雒容江滨商贸城

1、雒容江滨商贸城项目介绍雒容江滨商贸城项目介绍柳州市晟汇房地产开发有限责任公司7第一章 柳州市晟汇房地产开发有限责任公司柳州市晟汇房地产开发有限责任公司成立于二oo四年，作为一家私人企业，创业初期是非常艰苦的：几十平方的办公用房， 5名公司骨干，在这样的环境中晟汇公司开始创业起家。 这样的创业背景，对创业者的精神风貌提出了严格的要求，创业者们相信：只有在精神上首先站立起来才能去面对艰苦，克服困难，开创光明。因此，董事长提出了“励精图治，艰苦奋斗”的要求，这是非常具有现实针对性的。既是他在那种条件下自我激励的需要，也确实是企业谋生存求发展的前提。2004年初，柳东新区还是一块未曾开发的处女地，到处

2、都是荒地，很多人都不看好该区域的发展，正是董事长以独到的战略眼光，意识到新区将会得到良好的发展，看好柳东新区的发展前景， 敢于做吃螃蟹的第一人，在柳东新区购地开发，事实证明，董事长的眼光是正确的。今天的柳东新区正以日新月异的发展速度步入大柳州的历史性发展轨道。04年11月，公司开发的江滨商贸城顺利开盘，公司的发展开始步入良性阶段，公司秉承“质量立业，以人为本”的企业经营理念，在公司全体员工的不懈努力下，取得了骄人的业绩。公司2004年进驻雒容，开发江滨商贸城，从一块废墟之地，开发成今天的楼宇林立，商业繁荣的柳东新区生活消费中心。目前公司已经发展成为一家实力雄厚、极具规模的房地产开发公司。目前江

3、滨商贸城已成为柳东新区的焦点楼盘，在广大市民心中树立了良好的企业形象。该项目作为晟汇地产的“开山之作”，一经入市，便获得了市场的广泛青睐和客户的认可。一期项目占地102亩，总建约14万，是集联排栋商业私宅、商品房，独立商铺、农贸市场、休闲江滨公园于一体的大型社区。项目以商业经营为重点打造，将作为柳东新区的核心商业配套。二期-江滨现代城总建筑面积10万，竭力打造柳东新区首席高尚人居名盘，从而实现为社会提供一种更高层次居住环境与更丰富的生活。公司成立、所开发项目的建设，得到政府的大力支持，特别是鹿寨县政府四大领导班子的支持，雒容镇政府领导的关心和支持，公司项目才能够取得今日的成绩；公司热衷于支持城

4、市建设，与政府领导部门始终保持良好的合作关系。区、市、县、镇各级领导多次到项目参观指导工作，今年，区党委副书记、纪委书记马铁山等领导亲自到项目指导工作，对江滨商贸城的开发建设给于了充分的肯定。公司在企业飞速发展的同时依然不忘饮水思源、回报社会的开发精神，并热衷于社会福利事业，2004年至今每年为当地中、小学捐助大量学习、生活用品、助学金，2007年9月24日，捐款5万元支持鹿寨福利机构。为支持社会公益事业、构建和谐社会，公司还积极配合政府部门解决下岗职工、城镇失业人员及毕业大学生就业难题，公司开展了助您创业活动，无偿提供100套黄金商铺，全力扶持下岗职工、城镇失业人员再就业及顺利创业，提高他们

5、的经济收入和生活环境。公司的热心公益事业的行为受到了了社会各界的一致赞誉。公司从事地产开发五年来，在社会上获得了良好的荣誉，被鹿寨县政府评为2004年文明民营企业，2006年度诚信兴业承诺单位，2007年鹿寨县“爱心助孤”热心单位；所开发项目江滨商贸城获鹿寨县2004年度招商引资重点项目、2006年度柳州畅销楼盘称号。第二章 柳州新区概述2.1、新区规划概述柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。总规划控制范围103.1平方公里。规划期限现期2006年2010年；近期2010年20

6、20年；远期2020年2050年。本规划以远景2050年为规划期末。柳东新区规模1、用地规模：本区规划用地面积131.5平方公里，其中城市建设用地面积84.1平方公里。2、人口规模：2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万，规划结构。本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的建设格局。功能分区新区七个分区：根据柳东新区的土地使用规模和区位特点，整个新区划分为七个功能区，各自包含相应的主导功能：1、官塘核心建设区：内部主要功能

7、区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。2、滨江生活区：利用柳江东岸天然的生态环境，开发绿色、生态、高尚的居住社区和服务于整个柳州的滨江休闲度假区。3、物流园区：包括货物的储藏、运输、加工、批发等功能，并配套相应的居住、工业等功能。4、雒容建设区：依托雒容镇的现有发展基础，发展工业和相应的居住和配套设施，形成功能相对完整的片区。5、会展服务区：建设工业

