最新国家开放大学电大物业管理实务(1)期末题库及答案

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2、会属于管理团体，由全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。( ) 4物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 5物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。( ) 6物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。( ) 7物业管理处财务预算的编制应遵循量人为出，略有节余的算原则。( ) 8对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对高级管理人员的培训。( ) 9质量是物业管理服务的重要主导因素，

3、有服务就必须有质量。否则，就是一种占用业主管理费的行为。( )10物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。( )二、单项选择题(10个，每小题2分，共20分)1委托服务型物业管理企业只有( )。 A服务权 b管理权C经营管理权 D租赁权2( )在区分所有权中占主导地位。 A共有所有权 b专有所有权C物业使用权 D成员权3物的管理原则上仅限于( )。 A建筑物的共用部分 B专有部分 C建筑物的楼体部分 D建筑物的主体部分4以下哪一个答案不是处理业主的投诉时应遵循的原则?( )A真诚以待、相敬有加 b处理及时，回访有序C善于理解，做贴心人 D发号施令，勒索业主5物业建筑生产的最后一个

4、阶段是( )。 A前期介入 B早期介入C竣工验收 D接管验收6创立一个正常营业的物业管理企业，必须筹集( )的注册资本金。 A50万元以上人民币 B30万元以上人民币C100万元以上人民币 D30万元以上人民币7物业管理服务费( )。 A的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况 B为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可 C的所有权属于业主，物业管理单位应当定期(一般6个月)向业主公布其收支账目，接受业主监督 D的所有权属于国家8学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于( )。 A内涵素质标准 B外显素质标准 C潜在素质标准 D能力素质标准9优质服务的首要条件是消

5、费者和服务人员之间的( )。A礼节行为和任务的完成 B感情交流和任务的完成C礼节行为和感情的交流D任务的完成和期望的满意度10无形资产管理把( )作为管理重点。 A信息 b技术进步 C企业文化建设 D企业形象塑造三、多项选择题(5个，每小题2分，共10分) 1成员权人的权利有( )。A表决权 b参与制定规约权C选聘和解聘管理者的权利 D请求权 2我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳为以下几种模式(A不具法人资格的团体 b法人资格的团体C管理团体法人 D判例实务上法人资格3在建工程验收包括( )。 A隐蔽工程验收 B单项工程验收C分期验收 D全部工程竣工验收4( )是对员工进行激励的最基本

6、的方式。A鼓励 B奖励C考核 D惩罚5服务质量提高的关键在于物业管理者的( )。A服务素质 B专业素质C服务知识 D服务技能四、简答题(3个。每小题10分，共30分)1前期物业管理有哪些内容?2简述物业管理招标投标的原则。3如何理解物业管理的公共管理的属性?五、论述题(共20分)试述业主委员会的权利和义务。试题答案及评分标准 一、判断题(10个，每个2分，共20分) 1 改为：共用部分持分权(共有所有权)和成员权两项权利不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。 2改为：现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理和人的管理。345、6改为：共用设施设备有产权属小区(大厦)的所有区分所有权人全体共有

7、。其维修的责任也是按所有权份额来分摊。7 改为：物业管理处财务预算的编制应遵循量人为出的“零预算原则”。 8 ，改为：对需要掌握专业知识的物业管理人员的培训属于对中级管理人员的培训。910改为：物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。二、单项选择题(10个，每小题2分。共20分)1C 2B 3A 4D 5C6A 7C 8B 9B l0C三、多项选择题(5个，每小题2分。共l0分) 1ABCD 2ABCD 3ABCD 4BD 5AD四、简答题(3个。每小题lQ分。共30分)1前期物业管理有哪些内容? 参考答案：前期物业管理的工作是最复杂、难度最大而又最全面的管理工作，可归纳为以下几

