淮安市场调研报告

1、淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止2012 年底，中心城区人口突破145万人，且仍保持超11%的年增 长率不断增加。 淮安中心城区人口增长变化 n 2012年淮安全市人均gdp首次突破39000元，市 场需求特征以刚性需求为主。 n公务员、事业单位人员约83.43万人，约占全市在岗 职工总数的23%。 n人民生活水平持续改善，全年城镇居民人均可支配 收入22995元，比上年增长13.5%，连续多年保持 10%以上的增值率。 n城市化进程进一步加快。全市年末城市化水平 53.5%，比上年提高1.5个百分点，在中国城市最新分 级名单中，入围“新二线”城市之列。 宏观城市背景经济稳健发展

2、，城市中端消费实力逐年提升 数据来源：淮安统计年鉴 土地市场背景2013年全市上半年土地成交放量，老城区土地资源稀 缺、寸土寸金，清河区1-9月份出让土地总面积仅17万 余平米。 截止第三季度，淮安土地成交均价1471元/平米，成交楼面均价1432元/平米，平均溢价率达47.03%。 数据来源：搜房网-淮安 全市市场背景2013年淮安市受政策调控影响较小，全年卖房67827 套，创近4年新高 n今年淮安市商品房交易量达67827套， 相比去年上涨了20.14%，住宅交易量近 4年来首次突破5万大关，高达51519套， 相比去年增长了30.83%。 数据来源：搜房网-淮安 n区域成交数据方面，清

3、河区、盱眙、 涟水、开发区四强并立，以总交易量 38005套占据全市57%的交易份额，充 分展示了区域经济、地理及人文优势。 预计推货背景2014年1月预计共29个项目入市或加推，6500余套新 房开局，房源类型以住宅为主导 n2014年1月淮安市区共29个项目开盘或加 推，清河区11盘、淮阴区6盘、开发区5盘、 清浦区5盘、淮安区2盘，其中清河区仍为开 盘主力。 n2014年1月淮安市区推售房源约6500余套， 以清河区和开发区为开盘主力，清河区1月预 计上市房源量最多，占五区总量的26.82%。 数据来源：搜房网-淮安 市场结论市场库存长期高位运行，刚需占绝对主流；老城区土地资 源稀缺，对

4、高端项目形成有力支撑，本项目占据天时、地 利，可通过自身项目打造，超越现有竞争 平稳市场，差异竞争 城市经济的稳健增长，在刚需为主的 市场背景下，高端改善需求需要释放 物依稀为贵 地段论是百试不爽的真理，少数人拥 有的必将是让人羡慕的 本项目产品应全面超越现有价值体系，脱离竞争！ 战略定位傲视群雄，唯我独尊，做市场绝对的领导者 地段！地段！还是地段！不辜负地段 品牌！品牌！还是品牌！不辜负品牌 需求！需求！还是需求！不辜负需求 以产品为基础，以营销为手段 集天时、地利、人和为一体，做市场的领导者！ 竞争盘点竞品楼盘集中在清河和清浦两个区域，科技类住宅成为关注 焦点 盛和名都 淮海第一城 弘辉首

5、馥香格里拉 茂华国际汇 融侨华府 水韵天成 优诗美地 郦城国际 金润城 清江华府 清江人家 亿力未来城 同地段竞争楼盘 同区域竞争楼盘 科技类住宅竞争楼盘 案名淮海第一城 物业类型洋房、高层、别墅、综合商业 项目位置淮海东路126号 占地面积193314平方 建筑面积40万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率1.29；绿化率31%；车位出售9万一 个；户数2098户 项目动态3#高层在售 销售均价住宅：8500元/ 销售政策 一次性付款96折，老带新奖励3千 户型面积95-145 项目特色 地理位置优越、紧邻金鹰、苏果；精装大 堂、富士达品牌电梯、步阳钢木装甲门 营销主题城市中心，豪宅价值典

6、范 竞争盘点同地段竞争楼盘 案名盛和名都 物业类型多层、高层、商业 项目位置健康东路27号 占地面积36666平方 建筑面积7万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率1.9；绿化率32%；车位出租每月 100元；户数532户 项目动态现房a1、a2#，尾盘在售 销售均价住宅：6500元/；商铺：23000元/ 销售政策 买房送维修基金、物管费、家装基金 户型面积 住宅：93-107两房、三房 商铺：110-260，一拖二 项目特色地理位置优越、现房销售 营销主题 竞争盘点同地段竞争楼盘 案名水韵天成 物业类型洋房、小高层、高层 项目位置圩北路东北侧 占地面积38891平方 建筑面积98872平

7、米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2；绿化率45%；车位361；户数 915户 项目动态、 33#在售；17、19-23、26、28#洋房开始 认筹，30万抵35万，日进双百优惠 销售均价6700元/ 销售政策 1万抵3万，日进双百 户型面积85两房；130三房 项目特色 淮安小学，自建幼儿园、双会所，高层底 层架空 产品特色入户花园、错层露台面积赠送 营销主题领势淮安，封藏中央 竞争盘点同地段竞争楼盘 案名弘辉首馥 物业类型高层、酒店、商业 项目位置水渡口大道钵池山公园北门对面 占地面积187334平方 建筑面积56万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率3；绿化率35%；车位2169；户

8、数 2479户 项目动态、6-10#在售 销售均价住宅：7200元/；8#大平层：8500元/ 销售政策 一次性付款98折，按揭99折 户型面积110、125、140；220大平层 项目特色 现房销售，钵池山湿地公园，8米精装入户 大堂、大理石铺地 产品特色大面积露台赠送 营销主题淮安因首馥而改变 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名香格里拉花园 物业类型多层、联排、小高层、高层 项目位置水渡口大道28号 占地面积35.9万平方 建筑面积93.2万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2；绿化率35%；车位1期部分出售， 其他出租，地上120元/月，地下180元 /月；户数5000户 项目动态、多层1

