4月19日翔安XP04地块投资分析报告

1、翔安翔安x x2010p042010p04地块地块 投资分析报告投资分析报告 第一章：宏观分析第一章：宏观分析第二章：市场分析第二章：市场分析第三章：地块分析第三章：地块分析 第四章：项目定位第四章：项目定位第五章：投资分析第五章：投资分析 地块规划出让条件地块规划出让条件 区域规划与建设区域规划与建设 地块环境分析地块环境分析 地块地块swotswot分析分析 土地市场分析土地市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 区域市场分析区域市场分析 市场总结市场总结 开发销售计划开发销售计划 成本估算成本估算 起拍价效益分析起拍价效益分析 投标报价分析投标报价分析 风险分析风险分析 汇报内容框架汇报

2、内容框架 客群定位客群定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 价格定位价格定位 宏观经济分析宏观经济分析 厦门经济环境厦门经济环境 宏观政策分析宏观政策分析 厦门政策环境厦门政策环境 1 1 宏观经济环境分析宏观经济环境分析 2 2 厦门经济环境分析厦门经济环境分析 3 3 宏观政策环境分析宏观政策环境分析 4 4 厦门政策环境分析厦门政策环境分析 第一章：宏观环境分析第一章：宏观环境分析 经济强势复苏，快速稳定增长趋势明确经济强势复苏，快速稳定增长趋势明确 宏观经济宏观经济 启示：启示： 1、国内宏观经济强势复苏，重回快速稳定增长趋势相对明确； 2、发达国家经济处于复苏过程，通胀从发展中国

3、家向发达国家蔓延； 3、产业结构调整、产业转移成为经济发展的大趋势； cpicpi快速提升，经济可能进入长期通胀阶段快速提升，经济可能进入长期通胀阶段 宏观经济宏观经济 n2月份cpi达到4.9%，由资金泛 滥引起的通胀可能开始转向收入 提高、基础产品价格上升的推动 型通胀。通胀趋势可能长期保持。 n2月份ppi上升到7.2%，工业品 成本快速提高，未来可能传导到 居民消费价格指数。 npmi从2010年12月开始逐步下滑， 2月份pmi下降到52.2%，但实体 经济发展仍然乐观。 n“用工荒”、油价、金价、粮价 快速上升，反映了由流动性推动 的通胀可能长期伴随经济的发展。 央行已经三次加息，

4、开始进入加息通道央行已经三次加息，开始进入加息通道 n2010年10月份近三年来首次加息后，央行已三次加息；1-3年期贷款利率共上调了70个 基点；随着通胀的进一步发展，今年内可能还有两次以上加息。 n宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段； n加息对房地产业长期发展产生重要影响，一般在加息初期难以体现，随着加息的持续积 累，将有效抑制房地产需求和提高开发商成本。 厦门经济重回快速增长，三产占比厦门经济重回快速增长，三产占比49%49% 2008年，2009年厦门gdp增长开始下滑， 2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复， 增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。 20

5、10年，厦门第一产业增加值23亿元，增长3.2%，第 二产业增加值1027亿元，增长21%，第三产业增加值 1004亿元，增长9.7%；三次产业结构为：1：:50:49， 与2009年相比，第二产业比重上升，第三产业比重下 降；可见2010年经济增长主要由第二产业贡献。 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主， 服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距， 较福建省主要城市则处于领先地位 小于小于 4%4% 4%-4%- 5%5% 5%-5%- 8%8% 大于大于 8%8% 萎缩停滞稳定发展高速发展 厦门经济厦门经济 城市居民生活富裕，收入快速增长城市居民生活富裕，收入快速增长 n 厦门城市居民

6、人均可支配 收入保持快速稳步增长， 2010年已达到29253元。比 09年增长12； n 厦门城市居民2010年人均 消费性支出19961元同比上年 增长1.1%； n在通货膨胀和工资快速增长 趋势下，居民收入开始进入 快速增长期。 n财产性收入比重将快速提高 厦门经济厦门经济 固投与房地产开发高速增长，经济依赖房地产业固投与房地产开发高速增长，经济依赖房地产业 n2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5% ； n房地产开发完成投资396亿元，增长34.5% ；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占 房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；

7、n投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%； n基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点 。 厦门经济厦门经济 地方财力进一步加强，民间存款上升地方财力进一步加强，民间存款上升 20102010年其它主要经济指标年其它主要经济指标 类别类别财政总收入财政总收入地方财政收入地方财政收入 金融机构（中资）存款金融机构（中资）存款 余额余额 城乡居民储蓄存款城乡居民储蓄存款 金额金额526.亿元289.17亿元3961.84亿元1346.72亿元 增长率增长率16.5%20.2%25.3%16.3% 数据来源：厦门市统计局数据来

