康泰车业物业管理方案(徐天波

1、 邛崃市康泰车业有限公司物业秩序员管理方案四川瑞云物业管理服务有限公司2013年元月瑞云物业简介与优势公司简介：四川瑞云物业管理服务有限公司，是四川瑞云集团所属之子公司，公司注册资金500万元，经营规模100余万平方米，是邛崃地区唯一一家专业从事物业服务的国家二级资质企业，成都市物业协会会员单位。公司秉承“真情沟通，用心服务”的理念，创新构建了具有自身特色的五步一法、便民服务活动、双争双评“三位一体”物业服务模式，运用于实践，形成了广泛的社会、经济和品牌效应。公司中高级管理人员全部通过国家建设部物业管理资格认证，20人具备物业管理师、建筑工程、会计专业技术职称；4人通过成都市项目经理资格认证；

2、拥有专业的秩序维护、保洁、工程维修、绿化服务保障队伍，全天候为客户提供优质服务。公司目前已形成了住宅、公共物业两大体系并存发展的良好架构，经营规模达80余万平方米，2003年华夏景园被成都市房管局评为“优秀物业管理项目”;2008年7月获得国家二级物业管理资质；9月获得成都住宅与房地产协会、成都市物业管理协会颁发的“AA级诚信企业”称号；10月获得四川诚信品牌企业促进组委会、四川质量调查中心颁发的“四川省物业管理诚信品牌示范企业”称号;2010年公司所服务华夏民园二期被成都市房管局评为“优秀物业管理项目”以及“和谐物管五星级住宅区”；2011年，公司所服务的花间雅居被成都市房管局评为“优秀物业

3、管理项目”；2011年公司被成都市物业管理协会评为成都市物业服务企业“综合实力50强”和成都市“物业管理行业贡献”奖；2012年公司“壹号村庄”项目被成都市房管局和园林管理局评为“优秀物业管理项目”和“园林式居住小区”。现在公司服务的住宅物业项目有：天成逸景、和风庭院、东森花园、南宁花园、天晴花园二期、华夏民园一期、华夏民园二期、花间雅居、新城花园、玉带生活广场、华夏景园、壹号村庄、鸿运花园；公共物业项目有：邛崃二中、邛崃冉义九年制义务学校、邛崃回龙九年制义务学校、邛崃市计划生育服务指导站、邛崃市旅游客运中心、中国电信邛崃分公司、中国移动邛崃分公司、邛崃市水务局、邛崃市妇幼保健院、路易威登轩尼

4、诗邛崃文君酒厂、邛崃市人寿保险公司、邛崃市太平财产保险公司、6邛崃市联合通信网络有限公司、中国建设银行邛崃市支行、成都市文君井酒业有限公司、邛崃市古川酒厂、瑞云集团办公大楼、邛崃市瑞云水务、大邑县瑞云水务、瑞云集团培训接待基地，成南高速（川中片区）责任有限公司。服务创造价值，合作孕育辉煌！瑞云物业愿为您提供更好、更优、更体贴、更全面的服务。公司宣言：业主是我们的合作伙伴，是我们最稀缺的资源，是瑞云物业存在的全部理由。我们坚持以业主为中心，尊重业主，理解业主，持续提供超越业主期望的服务！我们的理念：真情沟通，用心服务。员工人才是瑞云物业的资本：先有满意的员工，后有满意的业主；我们信任和尊重员工，

5、相信只要提供一个适宜的环境，员工都能获得成功；我们致力于培养每一位力求发展的员工，鼓励其主动性和创造性，并追求卓越的成就和贡献；团队精神是我们达成共同目标的保障。业主尊重业主，让业主满意：业主的满意程度是衡量我们成功与否的标准；尊重业主，理解业主，与业主善意的沟通，将业主视为我们的朋友；我们的使命持续超越我们的业主不断增长的期望。我们的目标：管理专业、规范、学习、创新。我们致力于专业化发展，着力提高员工的专业素质；我们倡导企业行为的规范化，力求建立完善的内部运作机制；竞争优势是由个人和集体的不断学习促成的；我们要做行业的“领跑者”。经营诚实守信、稳健增长。我们在经营活动中坚持诚实与正直，信守承

