广州佳兆业商业地产海珠项目市场定位调整报告（58页）VIP

1、广州海珠项目市场定位调整报告广州海珠项目市场定位调整报告 2 纲 要 项目概况项目概况 市场调研市场调研 项目定位项目定位 租金建议租金建议 人流动线人流动线 3 u 项目四至：项目四至：项目位于广州海珠 区江南大道中 99 号。项目西 靠江南大道，北临前进路，西 临好又多，南临江湾路，北边 300米就是地铁市二宫站，前行 800米即是海珠桥，交通十分便 利。 u 可招商商业建筑面积：可招商商业建筑面积：地下负 一层，地上1-3层，约8000 平 方米； u 项目定位：项目定位：婚纱专业市场 本案本案 一、项目概况一、项目概况 4 一、项目概况一、项目概况 项目概况项目概况 楼层楼层套内面积套

2、内面积( () )建筑面积建筑面积( () )层高层高(m)(m)使用率使用率 b1f1,6812,6245.5m64.07% 1f1,2011,7686m55.66% 2f1,2272,0494.5m57.91% 3f9951,9834.5m48.45% 合计5,1048,423 实用实用 率率 60.43%注：负一楼不含车库面积。 5 纲 要 项目概况项目概况 市场调研市场调研 项目定位项目定位 租金建议租金建议 人流动线人流动线 婚庆市场调研婚庆市场调研 消 费 者 调 研消 费 者 调 研 商家访谈商家访谈 6 1 星辰汇星辰汇 2 倾城汇倾城汇 3 好百年好百年 4富基广场富基广场

3、6 汇美婚庆汇美婚庆 广场广场 2 1 3 5 5 7 4 本案本案 6 5 江南大道江南大道 婚纱街婚纱街 7 南华东路南华东路 婚纱街婚纱街 倾城汇：倾城汇： 一楼：约120元/， 二楼；约85元/ 三楼：约45元/ 四楼：约42元/ 管理费25元/ 星辰汇：星辰汇： 二楼；约45元/ 管理费23元/ 好百年：好百年： 负一楼：约150元/， 一楼：约250元/， 二楼：约150元/， 三楼：60元/ 管理费36元/ 江南大道婚纱一条街：江南大道婚纱一条街： 沿街1层：约300元/ 南华东路：南华东路： 沿街1层：约140元/ 时代广场时代广场2层：层： 租金约140元/ 管理费10元/

4、汇美婚纱婚庆广场：汇美婚纱婚庆广场： 1层约220元/； 2层约85元/ 注：以下面积均为建筑面积平均租金，其中好百年、倾城汇、星辰注：以下面积均为建筑面积平均租金，其中好百年、倾城汇、星辰 汇、汇美婚婚庆广场实用率在汇、汇美婚婚庆广场实用率在50%50%左右，沿街铺面实用率在左右，沿街铺面实用率在90%90%左右。左右。 7 1、星辰汇、星辰汇 1.1.项目简介：项目简介：星辰汇总建筑面积3700， 其中一层250；二三层各为1500。 计划10月1日开业，目前歌莱姆(200 )、金夫人(300)已进驻，招商率 45%左右。 2.2.业态规划：业态规划：一层为歌莱姆、欧特尔珠 宝；二层则引入

5、日韩等进口品牌婚纱； 三层主要集中婚庆用品，如喜帖、照 相器材等。 3.3.租金：租金：2f建筑面积实际租金为45元/ ，对外报80元/，管理费23元/ /月，免租两个月，介绍1个客户免1 个月，上限4个月，3押1租，租期18 个月，5成使用率。 4.项目曾分割产权销售，并承诺前两年 8%包租回报。 8 2、倾城汇、倾城汇一站式国际婚庆广场一站式国际婚庆广场 项目现状：项目现状：倾城汇1-4层总建筑面 积1万，共198间铺面，目前处 市场培育期，经营情况、租金与 好百年相差很大，目前出租率约 87%，商户撤场率约10%。 租金：租金：一楼平均租金120元/， 二楼90元/，三楼80元/，四 楼

