房地产行业税收政策(二)

1、三、流转税 （一）增值税 根据财税 201636 号规定： 1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为 11% 简易计税，征收率为 3% 2、新老项目 房地产老项目， 是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日 期在 2016年 4 月 30 日前的房地产项目。 2016年 4月 30日以后的为 新项目。 实际工作中， 认定老项目的其他情形： 在 2016年 4 月 30日前的 施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税 （ 1）销售额 根据“国家税务总局公告 2016年第 18 号”： 销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）* （ 1+11%） 当期允许扣除的

2、土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积宁房 地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积， 是指当期进行纳税申报的增值税 销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积， 是指房地产项目可以出售的总建 筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的 建筑面积。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款， 应当取 得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据 。 根据“国家税务总局公告 2016年第 86 号”： “当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面 积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 一般纳税人

3、应 建立台账登记土地价款的扣除情况 ，扣除的土地价 款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 根据“财税 2016140 号”，房地产开发企业新项目，在取得 土地时向其他 单位或个人支付的 拆迁补偿费用也允许在计算销售额 时扣除 。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供 拆迁协议 、 拆迁双方 支付 和取得 拆迁补偿费用 凭证等能够证明拆迁补偿费用真 实性的材料。 （2）销售折扣 第四十四条 纳税人发生应税行为 价格明显偏低 或者偏高且不具 有合理商业目的的， 或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的， 主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。 第四十三条 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额

4、在同一张发 票上分别注明的， 以折扣后的价款为销售额； 未在同一张发票上分别 注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额 。 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天 9 折优惠。税 务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。 （3）预缴税款 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目， 在收 到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款二预收款+（ 1+适用税率或征收率）X 3% 适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算；适用简易 计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。 预收款包括分期取得的预收款（首付 +按揭 +尾款）、全款取得的 预收款。 定金属于预收款；诚

5、意金、认筹金和订金不属于预收款。 （ 4）关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后 再销售问题 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答” （之 二）房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产， 应当按照纳 税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 （国家税务总局 2016 年第 14 号公告）的规定进行税务处理，不适用房地产开发企业销售自 行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 （国家税务总局公告 2016年第 1 8号） ，不允许扣除土地成本 。 登记在房地产企业名下房产， 再次销售时，属于“二手” ， 不是 房地产开发项目尚未办理权属登记的房产， 因此应适用纳税人转让

6、 不动产增值税征收管理暂行办法 （国家税务总局 2016 年第 14 号公 告）。 例如：新天地商业街等自持物业。 根据，国家税务总局 2016年第 14 号公告： 一般纳税人转让其 2016年 4月30日前自建的不动产，可以选择 适用简易计税方法计税， 以取得的全部价款和价外费用为销售额， 按 照 5%的征收率计算应纳税额。 一般纳税人转让其 2016年5月 1日后自建的不动产，适用一般 计税方法， 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 纳 税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所 在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （适用 11%的

7、税率）。 （5）不动产经营租赁 第一、根据，国家税务总局公告 2016年第 16 号，取得的不动产， 包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、 自建 以及抵债等各种形 式取得的不动产。 一般纳税人出租其 2016年5月 1日后取得的不动产，适用一般 计税方法计税。税率 11%。 不动产所在地与机构所在地 不在同一县（市、区）的，纳税人应 按照 3的预征率 向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所 在地主管国税机关申报纳税。 应预缴税款=含税销售额+（1+11% X 3% 第二、根据总局公告 2016年第86号，纳税人出租不动产， 租赁 合同中约定免租期的 ，不属于营业税改征增值税试点实施办

8、法 （财 税 2016 36 号文件印发）第十四条规定的 视同销售服务 。 （6）明确了甲供材的问题 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答” （之 二）关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题： 甲供材料不属于纳 税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用， 因此不计入建筑服务 销售额。 （7）代收费 根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试 点的通知（财税 2016 36 号）规定， 下列项目不征收增值税：开 发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答 （之 二），营业税改征增值税试点实施办法第三十七条规定：

