无锡房地产及零售市场分析（原创）

1、无锡市场分析无锡市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 服务式公寓市场分析服务式公寓市场分析 零售市场分析零售市场分析 相关案例分析相关案例分析 中山路中央 cbd商圈 解放路环线外 商圈 无锡市级商圈范围界定无锡市级商圈范围界定 l传统意义上的市级商圈主要指解放路环线，主要包括解放东路、解放西路、解放南路、解放 北路、中山路、人民中路、县前街、学前街及周边商业街，是无锡最主要的商圈。随着无锡 商业的发展和居民消费观念的提升，传统的市级商圈范围正在逐步扩大，为了本项目分析的 需要，我们定义的市级商圈主要包括两部分：中山路中央cbd商圈和解放路环线外商圈。 l中山路、人民中路交汇处是市级商圈的核

2、心，无锡经营良好的大型百货购物中心基本聚集在 此，主要有三阳百盛、新世界百货、无锡商业大厦等购物中心，还有目前无锡最大的步行街 “崇安寺生活步行街区”，该核心区域拥有交通、配套、人流、车流等商业利好条件，在无 锡人心目中已经形成了根深蒂固的商业态势与影响。 l由于受无锡人消费观念的影响，中山路中央cbd商圈是商业消费的首选之地，虽然最近几年无 锡其他商圈也发展迅速，但尚未被无锡人完全接受，比如太湖广场清扬路周边目前的商业氛 围已经形成，拥有如已开业的茂业百货以及尚未开业的世贸中心、九龙仓项目等，但就已开 业的茂业百货来说，市场接受度尚不是很高，更多的无锡人还是倾向于去中山路中央cbd处购 物消

3、费。 l与百货购物中心相比，无锡的街铺缺少规划和特色，稍显零乱而且档次普遍偏低。无锡比较 知名的崇安寺生活步行街目前租售情况良好，但仍然存在档次不高的问题，虽然投资方保留 了二楼商铺的产权并且对一楼出售的商铺业态做了规定，但毕竟存在小业主定位、利益不统 一的问题，即不便于定位，也不利于管理。 无锡市级商圈概述无锡市级商圈概述 中山路中央中山路中央cbdcbd商圈商圈 商圈界定及描述：商圈界定及描述： 本报告中所定义的中山路中央cbd商圈是以中山路 为轴线，解放路环线以内的区域，以区别环线内外 商业的密集程度和人流密度。该商圈是无锡最为成 熟的经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承 担行政、商

4、业、文化、金融等职能的一级中心。 商业供应体量：商业供应体量： 目前中山路中央cbd商圈在经营的商业面积约40万 平米左右，在建和即将入市的商业面积为20万平方 米以上。 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 主要商业街主要商业街 l解放路环线 解放路环线是无锡市区的主干道，也是本报告划分项目市级商圈的主要分界线。就解放路环线 本身来说，环线北部的商业氛围要好于环线南部，南部多以住宅为主；环线内部的商业氛围远 远好于环线外部，环线内部以百货、购物街为主，外部的商业形态则大多为社区商铺。 l中山路 中山路南起朝阳广场，北至胜利门广场，全长2145米，是无锡商业的主动脉，中山路是全国

5、示 范街，全国商业街销售总量排名第七。沿线分布有无锡商业大厦、三阳百盛、新世界百货、八 佰伴等知名中高档百货。 l人民中路 人民中路是核心商圈内最主要的一条东西向商业街，但目前除了人民中路和中山路交汇处商业 氛围比较好外，其余路段多为沿街商铺，没有统一的业态规划，档次不是很高。 l县前街 县前街位于人民中路北面，是核心商圈三条主要东西向商业街之一，周边有shopping mall 形态 的大型购物广场保利广场，无锡第一百货等购物中心。县前街靠近中山路段比较热闹，以商铺 为主，业态混乱。 l学前街 学前街位于人民中路南面，也是核心商圈内比较主要的东西向商业街，但存在着和人民中路同 样的问题，即学

6、前街与中山路交汇处比较热闹，但学前街东西两向多以沿街商铺为主，稍显杂 乱。 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 主要商业项目位置：主要商业项目位置： 1 2 3 6 5 4 7 序号项目名称 1 1无锡商业大厦 2 2新世界百货 3 3三阳百盛 4 4大洋百货 5 5无锡八佰伴 6 6崇安寺商业步行街 7 7一百好特生活广场 在建商业项目位置：在建商业项目位置： 序号项目名称 1 1红豆国际广场 2 2无锡恒隆广场 3 3八佰伴二期 4 4摩天360 5 5伊势丹 6 6金鹰购物中心 1 3 4 2 6 5 注：伊势丹百货目前尚未有确切资料表明其位置， 地图上没有标注出来；金鹰

7、购物中心据悉会入主无 锡第一百货。 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 中山路中央中山路中央cbd现有重点商业项目列表现有重点商业项目列表 序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间 营业面积营业面积 （平米）（平米） 商业类型商业类型商业档次商业档次入住率入住率 1无锡商业大厦2007.12近8万 综合性现代购物中 心 中高档90 2新世界百货1996.41.8万购物中心中高档100 3三阳百盛1999.2.62.8万购物中心中档100 4大洋百货2003.52万百货中低档100 5八佰伴1996.74.5万购物中心中高档100 6崇安寺生活步行街2005.5.128万（建面）

