北京海淀区蓟门桥项目简报27p

1、北京海淀区东升乡蓟门桥 项目简报 部门：华北投资管理部 时间：2011/07/22 项目名称项目名称北京海淀区东升乡蓟门桥北地块 地块大小地块大小 51 亩（3.4万） 所处位置所处位置 项目位于海淀区西土城路与知春路交汇口西南侧，东至西土城路，南至锦秋南路，西至锦秋东 路，北至国家标准研究院。 基本参数基本参数 1 1、计容面积：、计容面积： 104,537 2 2、容积率：、容积率： 3.0 3 3、总建面积：、总建面积： 135,449 4 4、业态分布：、业态分布： 高层住宅： 40,337 、公租房： 4,000 、还建酒店： 30,000 、商业： 7,200 、写字楼： 23,0

2、00 、地下建筑： 30,912 （含还建酒店地下1万平米） 5 5、证照说明及其他：、证照说明及其他： 有国土证；居住、商业金融用地； 地上及周地上及周 边情况边情况 项目总占地51亩，约3.4万平米，已完成土地平整工作，可随时开发； 地面现为树木和杂草，无其他残余建筑； 项目所处区域为居民区及大学城，周边有北京航空航天大学、首都体育学院、北京电影学院、 等，项目西侧为锦秋家园小区，南部为一小区，北侧为国家标准研究院，周边银行、超市等一 应俱全，配套十分完备，区域十分成熟； 项目位于地铁10号线西土城站西南口，周边有西土城路、知春路等主要交通干线，项目周边交 通十分便利。 一、项目基本情况

3、1、规划意见书 地块 占地 （m2） 容积率建面限高 建筑 密度 0816-010 居住 170532.6443376025% 0816-01 商业金融 172003.5602004535% 合计34253104537 根据中国兵器装备集团提供的挂牌文件。居住面积包括了根据中国兵器装备集团提供的挂牌文件。居住面积包括了 40004000平米公租房，商业金融面积包括了平米公租房，商业金融面积包括了3000030000平米还建酒店。平米还建酒店。 2、土地交易成交结果 从北京市土地整理储备中心了解从北京市土地整理储备中心了解, ,本项目土地一级开发工作由世博宏业以海淀土地整理储备中本项目土地一级开

4、发工作由世博宏业以海淀土地整理储备中 心名义实施的心名义实施的, ,上市交易过程中由于上海绿地的强势竞争上市交易过程中由于上海绿地的强势竞争, ,本项目本项目6 6亿元起价竞到成交价亿元起价竞到成交价17.617.6亿亿 元。元。 3、土地出让办理结果 从北京市国土资源局出让处了解，世博宏业已交清从北京市国土资源局出让处了解，世博宏业已交清17.617.6亿元土地款，并取得土地证。土地款包括出让金亿元土地款，并取得土地证。土地款包括出让金12.712.7亿亿 元，土地补偿费元，土地补偿费1.41.4亿元，还建酒店工程款亿元，还建酒店工程款3.53.5亿元。还建酒店建设由世博宏业负责，但是资金使

5、用受北京市土亿元。还建酒店建设由世博宏业负责，但是资金使用受北京市土 地整理储备中心监管。地整理储备中心监管。 从北京市工商局了解，世博宏业公司的原有股权构成中，南方工业资产管理公司占从北京市工商局了解，世博宏业公司的原有股权构成中，南方工业资产管理公司占40%40%股权，北京东股权，北京东 方悦驰建筑装饰工程公司和北京美利信投资公司各占方悦驰建筑装饰工程公司和北京美利信投资公司各占30%30%股权，目前世博宏业公司已是空壳公司，被股权，目前世博宏业公司已是空壳公司，被 南方工业资产管理公司南方工业资产管理公司100%100%控股。控股。 世博宏业公司法定代表人王廷伟历任中国兵器工业总公司财审

6、处副处长、处长、中国兵器装备集团公世博宏业公司法定代表人王廷伟历任中国兵器工业总公司财审处副处长、处长、中国兵器装备集团公 司财务审计部副主任、资本运营部主任等职务，司财务审计部副主任、资本运营部主任等职务，20102010年任中国兵器装备集团公司南方工业资产管理公年任中国兵器装备集团公司南方工业资产管理公 司的总经理。司的总经理。 4、北京世博宏业房地产开发有限公司 5、意向规划方案 根据中国兵器装备集团提供资料，本方案是世博宏业曾提报北京规划委员会审核的总平规划方案的示意图。根据中国兵器装备集团提供资料，本方案是世博宏业曾提报北京规划委员会审核的总平规划方案的示意图。 二、地上情况及周边现