8、个方面： (1)建立管理机构。(2)设计管理模式，草拟管理制度。(3)招聘人才，培训上岗。(4)深入工程建设现场，熟悉物业的概况。(5)参与物业的竣工验收工作，为接管验收做准备。(6)重点开展物业的接管验收工作，筹办交楼。(7)逐步展开日常的管理工作。(8)成立业主委员会。前期物业管理的基本内容，还会因工程性质、开发建设单位的具体情况而有所差异。 2简述物业管理招标投标的原则。 参考答案：物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合

9、理化组织投标和对待每个投标者。(1)公平的原则。(2)公开的原则。(3)公正的原则。(4)诚实信用原则。 3如何理解物业管理的公共管理的属性? 参考答案：物业管理本身就具有公共管理属性。(1)是小区物业业主的公共事务的管理。 (2)物业管理企业受政府部门之托管理社区公共事务。 虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念，但物业管理公司作为企业法人，在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理；在其专业管理活动中，应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。 总之，物业所在地人民政府对物业管理履行公共管理的职权，物业管理公司既按公司法人的权利行使企业经营权

10、，又受托管理小区公共事务，可见物业管理与公共管理具有明确的界限，相互依存，相互补充的关系。五、论述题(共20分) 试述业主委员会的权利和义务。 参考答案：业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会作为业主大会的执行机构，必然具有以下权利： (1)召集和主持业主大会会议。 (2)组织修订业主公约、业主大会议事规则。(3)决定聘请、解聘物业管理企业。 (4)审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理。(5)审议物业管理企业制定的年度管理工作计划，年度费用概预算报告。 (6)检查监督物业管理企业的物业管理工作。(7)监督公共建筑、共用设

11、施的合理使用。(8)业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的义务有： (1)筹备并向业主大会报告工作。 (2)执行业主大会会议通过的各项决议，接受广大业主的监督。 (3)贯彻执行并督促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育。(4)严格履行物业管理服务合同，保障本物业建筑物的各项管理目标的实现。 (5)接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求。 (6)不作出违反法律、法规和政策规定，不违反业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定。物业管理实务(1)题库

12、及答案二一、判断改错题：(每个2分。共20分)1管理处主任作为小区(大厦)管理的全权代表，对所管辖小区(大厦)的物业管理负直接责任。( )2专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。( )3房屋修缮的目的是物业保值、增值。( )4物业管理企业的管理权是业主授予的，业主可以在认为必要时收回这一权力。( )5物业租赁的经济实质就是其使用价值的零星出卖。( )6提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。( )7物业管理处财务预算的编制应遵循量人为出，略有节余的原则。( )8将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建

13、设的模式。( )9服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的可感知性。( )10所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。( )二、单项选择题：(10个，每小题2分。共20分) 1管理的机构是围绕( )能够正常循环而设置的。A封闭系统 B管理环节C开放系统 D职能需要2委托服务型物业管理企业只有( )。 A服务权 B管理权 C经营管理权 D租赁权3物的管理原则上仅限于( )。 A建筑物的共用部分 B专有部分 c建筑物的楼体部分 D建筑物的主体部分 4物业综合管理服务是指为满足广大业主使用人的服务需求，保证物业正常运转，发挥物业基本功能的(

14、)。 A经营服务 B公共服务或常规服务C特约服务 D专项服务 5前期物业管理活动中物业管理企业的首要任务是( )。 A设计管理模式，草拟管理制度 B招聘人才，培训上岗C建立管理机构 D深入工程建设现场，熟悉物业的概况6安排招标人会义(标前会议)的目的是为了( )。 A解答投标人提出的各类问题 B详细解释招标文件C便于投标人了解物业现场情况 D增外招标文件未尽事宜7创立一个正常营业的物业管理企业，必须筹集(、 )的注册资本金。A50万元以上人民币 B30万元以上人民币 C100万元以上人民币 D150万元以上人民币 8学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于( )。A内涵素质标准 B外显素质标