6、70元/，目前进驻，一年一交 租金可6折，最低2押付1。 包租两年8%回报销售！ 楼楼 层层 业态业态 建筑面积实际建筑面积实际 租金租金( (元元/ /) ) 管理费管理费 ( (元元/ /月月) ) 出租率出租率 实用实用 率率 一一 楼楼 婚纱、礼服、高档礼 品、珠宝首饰 12025100%50% 二二 楼楼 礼服、裙褂、晚装、 内衣、婚庆用品 8525100%50% 三三 楼楼 相框化妆、配饰、婚 鞋、摄影、婚庆策划 452580%50% 四四 楼楼 旅游、婚庆服务、化 妆、摄影、儿童礼服 422560%50% 一至四层整体建筑面积平均租金为一至四层整体建筑面积平均租金为7373元元/

7、 /月月/ /（上表三（上表三 四楼租金为四楼租金为6 6折后租金）折后租金） 9 倾城汇仍以婚纱礼服为主，其次为婚庆策划。婚纱礼服主要分布在一二两层，从面积上看，婚纱礼服 占到60%左右。婚庆策划、摄影制作、化妆等业态主要在三四楼层。 倾城汇引进澳利莎、十喜、奈特丽、嘉和旗袍、千禧、歌莱姆等一些品牌商家，但整体仍以中档为主。 2、倾城汇、倾城汇一站式国际婚庆广场一站式国际婚庆广场 10 3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心 楼层楼层业态业态 建筑面积租建筑面积租 金（元金（元/ /） 管理费管理费 ( (元元/ /月月) ) 出租出租 率率 实用实用 率

8、率 负一负一 楼楼 婚纱礼服、旗袍裙褂、西服、 演出服饰、品牌展示、厂商 专区 15036100%50% 一楼一楼 婚纱、礼服、旗袍、裙褂、 西服、演出服饰、演出服饰、 形象套装设计 25036100%50% 二楼二楼 婚庆策划、喜庆百货、化妆 彩妆、婚纱饰品 1503699%50% 三楼三楼 影楼用品、摄影器材、道具 布局、相框相册、艺术摄影、 深蓝化妆 603699%50% 好百年负一至三层整体建筑面积平均租金为好百年负一至三层整体建筑面积平均租金为152.5元元/月月/ 项目简介：项目简介：项目总建筑面积约 1.2万。位处市二宫地铁出口， 批零皆售，目前整体经营良好， 出租率高，换手率低

9、。 但该市场整体档次较低，品牌商 家极少，市场模式经营，消费环 境一般。 商家部分向箮理处租铺，部分直 接向小业主租铺的商户，只需交 10元管理费。2押1租。有入场费。 11 项目以婚纱礼服为主（包含旗袍裙褂），占到60%以上，其次依次为影楼百货、婚庆策划、婚庆饰品、 百货。中高档连锁零售品牌商家很少，以厂商展示为主。 3、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心、好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心 12 4、江南大道南华东路婚纱街、江南大道南华东路婚纱街 1.江南大道、南华东路沿街铺面集中了近80家婚纱礼服，占了82%的比例，主要为一些较有实力的厂商与品牌连锁商家， 如澳利莎、奈特丽（2家）、圣利

10、亚（2家）、嘉和旗袍等，内街集中了约300-400家低档次婚纱商家。 2.目前江南大道沿街租金约为300元/；南华东路沿街租金约为140元/，租金每年5%递租，部分3押2租或一年一收。 3.从经营情况看，品牌连锁商家经营业绩相差很大，品牌连锁商家批发量大，单价高，月营业额可达近百万。而零售为品牌连锁商家经营业绩相差很大，品牌连锁商家批发量大，单价高，月营业额可达近百万。而零售为 主的商家，单价低，月营业额视经营情况主的商家，单价低，月营业额视经营情况5-10万不等。万不等。 4.该区域面临拆迁，较多商家有拓展意向，一方面是规模拓展，另一方面也想在拆迁时有个铺作为缓冲，但从商家对本 案意向看，品