8、展览馆及其配套功能，发展酒店、会议、会展、娱乐、休闲等设施，形成具备对外综合服务功能的中心。6、古亭山-阳和综合服务区：为柳东新区南部的次中心，是未来城市东部形象展示的门户和窗口，具备居住、商业、办公、文化体育的功能。7、阳和工业区：依托高速公路两侧布局工业用地，以汽车工业和工程机械、通用机械等机械工业为主，扶持机电一体化、生物制药、环保、电子信息等高新技术产业的发展，同时配备相关服务产业。为推动柳州市向特大城市发展，构建“一心二城”的城市发展新格局。2007年1月，柳州市委、市政府正式下文，成立柳州市柳东新区，设立柳东新区工作委员会和柳东新区管理委员会。2.2、雒容镇简介雒容镇位于桂中腹地，

9、地处柳州市柳东新区东北端，地势平坦，土地肥沃，南至柳州白莲机场20余公里，北至桂林两江国际机场约140公里，另有柳东大道、柳州市北环高速公路、322国道、湘桂铁路、洛清江穿境而过，地理位置优越，交通十分便利。雒容镇历史悠久，唐贞观八年（634年）置洛容县，清改洛为雒，1951年撤县设区，1987年改称雒容镇至今。雒容镇气候温和，年平均气温20，平均降雨量约1300毫米，无霜期320天左右，耕地总面积8.89万亩,其中水田3.86万亩，旱地5.03万亩, 传统农作物以水稻、玉米、花生为主。经过农业产业结构调整，原料蔗、蔬菜、柑橙已成为该镇的主导产业。矿产资源主要有钾、锰、石英砂石、石灰石等。雒容

10、镇南北长32公里，东西宽21.5公里，总面积366平方公里，总人口8万人，其中镇区面积4.8平方公里，居民人口3.12万人。辖13个行政村，1个居委会，自然屯118个，村民小组231个，为鹿寨县最大的乡镇之一。近年来，雒容镇紧紧抓住承载着柳州城市东扩和产业转移的机遇，立足于柳州，面向东南沿海发达地区，大力开展招商引资，坚持“两化”互动，稳步推进“两化”建设，有效地带动了农业产业化和第三产业的发展，促进了当地社会的和谐发展，使镇域经济步入了快速健康发展的快车道：镇区面积由2.7平方公里扩大到4.8平方公里，工业园区由1个发展到4个，入驻园区大中型企业发展到95家。2008年全镇地区生产总值达14

11、.1亿元，实现工业总产值24亿元，财政收入达1.251亿元，固定资产投入达4.53亿元，农民人均收入达5489.8元，人口自然增长率8。在上级党委、政府的关心支持下，雒容镇先后荣获“全国村镇建设先进乡镇”、“全国重点镇”、自治区“小康示范镇”称号，2004年、2006年镇党委两次被评为全区先进基层党组织，2005年、2007年连续荣获自治区第五届、第六届城市市容环境综合整治“南珠杯”竞赛活动乡镇类特等奖，2007年雒容镇荣获全区“婚育新风进万家、千村万户树新风活动”先进乡镇，自治区“城乡清洁工程”示范乡镇。2.2、雒容镇、工业园房地产市场2.2.1雒容镇房地产市场2006年2009年以来，雒容

12、房地产在国家挑战了人民币贷款优惠利率、房地产交易税和在一系列“房产新政”等国家宏观调控的影响下，交易市场观望气氛较浓，但交易情况仍然活跃；房地产业仍然保持了稳步、健康发展的态势，雒容镇目前正全力推进小城镇建设，完善城镇功能；在城镇建设上，雒容镇引进数家房地产开发企业进行房地产小区开发，先后成功开发了江滨商贸城江滨现代城、城东农贸批发市场、正鑫小区、洛江国际、阳光丽景等项目；同时还积极配合柳东大道、柳东变电站等区市级重点工程做好征地拆迁工作，雒容镇的项目建设因此搞得如火如荼，彻底加热了雒容的房地产市场，从而拉动镇固定资产的有效投入，目前共有六家房地产开发公司入驻雒容镇参与雒容镇六大项目建设，投资

13、总额达3亿多元，从20072009年期雒容房地产市场在平稳中不断的发展和繁荣，将继续保持强劲的发展势头，正朝着良性的轨道健康前行。2.2.2房地产市场的价格状况雒容2005年商品房销售均价约1200元，2007年商品房销售均价约1420元，而2009年商品房销售均价约2000元。第三章消费者、投资者概述1、居民收入水平和消费结构2008年雒容镇农民人均收入5489.8元，人口自然增长率8。居民经济收入主要为转让土地收入、经营性收入、工资收入、农产品收入。支出主要为食品支出、衣着支出、教育支出、居住支出、文化娱乐支出等。总的来说随着经济水平的提高，居民收入结构以开成多元化，收入在不断增加，消费水