6、诺；我们追求企业利润的稳步增长，以支持企业长远发展。我们追求双赢，以更好的满足业主需求。我们的优势：团队优势：瑞云物业拥有一支爱岗敬业、具有丰富物业管理知识和经验的管理团队以及专业化的秩序维护、保洁、绿化和维修队伍。管理层面拥有高级经济师、物业管理师、工程师20余名，是我们提供优质高效服务的基础和前提。窗口物业管理经验丰富：瑞云物业接管了邛崃市电信、移动、瑞云水务、客运中心等多个服务性窗口物业管理项目，对服务性行业的特点把握能力强，协助处理过多起突发事件。质量优势：公司获得国家二级物业管理资质，拥有严格规范的物业管理制度和绩效考核体系，将通过严格的管理和细致入微的服务保障邛崃市康泰车业有限公司

7、物业的正常运行。邛崃市康泰车业有限公司物业管理服务定义物业管理现代企业发展的后勤改革举措成都市康泰车业有限公司是集机动车修理、机动车检测、汽车销售、施救排障等服务为一体的大型企业。随着社会的发展及贵公司的发展与壮大，以及贵公司和客户对工作办事环境要求的不断提高，原来的管理模式已经不能适应形势的需要。现代企业后勤社会化改革的重要目的是为贵公司减轻后勤管理上的负担，以保证用更多的精力去抓主营业务。因此，在这些背景下，专业物业管理模式的引进势必会为贵公司的管理和发展提供坚强的保障。 物业管理定位通过对贵公司整体特点及目前管理重点的分析，瑞云物业将秉承“真情沟通用心服务”的服务理念，提炼公司公共单位物

8、业管理先进经验，将服务质量的优质化、服务程序的规范化融于贵公司的物业管理之中，以严谨、协作、系统、个性化的理念为指导，迎合贵公司经营特色，实行科学化管理、人文化服务及专业化运作。根据贵公司的实际情况，结合物业管理行业的专业性特点，对贵公司物业管理的定位，将重点体现在三方面：一是为贵公司全体工作人员提供良好的工作环境；二是为机动车检测、机动车维修、购车等客户提供文明规范的优质服务和安全舒适的办事环境；三是通过瑞云品牌优势提升贵公司企业形象。我们将通过为成都市康泰车业有限公司全体工作人员和客户提供“完善、高效、文明、现代化”的物业服务，使成都市康泰车业有限公司全体员工和客户能享受到安全、文明、有序

9、、舒适的工作和办事环境。一、我们的优势1、丰富的管理经验 公司通过11年的发展，逐步实现了“多元化”发展目标，从最初的住宅小区管理到医疗、公共、工业、商业等物业项目的介入，无不体现出公司管理中的艰辛与历练。目前，公司通过对公共物业的管理，逐步摸索出了独到的管理模式和经验，并将一些管理经验和案例入档成册，为以后的工作奠定了基础。2、务实的工作作风 我们在邛崃市康泰车业有限公司的物业管理服务中将自身定位于“示范窗口服务员”的角色，从个人形象、仪容仪表、一言一行、一举一动，严于利己，以身作则、言传身教，配合邛崃市康泰车业有限公司树立良好的模范窗口服务形象。3、先进的管理经验 在管理方面，我们坚持“以

10、人为本”的原则，对待工作贯彻“四严” 方针，“严”字当头，即：“严有格、严有情、严有爱、严有序”。4、节约开支，降低管理成本公司在管理过程中，始终坚持“高质量，低成本”的运行原则以最低的费用支出为广大业主单位服务，真正使物业在使用过程中保值、升值做到“超值服务”，“超值享受”。邛崃市康泰车业有限公司人员配置及成本测算根据邛崃市康泰车业有限公司对秩序维护管理的相关要求，配置5名物业秩序员和0.5名项目管理员。按照成都市物业管理成本构成相关规定，其各项费用如下： 成本合计(元)14988.29元/月12月=.48元/年1人员工资9500.00元/月秩序维护员5人，1700元/人/月；项目管理人员0

11、.5人，2000元/人/月。共计：1700元/人/月5人+2000元/人/月0.5人=9500.00元/月。社会保险3096.50元/月根据国家社会保险法和劳动法规定，社会保险费为按563元/人/月。共计：563元/人/月5.5人=3096.50元/月。折旧费175元/月秩序维护员服装平均每套350元，每人2套共4200元，分2年摊，175元/月。2物业管理区域秩序装备费用100元/月对讲机800元3部，共2400元，分2年摊销；月摊100元;3办公费50元/月办公用品、用具、通讯、资料印刷、培训等费用；月摊50元/月。4管理费1292.15元/月以上费用12921.50元/月的10%计提。5