11、牌商家意向较大，小商户意见认为本案象倾城汇一样，偏离传统婚纱街，生意不好做，持观望态度，绝 大多数商家认为本案前期租金及招商优惠政策要大，否则进驻意向不大。 13 江南大道商家部分调研情况江南大道商家部分调研情况 序号序号店名店名位置位置业态业态 经营经营 面积面积 （）（） 楼层楼层 租金租金 ( (元元/ /月月 / /) ) 开业开业 时间时间 月营业月营业 额额 经营经营 状况状况 租金租金 递增递增 情况情况 品牌品牌 档次档次 进驻进驻 意向意向 对本案对本案 建议建议 消费消费 客群客群 1 圣利 亚 南华东路沿街 婚纱 影楼 用品 化妆 2301100 20081000000好

12、 5%/ 年 8家 连锁 有 做一站 式，要 500 使用面 积 70%国 内批 发 2 圣利 亚 南华东路沿街 拐角 婚纱 礼服 1241180 20111000000好 5%/ 年 3 妮可 曼妮 南华东路沿街 婚纱 礼服 1501160 2009900000好 5%/ 年 3家 连锁 有150 批发 为主 4 月银 峰 南华东路沿街 婚纱 礼服 百货 1201120 2001750000好无 2家 低档 暂无批零 5 美世 界 南华东路内街婚纱701143 2009一般无 1家 中档 有约80批零 6威龙 江南大道北沿 街 男礼 服 401357 2001300000一般无批零 7 菲衣

13、 班 江南大道北沿 街 婚纱381316 2010200000一般 无/3 年 中档有 60-100 批零 8豪客 江南大道北沿 街 婚纱3001333 /一般有200批零 9 龙凤 裙褂 江南大道路北裙褂451268 200890000好 8%/ 年 中高 2家 连锁 有零售 10 银海 鞋业 江南大道中婚鞋613502007好无 4家 店 有批零 14 5、汇美婚纱婚庆、汇美婚纱婚庆 项目简介：项目简介：汇美处江南大道东侧内街，1-2 层总建筑面积约3600，为旧厂房改造。 普遍商家使用面积为7-14。项目婚纱礼 服占了70%以上，配以少量婚庆百货用品、 婚庆策划、旗袍、饰品。商家经营档次

14、较 低，无连锁品牌商家，商家月营业额普遍 在3-10万左右。 租金：租金：一楼租金为1500-1800元/间，约为 220元/月/，二楼600-800元/间，租金约 为85元/月/。管理费10元/月/。 15 6、富基广场、富基广场 u 富基广场a7、a8栋1-3层为商业，目前工程进度在2层阶段，快于 本案。目前暂未任何规划定位、招商信息公布。 u 富基广场位于传统江南大道婚纱街与好百年之间，商户普遍认为富 基广场会做婚纱婚庆商场，认为富基广场优于本案，十分看好进驻 意向很大。 16 婚庆市场调研小结婚庆市场调研小结： 1.江南大道区域婚纱市场以市场经营为主，区域规模优势明显，辐射整个华 南区

15、域，批零兼售，以经营中低档次的婚纱礼服为主，购物环境较差，面面 临升级换代的需求，中高档市场具备市场空间。临升级换代的需求，中高档市场具备市场空间。 2.新兴市场前期培育力度较大，新兴市场租金不到成熟市场租金一半，二者新兴市场租金不到成熟市场租金一半，二者 相差较大。相差较大。 3.3.婚纱礼服比占到婚纱礼服比占到60%60%以上，婚庆礼仪策划、婚庆用品饰品分别也占到以上，婚庆礼仪策划、婚庆用品饰品分别也占到10%10%左左 右；右；婚纱礼服等品牌形象的较好的商家多集中在沿街商铺，他们租金承受 力较高；而婚庆策划、影楼用品多集中在较高楼层，相对租金承受力低。 4.富基广场工程进度快于本案，其区