14、平也越来越高，消费观念正在不断的变化。更有部分农民因转让土地使用权，一夜之间变成百万富翁，生活条件生活巨变，消费观念也在一步向上追求，并直接影响着雒容消费观念及消费水平。2、雒容主要商业地段经营者分析2.1、经营户的人口结构在雒容镇经商的经营户本地人口约占70，外地人口约占30，反映外地人经商者非常看中雒发展前景，但随着柳东新区的发展，外地人迁移人口将会逐渐增长，外地经营户将呈现上升态势。2.2、经营商户经营业态特征雒容商业经营种类主要分为：服装、鞋类、少量品牌服饰、日用百货、家居建材、五金、农化产品、机电、娱乐。2.3、经营商户首选的商业市场经营商户首选市场是雒容农贸市场、ok街一带，而夜市

15、消费主要聚集在新城路一带；基于长久以来形成的消费趋势与习惯，目前该片区为雒容的中心消费圈。2.4、经营商户最感兴趣的新建商业市场对于目前雒容镇在建的商业地产为金鸿市场、江滨商贸城、阳光丽景项目中，提及最多的为江滨商贸城和阳光丽景，由于该地都属相对硬件配套设施都优化于雒容原有商业配套。这两个新的商业市场将成为未来雒容商业的新星。2.5、经营商户对商业房产价格的预期与购买商铺时的决策因素由于柳东新区的规划建设与大部分工业园区陆续进驻该区附近，60%以上的商户认为未来雒容的商业地产价格将会上涨，未来强劲的人气将催生周边区域的商业圈的形成，由于目前新区政府招商引资项目主要倾向于工业园的建设与推介，暂无

16、明确对于城乡结合的商业配套政策方面进行有效扶持，也直接影响了经营户对于投资商业地产的信心，仅能持币观望，静观态势发展。第四章项目介绍1、地理位置、项目规模地理位置：项目位于雒容镇雒柳路与民生路上，东临洛清江，与雒容大桥相依，位于雒容中学旁，与老城仅一街之隔。项目规模：一期“江滨商贸城” 位于柳东新区的生活消费中心（原雒容镇）雒柳路，项目南面为雒柳路，西面为私人住宅，北面为雒容中学，东面临洛清江。占地面积102亩；总建筑面积141000；总户数约575户；其中商品房361套、商铺73套、私宅191栋、附带一栋商住结合的农贸综合楼。二期“江滨现代城”位于商贸城的北面民生街，总建筑面积约46927，

17、总户数402户，多层建筑，一层为商铺。与一期连成一体，形成柳东新区特有的集商品房、商铺、休闲江滨公园于一体的综合大型社区，百米之内银行、公安局、邮局、医院、步行街、农贸市场等生活配套设施一应俱全。三期（尚未开工建设）三期“东芳巴黎”位于江滨商贸城东面，洛清江的西岸，并处于雒容大桥桥头之侧。三期项目占有地理优势，独拥江景之美。本项目为6栋17层住宅+1层商铺，打造柳东新区地标。2、项目现状销售情况：（1）“江滨商贸城”于2004年11月开始正式发售，到目前为止，销售情况统计如下：类型总数量已售数量剩余数量销售率大宅191套套55套商铺73套套50套小户型361套套20套合计575套套套（2）“江

18、滨现代城”于2008年1月13日正式发售，到目前为止，销售情况统计如下：类型总数量已售数量剩余数量销售率商品房402套套75套注：其中楼中楼剩57套。3、项目资源整合1、项目开发商（柳州市晟汇房地产开发有限责任公司）实力雄厚。2、项目拥有该片区最为完善的商住配套设施。3、项目与洛清江相邻，占江景之优。4、项目位于雒柳州上，交通方便。4、项目swot分析项目优势：1、交通优势：项目地址位于雒柳路与民生路十字路口旁，是雒容进入桂柳高速路与直通鹿寨县的必经之路。2、配套优势：拥有该片区最为专业、完善的商住（内设农贸市场综合楼）配套设施。3、发展优势：与柳东中心区（官塘工业园）仅5公里之遥，随着工业园区与雒容镇城乡结合的发展规划，未来庞大的消费人流将直接催生项目的商业发展。项目劣势：1、项目地理位置离糖厂太近，工业废气的排放影响项目的空气质量。2、目前为止没有相应的政策支持本项目的商业运作。3、工业园属刚起步发展，企业进驻较为缓慢，园区人口数量没有明显增长，影响