8、商业街中低档100出租 7一百好特生活广场2007.120.8万 时尚休闲运动服饰 主题商场 中低档100 *注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分： l 商业物业硬件设备设施新旧现状； l 主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量； l 商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）； l 商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）； l 公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等； 不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各 区

9、域物业进行简单档次划分。 以下各商圈商业划分标准同上。 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 no项目名称租售方式 租金 （元/天/平方米） 营业额 （2007年） 售价 （元/平方米） 商业主力面积 (平米) 1无锡商业大厦只租不售 扣点：国内品牌25 国际品牌1215 16.37亿元只租不售100300 2新世界百货只租不售15%-25%1.78亿元只租不售100300 3三阳百盛只租不售n/a5.77亿元只租不售100300 4大洋百货只租不售n/an/a只租不售50100 5八佰伴只租不售n/a10.34亿元只租不售100300 6崇安寺生活步行街 一楼出售 二楼出租 回

10、报率可达6%-7%n/a8万12万50-300 7第一百货好特广场只租不售n/an/a只租不售1700 现有商业租金售价、商业面积列表现有商业租金售价、商业面积列表 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间 营业面积营业面积 （平米）（平米） 商业类型商业类型商业档次商业档次备注备注 1红豆国际广场2008第四季度8万购物中心中高租金：10元/天/平米 2无锡恒隆广场2013（f）10万（建面）购物中心高 3八佰伴二期2008.102.5万购物中心中高 4摩天360n/a1.3万购物中心n/a 整栋出售，售价： 3500040000元/平米

11、5伊势丹n/an/an/an/a 6金鹰购物中心n/an/an/an/a 中山路中央中山路中央cbd未来重点商业项目列表未来重点商业项目列表 市级商圈市级商圈中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 现有商业租金售价、单位商业面积分析现有商业租金售价、单位商业面积分析 从租金和售价情况来看：从租金和售价情况来看： l 该区域的百货和商铺无论从租金上还是从售价上来看都处在无锡比较高的水平，百货一般是由专业的百 货经营公司统一经营管理，租金大都采取扣点方式收取，核心区域成系统的沿街商铺并不是很多，但凭 借绝好的地理位置，该区域的商铺售价比较高，其中位于核心区域内的崇安寺生活步行街区沿街商铺更 是创下了最

12、高成交价20万元每平方米的记录。 l 尽管租金和售价都在高位运行，但由于无锡传统商圈对消费者的吸引所带来的利润远大于租金和售价带 来的成本损失，所以对于商家来说，该区域将会一直成为最受关注的热点区域，供不应求造成的高租金 、高售价的局面将会持续。 从单位商业面积来看：从单位商业面积来看： l 无锡目前经营成功的大型购物中心的经营面积一般在2万平米以上，无锡商业大厦改建后由于收购了周边 的吟春商厦，商业面积大幅增加，目前有近8万平米，是中山路、人民中路四大百货中体量最大的购物中 心。 l 步行街中一楼服饰主力商铺面积范围在200300平方米，二楼餐饮面积一般在500平方米左右。 市级商圈市级商圈

13、中山路中央中山路中央cbd商圈商圈 解放路环线外商圈解放路环线外商圈 商圈界定及描述：商圈界定及描述： l该商圈为解放路环线外围区域，东至兴源路，西 至运河东路，南至金城东路，北至春申路。 l该区域也属于市级商圈的范围，但从商业氛围上 来说，该商圈比中山路中央cbd商圈稍逊一筹。 现有商业供应：现有商业供应： l青扬路周边是该区域南面的主要商业区域，目前 有茂业百货已经开张营业，尚有其他商业项目将成 为未来该区域的商业供应； l无锡招商城周边是该区域东南面的主要商业区， 但该区域主要以中低档批发零售为主，人流量可观 ，但档次较低。 l火车站、汽车站周边是该区域北边的主要商业区 ，分布有保利广场

14、、站前商贸城等商业设施。 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 主要商业项目位置：主要商业项目位置： 1 2 3 4 5 序号项目名称 1保利广场 2茂业百货 3无锡第一百货 4南禅寺商业街 5无锡招商城 序号项目名称 1 世贸中心 2 九龙仓项目 3 南禅寺紫金广场 4 城市名门 1 3 4 在建商业项目位置：在建商业项目位置： 2 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 解放路环线外商圈现有重点商业项目列表解放路环线外商圈现有重点商业项目列表 序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间 营业面积营业面积 （平米）（平米） 商业类型商业类型商业档次商业档次入住率入住率 1

15、保利广场2004.915.3万（建面）购物中心中低档70 2茂业百货2007.10.18万百货中档80 3无锡第一百货2004约8.6万百货中低档100 4南禅寺商业街n/an/a沿街商铺中低档100 5无锡招商城2004.960万（建面）批发市场中低档90 *注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分： l 商业物业硬件设备设施新旧现状； l 主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量； l 商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）； l 商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）； l 公共共享空间（特指

16、购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等； 不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各 区域物业进行简单档次划分。 以下各商圈商业划分标准同上。 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 no项目名称租售方式 租金 （元/天/平方米） 营业额 （2007） 售价 （元/平方米） 商业主力面积 (平米) 1保利广场租、售 服饰：扣点1030 固定租金312元/天/平米 餐饮：2030元/天/平米 n/an/a200300 2茂业百货只租不卖扣点：10（服装）0.52亿元200300 3无锡第一百货只租不卖扣点：1015n/a5

