客户为主 市里上班的普通职工、公务员和附近经 商的私营业主 25-45两口之家、三口之家 恒基华庭恒基华庭安阳市区客户为主 项目附近上班的普通职工、公务员和经 商的私营业主 25-45两口之家、三口之家 本地高端客户以安钢等能源型企业上下游产业、私营业主及汤阴、

8、林州、水冶、铜冶的矿主 为主，对改善型高端产品较为关注 客户特征分析 二、市场分析 项目名称项目名称规划规划产品产品交通交通配套配套价格价格品质品质服务服务 恒大绿洲恒大绿洲 紫薇壹号紫薇壹号 香格里拉香格里拉 华富世家华富世家 华强城华强城 建业森林半岛建业森林半岛 新都城新都城 恒基华庭恒基华庭 区域客户的主要购房关注点是项目的产品、规划、品质和服务 客户关注点分析 二、市场分析 区域小结 安阳新区作为城市发展的新极点，发展潜力巨大； 1 商品房市场高层产品供应居多，同质化严重，市场竞争激烈； 安阳新区在售项目推广手段主要以户外、报纸、短信等传统渠道为主； 本地高端客户以安钢等能源型企业上

9、下游产业、私营业主及汤阴、林州、 水冶、铜冶的矿主为主，对改善型高端产品较为关注。 二、市场分析 政策背景政策背景 区域房地产市场区域房地产市场 竞争个案竞争个案 市场分析 二、市场分析 华富世家 华强城 紫薇壹号 本案 安阳在售有别墅产品的项目有华强城、华富世家、建业森林半岛和紫薇壹号 个案分布 建业森林半岛 二、市场分析 基本指标具体内容 开发商安阳华强新城市发展有限公司 项目地址中华路与弦歌大道交叉口东北片区 占地面积1108亩（住宅区794） 建筑面积194.24万（住宅区163.35万） 建筑形态别墅，多层，小高层，高层 热销户型 j02户型141.1-142.13三室两厅两卫 b0

10、2户型82.56-83.42两室两厅一卫 350-390联排别墅 建筑风格西班牙风格 社区配套 引进知名小学、幼儿园、网球场、室内游泳池、篮 球场、五星级酒店、主题风情街，社区商场，会所， 公共服务中心 二期 一期 别墅区 华强城 二、市场分析 别墅产品户型 v5户型（4套） 350.7-369.2 户型分析： 一层挑高客厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计配有衣帽间 四层大露台设计 赠送90多平米花园 二、市场分析 别墅产品户型 v6户型（6套） 345-361.1 户型分析： 一层车库直接入户，挑高客厅 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计 二

11、、市场分析 别墅产品户型 户型分析： 一层挑高餐厅，独立车库 二层每个卧室都带有观景露台 三层超大套房北向设计有露台 四层大露台设计 v8户型（2套） 391.4-392.1 二、市场分析 别墅产品户型 v9户型（4套） 390.1-390.8 户型分析： 一层挑高客厅，车库直接入户 二层每个卧室都带有观景露台 三层主卧套房设计 四层大露台设计 赠送150多平米花园 二、市场分析 销售均价 小高层均价4100元/；高层均价3900元/；别墅120000元/ 销售情况小高层销售90%，高层销售70%，目前主推12#、14#和18#楼 销售动态 华强城首次推出别墅16套，（一栋六联排，一座栋联排和

12、1栋双拼）至今销售8套左右， 目前别墅外立面已经成型，正在做内部装修 首推别墅销售单价范围12000-15000元/，均价12774元/，销售总价414-585万元/套。 通过实际调研得知，华强城联排别墅产品比较少，不急于对外销售，因而对外报价非常高， 以树立项目的价格标杆，体现项目的高端品质。 11月8日，华强城举行别墅拍卖会活动，1套最优位置的双拼户型被推到808万的高度（炒 作活动，未成交。） 由于华强城的报价是为了提高项目品质，不注重销售速度，为保证本项目的去化速度，在 本项目定价时，应对华强城实际报价进行略微下调，建议还原其均价为10000元/平米。 二、市场分析 p客户来源：安阳本

13、地的为主，还有部分水冶、铜冶等 西边的客户 p客户年龄：35-50 p客户家庭结构：三口之家、三代同堂 p客户行业：矿产老板、安钢及其上下游产业商人 p客户关注点：项目的配套、品质和规划 主力客户 二、市场分析 p推广主题： 一生之城在此城 p卖点打造： 1.近200万超级大盘； 2.安阳首创人车分流体系，1：1高车位配比，半地下景观车库； 3. 60%高绿化率，尽享2万专属湖泊； 4.深圳华强城物业管理公司特色管理模式，能够为业主提供更优质服务。 p推广渠道： 派单、户外、道旗、围挡、报纸 营销推广 二、市场分析 基本指标具体内容 开发商安阳新华富置业有限公司 项目地址中华路与文明大道交叉口

14、向南300米路东 占地面积340亩 建筑面积80万 建筑形态高层 主力户型 53一房、110两房、159三房、178四 房、230复式 建筑风格现代简约风格 社区配套商业、会所、幼儿园 别墅位置 华富世家 二、市场分析 销售均价平层5200元/，loft优惠后5400元/，别墅9700元/ 优惠措施 住宅均价5200元/，全款优惠8%，按揭优惠1%。商铺均价13000元/，全 款优惠5%，按揭优惠2%。 销售动态 项目共10套别墅，其中4套独栋别墅，面积456左右，440万元/套，6套双拼别墅， 面积280左右，270万元/套。 别墅整体销售均价9700元/。 目前销售4套别墅，其中2套独栋别