12、法定税费774.64元/月按以上总费用14213.65元/月的5.45%计提。服务费报价： .48元/年物业秩序员服务质量标准依照物业秩序员服务合同提供防范性安全服务，维护业主的安全和秩序，防止守护目标受到不法侵害或灾害事故的损害，有效避免因服务提供方或物业秩序员人员责任造成业主经济损失，满足业主单位安全需求。1、巡逻服务 物业秩序员人员对特定区域、地段和目标进行的巡查、警戒、保卫业主安全。 （1）通过巡逻，震慑不法分子，使其打消对业主不法侵害的企图。 （2）通过巡逻，发现可疑人员，对其进行询问，对有作案嫌疑的，送交有关部门处理。 （3）对正在发生的不法侵害行为，应采取相应措施，予以制止，将不

13、法行为人送交公安机关或有关部门处理。（4）检查、发现、报告并及时消除各种不安全隐患。防止火灾、爆炸等事故或抢劫、盗窃等不法侵害案件的发生。 （5）在巡逻过程中，对已经发生的不法侵害案件或灾害事故，应及时报告公安机关或有关部门并保护现场。2、门卫服务（1）物业秩序员人员对业主出入口进行把守、验证、检查，保卫业主安全。 （2）查验出入人员的证件，办理登记手续，禁止无关人员进入。3、秩序维护服务（1）物业秩序员人员对进入甲方单位的人员和车辆进行及时的指挥和引导，保障良好的环境秩序。（2）通过规范、文明的物业秩序服务，提升邛崃市康泰车业有限公司良好的企业形象和增加甲方客户的满意度。结 束 语对于邛崃市

14、康泰车业有限公司和四川瑞云物业管理服务有公司来说，本次物业管理项目的合作无疑是对双方在管理上的一次创新，它将集约和优化各方资源，符合市场不断专业化的发展。作为物管公司来说，我们一定会把握机遇，挑战自我，我们坚信，通过我们积极的态度，科学的管理方法和专业的水平，一定会给贵公司呈上一份满意的答卷，因为我们永远相信“没有最好，只有创新”。附件一：维修站及车辆销售秩序维护岗职责及作业标准附件二：机动车检测站秩序维护岗职责及作业标准附件三：物业秩序员监督及处罚实施细则附件一：邛崃市康泰车业有限公司物业秩序员 岗位职责及作业标准（维修站及车辆销售秩序维护岗）一、维修站及车辆销售秩序维护岗基本要求：（一）秩

15、序员在执勤过程中应保持标准坐姿，双手放于桌面，并保证工作用具齐备、完整，以快速、高效完成工作任务。（二）秩序员在执勤过程中应按照服务礼仪标准接待来访人员，做到用语规范。（三）秩序员应随时巡视检查责任区域，保持责任区域环境的干净整洁，对力所能及的清洁应立即进行处理。二、维修站及车辆销售秩序维护岗工作范围：（一）负责邛崃市康泰车业有限公司指定区域内的咨询、求助、投诉等接待工作。（二）负责门岗区域及外围周边的秩序维护和交通疏导。（三）负责邛崃市康泰车业有限公司指定区域内进出人员、车辆的出入登记管理和控制。三、日常事务操作及处理：（一）人员进出管理：1、对不能确定身份的来访人员，应在第一时间上前要求其

16、表明身份及事由，或出示相关的准入证件。2、在明确来访人员的相关情况后，应核对岗位值勤登记表，查找是否存在预约登记记录。3、对无法确定来访人员身份及事由真实性的，应立即与甲方相关部门联系或礼貌拒绝其入内。四、异常或紧急情况的处理：（一）本责任区域接到报警，应在第一时间（5分钟内）跑步到达现场，认真查看，果断处置，并如实向主管及甲方汇报。（二）在责任区域发现有可疑人员或不法分子，应上前盘问检查证件，必要时检查所携带物品，并及时向主管及甲方汇报处理。（三）在责任区域发生火灾、水灾等情况时，应立即通知主管和所服单位负责领导，并要讲明着火位置、着火物质、火势大小，并全力抢救，疏散围观情况，保护现场。（四

17、）在责任区域发现有人打架斗殴应予以制止，并保护现场，疏散围观群众，并向主管和所服单位负责领导汇报情况变化，尽快恢复工作，生活秩序。附件二：邛崃市康泰车业有限公司物业秩序员岗位职责及作业标准（机动车检测站秩序维护岗）一、检测站秩序维护岗基本要求：（一）秩序维护员在工作中多做、多看、多听、多问，以确保完成工作任务。（二）秩序维护员在工作中要随时与检测站其他秩序维护岗保持联系，确保站内道路通畅及秩序井然；和甲方工作人员多沟通，保证机动检测站各项工作的有效、及时、高效开展。（三）秩序维护员在工作中要文明执勤、规范用语，按照服务礼仪标准和窗口物业服务标准来开展各项工作。二、机动车检测站秩序维护岗工作范围