7、状 1 1地块内部（南部）地块内部（南部） 2 2地块内部（中部）地块内部（中部） 4 4锦秋南路锦秋南路3 3地块内部（北部）地块内部（北部） 7 7锦秋东路锦秋东路 6 6中国标准化研究院中国标准化研究院5 5地铁地铁1010号线（西土城站）号线（西土城站） 8 8锦秋家园锦秋家园 北三环 首都 体育 学院 北京电影学院 地铁10号线 北京航空 航天大学 锦秋国际 三、交通情况 本案位于北京市海淀区西土城路与知春路交汇扣西南侧，北至国管局宿舍及国家标准局、东至西土城路、南 至锦秋南路、西至锦秋东路； 本案本案1 1公里范围主要交通线路有：公里范围主要交通线路有：紧邻地铁紧邻地铁1010号线

8、（西土城站）、号线（西土城站）、知春路、西土城路、北三环等； 本案本案5 5公里范围主要交通线路新增：公里范围主要交通线路新增：地铁13号线、地铁2号线、地铁4号线、地铁8号线、地铁15号线、八达岭 高速、北四环等； 本案本案1010公里范围主要交通线路新增：公里范围主要交通线路新增：地铁5号线、地铁6号线、京承高速、机场高速、北五环、西四环等。 四、周边房地产市场情况 （一）项目分布 住宅项目住宅项目 写字楼写字楼/ 商铺项目商铺项目 项目周边在售楼盘市场指标项目周边在售楼盘市场指标 物业名称物业名称物业位置物业位置 建筑面积建筑面积 （）（） 容积率容积率总户数总户数一期去化率一期去化率

9、销售价格销售价格 （元（元/ /） 发展商发展商 唐宁唐宁oneone 海淀中关村甲3 号 17万3.8046385%高层高层70,00070,000龙湖 万城华府万城华府海淀八沟南路20万1.09690100%小高层小高层80,000-100,00080,000-100,000亿城地产 缘溪堂缘溪堂 海淀玉渊潭南 路北 15万2.8630095%高层高层78,00078,000首创置业 万泉新新家园万泉新新家园 海淀区巴沟南 路35号 28万1.8192100%多层多层60,000-80,00060,000-80,000万通地产 西山一号院西山一号院 海淀区圆明园 西路 43万2.15 一期

10、 200 100%多层多层55,000-100,00055,000-100,000融创地产 绿城北京诚园绿城北京诚园朝阳南沙滩10万2.5428680%高层高层55,000-80,00055,000-80,000绿城 鉴于北京传统的“东富西贵”观念，加之区位优势影响（北京 地势西北高东南低），北京高端住宅项目多集中在西部区域；北京高端住宅项目多集中在西部区域； 本案周边高端项目较多，定位高端的高层（小高层）产品均价定位高端的高层（小高层）产品均价 在在70,00070,000元元/ /左右；左右； 由于本案区域多年前就已成熟，几无土地供应，故其稀缺性将由于本案区域多年前就已成熟，几无土地供应，

11、故其稀缺性将 使本案的价值具有巨大的上升空间。使本案的价值具有巨大的上升空间。 （二）住宅项目 基本信息 开发商：开发商：龙湖 项目位置：项目位置：海淀中关村甲3号 占地面积占地面积：5万 建筑面积建筑面积：17万 建筑类别：建筑类别：板楼 高层 容积率：容积率：3.80 主力户型：主力户型：三室 市场指标 均价均价: :70,000元/（高层） 开盘时间开盘时间：2010-12-25 总户数：总户数：463户 交房标准：交房标准：精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁13号、10号、m15号 周边配套周边配套：北京大学、清华大学、人民大学、北大 附中、清华附中、中关村等，配套齐全，尤其教育