15、准C潜在素质标准 D能力素质标准9服务的最根本的特征是( )。A不可储存性 B差异性C不可分离性 D无形性10美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质量的( )特性。 A可靠性 B时效性C可感知性 D保证性三、多项选择题：(5个。每小题2分，共10分)1成员权人的权利有( )。 A表决权 B参与制定规约权C选聘和解聘管理者的权利 D请求权2委托作为经济学上的名词强调三个基本问题。这三个问题是(A交易必须有费用 B交易必须由一定的契约来予以约束委托双方的行为C以追求共同利益最大化为目标 D对违规行为以经济手段进行管理3确定物业管理服务费测算主要定额，应

16、当遵循( )等原则。A先进性原则 B“合理收益”原则 C分类对待原则D适时调整原则4( )是对员工进行激励的最基本的方式。 A鼓励 B奖励C考核 D惩罚5服务质量提高的关键在于物业管理者的( )。A服务素质 B专业素质C服务知识 D服务技能四、简答题：(3个。每小题10分，共30分)1简述物业管理的基本内容。22前期介入有什么作用?3物业租赁的特征如何?五、论述题：(1个，共20分)试述物业管理企业在社区文化建设中的作用。试题答案及评分标准一、判断改错题：(每个2分，共20分)l.23456 7改为：物业管理处财务预算的编制应遵循量人为出的“零预算原则。 8改为：将在某方面具有一定特长的业主组

17、织起来，组成社区的某种社团，这是一种自助式社区文化建设的模式。 9改为：服务人员的友好态度与胜任能力体现了物业管理服务质量的保证性。10 二、单项选择题：(10个，每小题2分，共20分)1A 2C 3A 4B 5C6A 7A 8B 9D l0C三、多项选择题：(5个，每小题2分。共10分)1ABCD 2ABC 3ACD 4BD 5AD四、简答题i(3个。每小题10分。共30分) 1答案要点： 按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。 (1)常规性的公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业管理企业面向所有的业主和非业主使用人提

18、供的最基本的管理和服务，其目的是确保物业的完好和正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。 (2)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高业主和非业主使用人的工作、生活条件，满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作。此类服务须有一定的市场规模才能以市场化方式开展。 (3)委托性的特约服务。特约服务是为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又提出该方面的需要，此时物业管理企业应在可能的情况

19、下尽量满足其需求，提供特约服务。 上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在提供物业管理服务时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的，同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度。 2答案要点： 物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面： (1)完善物业的使用功能。在物业开发的规划阶段，应该利用物业管理公司在物业管理中积累的人们的物业功能的需求的信息优势，让物业公司就物业日后的使用和管理问题充分发表意见，完善物业有功能，也有利于房地产商

20、品的销售。 (2)改进物业的具体设计。物业设计时，地理环境与经济发展水平差距悬殊，要求不同，一般设计人员很难考虑周全，而有经验的物业管理人员从物业使用中暴露出的种种问题，却十分清楚设计的不合理之处及其将来可能造成的后果。所以，物业管理人员从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使物业设计避免许多缺陷。 (3)能更好地监理施工质量。让物业管理企业提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理企业参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证；同时对物业管理人员的素质要求也相应提高了。 (4)为竣工验收和接管验收打下基础。由于已前期

21、介入物业的开发、建设过程，因此，物业管理企业对验收的物业的各种情况都已相当熟悉，这样，物业管理企业参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。 (5)便于日后对物业的管理。由于前期介入物业开发，物业管理企业对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理企业日后为业主或非业主使用人提供良好的服务打下基础。 3答案要点： 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： (1)房屋

22、租赁的标的是作为特定物的房屋。物业的特殊性是空间上的长远性和固定性，且具有资源上的稀缺性和经济上的保值、升值性，因此它是一宗不动产。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原物奉还。 (2)物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。在整个租赁期内，出租物业所有权始终属于业主，承租人拥有的只是使用权，“两权分离”关系通过租赁契约加以明确和肯定，出租人让渡物业使用权获得租金收入，承租人以缴纳租金为代价获得物业使用权。 (3)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。租赁作为一种民事法