15、墅，2套双拼别墅。 此项目别墅类似于定制别墅，在主体框架确定的前提下可以根据客户需求更改户型，实 际价格根据客户的改动情况制定，一房一价。 二、市场分析 别墅户型 456.11独栋别墅 户型分析： 双入户门 南北通透，户型方正 设计有电梯 挑高客厅 主卧室套房设计 二、市场分析 别墅户型 280.16联排别墅 户型分析： 南北双入户门 南北通透，户型方正 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有露台 主卧室套房设计 二、市场分析 p客户来源：安阳本地的较多，还有部分白璧，林州、水 冶、铜冶客户 p客户年龄：35-45 p客户家庭结构：三口之家 p客户行业：在北京 天津做生意的商人,本地客户以钢铁 上下

16、游产业为主 p客户关注点：项目的规划、配套和品质 主力客户 二、市场分析 p推广主题： 建筑城市的全球繁荣 p卖点打造： 1.户型设计较为合理，尺度多样，创新性强； 2.位于新的城市中轴线上，交通便利； 3. 五星级定制物管； 4.项目临近义乌国际商贸城，生活方便，升值空间大。 p推广渠道： 报纸、电视、广播、派单、户外、道旗、围挡 营销推广 二、市场分析 基本指标具体内容 开发商安阳市宜居房地产开发有限公司 项目地址安阳市紫薇大道与朝阳路交汇处东北角 占地面积220亩 建筑面积30万 建筑形态多层，小高层，高层 主力户型95两房、121-150三房、185四房 建筑风格新古典主义风格 社区配

17、套 国际双语18班幼儿园、社区医疗服务中心、临 街配套商业 8#叠拼别墅 紫薇壹号 二、市场分析 销售均价4700元/，叠拼别墅销售均价7000-8500元/ 优惠措施全款优惠2%，按揭优惠1% 销售动态 项目8#楼原先设计为高层，后临时规划成叠拼别墅，共三个单元，18套叠拼 别墅。 截止到10月底，共销售15套叠拼。顶层叠拼的销售速度较慢。 二、市场分析 别墅产品 293.32叠加别墅 户型分析： 户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计 二、市场分析 别墅产品 342.51叠加别墅 户型分析： 户型方正，南北通透 6.2米挑高餐厅 设计有洗衣房 270度观景飘

18、窗 二、市场分析 别墅产品 281.12叠加别墅 户型分析： 户型方正，南北通透 卫生间干湿分离 每间卧室均设计有阳台 主卧套房设计 二、市场分析 p客户来源：以市区客户为主，部分地市客户林州、水冶、 铜冶居多 p客户年龄：30-45 p客户家庭结构：两口之家、三口之家 p客户行业：公务员、私营业主 p客户关注点：项目的价格、户型和规划 主力客户 二、市场分析 p推广主题： 宜居城邦宅以传世 p卖点打造： 1.百米超宽楼间距； 2.30亩私享景观园林，超高绿化率； 3.毕福剑主持晚会，名人效应。 p推广渠道： 短信、户外、道旗、围挡 营销推广 二、市场分析 基本指标基本指标具体内容具体内容 开

19、发商安阳建业住宅建设有限公司 项目地址安阳市中华路文昌大道交叉口西200米路北 占地面积150亩 建筑面积16万 建筑形态别墅，小高层，高层 主力户型130-170三房、230-240、270-280叠加别墅 建筑风格欧式古典风格 社区配套 项目地上地下车位，底层配套商业，周边图书馆、博物馆、 会展中心等。 一期已售罄 二期 未拆迁 建业森林半岛 二、市场分析 户型分析： 户型方正，南北通透 带有入户花园 挑高客厅 卫生间干湿分离 主卧设计有书房和独立卫生间 热销户型 238五室两厅三卫 二、市场分析 户型分析： 户型方正，南北通透 带有入户花园 挑高客厅 卫生间干湿分离 主卧设计有书房和独立

20、卫生间 层层露台 热销户型 278五室两厅三卫 二、市场分析 p客户来源：林州，水冶、铜冶、汤阴等周边县城客户为主 p客户年龄：35-50 p客户家庭结构：三口之家、三代同堂 p客户行业：安钢及其上下游产业商人、矿产老板 p客户关注点：项目的环境、产品、品质和服务 主力客户 二、市场分析 p推广主题： 森林，是回家的方向 p卖点打造： 1.建业在河南地区的品牌实力，质量保证； 2.森林半岛，成熟开发样板； 3.开发区未来的发展趋势和升值潜力； 4.秉承安阳历史文化，以周易、甲骨文为设计元素 。 p推广渠道： 户外、道旗、派单、短信、报纸 营销推广 二、市场分析 京华广场 建业联盟新城 本案 安阳潜在竞争项目有建业联盟新城和京华广场 个案分布 建业联盟新城： 项目位于本案东侧，是本案未来以主要竞争对 手，目前正处于前期筹备阶段，但由于建业的 联盟新城属于成熟产品，后期开发进度将会很 快。 京华广场： 项目位于本案南侧，规划有2