9、3-16#，高层6#、小高层21#在售 销售均价 多层：6200元/；高层：5300元/；小 高层5600元/ 销售政策 一次性付款98折，按揭99折，21#一口价 户型面积多层65-150；高层65-140 项目特色 学区：机关幼儿园、白鹭湖小学、中学； 钵池山生态公园、 产品特色n+1空间 营销主题生活“香”信完美 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名茂华国际汇 物业类型高层、商业 项目位置水渡口大道与南昌路交汇处 占地面积30万平方 建筑面积80万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2.3；绿化率35%；车位出租180元/ 月；户数1907户 项目动态、三期1、2、5#在售 销售均价5600元

10、/ 销售政策 每周2套特价房，购房有机会抽iphone5s 一部。另三期部分房源享1万5优惠， 一次性98折，按揭99折 户型面积99、140、208 项目特色 白鹭湖小学、中学；小区景观绿化、钵池 山生态公园 营销主题环境人居领跑者 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名融侨华府 物业类型高层、别墅 项目位置水渡口大道99号 占地面积33.33万平方 建筑面积105万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2.5；绿化率30%；车位1:1.7；户数 1894户 项目动态、1、3、9、10、11、12、13#在售 销售均价5200-5600元/ 销售政策 一次性付款96折，按揭98折 户型面积93-175

11、 项目特色 白鹭湖小学、中学、医院、五星级会所、 钵池山生态公园、融侨物业、融侨品牌 产品特色 赠送面积约12-20、6米挑高大堂、准现 房 营销主题只有融侨华府，才能超越融侨华府 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名优诗美地 物业类型高层 项目位置珠海路1号 占地面积52500平方 建筑面积21万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率3.49；绿化率39%；车位1:0.74；户 数1267户 项目动态、1-9#在售 销售均价5800-7500元/ 销售政策 特价房5480元/起，6380元/起 户型面积98-178 项目特色 深圳路幼儿园、深圳路小学、钵池山生态 公园、会所、恒温泳池、中天品牌 营销

12、主题城市中心，风景间的藏品 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名郦城国际 物业类型高层、商业 项目位置翔宇中道132号 占地面积163460平方 建筑面积470601平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2.87；绿化率40%；车位暂时只租 不售；户数687户 项目动态、7-10#在售 销售均价5900-6000元/ 销售政策 7、8#优惠3万，按揭96，全款95； 9、10#，全款93，按揭96 户型面积7、8#：96-119；9、10#：143-180 项目特色 淮安小学，白鹭湖幼儿园、小学、中学， 钵池山生态公园，会所，金马品牌 营销主题水渡口中央商务区，桂冠cbd 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名

13、亿力未来城 物业类型小高层、高层 项目位置翔宇中道118号 占地面积30万平方 建筑面积86万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2.1；绿化率35%；车位3778；户数 5000户 项目动态、25-28#在售 销售均价5700元/ 销售政策全款95，按揭97，老带新奖2000 户型面积91-139 项目特色淮安小学，自建幼儿园、钵池山生态公园 产品特色入户花园送一半面积 营销主题双城核心，83万中央生活圈 竞争盘点同区域竞争楼盘 案名清江华府 物业类型多层、高层 项目位置清浦新民东路1号 占地面积3万平方 建筑面积10万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率3.5；绿化率35%；车位400

14、；户数 1000户 项目动态、6、7#尾盘在售 销售均价6000元/ 销售政策 交2万抵3万 户型面积83.5-116 项目特色实验小学、送地源热泵、现房销售 产品特色赠送大面积设备平台 营销主题峰景 这边独好 竞争盘点科技类住宅竞争楼盘 案名清江人家 物业类型高层 项目位置清浦淮海南路167号 占地面积32080平方 建筑面积128302平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率4；绿化率30%；车位地上116,、地 下44；户数1085户 项目动态、1、2#在售 销售均价5600元/ 销售政策 交1万抵3万，全款98折，按揭99折 户型面积85、123、135 项目特色 送地源热泵、门禁一卡通

15、、10大智能化安 保系统、东芝电梯 产品特色赠送设备平台拓展为n+1空间 营销主题会省钱的好房子 竞争盘点科技类住宅竞争楼盘 案名金润城 物业类型高层 项目位置淮阴北京东路89号 占地面积18万平方 建筑面积45万平米 容积/绿化/ 车位/户数 容积率2.5；绿化率40.6%；车位1755；户 数1973户 项目动态、1、2、5、8#在售 销售均价5600-5900元/ 销售政策 总价减5000再享99折 户型面积81-137 项目特色 淮师二附小、淮海中学、送地源热泵、西 子奥的电梯、淮安首家申报国标绿色建 筑二星住宅小区 营销主题告别传统空调，生活四季如春 竞争盘点科技类住宅竞争楼盘 竞争盘点从同等户型的价格段来看，整体市场均价基本在5600、 5700左右，80万为两房总价天花板，123万为四房总价天 花板，60-84万为市场总价主力。 名称总建万容积率主力户型销售均价总价 淮海第一城401.2995两房、145四房850080.75-123万 水韵天成10285两房，130三房670057-87.1万 盛和名都71.993两房、142三房650060.45-92.3万 弘辉首馥5631102+1、1403+1720079.2-100.8万 香格里拉花园93.221092+1、1383+1530057.8-73.1万 茂华国际汇802.399两房、142三房560055.4