8、源：厦门市统计局 n2010年，厦门市财政总收入突破500亿元，达526.02亿元，为全市gdp的25.6%，增长16.5%。 n地方级财政收入289.17亿元，为全市gdp的14.1%，增长20.2%。 n财政总收入和地方级财政收入总量均比2005年翻了一番，五年分别年均增长20.9%和24.1%， ； n2010年末，全市中外资金融机构本外币各项存款余额4440.60亿元，比上年增长27.5%，比年 初增加960.16亿元；本外币各项贷款余额3621.72亿元,增长21.1%，比年初增加632.08亿元。 厦门经济厦门经济 厦门版厦门版“国八条国八条” ” 1 1、合理确定厦门市新建住房价

9、格调控目标、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。 2 2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危 旧房改造安置房）万套。 3 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管、调整完善相关税收政策，加强税收征管 二手房交易全额征税。 4 4、强化差别化住房信贷政策、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍。 5 5、严格住房用地供应管理、严格住房用地供应管理 6 6、合理引

10、导住房需求、合理引导住房需求 7 7、加快个人住房信息系统建设、加快个人住房信息系统建设 8 8、坚持和强化舆论引导、坚持和强化舆论引导 厦门版国八条分析厦门版国八条分析 n厦门版国八条主要重申全国版国八条； n提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国 各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。 20112011年厦门限购令年厦门限购令 宏观政策宏观政策 一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商 品住房的政策。即：品住房的政策。即：”本地禁

11、三，外地禁二本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前。外地居民购房需提供自购房之日起前2 2 年在本市累计缴纳年在本市累计缴纳1 1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民 家庭。家庭。 二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表购房人及家庭成员情况申报表 三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。 四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验四、

12、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表申报表和购房和购房 人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息 系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。 五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件 时间为准。时间为准。 厦门限购分析厦门限购分析 n“本地禁三，外地禁二”，外地居民2年

13、内缴纳1年社保或纳税证明即可购房； n厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求； n厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。 政策对厦门房地产市场的影响政策对厦门房地产市场的影响 u市场走势市场走势反弹趋势被抑制反弹趋势被抑制 5月份以来，厦门楼市不温不火 ；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅 突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调 控政策可能逐步放松。 u客户结构客户结构本地客户将成为主力本地客户将成为主力 新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝 大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制

14、省内其他城市客户。 u市场结构市场结构mm型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。 满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。 对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提 高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强， 对此影响也相对较小。 u消费心态消费心态可能进入新的观望期可能进入新的观望期 受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购 房。 厦门政策厦门政策 近阶段厦门市获得的政策性支持近阶段厦门市获得的政

15、策性支持 城市发展城市发展 特区扩大到全市特区扩大到全市 20102010年年6 6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩 大到全市，厦门特区面积扩大大到全市，厦门特区面积扩大1111倍。倍。 中央支持特区发展中央支持特区发展 20102010年年9 9月月6 6日特区日特区3030周年庆典上，胡锦涛强调中周年庆典上，胡锦涛强调中 央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先 试，发挥作用试，发挥作用 。 体制创新试点体制创新试点 中国服务外包示范城市中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市跨境贸易结算试点城市 “三网融合

16、三网融合”试点城市试点城市 国家创新型试点城市国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市国家知识产权工作示范城市 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 岛外新城建设 岛内优化提升 四大新城：四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海 新城 建设面积：建设面积：240平方公里 建设目标：建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启 动 ； 综合体建设：综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库 等东部商务区建设全面推进； n20102010年初，胡锦涛总年初，胡锦涛总 书记视察

17、厦门时要求书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设规划一体化、基础设 施建设一体化、基本公施建设一体化、基本公 共服务一体化共服务一体化” ” 。 n20102010年岛外三大新城年岛外三大新城 建设相继开工；基础设建设相继开工；基础设 施投入继续扩大，房地施投入继续扩大，房地 产开发量大幅提高。产开发量大幅提高。 城市发展城市发展 宏观环境总结宏观环境总结 宏观经济回归快速发展轨道，通胀向纵深领域蔓延； 厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设； 厦门限购“本地禁三，外地禁二”；效果有待观察； 4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局； 城市基础设施投资进一步向岛外倾斜。 1 1

18、 土地市场分析土地市场分析 2 2 房地产市场分析房地产市场分析 3 3 区域市场分析区域市场分析 4 4 市场总结分析市场总结分析 第二章：市场分析第二章：市场分析 土地出让量攀升，岛外比例提高，均价回落土地出让量攀升，岛外比例提高，均价回落 土地市场土地市场 n20072007年年20092009年厦门出让商住用地楼面价保持在年厦门出让商住用地楼面价保持在4000480040004800元元/ /； n20102010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降； n土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。