16、域优于本案，很可能成为本案最大的竞 争对手。 17 此次项目的消费者问卷调查，以项目周边的婚庆市场零售客户、批发商为主要调研对象， 采取拦截等方式取样，力争被调研对象均为有效婚庆用品消费者、数据真实。 类别类别内容内容 调研时间2011.8.17-2011.8.20 调研地点江南大道婚纱街、好百年婚庆广场、倾城汇、星辰汇、汇美婚庆广场、 时代广场、南华东路婚庆街等。 调研方式问卷式、拦截访谈 样本量回收问卷110份，有效问卷102份，不完整问卷和废卷8份 数据处理运用excel软件进行基本分析及相关分析 消费需求调研分析消费需求调研分析 18 从受访者消费目的看，77%受访者为婚庆消费而来，

17、一方面表明调研数据有较好的真实性。结婚或婚庆需结婚或婚庆需 要占到要占到61%，而批发只占，而批发只占16%。这主要是批发客户大 部分以传真、网络、电话形式下单，现场批发客户相 对较难采集，影响了批发客户的比例。 婚庆消费者调研婚庆消费者调研 上述数据以婚庆用品消费者为调研对象，除周边 就近消费的外，广州市区及周边省县市的消费者 占51%，一方面表示大部分被访者为有效消费者， 另一方面反映区域婚纱市场辐射范围较广，包括区域婚纱市场辐射范围较广，包括 江西、广西、湖南等省份的零售批发商。江西、广西、湖南等省份的零售批发商。 19 从受访者对婚纱礼服的价格接受度看，1000-1500元为接受度是最

18、高的，接受1000元以上的婚纱的占 到48%，而300元以下的婚纱仅占6%，数据说明中高档基础良好，作为婚庆用品的代表，中高档婚纱中高档基础良好，作为婚庆用品的代表，中高档婚纱 礼服消费从一定程度上也体现了中高档婚庆用品的消费。礼服消费从一定程度上也体现了中高档婚庆用品的消费。 婚庆消费者调研婚庆消费者调研 20 婚庆消费者调研婚庆消费者调研 四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商 场。场。 62%消费者建议本案做中档，27%的消费建议本 案做高档，表明中高档消费定位是本案重要考虑中高档消费定位是本案重要考虑 方向。方向。 21 中高档品牌婚纱礼服

19、、婚庆百货饰品为消费者来 此消费最主要的目的，其他婚庆相关消费也有较 明显消费需求，这表明区域一站式婚庆消费较多。这表明区域一站式婚庆消费较多。 消费者认为该区域最应增加的是蜜月旅行社，其 次为婚庆礼仪策划、婚庆百货、饰品；本案应适 度引进此类市场空白业态。彩妆化妆美容也占到 9%的比例。 婚庆消费者调研婚庆消费者调研 22 婚庆消费者调研小结：婚庆消费者调研小结： 1、消费者来自五湖自海，广州市区以零售偏多，但江西、广西等周边省县市以批发客 户为多； 2、婚纱礼服，消费者倾向中高档消费，婚庆市场中高档基础良好，婚庆市场中高档基础良好，作为婚庆用品的代 表，中高档婚纱礼服消费从一定程度上也体现

20、了中高档婚庆用品的消费； 3 3、四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商场；、四分之三的消费者倾向本案做一站式婚庆主题商场； 4、62%62%消费者建议本案做中档，消费者建议本案做中档，27%27%的消费建议本案做高档的消费建议本案做高档，表明中高档消费定位是本 案重要考虑方向； 5、中高档品牌婚纱礼服、婚庆百货饰品为消费者来此消费最主要的目的，而其他婚庆中高档品牌婚纱礼服、婚庆百货饰品为消费者来此消费最主要的目的，而其他婚庆 相关消费与其相比，相比比例也不低相关消费与其相比，相比比例也不低，表明区域一站式婚庆消费较多； 6、消费者认为该区域最应增加的是蜜月旅行社，其次为婚庆礼仪策划、婚庆