9、“ 以委托 方名义 开具发票代委托方收取的款项” 不属于价外费用。 因此房地产 开发企业为不动产买受人代收转付， 并以不动产买受人名义取得票据 的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。 注意：重点是以委托方名义。收费章不能体现“本公司” 。 （8）精装房 根据河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答 （之 二），房地产开发企业销售精装修房， 已在商品房买卖合同中注 明的装修费用（含装饰、设备等费用） ，已经包含在房价中，因此不 属于税法中所称的无偿赠送， 无需视同销售。 房地产企业 “买房赠家 电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 （ 9）转让不动产差额缴税 根据总局

10、公告 2016年第 73 号，如因丢失等原因无法提供 取得不 动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明 契税计税金额的完税凭 证等资料，进行差额扣除 。 2016 年 4 月 30 日及以前缴纳契税的 增值税应纳税额 =全部交易价格（含增值税）- 契税计税金额（含 营业税）-（1+5% x 5% 2016年 5 月 1 日及以后缴纳契税的 增值税应纳税额二全部交易价格（含增值税）+ （ 1+5% -契税 计税金额（不含增值税） x 5% 4、进项税 （ 1 ）进项税额转出 一般纳税人销售自行开发的房地产项目， 兼有一般计税方法计税、 简易计税方法计税、 免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣

11、的 进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依 据进行划分。 不得抵扣的进项税额二当期无法划分的全部进项税额x（简易计 税、免税房地产项目建设规模宁房地产项目总建设规模） 例如：开发公司营改增后出现过费用类的进项税额抵扣票， 没有 在备注栏注明项目名称（属于无法划分的进项税额） ，又没有在发票 认证时做进项税额转出。而被省国税局作为疑点进行了预警。 这里，以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进 行划分。有不尽合理的地方， 当期销售的以前老项目尾房很少而建筑 规模占比大，造成转出的进项税金过多。 （2）混合行为购进 第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者

12、不动产，适用不同税率或者征收率的， 应当分别核算适用不同税率或 者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 例如：在电梯、门窗一类的合同审批中， 应当分别注明材料设备、 安装工程的金额和发票税率。 不能一看属于安装工程就要求 11%的税 率发票。 （3）不动产进项税额 根据，国家税务总局公告 2016年第 15 号， 2016年 5 月 1 日后 取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产 在建工程 ，其进项税额第一年抵扣比例为 60%，第 二年抵扣比例为 40%。 取得的不动产， 包括以直接购买、 接受捐赠、接受投资入股 以及 抵债等各种形

13、式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产 在建 工程。 房地产开发企业自行开发 的房地产项目， 融资租入的不动产， 以 及在施工现场修建的临时建筑物、 构筑物，其进项税额 不适用 上述分 2 年抵扣的规定。 5、增值税免税 根据“营业税改征增值税试点过渡政策的规定” ，免征增值税的 利息：统借统还业务中， 企业集团或企业集团中的核心企业以及集团 所属财务公司按 不高于支付给金融机构的借款利率水平 或者支付的 债券票面利率水平， 向企业集团或者集团内下属单位收取的利息 。 统借方向资金使用单位收取的利息， 高于支付给金融机构借款利 率水平或者支付的债券票面利率水平的

14、，应全额缴纳增值税。 在企业所得税方面，根据国税发 200931 号房地产开发经营 业务企业所得税处理办法 的通知： 企业集团或其成员企业统一向金 融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的， 借入方凡能出具从金 融机构取得借款的证明文件， 可以在使用借款的企业间合理的分摊利 息费用， 使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除 。 6、纳税义务发生时间 根据“河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解 答（ 之二） ”房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给 买受人的当天作为应税行为发生的时间。 交付时间， 以商品房买卖 合同上约定的交房时间为准； 若实际交房时间早于合同约定时

15、间的， 以实际交付时间为准。 达到纳税义务发生时间的缴税： 适用一般计税方法计税的 ，以当 期销售额和 11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳税。 未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵 减。 适用简易计税方法计税的 ，以当期销售额和 5%的征收率计算当 期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减 完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 实际工作中，需要登记抵减已预缴税款的台账。 7、发票 根据河北省局“关于全面推开营改增有关政策问题的解答” （之 二）：提供建筑服务， 应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县 （市、 区）名称及项目名称。 销售不动产，应在发票“货物或应税