19、土地出让重点区域向岛外转移土地出让重点区域向岛外转移 土地市场土地市场 n2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例 为27：63；其中集美区商住用地出让占45%； n2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例 为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积 占38%； n岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶 段，房地产开发开始接棒新城建设； n岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已 非常明显； n岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡； n“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。 岛内用地稀缺，岛外新城为主岛内用地稀缺，岛外新城为主 土地市场土地市场 区域区域地块编号地块编

20、号 规划建规划建 筑面积（）筑面积（） 成交总成交总 价（万元）价（万元） 楼面价楼面价 （元（元/ /） 受让人受让人 岛内 2010p134946303102006271 上海兆瑞 2010p08162201656010210 新景地 2010p02302003048010093恒禾置地 2010p149546934009784新景地 2009g233384010470030940 厦门恒兴 集美 j2009p014430001032002330 万科 j2009p025350001368002557 厦门贵丰房 地产 2009jp014660601600003433 厦门东区 2010j

21、p043549501069203012北京富铭 j2010p082252001025004552招商地产 同安 2010tp02185200642003467 金帝 2010tp032987001065003565 金帝 2010tp01222600743003338 金帝 2010tp04293500803002736 金帝 翔安 2010xp0264800335005170 宝嘉 琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680 翔安建发 x2009g053392901102903251 北京首开 x2009g04109000213901962 万科 n岛内新出让用地以酒店、商业、

22、城市综合体 为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出 让楼面价680010000元/； n集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨 大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域 出让住宅楼面价23003500元/；滨海区 域楼面价可达6000元/； n同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要 区域；区域楼面价为25003500元/； n翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出 让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为 20005000元/； n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较 少，区域住宅楼面价5000元/左右。 住宅年成交住宅年成交300300万平，均价万平，均价0.91.10.91.1万元万元/ /

23、 房产市场房产市场 n06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场 恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。 n07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；岛内住宅均价1.6万元/ y 以上，岛外住宅均价约为8000元/ 左右。 价格异常稳定，价格异常稳定，2 2月份成交大幅下滑月份成交大幅下滑 房产市场房产市场 n2月份住宅成交量下滑到 18.31万平方米，环比下降 49%，同比上涨40%。 n厦门市住宅成交均价长期 稳定在10000-12000元/； 2011年1月份全市住宅均 价为1

24、1196元/。 n随着房地产新政的影响未 来房地产市场成交量可能进 一步下降，短期内价格还不 会松动。 供销比平衡，供销比平衡，20102010年下半年供应大幅增加年下半年供应大幅增加 房产市场房产市场 n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量； n0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重； n09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量； n10年市场供销平衡，供销比失衡已经扭转。 本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定 n2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到

25、最低点； n省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间； n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降； n海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。 房产市场房产市场 区域价值逐渐认可，受政策影响区域价值逐渐认可，受政策影响2011年以来呈现量价齐跌态势年以来呈现量价齐跌态势 n从09年底至今翔安商品住宅的供需比较看，伴随着供应量的增加，需求也是逐建递升。尤其在9月 随着万科金色悦城的推动下，供应量与需求量都攀至顶峰； n从翔安区商品住宅的供需变化看，随着翔安隧道的开通，区域价值逐渐受到认可，加之特房、汇景、 万科、首开、国贸等品牌房企的进驻

26、，片区未来发展潜力可观； n区域价格在万科金色悦城、国贸金门湾等项目的带动下逐渐递增； n区域以大盘、中小户型为主，受国家宏观政策调控影响，今年以来成交量和均价呈双双下跌之势； 一手房价格先升后降趋势，最高值是去年五月份10237，现降至6519元/ 区域市场区域市场 区域市场区域市场 在售项目分布图在售项目分布图 马巷镇马巷镇 新店镇新店镇 火炬产业区火炬产业区 东部片东部片 本案本案 翔安区政府翔安区政府 万科金色悦城万科金色悦城特房锦绣翔安特房锦绣翔安 特房美地雅登特房美地雅登 汇景新城汇景新城 区域区域项项 目目位置位置开发商开发商 总建筑面积总建筑面积 （平方米）（平方米） 规划用途

27、规划用途 土地成本土地成本 （元（元/ /平方米）平方米） 分期开发分期开发 情况情况 马巷镇 金色悦城 舫阳北路与舫 阳东路交叉口 东南侧 厦门万科109000 居住、商业2000分二期开发 锦绣翔安水琼线以南 特房316800居住、商业1171 计划分三期 开发 新店镇 美地雅登 水琼线以南、 翔安大道以东 特房430523居住、商业1150 计划分三期 开发 汇景新城 翔安区区府大 道与马新路交 叉口 汇景141190 居住、商业 幼儿园 3736分三期开发 大嶝镇金门湾翔安区大嶝镇厦门国贸160932.4 商业、居住、酒 店 665 目前已开发 三期 区域市场区域市场 在售项目基本资料