17、0200 4南禅寺商业街出售0.81.5元n/an/a30100 5无锡招商城租、售34元n/an/a1050 现有商业租金售价、商业面积列表现有商业租金售价、商业面积列表 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 解放路环线外商圈未来重点商业项目列表解放路环线外商圈未来重点商业项目列表 序号序号项目名称项目名称开业时间开业时间 营业面积营业面积 （平米）（平米） 商业类型商业类型商业档次商业档次备注备注 1世贸中心2008.58000商铺n/a 售价：30000左右/平米 主力面积180500平米 2九龙仓项目n/an/an/an/a 3南禅寺紫金广场2009.15万商业街中档 售价

18、： 一层沿街65000元/平米 一层内街45000元/平米 二层内街25000元/平米 4城市名门2008四季度2000商铺中档 售价：38000元/平米 租金：78元/天/平米 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 现有商业租金售价、单位商业面积分析：现有商业租金售价、单位商业面积分析： 从租金和售价情况来看： l 解放路环线外商圈多以商铺为主，且大多通过出售形式回收利润，优质商铺售价基本上在3万到6万间， 比起中山路中央cbd商圈来说，售价偏低50左右。 l 低租金低售价一方面也反映了该区域相对中山路中央cbd而样，档次不高。 l 该区域的百货仍以扣点为主，但其扣点百分比相对中

19、山路中央cbd来说要低35左右。 从单位商业面积来看： l 由于多为出售商铺，商铺面积大小不一，平均基本在100200平米左右，但无锡招商城面积偏小，大致 在1050平米，而位于青扬路上的城市名门首席的店铺面积则在200400平米左右。 l 该区域百货总体体量相对中山路中央cbd来说较小，但单体体量较大，比如保利广场总建筑面积达到 15.3万平米，茂业百货和第一百货的面积也在8万平米以上。 市级商圈市级商圈解放路环线外商圈解放路环线外商圈 商圈优劣势分析：商圈优劣势分析： 优势: l 市级商圈是无锡传统商圈，与其他商圈相比，该市级商圈区域在消费者心目中拥有绝对的认知 度。 l 无锡知名几大百货

20、公司如无锡商业大厦、新世界百货、三阳百盛均座落于此，是无锡高档消费 的代表，经营情况良好。 l 商业物业类型比较全面，购物中心、餐饮、娱乐、超市一应俱全，可以满足消费者各方面不同 的需求。 l 地处无锡市中心核心区域，交通便捷，可达性很高。 劣势: l 虽然是传统商圈，但除去百货购物中心外，多为沿街商铺的形式，且缺乏合理的布局规划、档 次普遍不高。 l 整体市级商圈本应联动发展，由核心区域带动周边区域发展，但目前市级商圈中仍然只有中山 路核心cbd商圈热闹非凡，周边区域商业发展缓慢。比如解放路环线外围的青扬路商圈内现在和 未来将配套建设一定数量的商业设施，但就目前已经开业的茂业百货来说，其档次

21、水平可与市 中心百货相比，但经营尚不甚理想。 l 硬件上，该区域缺乏足够的停车场所，影响了部分百货、购物中心的客流量。 市级商圈优劣势分析市级商圈优劣势分析 餐饮餐饮 l总体来看，无锡餐饮市场远不如周边其他城市这样繁荣，无论从餐饮在购物中心业态中的比例来看，还是路边餐饮在 总体商业中的份额来看，餐饮市场，尤其是传统餐饮市场的发展空间很大。由于无锡为传统旅游城市，除满足本地居 民消费外，旅游人群在整个餐饮消费市场中具有显著意义，但目前看，除有限认知度较高的传统小吃品种（排骨、小 笼）外，无锡很少有可以承载本地独特文化的餐饮品牌出现。而传统小吃品种，由于可复制程度高，附加值低，也很 难做大作强，况

22、且无锡旅游人口以周边驾车路程3公里内的人口为主，而无锡小吃与江浙其他地方相比并无显著特点， 因而也难以形成利润增长点。 l随着大量现代消费形态的购物中心的建设和开业，特色餐饮正在尝试逐步进入无锡市场，但从目前看尚未获得本地消 费群体的认同。由于特色餐饮主要面对本土消费者而非旅游消费者，而本土市场除了消费力的不断提升外，也需要时 间来加以培育，同时，年轻消费群体在接受特色餐饮这一在一线城市已经逐步成熟的产业上将扮演吃螃蟹者的角色。 但从目前看，时机仍未成熟。相反，环境不佳但价格实惠，单次消费金额低但翻台率高的日常餐饮仍然获得了市场的 广泛认同，也将在未来很长一段时间内成为餐饮市场发展的主流。 l

23、另外，无锡连锁餐饮发展极为滞后，本地餐饮商家在网点拓展上显得十分谨慎，而规模上的差距使营业额与周边城市 同行相比有着显著差距。从无锡统计局获得的数据显示，2006年全无锡只有肯德基一家销售额达到了2.2亿元，其余均 未达到一亿元的关口。而除去太湖饭店等品牌老字号等，餐饮业在规模和开店数量上的不足又将限制品牌的打造和管 理费用、物流成本的摊薄。 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析餐饮餐饮 餐饮餐饮 l大型餐饮目前在无锡面临本地品牌薄弱的窘境。以太湖饭店、湖滨饭店为代表的传统老字号大多并非连锁经营，虽然 营业额高但上升空间有限。而本地品牌由于特点不突出，难以吸引以游客为主体的外来消费群体。而