18、：（一）负责邛崃市康泰车业有限公司机动车检测站内的咨询、求助、投诉等接待工作。（二）负责保障邛崃市康泰车业有限公司机动车检测站内的良好的秩序环境。（三）配合邛崃市康泰车业有限公司机动车检测站做好上级主管部门的检查及创建“优质服务窗口”相关工作。（三）检查所辖责任区域治安、防盗、防火、水侵等情况。（四）检查所辖责任区域各个重点部位、安全隐患死角等。（五）检查所辖责任区域器材、设备、灯况、标志牌等。三、日常事务操作及处理：（一）按照开关灯、水时间表按时开关。（三）保持站内道路畅通，严格按站内机动车检测流程规定为甲方客户指引方向及提供帮助。四、异常或紧急情况的处理：（一）本责任区域得到报警，应在第一

19、时间（3分钟内）跑步到达现场，认真查看，果断处置，并如实向主管及甲方汇报。（二）在责任区域发现有可疑人员或不法分子，应上前盘问检查证件，必要时检查所携带物品，并及时向主管及甲方汇报处理。（三）在责任区域发生火灾、水灾等情况时，应立即通知主管和所服单位负责领导，并要讲明着火位置、着火物质、火势大小，并全力抢救，疏散围观人群，保护现场。（四）在责任区域发现有人打架斗殴应予以制止，并保护现场，疏散围观群众，并向主管和所服单位汇报情况变化，尽快恢复工作，生活秩序。附件三： 邛崃市康泰车业有限公司物业秩序员 监督及处罚实施细则第一节 基本依据和适用范围第一条 为深入贯彻落实公司“彻底转变观念，狠抓精细化

20、管理，全面推进全员能力升级”的工作指导思想，整体推进公司管理由“粗放型”向 “集约型”转变，依据四川瑞云物业管理服务有限公司内部规章制度，结合邛崃市康泰车业有限公司项目实际情况制定本监督及处罚实施细则。第二条 监督及处罚实施细则适用于瑞云物业成都市康泰车业有限公司项目全体岗位人员。第二节 监督和处罚第一条 会议纪律：会前通知有误或不及时处罚50元/次；迟到处罚30元/次；打瞌睡处罚50元/次；会场接听电话、发送短信、手机响铃处罚副主管以上50元/次、普通员工20元/次；旷会处罚100元/次。第二条 信息传递。下行信息传递：未按时传达处罚50元/次；传达有误处罚50元/次；未传达处罚100元/次

21、。上行信息传递：未按时传递处罚50元/次；隐瞒重大事项不报处罚300元/次。第三条 要求限时办结事项。未按时办结：滞后一个工作日至三个工作日处罚100元/次；第二次仍不能在规定时限内完成按100元/月标准降薪半年；第三次仍不能在规定时限内完成引咎辞职。免责：因不可抗力无法按时办结或无法办结，需经指令发出人书面或会议确认，方能免责。第四条 轻微过失：1、违反考勤制度，罚绩效工资10元。2、不按规定着装或仪容不整，工装不洁，罚绩效工资2元。3、不按规定位置佩带工号牌或实习证，罚绩效工资2元。4、迟到或早退1分钟，罚绩效工资2元。5、当值时间擅自换岗、调班、替班，未酿成事故，罚绩效工资10元。6、当

22、值时间使用公司电话闲聊，罚绩效工资5元。7、随地吐痰，乱丢烟头、纸屑，罚绩效工资5元。8、着工装在室外时面对住户抽烟，罚绩效工资5元。9、对客户单位领导视而不见，不主动招呼问候客户，罚绩效工资2元。10、工作岗位或员工宿舍长明灯、长流水、不关空调，私接电源等浪费能源或不安全行为，罚绩效工资10元。11、工作场所不整洁，罚当值员工绩效工资2元。12、上班时间处理私事，影响工作，情节一般者，罚绩效工资20元。13、交接班不清或未填写交接班记录，未造成后果，罚绩效工资10元。14、一个月内两次违反同一条轻微过失条例者，按轻微过失2倍处罚。第五条 一般过失：1、工作时间睡觉，未造成严重后果，罚绩效工资50元，节假日睡岗的按照双倍执行。2、损坏公物，不爱护公司设施设备，罚绩效工资20元。3、不服从管理、拒绝或故意不完成分配的工作、无理顶撞上