28、在售项目基本资料 项项 目目建筑类型建筑类型建筑风格建筑风格主力户型主力户型 园林风园林风 格格 装修情况装修情况物业管理物业管理 马巷镇 金色悦城高层、洋房现代 二房76，三房89-110 ，洋房115-140 现代精装修万科物业 锦绣翔安高层、洋房典雅细腻 一房、二房、三房、四 房56-190 闽南特色毛坯汇嘉物业 新店镇 美地雅登高层、洋房摩登现代二房、三房69-114现代毛坯汇嘉物业 汇景新城高层、城市公寓 现代 单身公寓48 ， 一房 58-68 二房84，三房119 二房（挑高）68 二房（挑高）88-94 现代毛坯九昌物业 大嶝镇金门湾 酒店,别墅（联排， 独幢），公寓 海滨 二

29、房101-136，独栋 别墅300-500 海滨毛坯国贸物业 区域市场区域市场 在售项目产品对比表在售项目产品对比表 在售项目户型配比明细在售项目户型配比明细 项项 目目户户 型型户型面积（户型面积（）户型套数户型套数户型比例户型比例 马巷镇 金色悦城二期 二房7620433% 三房 8913222% 10616627% 洋房 116366% 133366% 139366% 锦绣翔安二期 （高层） 一房39-8515434% 二房73-8522951% 三房100-1086414% 四房19361% 新店镇 汇景新城三期 一房46.96，64.18-64.48733% 二房87-9014454

30、% 二房（挑高）85.823513% 美地雅登三期 二房 69-746448.5% 80-846448.5% 三房11443% 大嶝镇国贸金门湾别墅a区 独栋354-5065461% 联排255-2753439% 注：数据来源厦门网上房地产注：数据来源厦门网上房地产 在售项目销售情况在售项目销售情况 项项 目目 销售均价销售均价 （元（元/ /平方米）平方米） 目前销售价格目前销售价格 （元（元/ /平方米）平方米） 总签约率总签约率客群客群置业目的置业目的 马巷镇 金色悦城748410000左右33.45% 厦门岛内的首次置业者及投 资客，以青年群体为主 首置、首改、 投资 锦绣翔安 （二期

31、） 5786 7000-800098.61% 省内异地投资客及翔安本地 改善客群为主 首改、投资 新店镇 美地雅登 （二期） 6407 7000左右97.30% 岛内首次置业者及省内异地 投资客为主 首置、投资 汇景新城76008300左右73% 岛内35-50岁投资者，泉州、 三明等异地客群 ，） 翔安 本地公务员、教师等为主 首置、投资 大嶝镇金门湾18603 公寓7000-8000 别墅18000左右 49.99% 厦门本地客户和泉州籍客户 为主，及台湾、香港和境外 人士 投资 区域市场区域市场 注：数据来源房管局备案数据注：数据来源房管局备案数据 万科金色悦城（二期）万科金色悦城（二期

32、） n社区总建10万，占地5万，容积率2.0，建筑密度 25%。35%绿化率的社区园林林木丛生，花香怡人， 格调清新淡雅，却不失人气； n面向青年成长型家庭的需求，推出带精装的70-90两 房、95-110三房。现有的物业类型是高层、席院 house。住宅户型从两房到三房不等，面积从76至 106余不等； n 三房小面积受青年置业喜爱，洋房赠送面积多； n 推广渠道全面展开，报广、户外、路演、节日活动、 线上线下宣传全线铺开，企业品牌号召力强。 区域市场区域市场 一期已售产品一期已售产品 住宅部分：住宅部分：3535层层 402402户户 商业部分：商业部分：1717套套 3#楼楼 4 4层：

33、层：6 6户户4 4层：层：6 6 户户 4 4层：层：6 6户户 4 4层：层：6 6户户 4 4层：层：6 6户户 4 4层：层：6 6户户 二房（76 平） 三房（89 平） 庭 院 客 厅 卧 室 卧 室 卧 室 厨 房 卫 生 间 书 房 洋房 （116平） 中骏x2009g03 总建114100 楼面价2372元/ 待售项目分布图待售项目分布图 区域市场区域市场 翔安区政府 马巷镇 新店镇 火炬产业区 东部片 文教区 东区x2009g02 总建33200 楼面价2500元/ 特房x2007g02 总建146751 楼面价4497元/ 特房x2007g03 总建294250 楼面价2

34、600元/ 首开x2009g05 总建339290 楼面价3251元/ 明发x2010p01 总建237500 楼面价3432元/ 宝嘉2010xp02 总建64800 楼面价5170元/ 本案本案 地块名称地块名称开发商开发商规划用途规划用途工程进度工程进度 占地面积占地面积 ( () ) 总建总建 （) ) 楼面地价楼面地价 （元（元/ /） 马巷镇 x2007g03特房 居住、商业、 幼儿园 待建109389.6872942502600 x2009g03中骏 居住、商业、 幼儿园 在建56947.55114100 2372 新店镇 x2009g02东区居住、商业 待建18434.8573