24、本地消费群体则 集中在以家庭和朋友聚会为主体的中档餐饮层次而非商务餐饮，使餐饮品牌附加值难以提升。相反，外来餐饮（川菜 、本帮菜等）则大行其道，使无锡的餐饮呈现多元化的特征。 l由于无锡目前没有明显的cbd区域，以贸易、物流、金融服务为主的第三产业企业密度不大，因而白领的午间快速餐 饮消费和休闲轻餐饮消费很难形成聚集。即便年轻消费群体的朋友聚会类餐饮需求，也主要集中在传统餐饮形式，而 不是休闲类创新型餐饮消费，这是与周边城市区别较大的一点。从目前市场情况看，无锡主要的餐饮需求集中在旅游 餐饮消费、大型高档商务消费和中低档家庭聚会型消费3大类 l就无锡餐饮的分布而言，大部分的传统餐饮、中低档定位

25、餐饮和以居民家庭聚会为主的日常餐饮主要集中在传统商圈 或公共交通可以便捷到达的地方，而高档餐饮则分布较广，不仅在传统餐饮的地域有所分布，在道路交通便捷，但公 共交通尚难在30分钟内到达的地区均有开店可能。 l无锡目前的定向性高端餐饮主要面对商务群体，而旅游特色饭店主要面对旅游群体，他们共同的特点是对于价格的敏 感度相对较低。但由于传统旅游饭店受季节性和周期性变化较大，为经营带来较大难度，而高端商务群体基于商务宴 请的需要对环境、硬件设施和服务水准的需求要远远高于对于菜品的需求，因而很难与外来旅游群体共存。因而可以 考虑综合旅游群体和商务群体，但又对其不同需求有着差异化服务的餐饮品牌出现，一方面

26、平抑旅游季节性带来的变 化，另一方面也能提升本案的消费层次。 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析餐饮餐饮 餐饮餐饮 l相比较新区长江路周边而言，蠡湖景区无论在基础设施建设，还是在自然条件上都有着相应的优势，但目前定向性餐 饮的分布无论从数量上，还是质量上，都有着明显的差距。由于定向性餐饮不须依托彼此扎堆存在，因而未来该区域 发展空间很大。 l在无锡市旅游业发展“十一五”规划纲要中指出：深度发掘无锡的地方特色餐饮文化，努力提高质量、丰富品种、发 展地方特色风味，打造“又在太湖，食在无锡”的品牌。由于作为传统旅游城市，无锡除了景点观光外，尚未形成休 闲、购物、餐饮、娱乐等相关配套旅游产业链的

27、综合发展，数据显示，外地游客在无锡的平均逗留天数为1.76天，平 均消费为500元，远低于杭州、南京等周边旅游城市。借助太湖的特色，打造无锡的品牌餐饮，不仅在原有的无锡小吃 基础上有所突破，又区别于周边3公里范围内其他城市的传统餐饮，同时打造连锁餐饮旗舰品牌，形成规模效应，这可 能是未来无锡餐饮行业的发展方向。 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析餐饮餐饮 崇安寺步行街二期崇安寺步行街二期，在档次 上与一期，所有单体建筑二 楼均经营餐饮，人均消费约 为30-80元 南禅寺，南禅寺，与崇安寺定位相似 ，基本以小吃、传统餐饮为 主，人均消费10-30元 在解放路环线以内区域，餐饮主要以中低档传

28、 统餐饮和小吃为主，主要消费群体包括购物人 群、家庭聚会、朋友聚会等传统主力消费群体 。区域内主要餐饮商家包括崇安寺步行街、南 禅寺、喜洋洋等。由于区域为无锡最为成熟的 商业区域，未来短期内餐饮的定位很难发生本 质改变。 主要餐饮分布主要餐饮分布 青石路：青石路：以路边餐饮为主， 单次消费金额低但消费频次 高，人均消费约为20-50元 保利广场：保利广场：特色餐饮和时尚 餐饮为主，目前经营状况就 其地理位置而言并不理想， 人均消费50-100元 解放路外，运河内区域餐饮密度相对较小， 以保利广场，无锡1912和青石路餐饮酒吧街 为主。该区域消费层次较为年轻，但保利广 场特色餐饮似乎尚未赢得时尚

29、消费群体的认 可，经营状况明显不及解放路环线内的传统 餐饮。酒吧街区凭借明确的定位，集聚的氛 围和相对较低的消费金额，市场反响较好， 但目前数量仍然较少。 无锡无锡1912：以酒吧为主的特 色街区，南京1912的复制。 主要餐饮分布主要餐饮分布 无锡市的定向性餐饮消费主要 分布在离市中心较远，交通便 捷，车流密度大但人流不大的 道路两侧。其中以新区的长江 路分布最多。其主要依托新区 内工业园区和外资企业，因而 商务型客人占据其消费的绝对 比例。其余高档餐饮分布较为 分散，其中主要包括金海华、 无锡大饭店等。 1 3 2 1 4 5 6 7 1一品江南 2长江俱乐部 3光华门 4戏江南 5蓝天新

30、港 6金海华 7无锡大饭店 主要餐饮分布主要餐饮分布 专业店专业店 l专业建材卖场在无锡经营并不尽如人意。一方面，受住宅房地产市场低迷的影响，作为下游产业的建材、家装 产业也经历了逐步沉寂的过程，而以好美家，百安居等为代表的国内外建材巨头的扩张也随之日趋谨慎，开店数 量徘徊不前，这也使物流、管理综合成本的分摊较高，建材超市的规模效益难以显现。另外，就目前来看，由于 建材/家居/家装的生产环节门槛不高，全国大小供应商数量庞杂，而即便是排名前几的供应商的市场份额的总合 ，也仅仅只占市场总供应量的一小部分，行业的收购/兼并和重新组合是必然趋势，而本地的小型供应商由于物流 成本较高，供应半径较短，难以