23、律行为，其主体是出租人和承租人。出租人必须是房屋所有权人，才能够有权将房屋的使用权转移给他人，同时享有收益权。代理他人出租，必须在产权人的明确授权下方可进行。而作为承租人(包括自然人、法人)既应是具有民事行为能力的人，即能够签订合同，也应是不属于限制承租的情况。(4)租金的合理确定是物业租赁的核心问题。物业租赁实际是物业所有权人或授权管理物业的物业管理企业以获租金为代价将物业使用权零星、分期和有偿出让的一种形式。租金是一种特殊的价格表现形式，是物业所有权人或经营者分期让渡物业使用价值的补偿。 (5)房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合

24、同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则；三是标的物的所有权和使用权的暂时性分离，占有权和使用权的临时性转移。四是违约必须承担法律责任。五、论述题：(1个，共20分)答案要点： (1)在社区文化建设内容上的选择作用。物业管理小区的社区文化建设内容十分广泛，它既包括社区文化的硬件建设，也包括社区文化的软件建设。它是围绕创建文明小区的目标，开展全部社区文化教育建设工作，是一种有组织的区位性社会行为。界定社区文化建设的内容。应考虑驼T-个因素：一是社区居民在文化方面的切身利益需要；二是政府在社区内开展社区文化工作的需要；三是物业管理企业在社区

25、文化建设上的总体目标需要。物业管理企业只有将这三个方面的因素综合考虑，才能确定物业管理小区文化建设的内容，虽然基层政府部门和业主要参与其中，但物业管理企业在内容的选择上具有主导作用，是非常明显的。这也是各具特色的小区文化生成的前提条件。 (2)在社区文化建设过程中的服务作用。物业管理企业在其经营管理中间接为社区文化建设服务。现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户问的陌生更加造成了交往障碍。物业管理企业的服务不但发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，而且为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全

26、!舒适的生活和工作环境。形成管理者与对象之间的相互尊重，形成和谐的小区人际关系。与此同时，物业管理企业组织开展各种直接的社区文化活动，它还能给人们提供一神文化消遣，起到给居民的轻松、舒适、愉悦的精神服务作用。 (3)在社区文化建设中对有文化差异小区居民进行的文化整合作用。它是指在社区文化建设中通过社区文化习得、文化薰陶、文化诱导等影响、规范居民的行为并形成共同的价值观和共通的行为模式。文化功能整合主要作用，一价值整合。这是整合功能中最重要的一种功能。由于居民来自不同的文化区域，价值观的差异，便会产生不同的价值取向，由此造成多种矛盾冲突和利益纠葛。因此，物业企业有必要通过社区文化活动，充分发挥文

27、化的价值整合功能，实现居民对小区文化观念的认同，从而使整个小区的人际关系融洽、群体行为协调。二规范整合。社区规范是根据有关法律规范和道德规范制定的维持社区秩序，调整人与人之间社会关系的行为准则，如社区公约、居民守则、居住区管理规定等。 (4)在社区文化建设中的统筹、协调作用。社区文化建设的社会性，决定了物业管理小区的社区文化建设的主体具有多元性，它需要参与，不仅有物业管理企业、业主，还有众多的相对独立而又彼此联系的基层政权部门和以及其他社会组织。为了使这些部门和组织在参与文化建设过程中步调一致，物业管理企业要根据小区特色文化建设的总体规划，将众多的社区文化建设主体的目标进行统筹、协调，从而推进

28、社区文化建设的有序发展。具体来说就是在社区成员在共同目标、利益和信念的基础上；通过构建社区文化共建机制，使社区各种力量相互作用、相互吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。从而不断释放出整体效益。 (5)在社区文化过程中的稳定器作用。物业管理企业通过社区文化建设，活跃气氛，凝聚人气，协调人际关系，缓解邻里矛盾，从而起到解决社会问题，维持小区社会的稳定的作用。由于物业管理小区的社区文化建设是一项基础性、经常性、长期性工作，区别于以往城市社区文化工作的突击性、政治性和形式主义等特点。这就使社区文化建设与社区全体成员长远目标、根本利益紧密相联，并为全体成员所认同接受。社区文化能使社区