35、32002500 x2009g05首开 居住、商业、 办公、幼儿园 前期设计 中 165270.3553392903251 2010xp02宝嘉居住、商业待建28168.906648005170 翔安南部新城 x2007g02特房 居住、商业、 幼儿园 待建66704.756 146751 4497 x2010p01明发居住、商业待建104379.554 237500 3432 待售项目基本资料待售项目基本资料 区域市场区域市场 区域市场总结区域市场总结 n区域产品：以高层住宅和洋房为主流户型，中小户型比重较大； n区域客群：翔安本地客群仅占各项目客群的20-25%,岛内客群约占各 项目客群的

36、35-40%，异地客群占各项目客群的40%-50%； n区域价格：整体均价约7100元/，区位及品质影响售价，北部老城 区与南部新城区同质项目价格差异约1000元/，同区域内品质项目 较普通项目价差约1500-2000元/。 区域市场区域市场 1 地块区位地块区位 2 地块规划与出让条件地块规划与出让条件 3 区域规划与建设区域规划与建设 4 地块环境分析地块环境分析 5 地块地块swot分析分析 6 竞争力提炼竞争力提炼 第三章：地块分析第三章：地块分析 地块可共享马巷重镇的完善配套和旺盛人气地块可共享马巷重镇的完善配套和旺盛人气 地块分析地块分析 地块位置图地块位置图 x2007g03 特

37、房特房 x2009g03 翔安建发翔安建发 拟出让地块 324国道（巷北路）国道（巷北路） 翔翔 安安 大大 道道 翔安第一翔安第一 中学中学 马巷马巷 中学中学 厅口路（未建）厅口路（未建） 冠捷电子冠捷电子 巷巷 西西 路（旧路（旧324国道）国道） 马巷马巷 中心中心 小学小学 翔安区人翔安区人 民法院民法院 马巷镇马巷镇 地块位于巷西路 (旧324国道) 北， 厅口路（未建）以 西，共享马巷重镇 齐备配套和旺盛人 气。翔安一中、马 巷中学及马巷中心 小学依序排列于地 块南侧，教育资源 突出，生活配套完 善。 地块规划要求：居住面积约占地块规划要求：居住面积约占81%，商业面积约占，商业

38、面积约占13% 地块位置地块位置 曾林片区巷西路（旧324国道）与厅口路（未建）交叉口北侧 土地用途土地用途居住、商业、幼儿园 土地面积（平方米）土地面积（平方米）36796.748 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）92040以下 不同性质建筑不同性质建筑 占总建筑面积占总建筑面积 ( (平方米平方米) ) 居住：75340以下 ；商业：12000以下 开闭所 ：不少于160；幼儿园：不少于3900 生鲜超市中心店（含附属式公厕） ：不少于1500 公用移动通信基站一座40;l连锁便利店不少于50 建筑密度（上限）建筑密度（上限）30% 绿地率（下限）绿地率（下限）35% 户型要求户型要求

39、 建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上 停车位设置停车位设置 生鲜超市中心店按1.5车位/100建筑面积配置，其他符合2006年 厦门市城市规划管理技术规定和厦规2008112号文。 建筑高度建筑高度 层数层数 特定地区限高特定地区限高 低层、多层低层、多层 高层的限定高层的限定 高层、多层 必须符合厦规20107号文的规定 地块分析地块分析 地块现状：正在拆迁中，部分已完成平整地块现状：正在拆迁中，部分已完成平整 厅厅 口口 路（未建）路（未建） 324 国国 道（巷北路）道（巷北路） 巷巷 西西 路（旧路（旧324国道）国道） 地块东侧的福润住宅 楼及雅思幼儿园 地块南

40、侧巷西路零乱 临街店铺 地块分析地块分析 注：地块摄于注：地块摄于2010年初年初 地块出让条件地块出让条件 项项 目目内内 容容 出让方式出让方式拍卖 起始价（万元）起始价（万元）22480 起始楼面价（元起始楼面价（元/ /平方米）平方米）2442 竞买保证金（万元）竞买保证金（万元）4496 增价幅度（万元）增价幅度（万元）100 土地使用权出让年限土地使用权出让年限居住70年，商业40年 规划动工时间规划动工时间土地交付之日起一年内 规划完工时间规划完工时间开工之日起三年内 特别条件：成交之日起特别条件：成交之日起5个工作日内付清全部土地出让金个工作日内付清全部土地出让金 地块分析地块