31、满足大型品牌连锁建材市场在全国布点，尤其是二、三线城市布点的需求。从目 前看，品牌专业店仍然占据无锡建材/家居类专业店的份额相当有限，而大部分市场仍然分散在类似崇安新城锡沪 路沿线的本地原材料及建材集散地（月星国际家居城，锡沪装饰材料城，锡沪名品城，好艺家灯具城，佳润建陶 名品城，华东商贸城）。其中大部分建材商城的经营形式则主要以出租摊位给个体经营者为主，由于业主并不负 责商品的采购、仓储和分配，而仅仅履行管理者的职能，因而也难以提高商业的整体定位。 l相比较而言，连锁家电市场在无锡的发展似乎比较顺利。由于家电业的门槛较高，家电供应商也大多为具有相 当规模的品牌家电制造企业，无论从资金实力上还

32、是供应半径上都远远超过了其建材同行，也相应降低了物流成 本，因而在二、三线城市连锁家电零售企业的扩张速度要快的多。目前无论在市中心黄金商圈，还是社区商圈内 ，家电连锁市场都有密集分布。 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析专业店专业店 专业店专业店 l另外，城市的核心位置有许多低质低挡的专业电器市场，无论是定位、消费人群还是经营状况 都与寸土寸金的黄金商圈格格不入，不仅拉低了周边商圈的档次，对其本身经营状况也毫无益处 。目前改造正在进行中。 l总体来看，无锡的各类专业店，包括建材/家居卖场、家电卖场、轻纺市场等档次定位都不高， 最具代表性的例子无疑为目前经营不错的无锡招商城。由于不同商品按

33、照服装、床上用品、日用 品等分类并划分区域，且大多数商业面积都被切割成了不到十平方米的小商铺，经营品种类似， 品质相仿的商品，因而商铺的位置，而非商品本身，将决定其经营状况的主要标准。这使经营停 留在低层次的以量制胜的基础上，在人流量日趋饱和的前景下，难以进一步提高商场的营业额和 商铺的租金水平。 地处中山路核心地段的电器市场，目 前正面临改造 地处中山路核心地段的电器市场，大 部分已经关门歇业，与周边繁荣的商 业形成了鲜明的对比 无锡最大的招商城，主要面对中低收 入群体，由于商品品类庞杂，且重复 度高，商铺的位置将显著决定其经营 状况 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析专业店专业店 锡

34、沪路专业市场，以汽配、 家装为主营业务的专业店一 条街，以中低档次市场为主 无锡最大的招商城，主要面对 中低收入群体，由于商品品类 庞杂，且重复度高，商铺的位 置将显著决定其经营状况 地处中山路核心地段的电器市 场，大部分已经关门歇业，与 周边繁荣的商业形成了鲜明的 对比 主要专业店分布主要专业店分布 百货商店和购物中心百货商店和购物中心 l无锡的百货商店分布主要集中在解放路环线内，相互之间距离并不远，但档次上形成了较为明显的错位和分层 。八佰伴、新世界百货位于中高端，主要面对新富阶层和中产阶级，百盛和无锡商业大厦位于中端，面对中产阶 级和时尚消费群体，而大洋百货和第一百货则面对普通消费者和消

35、费习惯较为保守的购物人群。而在同一百货商 店内部，高区与地区在品牌档次上差距过大，如八佰伴的一层国际一线品牌与以上各楼层的本地品牌之间缺乏过 渡，也拉低了商业的整体档次。造成这一现象的原因在于，伴随着高收入人群消费力的迅速增长，国际一线品牌 开始尝试进入以苏锡常为代表的二线市场，但由于目前无锡已建物业档次不高，难以吸引高端品牌入驻，而新建 物业又体量较大，使已有的高档品牌和档次相差不多的时尚品牌难以填满零售空间。事实上，在目前的无锡零售 市场缺乏定位明确，精致但体量又不大的高端百货品牌（如美美、连卡佛、西武等），这事实上也将是未来发展 的契机。另外从目前发展来看，由于中山路、县前街、学前街、人

36、民路等几条商业街多以中档品牌为主，在短期 内也难以形成高档品牌集聚的氛围，实际上也只有高档百货才能成为高端品牌入驻的载体，而目前来看合适的物 业并不多。 保利广场沿解放路形成大开间商铺， sephora，starbucks等为流动消费人 群提供了便捷选择。 无锡第一百货主要面对中低收入群体 ，与新世界百货、八佰伴等形成档次 错位。 保利无疑是整个无锡目前位置最好的购物中心之 一，但由于品牌档次差距过大，当中缺乏过渡， 使定位并不明确。 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析百货和购物中心百货和购物中心 百货商店和购物中心百货商店和购物中心 l对于购物中心来说，同样的问题也存在。由于高端和奢侈

37、品奥特莱斯与普通品牌的位置并没有 明显分割和过渡，相互之间也难以产生协同效应。由于高档品牌相对受众群体较小，也不需要大 量人流来支撑，因而难以与传统品牌比邻而居。与此同时，高档品牌的位置也显示出目前无锡高 端零售物业匮乏的尴尬，也对奢侈品牌教育潜在消费者和培育市场极为不利。 l随着清扬路的建设和发展使之可能成为未来又一个主要的购物中心供应区域，而茂业百货由于 开业时间不长，商业面积较大，目前经营情况并不好，但品牌调整在不断进行中。由于目前清扬 路板块目前尚没有进一步大型商业供应，因而短期内也很难成为能够与中山路竞争的市级商圈。 茂业百货开业时间不长，商业面积较 大，目前经营情况不佳。 汇金广场