29、成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。居民们在社区文化活动中逐步产生对共同的生活理念的认同感，对小区文化及其他小区事业发展的使命感，由此形成目标的共同性、价值的共识性和情感的融合性，激发出对本社区的归属感和向心力。政治稳定、经济稳定、社会稳定，说到底取决于群众的稳定，人心的稳定。众多现代物业管理小区的稳定又是城市的社区稳定的的基础。物业管理企业在社区文化过程中发挥着内在稳定器作用。物业管理实务(1)题库及答案三一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1根据中华人民共和国物权法的有关规定，国务院决定对物业管理条例进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业经营企业”，将“业主公约”修改为“

30、业主规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 2“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。( ) 3消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消防牌照的专业公司来维修。( ) 4在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。( ) 5物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济活动。( ) 6物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。( ) 7员工培训只需要达到更新知识的目的。( ) 8针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。 ( ) 9

31、物业服务企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。( ) 10物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )二、单项选择题（10个。每小题2分，共20分） 1物业的基本属性是( )。 A物业的经济属性 B物业构成内容的二元性 C物业的自然性 D物业的权属性质 2( )在区分所有权中占主导地位。 A共有所有权 B专有所有权 C物业使用权 D成员权 3对物业管理内容的传统划分方法用的是三分法，其中的( )划归综合管理服务范畴。 A公共服务 B专项服务 C特约服务 D委托服务 4设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A.设备验收文件

32、 B设备安装图 C设备使用维修说明 D设备卡片 5. 2007年10月1日起实施新物业管理条例规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过的业主且占总人数过_的业主同意。( ) A1/3 2/3 B2/3 1/2 C2/3 2/3 D1/2 1/2 6确定的开标时间应该( )。 A与截标时间完全相同 B在截标时间的当天之内 C在截标后3天之内 D由招标人与投标人协商确定 7创立一个正常营业的物业服务企业，必须筹集( )的注册资本金。 A50万元以上人民

33、币 B30万元以上人民币 C100万元以上人民币 D150万元以上人民币8实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的( )。 A长远目标 B根本目标 C现实目标 D短期目标9服务的最根本的特征是( )。 A不可储存性 B差异性 C不可分离性 D无形性10.优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的( )。 A礼节行为和任务的完成 B感情交流和任务的完成 C礼节行为和感情的交流 D任务的完成和期望的满意度三、多项选择题（5个，每小题2分，共10分）1物业管理基本特征有( )。 A物业管理的业主主导化 B物业管理社会化 C物业管理专业化 D物业管理市场化2我国学者认为，依法律性质分类管理团体可归纳

34、为四种模式( )。 A不具法人资格的团体 B法人资格的团体 C管理团体法人 D判例实务上法人资格3在建工程验收包括( )。 A隐蔽工程验收 B单项工程验收 C分期验收 D全部工程竣工验收4物业管理经费按其来源可分为( )几种类型。 A物业服务费 B住宅专项维修资金 C共用部位，共用设施设备经营的业主收益和物业服务企业对特约服务的投入 D国家财政补助资金5物业管理发展趋势是( )。 A物业服务企业化 B专业服务社会化 C物业管理现代化 D社区自治化四、简答题（3个。每小题10分，共30分）1简述物业管理的含义。2简述建筑物区分所有权的特征。3物业管理服务有何特点？五、论述题（共20分】试述物业管