12、资 源丰富 项目特色：项目特色：豪华居住区、教育地产、科技住宅。整 个项目开发的过程依据了经典的建筑法则与空间法则， 以造就“100年都不会过时的建筑”，采用art-deco 的建筑风格，与城市文脉呼应。 唐宁one 基本信息 开发商：开发商：北京万城置地 项目位置：项目位置：海淀昆玉河畔 占地面积占地面积：10万 建筑面积建筑面积：19.7万 建筑类别：建筑类别：联排 空中别墅 容积率：容积率：1.09 主力户型：主力户型：五室 市场指标 二手房均价二手房均价: :80,000-100,000元/（小高层） 开盘时间开盘时间：2008-1-5（已售罄入伙） 总户数：总户数：690户 标准：标

13、准：精装修 其他信息 交通状况交通状况：公交：361路、302路、809路、386路 周边配套周边配套：北大附小、人大附小、幼儿园、当代商 城、世纪金源shopping mall等 项目特色：项目特色：宜居生态地产,低密居所，优越的地理位 置万城华府是万柳地区最后一个项目，紧邻西三 环与北四环， 周边各项配套设施齐全。低密度产品 形态纵观三四环，万城华府的产品形态是全新低 密度的产品形态，并且是最高级。 万城华府 基本信息 开发商：开发商：首创置业 项目位置：项目位置：海淀玉渊潭南路北 占地面积占地面积：18,000 建筑面积建筑面积：150,000 建筑类别：建筑类别：板楼 高层 容积率：容

14、积率：2.86 主力户型：主力户型：三室、四室 市场指标 均价均价: :78,000元/（高层） 开盘时间开盘时间：2008-05-10 总户数：总户数：300户 交房标准：交房标准：精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁1号线、公交414、613等 周边配套周边配套：玉渊潭公园、中华世纪坛、中央电视台、 军事博物馆、长安街、金融街等 项目特色：项目特色：豪华居住区,缘溪堂以门的理念，彰显东 方传统处世哲学“入世、出世”的境界，项目拥有得 天独厚的居住环境：远可静观三环线城市繁华，遥望 西山怡然景致；近可俯瞰玉渊潭静湖翠树；地段优势 明显。 缘溪堂 基本信息 开发商：开发商：北京万泉花园物业

15、开发有限公司 项目位置：项目位置：海淀区巴沟南路35号 占地面积占地面积：16万 建筑面积建筑面积：28万 建筑类别：建筑类别：多层 容积率：容积率：1.8 主力户型：主力户型：三室、四室 市场指标 二手房均价二手房均价: :60,000-80,000元/（多层） 开盘时间开盘时间：2003-10-30 总户数：总户数：不详 标准：标准：精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁10号线，公交302路、304路、307路 周边配套周边配套：海淀乡中心幼儿园、北京十九中学、海 淀区中关村三小、中国人民大学、清华大学、城乡仓 储中心、双安商场、海淀妇幼保健医院、北京银行等 项目特色：项目特色：万泉新

16、新家园地处北京上风，上水方向 既有西山美景添色，又有玉泉水系，融汇欧洲古典建 筑风格，与中国现代居住环境理念，划分清晰的小区 生活空间实现了人车分流，交通的畅通无阻良好的人 际氛围，南北通透，采光通风极好 万泉新新家园 基本信息 开发商：开发商：融创置地 项目位置：项目位置：海淀圆明园西路 占地面积占地面积：20万 建筑面积建筑面积：43万 建筑类别：建筑类别：多层 容积率：容积率：2.15 主力户型：主力户型：四室 市场指标 均价均价: :55,000-100,000元/（多层） 开盘时间开盘时间：2011年6月 总户数：总户数：1000户 交房标准：交房标准：毛坯 其他信息 交通状况交通状

17、况：地铁4号线安河桥站、13号线西二旗站、 m16号线西北旺站 周边配套周边配套：中关村一小天秀校区、金源shopping mall、中行、建行、解放军309医院、海淀医院等 项目特色：项目特色：西山壹号院位列西山东首，昆玉河源， 衔首“三山五园”。项目充分尊重北京西部独有的 “大院文化”及西山深厚的历史文化底蕴，借鉴“钓 鱼台”国院式交通规划与布局，创造了稀有、高贵、 自然的低密度“当代大院”住宅生活方式。 西山壹号院 基本信息 开发商：开发商：绿城 项目位置：项目位置：朝阳南沙滩东路3号 占地面积占地面积：46,495 建筑面积建筑面积：10万 建筑类别：建筑类别：高层 容积率：容积率：2