41、分析 马巷马巷千年古镇之底蕴千年古镇之底蕴 马巷千年古镇，马巷千年古镇，30003000年前就有先人的遗迹，积淀闽南悠久历史和商业文化年前就有先人的遗迹，积淀闽南悠久历史和商业文化 马巷作为千年古镇 ，三面襟海，一面 罗山。据可查的历史，自宋代以来，马 巷就是官方的重要驿站，一直是闽南交 通咽喉之地 是闽南重要的侨乡和台胞祖籍地之一, 人杰地灵。 作为“七泉之巨郡，南北之要冲”的马 巷 ，至明代中叶，马巷已是“人居稠密， 商贾辐轃轃”，成了闽南一带的贸易集镇 区域规划与建设区域规划与建设 马巷马巷侨胞乡根侨胞乡根 翔安是厦门著名侨乡，海外华胞约15万人， 分布于35个国家和地区，现有归侨侨眷6

42、万多人 。 翔安有3600多金门籍同胞 ，是全省金胞最全省金胞最 集中的地方集中的地方，许多金门人的根就在翔安。根就在翔安。 2010年翔安召开第十一届世界六桂堂恳亲 会，闽南的六桂宗亲正争取将世界世界六桂堂六桂堂宗亲宗亲 总会从美国洛杉矶迁回厦门总会从美国洛杉矶迁回厦门。 注：数据和信息来自翔安区侨联注：数据和信息来自翔安区侨联 区域规划与建设区域规划与建设 n 巷北工业区已入驻近百家企业，行业跨度大，入驻企业有鸿星尔克、舫昌佛具等； n 火炬高新工科技园：电子、轻工业。入驻企业有麦克奥迪、友达、冠捷等。 高新高新 科技园科技园 巷北巷北 工业区工业区 同民同民 医院医院 马巷马巷 商业中心

43、商业中心 毗邻两大工业园区，企业主及中高管理层存在置业需求毗邻两大工业园区，企业主及中高管理层存在置业需求 区域规划与建设区域规划与建设 区域规划与建设区域规划与建设 马巷片区定位为以居住、文化、商业、现代光电产马巷片区定位为以居住、文化、商业、现代光电产 业为主的城市综合区业为主的城市综合区 n 马巷（1307）片区位于厦门市翔安区中 部，规划总用地12.29平方公里，建设用地 11.45平方公里，规划区总人口约11.5万人。 n 马巷片区功能定位为以居住、文化、商业、 现代光电产业为主的城市综合区。本次规划 确定马巷片区为“三区、两带、两园区”的 总体功能结构。 n “三区”即为马巷、舫阳

44、、市头三个居住 片区； n “两带”是指在翔安东路和舫山东路沿线 形成两个公共设施带； n “两园区”是指火炬（翔安）产业区和市 头光电产业园区。 学校、医院、百货、银行、商店学校、医院、百货、银行、商店尽在地块步行范围内尽在地块步行范围内 地块分析地块分析 福润翔百货 同民医院 马巷中心小学 马巷中学 邮政储蓄银行 翔安一中 地块环境分析地块环境分析交通发达交通发达 地块分析地块分析 n 地块南邻巷西路，北临324国 道， 舫山北路、舫山西路、翔 安东路均分布于地块西、南与 东侧，干道环绕，出行便利； n 地块距翔安大道、沈海高速 不远，沿翔安大道向南可经翔 安隧道约30分钟达岛内，经沈 海

45、高速可连接漳州、泉州区域。 324324国道（巷北路）国道（巷北路） 巷西路巷西路 翔安大道翔安大道 舫山西路舫山西路 舫山北路舫山北路 翔安东路翔安东路 沈海高速沈海高速 具备配套及交通优势，但周边环境杂乱，影响品质形象具备配套及交通优势，但周边环境杂乱，影响品质形象 地块分析地块分析 1、交通：干道环绕，出行便利； 2、区位：位处马巷重镇，共享繁华配 套和人气； 3、配套：教育、医疗、商业等一应俱 全； 1、周边环境杂乱，缺乏景观资源； 2、现有周边人群素质参差不齐，影 响地块未来居住品质； 3、根深蒂固的与岛内的心理距离短 期内还难以改变； 4、地块拆迁量较大。 swotswot分析分析

46、 优优 势势 劣劣 势势机机 会会 威威 胁胁 1、万科、特房等品牌房企的入驻提 升了区域档次，也为本案带来一定 利好； 2、马巷片区的美好规划前景提升本 案发展潜力； 3、区内两大工业区也为本案带来较 大置业需求； 4、海西经济发展的良好预期。 1、地块现状还未拆迁平整完毕，存 在延期交地风险； 2、当前逐渐收紧的货币信号增加房 企资金压力； 3、地块要求一次性付清地价款考验 开发商现金流； 4、日趋严厉的房地产调控政策制约 行业发展。 核心竞争力核心竞争力共享马巷成熟配套和繁华人气，营造活力新城共享马巷成熟配套和繁华人气，营造活力新城 地块分析地块分析 n马巷作为千年古镇，不仅有着 悠久历