38、是解放路区域内唯一一个停 业的大型综合商场 庞大的商业体量和得天独厚的位置， 使红豆国际成为了区域内最具潜力的 商业项目之一 无锡各类商业业态分析无锡各类商业业态分析百货和购物中心百货和购物中心 1 保利广场保利广场 定位中高档，业态以 餐饮和零售为主，主 力店包括蓝天新港、 sephora和starbucks， 为无锡目前位置最好 ，品牌最完整的购物 中心。 无锡第一百货无锡第一百货 定位中低端，由于商 业面积不大，绝大部 分商业面积为本地品 牌所填充，经营状况 较好。 一百好特一百好特 定位中档，主力店为 优衣裤、好又多超市 和大娘水饺，分别占 据1层和b1层，剩余商 业面积由时尚品牌填

39、充，定位较为明确， 主要百货和购物中心分布主要百货和购物中心分布 无锡商业大厦无锡商业大厦 定位中高档，年营业 额约在16亿左右，由 于相对档次定位较高 ，所处位置也很好， 因而经营状况良好。 崇安寺商业步行街崇安寺商业步行街 一层面向小业主销售 ，以经营零售为主， 二层则为开发商自行 持有，以经营传统餐 饮为主，在档次上与 崇安寺一期形成错位 ，经营状况良好。 大洋百货大洋百货 定位中低档，以本地 品牌为主，由于商业 面积为大量品牌填充 ，公共面积和交通部 分面积较小，因而坪 效较高。 主要百货和购物中心分布主要百货和购物中心分布 主要百货和购物中心分布主要百货和购物中心分布 三阳百盛商业大

40、厦三阳百盛商业大厦 定位中档，由于地处 中山路和人民路交角 ，人流密集，自1999 年开业以来经营状况 一直较好，2007年营 业额达57660.3万元。 新世界百货新世界百货 定位中高档，底层有 若干奢侈品牌入驻， 相当程度提升了商场 的档次。2007年营业 额1.78亿。 无锡八佰伴无锡八佰伴 定位中高档，在大量 奢侈品品牌入驻后， 商场定位获得显著提 升，并与周边三阳百 盛形成明显错位， 2007年营业额高达 103442.2万元。 主要百货和购物中心分布主要百货和购物中心分布 茂业百货茂业百货 定位中档，由于开业时间不长，清扬 路板块也尚未形成商业人气，目前经 营状况惨淡，2007年营

41、业额仅为5214 万元。 通过以上我们对无锡市各级商圈的分析总结，我们对无锡商业市场发展归纳为以下几个特征： l 无锡自身特色餐饮尚未突出无锡自身特色餐饮尚未突出：无锡本地的传统餐饮在目前尚未形成产业，也没有创造出亮点， 仅仅把握了市中心的一些传统商业地段、依赖高客流来维持经营。 l 高档餐饮日渐展现，并有上升趋势高档餐饮日渐展现，并有上升趋势：随着城市化商业进程的加速，无锡的商务活动也日趋频 繁，因此针对高档消费群体的餐饮场馆也越来越多。其菜肴不仅限于无锡本帮，而且经营位置 也不必拘泥在传统商圈。 l 百货质量提升，开始走中高端路线百货质量提升，开始走中高端路线：以美美、连卡佛为代表的中高端

42、精品百货应当占据一席之 地，其区别于已有传统百货的特点在于，面积小但较为精致，档次定位较高，品牌设置明确； 这将与现在已有的传统大面积百货形成档次错位。但百货的经营位置，短期内仍旧在传统商圈 内为佳。 l 购物中心初步进入，并会在传统商圈外发展购物中心初步进入，并会在传统商圈外发展：不论市级解放路商圈还是新兴清扬路商圈，我们 都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多 在市场上出现，但要取代百货的地位，还尚需时日。 l 连锁卖场逐渐饱和，并影响区域商业中心布局连锁卖场逐渐饱和，并影响区域商业中心布局：从目前无锡市商圈分布格局可望以看出，大型 连锁超市等专

43、业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便 利和日常消费需求；但过多的卖场聚集将会形成强烈的同质化竞争。 无锡各商业业态发展趋势分析无锡各商业业态发展趋势分析 参考案例参考案例 及项目定位及项目定位参考案例参考案例 项目总体定位项目总体定位 写字楼物业定位写字楼物业定位 服务式公寓物业定位服务式公寓物业定位 其他物业定位其他物业定位 各物业协调综述及对应措施各物业协调综述及对应措施 l目前来看，周边商业主要以社区商铺为主，集中在梁溪 路、梁清路附近，商铺主要依托新建商品住宅，但由于楼 市未兴，这些新兴社区的成熟期需经历较长一段时间，因 而周边商铺的总体空置率较高周边

44、商铺的总体空置率较高。 l区域内基本没有大型商业项目，由于区域内固定人口稀 少，在短期内也很难形成支撑传统日常消费的商业业态， 在选择业态时，目前应当更多考虑目的性消费业态目前应当更多考虑目的性消费业态。 l由于区域处于太湖新城区域，非常靠近政府重点规划的蠡 湖新城，可依托未来不断提升的高品质居住人群，逐步逐步发发 展相应的高端商业展相应的高端商业。 l由于周边道路系统完善，距离市区和传统住宅区域的行车 距离不远，因而可以在重要交通节点布置目的性消费业 态，目前周边大型商业都集中在太湖大道沿线，主要以大 卖场、建材商城等专业市场较多，商业的不断完善将推动 居民的导入，但公共交通的不足将成为区域