18、.54 主力户型：主力户型：三室 五室 市场指标 均价均价: :55,000-80,000元/（高层） 开盘时间开盘时间：2010年9月 总户数：总户数：286户 交房标准：交房标准：精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁8号线奥林匹克公园站、公交车344、 355、602南沟泥河站 周边配套周边配套：北辰购物中心、四海凯悦海鲜大酒楼、 小牛津双语幼儿园、交通银行、北京银行等 项目特色：项目特色：绿城北京诚园以“诚”为精神内核，全 面导入“整体设计、整体营造”的产品理念，分别演 绎“精细、安定、恒久”的三个层面的产品价值，将 规划、建筑、园林景观和室内设计等四大专业的设计 手法相糅合，营造代

19、表先进生活方向的高端城市居所。 绿城北京诚园 项目周边在售楼盘市场指标项目周边在售楼盘市场指标 物业名称物业名称物业位置物业位置 建筑面积建筑面积 （）（） 标准层标准层 面积面积 一期去化一期去化 率率 销售价格销售价格 （元（元/ /） 租金租金 （元（元/ /日）日） 发展商发展商 锦秋国际大厦锦秋国际大厦海淀知春路740001478100%45,000-58,00045,000-58,000（毛坯）（毛坯）7 7 北京锦秋知 春房地产 科技大厦科技大厦 海淀清华大学 东南侧 1880001550100%64,00064,000（精装修）（精装修）6 6 清华科技园 建设股份有 限公司

20、西海国际中心西海国际中心 海淀玉渊潭南 路北 937002300100%80,00080,000（毛坯）（毛坯）- - 北京中基宏 源房地产 唐宁唐宁one(one(商铺商铺) ) 海淀区中关村 甲3号 17万-100%100,000100,000（毛坯）（毛坯）- -龙湖 由于本案区域（海淀区）为北京民营企业的传统聚集地， 致使其写字楼等相关产品单位租金相当甚至高于朝阳cbd； 同时，本案区域由于土地稀缺，导致近年无高档写字楼产品 面市、市场呈现供应不求的局面；同时由于政策影响，商业 产品市场形势较好； 本案周边写字楼产品均价在本案周边写字楼产品均价在60,00060,000元元/ /平米左

21、右平米左右； 由于本案地段位置极佳，周边配套成熟，故周边项目商铺 销售形势好，售价高。临近项目底商价格为临近项目底商价格为100,000100,000元元/ /， 基本呈现商铺售价为楼盘售价约基本呈现商铺售价为楼盘售价约1.5-21.5-2倍的规律；倍的规律； （三）写字楼/商铺项目 基本信息 开发商：开发商：北京锦秋知春房地产 项目位置：项目位置：海淀知春路东口6号 建筑面积建筑面积：74000 建筑类别：建筑类别：标准写字楼 物业级别：物业级别：甲级 标准层面积：标准层面积：1478 市场指标 均价均价: :45,000-58,000元/ 租金：租金：7元/ 开盘时间开盘时间：2004年7

22、月 交房标准：交房标准：公共部分精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁10号线知春路站 周边配套周边配套：商务中心，咖啡厅，银行，证券营业厅， 理工大学、民族学院 项目特色：项目特色：锦秋国际大厦位于中关村金融走廊东段， 澳洲现代主义的建筑语汇使大厦在外观上呈现出高雅 生动且现代感极强的建筑气质，更契合旗舰企业稳重 而内敛的大家风范；锦秋国际大厦为中关村旗舰企业， 呈现了一个真正高效、领先的办公平台，是金融走廊 罕有的与国际同步的高价值物业。 。 锦秋国际 基本信息 开发商：开发商：清华科技园建设股份有限公司 项目位置：项目位置：海淀清华大学东南侧 建筑面积建筑面积：188000 建筑类别：

23、建筑类别：标准写字楼 物业级别：物业级别：甲级 标准层面积：标准层面积：1550 市场指标 均价均价: :64,000元/ 租金：租金：6元/ 开盘时间开盘时间：2005年1月 交房标准：交房标准：全装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁13号线五道口站、355，333公交 周边配套周边配套：北京大学，中关村e世界、鼎好大厦、中 信银行，招商银行等 项目特色：项目特色：科技大厦已于2003年3月开工建设，由清 华大学建筑设计学院担纲设计，是研发机构、高科技 企业、教育培训机构及其中介服务机构的理想办公场 地。楼宇自动化，风机盘管加新风系统，中央工作站 对大厦内的空调、供水、电力系统等进行集中监

