客户购房经验分析住宅户型分析

1、客户购房经验之谈客户购房经验之谈 去不去，看位置 行不行，看户型行不行，看户型 定不定，看价格 住宅平面分析住宅平面分析 第第一篇一篇 建筑平面分析建筑平面分析 （1 1） 经典平面推介经典平面推介 （2 2） 创新平面推介创新平面推介 户型定义户型定义 经典户型经典户型定义定义 市场上采用最多的市场上采用最多的 为大多数为大多数业主认同业主认同的的 经得起专业、市场挑剔的经得起专业、市场挑剔的 零缺陷零缺陷( (少缺陷少缺陷) )户型户型 创新户型创新户型定义定义 有独创性的有独创性的 为为市场接受市场接受的的 新型实用户型新型实用户型 理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合

2、在一起，理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起， 使以人为本的居住理念得到最好诠释使以人为本的居住理念得到最好诠释 概论概论 经典建筑平面定义经典建筑平面定义 经典户型经典户型 创新户型创新户型 经典建筑平面定义：经典建筑平面定义： 能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面 创新户型应在经典建筑平面中创新设计创新户型应在经典建筑平面中创新设计 经典平面经典平面 概论概论 建筑平面建筑平面 评价评价 建筑平面建筑平面 类型类型 优优 点点 缺缺 点点 备备 注注 点式点式 1. 1.容积率可充分利用容积率可充分利用 2. 2.建筑

3、风格富于变化建筑风格富于变化 3. 3.室外管道便于安排室外管道便于安排 4. 4.对场地要求不高对场地要求不高 5 . 5 . 便于户型布置便于户型布置 6 . 6 . 结构稳定性强结构稳定性强 1. 1.通风差通风差 2. 2.户型间可能产生对户型间可能产生对 视影响私密性视影响私密性 1. 1.高层建筑常采用高层建筑常采用 2. 2. 香港、深圳的高层住宅香港、深圳的高层住宅 区多采用区多采用 3. 3.可一梯多户可一梯多户 板式板式 1 .1 .有极好的通风性有极好的通风性, ,容易形容易形 成穿堂风成穿堂风 2 .2 .朝向好朝向好, ,可做到户户向阳可做到户户向阳 3 .3 .宽敞

4、明亮宽敞明亮 4 . 4 . 私密性好私密性好 1 .1 .总平面布置呆板总平面布置呆板 （兵营式排列）（兵营式排列） 1. 1.多层建筑多采用多层建筑多采用 2. 2.大户型高档住宅采用大户型高档住宅采用 3 .3 .一般一梯二户一般一梯二户 4 .4 .在京、沪房地产市场中在京、沪房地产市场中 被推崇备至被推崇备至 点式点式 联体联体 1 .1 .便于围合布置，土地利便于围合布置，土地利 用率高用率高 2 .2 .部分户型能南北通透部分户型能南北通透 3 .3 .可做到户户向阳可做到户户向阳 1 .1 .处理不好处理不好, ,易形成东易形成东 西向房西向房 2 .2 .围合太死围合太死,

5、,对区内通对区内通 风不力风不力, ,且形成回声且形成回声 等噪音影响等噪音影响 1 .1 .深圳目前常采用深圳目前常采用 2 .2 .一般多用一梯四户平面一般多用一梯四户平面 拼接拼接 概论概论 （1 1）经典平面推介）经典平面推介 经典平面推介经典平面推介（1） 一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用所有房间方正实用 3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光 1.对土地要求高（东西向有充足对土地要求高（东西向有充足 地块条件）地块条件） 经典平面推介经典平面推介（2） 一梯二

6、户一梯二户 2000年中国南北住宅获奖设 计特别金奖 优点优点 缺点缺点 1.板式住宅，南北通透板式住宅，南北通透 2.房室方正房室方正 3.客厅、餐厅分设且通风采光客厅、餐厅分设且通风采光 4.公共卫生间干湿分区公共卫生间干湿分区 5.楼梯间通风采光楼梯间通风采光 1.板式建筑有时板式建筑有时“黑房黑房”难免，难免， 如如 联体部分的主人房卫生间联体部分的主人房卫生间 （2 2）创新平面推介）创新平面推介 一般在经典建筑平面中创新一般在经典建筑平面中创新 多为空间上的创新多为空间上的创新 小户型住宅的创新设计活跃小户型住宅的创新设计活跃 创新户型推介创新户型推介（1） 三错层三错层 优点优点