35、理投标书的编写要求。试题答案及评分标准一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1 改正：将“物业经营企业”改为“物业服务企业”，将“业主规约”修改为“管理规约”，。 2 3 4 改为：“车的活动”“人的活动”。 5 6 改为：“所有权”改为“服务权”。 7 改为：将“更新知识”改为“传递信息、改变态度、更新知识、发展素质” 8 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 9 改为：“高”改为“低” 10二、单项选择题（10个，每小题2分，共20分） 1A 2B 3A 4D 5C 6A 7A 8A 9D 10C三、多项选择题（5个，每小题2分，共10分） 1. ABC 2.ABCD 3.ABCD

36、 4.ABCD 5.ABC四、筒答题I3个，每小题10分，共30分） 1简述物业的含义。 答案要点： “物业”定义业主要包括三部分： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； 与这些建筑物相配套的设备和设施； 相关的场地。 2简述建筑物区分所有权的特征。 答案要点： 建筑物区分所有权具有以下特征： (1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。 (2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。

37、 (3)-体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。 (4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。 (5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。 3物业管理服务有何特点？ 答案要点：物业管理服务特点有： (1)服务对象的相对长期性。 (2)业主监督的直接性。 (3)政策因素的导向性。 (4)业主因素的相关性。 (5)环境条件的

38、制约性。五、论述题共20分） 试述管理规约的内容。 答案要点： 物业服务企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。物业管理实务(1)题库及答案四一、单项选择题（10个，每小题2分，共20分） 1物业管理权来源于( )。 A开发商 B物业服务公司 C业主 D政府 2物业管理的最基本的服务业务是指( )。 A公共服务 B专项服务 C社会福利类服务 D特约服务 3物的管理原则上仅限于( )。 A建筑物的共用部分 B专有部分 C建筑物的楼体部分 D建筑物的主体部分

39、4关于物业出租与出售的区别的错误表述是( )。 A物业的出租是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态 B物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换收回房屋的投资和利息 C物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的 D物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权 5传统的房屋管理其主要内容就是( )的管理。 A质量管理 B建筑物 C水电管理 D装修管理 6业主或物业服务企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目（如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等）拿出来进行单独招标或分包的行为属于( )。 A单纯物业管理招标 B

40、专项服务工作招标 C物业管理与经营综合招标 D服务管理招标7 7创立一个最低等级的物业服务企业，必须筹集( )的注册资本金。 A. 50万元以上人民币 B30万元以上人民币 C100万元以上人民币 D150万元以上人民币 8业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交付存额( )的，应当及时续交。 A. 20% B30% C40% D50% 9服务的最根本的特征是( )。 A不可储存性 B差异性 C不可分离性 D无形性 10.优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的( )。 A礼节行为和任务的完成 B感情交流和任务的完成 C礼节行为和感情的交流 D任务的完成和期望的满意度二、多项选择题（5个，

41、每小题2分，共10分） 11.新物业管理条例规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的( )的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 A区、县人民政府房地产行政主管部门 B街道办事处 C乡镇人民政府 D居民委员会 12.前期物业管理服务阶段的基本环节有( )。 A物业的承接查验 B用户入住 C产权备案和档案资料的建立 D前期物业管理的运作 13.住宅物业维修资金管理实行( )的原则。 A.专户存储 B专款专用 C所有权人决策 D政府监督14.物业管理质量体系是由( )构成。 A内部组织管理质量系统 B内部运作管理质量系统 C服务过程的质量系统 D客户服务的质量管理系统15服务质

42、量提高的关键在于物业管理者的( )。 A.服务素质 B专业素质 C服务知识 D服务技能三、判断题（10个空，每个2分，共20分） 16.修改后于2007年10月1日实施的国务院物业管理条例将物业管理企业改为物业服务公司。( ) 17.专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。( ) 18.房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。( ) 19.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价，具体定价形式由省、自治区、直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。( ) 20.房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给