45、发展的瓶颈， 同时也建议了本项目在目前阶段应考虑自驾车的目的消费应考虑自驾车的目的消费 群体。群体。 项目周边商业情况项目周边商业情况 优势（strength）劣势（weakness） 机遇（opportunity）l本项目坐落在“太湖新城”北轴线的终 点，紧邻文信路和观山路这两条城市主干 道，拥有联结市区成熟商圈和新兴无锡工 业园和蠡湖新城的最便捷道路； l紧靠蠡湖新城，可结合政府在那里的高档 住宅开发，打造具有无锡特色的配套商业 项目； l未来轨道交通的落成，将大大缩短本项目 和无锡其它区域，包括市区的距离，此将 成为另一个吸引、增加消费者的契机 l大部分区域有待开发，整体 规划难度较小；

46、 l周边大部分区域近期内对本 案难以产生实质竞争； 挑战（challenge）l本项目在周边区域内属于第一个重要商业 项目，该项目的建设对于周边的规划和定 位具有指导意义； l周边土地储备充裕，在规划和建设商业项 目中有较大余地； l无锡唯一的解放路商圈距离本区域较远， 同时由于公共交通的缺乏对此地辐射较 弱，将不会对本区域内的消费群形成瓜 分； l项目2公里辐射圈内消费人 口数量较少，在未来几年内 很难形成可以支撑项目成熟 和发展的固定消费人群； l周边公共交通上尚不完善， 在没有大量居民人口导入的 情况下很难得到改观； 项目周边商业项目周边商业swot分析分析 项目商业机遇项目商业机遇 形

47、式 新颖时尚的商业环境 业态单一，不够丰富 缺乏国际化管理 业态 高品质购物场所 针对商务人群的消费场所 高质量的餐饮、娱乐设施 位于商务区和高档住宅 区交界，未来商务和居 民客源丰富 已有居民入住，未来周 边有商务、酒店、文化 以及公务设施 道路宽广、进出便利、 位于十字路口的展示面 优秀 短期内需要业态更丰富， 环境更时尚的商业环境 未来随着本区域金融中 心的形成，商务和高档 消费需求将会涌现 各类丰富的体验式消费 和文化休闲消费将随着 各种高收入人口的增加 而上升 档次空间：档次空间：最终目标将是中高档，项目内的商务配套和社区配套也应做成精品；目前阶段可以通过中档目的 性消费品来集聚消费

48、者 业态空间：业态空间：有精品百货和主题馆组成的购物中心形式，结合各种特色店铺，业态可以比较丰富，兼顾餐饮和 娱乐方面；目前阶段可以有若干个大型主力店组成，在未来进行调整和拆分 需求空间：需求空间：商务消费、日用品、食品、中式餐饮、西式简餐、美食广场、spa、美容中心、银行服务、商务 会所、金融服务多元化购物环境 设计方面：设计方面：亲近消费者、步行入内便利；外部设计高档、现代、时尚；内部设计动线清晰、环境优良、提供 休闲气氛的休憩区域 管理方面：管理方面：国际化的管理，软、硬件的定期维护；外围金融风格的装饰表现 项目定位设想项目定位设想 what? 做什么？做什么？ complementar

49、y trade mix 广泛业态组合 一个符合金融街形象的高档购物中心一个符合金融街形象的高档购物中心 含购物、金融服务、商务配套、餐饮和休闲 服务于周边居民和商务人群的丰富业态组合 参考案例参考案例北京金融街购物中心北京金融街购物中心 什么是金融街商业？什么是金融街商业？ l正方借鉴： l涵盖了广泛的业态，分布在不同楼层，能够提供一站式的消费场所 l定位中高档，含部分精品商业，致力于吸引白领阶层 l通过三层的迷你时尚百货，将项目各层的零售商业有效的联系在一起 l反方借鉴： l没有顾及周边的高品质居民，使得仅在工作时间内能够吸引消费者 l没有体现金融街的金融特色，不具备商务金融的功能 l商业定

50、位没有灵活性，使得开业之后的很长一段时期内都处于非常空当 的商场 金融街购物中心金融街购物中心 项目名称：金融街购物中心 项目类型：购物中心 开发商：北京金融街控股有限公司 建筑设计：美国som公司、cid公司 景观设计：n/a 开业时间：2007.09 轨道交通： 离地铁1号线和2号线复兴门站800 米 道路交通：离公交车站500米，多条公交线路 地块现状：开业 建筑面积：8.9万平方米 车位数量：750个 金融街购物中心金融街购物中心 商业定位：北京的国际级购物中心 目标消费者：中高收入白领及外籍人士 业态比例：零售：92.2% 餐饮：4.7% 服务&其他：3.1% 楼层情况：b1-f4

51、单位商铺面积：商铺面积：150-8000平方米 开店率：100% 租售策略及价格：只租不售 客户代表：versace范思哲、brooks brothers布克兄弟、jaeger-lecoulter积家、gucci古驰、 louis vuitton路易.威登、dior迪奥、chloe、e.zegea杰尼亚 金融街购物中心金融街购物中心 l 实景拍摄（一）实景拍摄（一） 金融街购物中心金融街购物中心 l 实景拍摄（二）实景拍摄（二） 楼层业态分布楼层业态分布 b1 风尚美食风尚美食 以运动主题馆和美食广场作为该层面主力租户，配合时尚运动服饰形象店及中小型时尚餐饮，在增加休闲购物功能的同时扩 大项目