7、 缺点缺点 1.增加使用面积增加使用面积 2.丰富室内空间丰富室内空间 3.客厅客厅3.9米层高增加空间米层高增加空间 高度高度 1.适应大户型采用适应大户型采用 2.不适应家有老年人使用不适应家有老年人使用 创新户型推介创新户型推介（2） 三错层三错层 优点优点 缺点缺点 1.广告词广告词“ 买一层，送一层买一层，送一层” 2.丰富室内空间丰富室内空间 3.客厅客厅3.9米层高增加空间高度米层高增加空间高度 1.不适应家有老年人使用不适应家有老年人使用 2.此类户型所增加面积已计入提此类户型所增加面积已计入提 高的单价，如客户认知将事与高的单价，如客户认知将事与 愿违愿违客户没受到真正实惠客

8、户没受到真正实惠 三房户型 95.7 m2 偶数层送一房一卫21.22 m2 奇数层送一房20.96 m2 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 二房户型 79.5 m2 偶数层送一房一卫18.2 m2 奇数层送一房14.9 m2 创新户型推介创新户型推介（3） 高厅组合高厅组合 复式上层 复式下层 优点优点 缺点缺点 1.丰富室内空间丰富室内空间 2.客厅客厅4.2米层高米层高 增加客厅空间高度增加客厅空间高度 3.主人房设在上层主人房设在上层,私密性强私密性强 1.适应较大户型采用适应较大户型采用 高厅复式 高厅跃式 4.2米 2.8米 创新户型推介创新户型推介（4） soh

9、osoho 优点优点 缺点缺点 1.类类“马赛公寓马赛公寓”的别墅居住单的别墅居住单 元元 2.空间丰富空间丰富 3.南北通透南北通透 1. 70的户型作跃式设计，有的户型作跃式设计，有 点勉为其难点勉为其难 创新户型推介创新户型推介（5） sohosoho（ 大陆 青年都会 ） 优点优点 缺点缺点 1.39 的跃式居住单元，层高的跃式居住单元，层高 3.9米米 2.39的户型作跃式设计很难得的户型作跃式设计很难得 1.studio空间，空间， 其自由度有限其自由度有限 创新户型推介创新户型推介（6） “黄金小户型黄金小户型” 优点优点 缺点缺点 1.38 的小复式居住单元，两层层的小复式居住

10、单元，两层层 高各高各2.8米米 2.可送阳台可送阳台2.2m2 3.精致实用精致实用 4.若上层层高若上层层高2.2米则可送面积，米则可送面积， 实现实现“买一层，送一层买一层，送一层” 1.楼梯不适应老年人居住楼梯不适应老年人居住 2.楼梯占用空间不少面积楼梯占用空间不少面积 创新户型推介创新户型推介（7） 阳光花房阳光花房 优点优点 缺点缺点 1.由于开间大由于开间大(5米米),可使入户过可使入户过 渡空间大部有阳光渡空间大部有阳光,空中花园有空中花园有 实际意义实际意义 1.计计1/2建筑面积建筑面积,只有大户型可只有大户型可 采用采用 2.使总价增加使总价增加812万元万元,非一般非

11、一般 客户可接受客户可接受 创新户型推介创新户型推介（8） 双拼户型双拼户型 优点优点 缺点缺点 1.具有双拼的可能性，使户型具具有双拼的可能性，使户型具 有客户选择的灵活性有客户选择的灵活性 2.应为应为“创新意识创新意识”的户型，在的户型，在 设计时即考虑今后有双拼可能设计时即考虑今后有双拼可能 1.两套房双拼之间的梁底高度须两套房双拼之间的梁底高度须 有保证（扁梁、大板、高层高）有保证（扁梁、大板、高层高） c、d户型68 ， 双拼成136 五 房户型 a、b户型55 ， 双拼成110 四 房户型 创新户型推介创新户型推介（9） 送花园户送花园户 型型 优点优点 缺点缺点 1.号称号称“100%实用实用 率率”的户型平面的户型平面 2.露台露台15左右左右,因二层因二层 层高而不计入建筑面层高而不计入建筑面 积（送面积）积（送面积） 1.若露台位置不当，若露台位置不当， 进深太大，会影响下进深太大，会影响下 层采光（如创始楼盘：层采光（如创始楼盘： 广州金碧华府）广州金碧华府） 户型 建筑面 积 套内面 积 露台面积 （赠） 实用面 积 a、b 119.05 105.58 15.2 120.78 c、d 115.09 10