43、房屋所有人的经济补偿。( ) 21.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。( ) 22.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 23.将在某方面具有一定特长的业主组织起来，组成社区的某种社团，这是一种自主式社区文化建设的模式。( ) 24.质量是物业管理服务的重要主导因素，有服务就必须有质量。否则，就是一种“占用”业主管理费的行为，损害业主利益。( ) 25.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )四、简答题（3个，每小题10分，共30分）26.物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？27前

44、期介入有什么作用？28.编写物业管理投标书有哪些要求？五、论述题（共20分）29试述物业档案资料管理的重要性。试题答案及评分标准 一、单项选择题（10个，每小题2分，共20分） 1C 2A 3A 4A 5B 6B 7A 8B 9D 10C二、多项选择题（5个，每小题2分，共10分） 11. ABC 12. ABCD 13. ABCD 14. ABCD 15. AD三、判断题（10个空，每个2分，共20分） 16. 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业”。 17 18. 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 19 改为：改正：将“政府指导价”改为“政府指导价和市场

45、调节价”。 20 改为：“所有权”改为“使用权”。 21. 22. 改为：将“拔优培训”改为“全员培训”。 23改为：将“自主式”改为“自助式”。 24 25四、筒答题（3个，每小题10分，共30分） 26.物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？ 答案要点： 物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如下： (1)服务意识。 (2)沟通技巧。 (3)职业道德。 (4)自我完善能力。 27前期介入有什么作用？ 答案要点： 物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面： (1)完善物业的使用功能。 (2)改进物业的具体设计。 (3)能更好地监理施工质量。 (4)为竣工验收和接管

46、验收打下基础。 (5)便于日后对物业的管理。 28编写物业管理投标书有哪些要求？ 答案要点： 物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点： (1)针对性。 (2)可操作性。 (3)体现企业的优势和专业水平。 (4)深刻理解业主的意愿。五、论述题（共20分） 29.试述物业档案资料管理的重要性。 答案要点： 物业档案资料管理的重要性如下： (1)物业档案资料的管理是开展物业管理的前提：物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常的功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用，常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料的健全是管理实施的前提。 (2

47、)健全有序的资料档案是提高管理效率的重要条件。 (3)搞好资料档案的管理，有利于提高管理水平，开展评优、创优工作。物业管理实务(1)题库及答案五一、单项选择题（10个，每小题2分，共20分）1物业管理权来源于( )。 A开发商 B物业服务公司 C业主 D政府2委托服务型物业服务企业只有( )。 A.服务权 B管理权 C经营管理权 D租赁权3物的管理原则上仅限于( )。 A建筑物的共用部分 B专有部分 C建筑物的楼体部分 D建筑物的主体部分4前期物业管理活动中物业服务企业的首要任务是( )。 A设计管理模式，草拟管理制度 B招聘人才，培训上岗 C建立管理机构 D深入工程建设现场，熟悉物业的概况5

48、传统的房屋管理其主要内容就是( )的管理。 A质量管理 B建筑物 C水电管理 D装修管理6承接查验的重点是( )。 A.满足设计要求 B满足安全、使用功能要求 C满足具体使用要求 D满足质量要求7创立一个最低等级的物业服务企业，必须筹集( )的注册资本金。 A. 50万元以上人民币 B30万元以上人民币 C100万元以上人民币 D150万元以上人民币8学历、工作经历及过去的业绩、管理愿望等属于( )。 A内涵素质标准 B外显素质标准 C潜在素质标准 D能力素质标准9服务的最根本的特征是( )。 A.不可储存性 B差异性 C不可分离性 D无形性10.物业管理理论体系的核心理论是( )。 A建筑物区分所有权理论 B业主公共事务管理理论 C委托代理理论 D社区管理理论二、多选择题（5个，每小题2分，共10分） 11.新物业管理条例规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的( )的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 A.区、县人民政府房地产行政主管部门 B街道办事处 C乡镇人民政府 D居民委员会 12.交楼文件主要有( )。 A知会式文件 B法律式文件 C图纸式文件 D使用指南13住宅物业维修资金管理实行( )的原则。 A专户存储