24、控管 理，为大厦提供舒适、安全、高效的工作环境。 清华科技园科技大厦 基本信息 开发商：开发商：北京中基宏源房地产开发有限公司 项目位置：项目位置：海淀苏州桥东北角 建筑面积建筑面积：93700 建筑类别：建筑类别：标准写字楼 物业级别：物业级别：甲级 标准层面积：标准层面积：2300 市场指标 均价均价: :80,000元/ 租金：租金：不详 开盘时间开盘时间：2008年12月 交房标准：交房标准：公共部分精装修 其他信息 交通状况交通状况：地铁4号线人民大学站和10号线苏州街站 周边配套周边配套：中国银行、建设银行、清华大学、北京 大学、当代商城、双安商场等 项目特色：项目特色：西海国际中

25、心是北京一座崭新的地标级 建筑。以三座立方体耀目于整个中关村，将地标的气 度淋漓呈现。简洁挺拔的立面，竖线条的灵动，蓝灰 色的深邃与内敛，让建筑的气质与众不同。 多重灵 动空间，尽享优雅商务，在建筑的内心，拥有一处更 加惬意的商务休闲空间。 西海国际中心 基本信息 开发商：开发商：龙湖 项目位置：项目位置：海淀中关村甲3号 建筑面积建筑面积：17万 商铺类型：商铺类型：住宅底商/社区商铺 物业费：物业费：7.8元/月 开间面积：开间面积：1000-5000 市场指标 均价均价: :100,000元/ 产权：产权：40年 开盘时间开盘时间：2009年5月 交房标准：交房标准：毛坯 其他信息 交通

26、状况交通状况：城铁13号线五道口站，10号线知春路站 周边配套周边配套：北京大学、清华大学、项清华附中、北 大附中、中关村一二三小等 项目特色：项目特色：唐宁one无论180平米ceo官邸、230-360 平米世家大宅，或是550平米“一层一宅”空中别墅， 皆禀承龙湖品牌的精湛品质与景观美学。更有独创性 居室观景 “空中馆院”与世界名家设计的“山水清 境”园林，让居者“入仕俊逸、出世静雅”的人生大 境于百年学府核心之上传世流芳。 唐宁one（商铺） 五、项目交易方式及程序 项目主体项目主体中国兵器装备集团下属公司 合作方式合作方式中国兵器协助我方收购中国兵器装备集团下属公司100%股权 交易程

27、序及交易程序及 要领要领 1 1、交易主体：、交易主体：中国兵器装备集团下属房地产公司 2 2、总价、总价：18.7亿元（其中：土地成交价17.6亿，咨询服务费1.1亿元） 3 3、交易程序：、交易程序： （1）与中国兵器领导代表达成合作开发协议； （2）与中国兵器签订项目转让协议，支付咨询服务费0.4亿元 (3)项目公司股权100%转到我方名下时，支付项目转让款5亿元（含0.5亿元定金），支付第二 笔咨询服务费0.4亿元； （3）项目取得预售证后，支付第二笔转让款5亿元； （4）项目取得预售证后，支付第三笔咨询服务费0.3亿元。（5）预售证取得后一年内分两次付 清余款。 特别事项特别事项 六

28、、投资收益测算表 序号序号/ /费用费用/ /方案方案方案方案备注备注 占地面积占地面积( () )34,000 规划 容积率容积率3.07 计容面积计容面积( () )104,537 总建筑面积总建筑面积( () )135,449 总户数总户数( (户户) )315 1 可销售面积明可销售面积明 细细 （）（） 高层住宅高层住宅40,337 测算表 写字楼写字楼23,000 商业商业7,000 公租房公租房4,000 车位车位( (个个) )523 2 销售价格销售价格 （元（元/ /） 高层住宅高层住宅55,00055,000 测算表为保守计算，根据近期市场调测算表为保守计算，根据近期市场调 研情况，项目区域高档项目的住宅均研情况，项目区域高档项目的住宅均 价约价约7000070000元元/ /，写字楼均价约，写字楼均价约6000060000 元元/ /，商铺均价约，商铺均价约100000100000元元/ /，车，车 位均价