52、品牌的受众群体，增加目标消费群体范围； l1 国际精品国际精品 众多高端国际服饰品牌形象店的设立将该层面打造成为世界奢侈品牌的集聚区域，是该项目业态组合的亮点，为项目扩大市 场影响力、树立项目品牌形象、提高项目商业档次提供了有利条件； l2 时尚荟萃时尚荟萃 连卡佛在项目中设立的一至三层的迷你百货，将项目各层的零售商业有效的联系在一起，使其商业具有很好的延伸性。而该 层面汇集的国际二线品牌服饰与连卡佛相呼应，形成了具有特色的国际时尚购物氛围； l3 都市休闲都市休闲 连卡佛的设立有效的将该层面与一、二层商业结合起来，而众多时尚休闲服饰品牌的分布更是让该层面成为项目中最具活力 的购物空间，为项目

53、营造了良好的购物氛围； l4 雅致生活雅致生活 此层面的主要时尚生活为其业态主题，美容spa、家居品牌以及特色餐饮在项目中创造了一个时尚生活的休闲空间，满足项 目周边消费群体的消费需求，丰富了项目的购物主题和业态组合； 金融街购物中心金融街购物中心-品牌分布图品牌分布图 b1 风尚美食风尚美食 uccal space food junction azona a02/potato&co. adidas original shoes gallery top sports nicholas & bears kingkow kids land little prince marco & mari ke

54、nzo/catimini oilily u style chamate cellar german town levis alexis lea foscati ole supermarket jacadi playism 金融街购物中心金融街购物中心-品牌分布图品牌分布图 f1 国际精品国际精品 dior homme dior omega jaeger- lecoultre girard- perregaux louis vuitton salvatore ferragamo altea chopard ermenegildo zegna givenchy brooks brothers lo

55、ewe chloe hugo boss berluti pink lane crawford versace cerruti 1881 iwc gucci a.testoni st.john paul & shark 金融街购物中心金融街购物中心-品牌分布图品牌分布图 f2 时尚荟萃时尚荟萃 juicy couture i.t. agnes b. y-3 marc by marc jacobs spring field lane crawford lottusse m. missoni ck calvin klein ports 1961 joan & david eec time zone

56、sakae sushi anne klein theory moneta lilyrose private shop gieves & hawkes folli follie tittot giada 1436 erdos club monaco ports men piombo roberta di camerino 金融街购物中心金融街购物中心-品牌分布图品牌分布图 f3 都会休闲都会休闲 g-star roots esprit only/vero moda/jack&jones enzo sole alliance lane crawford swatch guess replay mi

57、ss sixty hempel cichic on & on benetton ustone exr fornarina aimer beauty shop ck underwear nine west cobo jefen trands delanuage c31 rotc sisley 金融街购物中心金融街购物中心-品牌分布图品牌分布图 f4 雅致生活雅致生活 bose toni & guy subu restaurant chocolat debauve & gallais w.m.f euro home/villeroy & boch 馨亭 beauty farm raffles in

58、ternational medical centre blue morning. artall life menu thann kuans living osim olivier desforges svenson iqair marie france bodyline homspa vip lounge financier club 海德spa会所、朴 承喆发型设计中心 金融街购物中心金融街购物中心 项目评述项目评述 l项目概括： 金融街购物中心坐落于北京金融中心广场，由北京金融街控股股份有限公司投入巨额倾力打造，并由仲量联行经营管理。金融街购物中 心致力于为白领阶层提供一站式中高档消费体验

59、，包括时尚服饰、餐饮 、娱乐、及休闲项目，并竭力使之成为北京乃至中国最高档的国际购 物中心。 l整体设计： 金融街购物中心总建筑面积达8.9万平方米，以”回归自由“为设计主题。购物中心的外观如同一弯明月，典雅而现代。由美国som公司 精心设计的在中国独一无二的透明穹顶，将阳光与四季的变化融入日常的购物环境钟。著名的cid公司则担纲购物中心内部的装修装饰设计 。而金融街购物中心独创的立体交通系统能够连接中心区各个项目，使每一位进入者体会到另辟蹊径的乐趣。漫步在购物中心疏阔自然的空 间中，淋浴着透过玻璃穹顶播撒下来的温暖阳光，体验时尚而高雅的环境和前所未有的空间氛围，在这里，购物真正成为一种美妙的

60、享受。 l项目优势： 1、周边有地铁、二环路以及40多条公交线路，交通便捷。停车场非常充足。 2、金融街及其周边地区拥有530多家知名企业和机构，政府机关、本地公司总部和高档居住区。环顾购物中心可看到国际著名的ritz carlton（丽思.卡尔顿）酒店和westin（威斯丁）酒店、金融街餐饮酒吧街、金融街公寓和金融家俱乐部。 3、项目本身汇集了超过160个国际知名品牌。填补了北京西部匮乏高端商业体的空白，满足了高收入者的消费需求。购物中心门前3万 平方米的公园和室内豪华玻璃天穹以及宽敞的无阻挡动线设计，为高端消费客群营造出了一个自然、宽敞、大气、简捷的体验式购物环境。 l项目劣势： 1、项目