47、史文化底蕴，也是翔安 配套最为齐全的区域，在当地 人心中有着无可取代的地位。 n区内两大工业区的建立，更为 本案提供了新的置业需求。 n地块核心竞争优势即可借助马 巷成熟配套和繁华人气，打造 具有文化底蕴的活力新城。 地块规划示意图地块规划示意图 （仅供参考）（仅供参考） 1 1 客群定位客群定位 2 2 形象定位形象定位 3 3 产品定位产品定位 4 4 价格定位价格定位 第四章：项目定位第四章：项目定位 本市占本市占45%45%，省内占，省内占35%35%，省外占，省外占20%20%，总价在，总价在8080万万 元以上，户口和配套是主要需求。元以上，户口和配套是主要需求。 客群定位客群定位

48、 n厦门房地产市场购房客群中本市客户约 为总量的4555%， n厦门以外省内的购房客群约占3040% n其中以泉州、漳州、三明和龙岩为主 n省外和境外客户分别约占15%和5%； 客群类客群类 别别 白领阶层本地换房 客群 周边地区外 来客群 普通生意人 客源区客源区 域域 厦门厦门 省内其它地 区为主 省内其它地 区为主 区域需区域需 求求 市中心区 域 环境较好 区域 岛内为主市中心区域 面积需面积需 求求 120平以 下为主 120平三 房以上 80平以上80平以上 品质需品质需 求求 一般高一般、高一般 其它需其它需 求求 周边商业 与公共配 套 高端配套户口户口 可接受可接受 总价总价

49、 120万以 下 150万以 上 80万以上80150万 本案客户以青年之家和经济务实家庭为主本案客户以青年之家和经济务实家庭为主 客户客户 土地土地 产品产品 依据三：竞品分析后对核依据三：竞品分析后对核 心客户的筛选心客户的筛选 分析结论：分析结论：本案客户以青 年之家和经济务实家庭为 主（包括投资客）。 依据二：客户对土地属依据二：客户对土地属 性的需求分析性的需求分析 分析结论：分析结论：本案最为适 合社会新锐中的青年之 家和经济务实家庭，此 外还适合投资者。 依据一：板块客群演变趋势分析依据一：板块客群演变趋势分析 分析结论：分析结论：2010-2011年岛内和外地投资客主 导翔安市

50、场，2011-2012年投资客充分释放， 自住客加快导入并逐渐占据主导，其中岛内 自住客将是客群扩容的重点方向。 岛外类似项目客群特征岛外类似项目客群特征 客群定位客群定位 地块借助马巷镇的繁华配套，可打造为辐射翔安及岛地块借助马巷镇的繁华配套，可打造为辐射翔安及岛 内的中高档舒适型住宅项目。内的中高档舒适型住宅项目。 权比权比 细细 目目 优优良良一般一般较差较差差差 土地级别土地级别 自然景观自然景观 交通情况交通情况 生活配套生活配套 社会治安社会治安 学区情况学区情况 社会人文社会人文 增值价值增值价值 区位形象区位形象 地块所处的马巷镇，是翔安传统重镇之一，有着丰富的配套资源和人气口

51、碑， 本地块作为马巷旧城改造的重要项目之一，随着区域配套的进一步完善，尤其在已 入驻的万科、特房等品牌开发商的带动下，地块价值潜力较大，可打造为辐射翔安 及岛内的中高档舒适型住宅项目。 形象定位形象定位 千年古镇千年古镇 尚品生活尚品生活 区位属性区位属性 配套价值属性配套价值属性 历史人文属性历史人文属性 价值定位属性价值定位属性 形象定位形象定位 产品定位产品定位舒适居住舒适居住尚品社区尚品社区 项目规划概念图（仅供参考）项目规划概念图（仅供参考） 产品定位产品定位 规划总平建议规划总平建议 规划仅供参考规划仅供参考 n 项目规模：地块规模适中，总建 超9万。 n 地块形态：地块形状较为规

52、则， 内部平坦，无道路风格，整体统一， 易于总平规划布局。 n 建筑形态：本案容积率为2.5， 建筑密度为30%，地块建筑平均楼层 为8.3，可规划多层、小高层、高层 的多样建筑形态搭配组合。 n 物业形态：地块居住占比81%， 商业占比13%，因此地块未来还将规 划集中式商业。 产品定位产品定位 n本户型面积配比，有约75%产品在市场主流产品区间； n多样化满足潜在客户的产品线规划，符合大盘开发规律； n洋房通过产品创新，提高地块品质； n休闲生活+居家生活。 根据规划条件，住宅面积为74390，144平米以下面积占70%以上。 产品定位产品定位户型配比建议 产品产品定位定位 产品类型产品类

53、型户型品类户型品类建筑面积建筑面积总套数总套数面积比例面积比例各类面积各类面积 高层、小高层高层、小高层 两房型70-80347 35.00%26036.5 紧凑三房型100-110213 30.00%22317 舒适三房型120-14086 15.00%11158.5 洋房（多层）洋房（多层） 闲情三房型120-14060 10.00%7439 四房型140-16050 10.00%7439 总计总计755 755 100%100%7439074390 预计一年后地块高层销售均价为预计一年后地块高层销售均价为80008000元元/ /，作为地块，作为地块 投资分析测算依据，仅供参考。投资分析

54、测算依据，仅供参考。 按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为7547元/平米，预计一年后销售， 以每年递增6-8%的增长率计，售价预计约为8000元/（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算 的依据） 价格定位价格定位 类别类别权数权数锦绣翔安锦绣翔安金色悦城金色悦城蓝湾尚都蓝湾尚都本案本案 区域因素 65% 地段区位15%909095100 周边配套10%909095100 交通因素5%909090100 自然环境10%100100100100 景观因素15%100100100100 区域发展10%100100100100 个别因素 35% 项目规模5%105100100

55、100 建筑规划5%95110105100 户型规划10%95110105100 园林设计5%100110105100 社区配套5%95100100100 物业管理5%100110105100 修正指数96.2599.599.5100 交易均价（元/平米）680080007500/ 本案修正价格7065 8040 7538 / 可比权重30%30%40%/ 本案市场比较价格（元/平米）7547 7547 各物业价格定位各物业价格定位 根据上述住宅价格定位，本地块可售物业的售价如下： p 高层销售均价约80008000元元/ / p 洋房销售均价约1200012000元元/（参考市场价格（参考市

56、场价格+正常溢价率）正常溢价率） p 商业销售均价约1500015000元元/ /（参考市场价格（参考市场价格+正常溢价率）正常溢价率） p 车位销售价格约1010万元万元/ /个个（参考市场价格（参考市场价格+ +正常溢价率）正常溢价率） （备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据） 价格定位价格定位 1 开发销售计划开发销售计划 2 成本估算成本估算 3 收入估算收入估算 4 起拍价效益分析起拍价效益分析 5 投标报价分析投标报价分析 6 投标竞争分析投标竞争分析 7 7 风险评估风险评估 第五章：投资分析第五章：投资分析 工程进度计划工程进度计划 1 1、分期开发：地块规模不大，计划

57、整体开发。、分期开发：地块规模不大，计划整体开发。 2 2、工程进度计划：工程时间为、工程进度计划：工程时间为2 2年半，项目计划于年半，项目计划于20112011年下半年开工，年下半年开工，20132013年下半年全部完工。年下半年全部完工。 3 3、销售进度计划：销售时间为、销售进度计划：销售时间为1 1年半，项目计划年半，项目计划20122012年下半年开始销售，至年下半年开始销售，至20132013年下半年销售完成。年下半年销售完成。 投资分析投资分析 销售进度计划销售进度计划 主要销售时间节点：主要销售时间节点： 20122012年下半年开始预售，销售周期年下半年开始预售，销售周期1

58、 1年半，年半， 设定高层、洋房及商业全部销售完毕，车设定高层、洋房及商业全部销售完毕，车 位销售位销售75%75%。 各类型物业销售进度计划各类型物业销售进度计划 类型类型 20122012年年 下半年下半年 20132013年年 上半年上半年 20132013年年 下半年下半年 高层高层40%40%40%40%20%20% 洋房洋房30%30%40%40%30%30% 商业商业25%25%45%45%30%30% 车库车库25%25%30%30%20%20% 投资分析投资分析 投资估算汇总表投资估算汇总表 预计项目总投资金额约为预计项目总投资金额约为6.9亿元亿元 项目开发成本测算项目开发

59、成本测算 序号序号项目项目总成本（万元）总成本（万元） 单方成本（元）单方成本（元） 所占比例所占比例 一一土地成本（含税）土地成本（含税） 23154.4 2680.2233.55% 二二前期工程费前期工程费1035.75 119.891.5% 三三基础设施费基础设施费 3837.83444.245.56% 四四建安工程及配套建安工程及配套 27205.383149.1439.41% 六六不可预见费不可预见费 962.37111.4 1.39% 七七开发总成本开发总成本56195.73 6504.89 81.41% 八八 期间费用期间费用 7732.44895.0611.02% 管理费用管理

60、费用 1377.48 159.452.0% 财务费用财务费用 3600 416.715.22% 管理费用管理费用 2754.96318.9 3.99% 九九 税费税费 5096.68589.967.38% 营业税及附加营业税及附加 5096.68589.967.38% 土地增值税土地增值税 0.0% 十十总投资总投资 69024.85 7989.91 100% 投资分析投资分析 收入汇总表收入汇总表 序号序号项项 目目 面积面积 （万（万） （个）（个） 单价（元单价（元/ / ） （元（元/ /个）个） 销售额销售额 （万元）（万元） 备注备注 1 1住住 宅宅5.951800047609.