21、百货、饰消费者认为该区域最应增加的是蜜月旅行社，其次为婚庆礼仪策划、婚庆百货、饰 品。品。 23 优势优势 strengthstrength劣势劣势 weakweak 地处广州乃至全国知名的婚 纱一条街，商家集中， 集群 效应突出。 项目交通便利，两面临街， 项目展示面良好。 项目体量较小，单层面积较小，规模 优势不大。 项目位置偏离传统婚纱一条街，需要 引导对传统婚庆用品客户进行引导宣 传。 整个商业街的商家档次相对较低，商 户间的价格竞争比较激 烈。 机会机会 opportunityopportunity 政府规划支持，政府重点打造的“江南大 道婚纱街”，将在规模和经营档次上成为华 南区最

22、具影响力的婚纱专业。 高端消费市场是一个空缺。 江南大道婚纱街将面临拆迁、改造，我项 目面临对区域的升级换代机会。 借助原有婚纱一条街规模集 群效应，扩大辐射范围与区域 影响力。 抓住区域商业升级换代的机 遇，抢占市场空白点，满足消 费需求。 加强江南大道区域项目导视，增强项 目与北面婚纱一条街头与倾城汇的联 动宣传。 项目外立面lgo、广告立求醒目。 威胁威胁 threatenthreaten 倾城汇、好百年、江南大道婚纱街商户以 先入为主优势，将对本案形成竞争。 婚纱一条街拆迁改造时间迟迟未能确定， 给项目的招商、经营机会带来不确定性风险。 充分利用项目优良临街面， 做中高端品牌婚纱礼服商

23、家， 形成差异化定位。 借中高端定位，避免与周边中低端婚 庆商家形成正面竞争。 分析分析 24 纲 要 项目概况项目概况 市场调研市场调研 项目定位项目定位 租金建议租金建议 人流动线人流动线 25 定位论证定位论证 项目定位考量项目定位考量 消费需求消费需求 市场空白市场空白 产品形态产品形态 区域定位区域定位 租售考量租售考量 u目的性消费需求：目的性消费需求：零售、批发婚庆消费需求 u区域消费需求：区域消费需求：社区配套、餐饮休闲娱乐需求 市场竞争：市场竞争： u家居建材、汽配批发市场林立，高端市场家居建材、汽配批发市场林立，高端市场 缺乏，旧城改造，面临升级换代机会；缺乏，旧城改造，面

24、临升级换代机会； u区域性购物、餐饮、休闲娱乐业态偏少，区域性购物、餐饮、休闲娱乐业态偏少， 有良好市场空间；有良好市场空间； 产品支持的业态：产品支持的业态： u十分契合婚庆用品商户；部分区域支持餐饮业态； u体量较小的裙楼商业，适合配套商业与主题商业； 区域商业功能定位：区域商业功能定位： 婚庆用品市场一条街婚庆用品市场一条街 u婚庆业态租金较高，收益较高； u随机抽样摸底，婚庆商家表示可 以考虑进驻本案； 婚庆主题商场有市场空间，本案面临江南大道婚纱街的拆迁迎来的升级换代机会，但同时面临新生婚庆主题商场有市场空间，本案面临江南大道婚纱街的拆迁迎来的升级换代机会，但同时面临新生 商场倾城汇

25、、富基广场的竞争与拆迁时间不确定性风险。总体上婚庆主题商场的定位可行性较高。商场倾城汇、富基广场的竞争与拆迁时间不确定性风险。总体上婚庆主题商场的定位可行性较高。 26 备选定位方向二：备选定位方向二： 辐射一二级商圈为主的区域性社区型商辐射一二级商圈为主的区域性社区型商 业中心（区域配套）业中心（区域配套） 特色餐饮特色餐饮+ +婚纱影楼婚纱影楼+ +健身健身+ +教育培训教育培训+ +美容美美容美 发、银行等社区配套商业发、银行等社区配套商业 业态组合方向：业态组合方向： 首推定位方向一：首推定位方向一：婚庆主题商场（目的性消费）婚庆主题商场（目的性消费） 婚纱礼服婚纱礼服+ +婚庆用品婚

26、庆用品+ +婚纱影楼婚纱影楼+ +婚庆策划婚庆策划+ +彩彩 妆等妆等 业态组合方向：业态组合方向： 定位方向定位方向 27 满足新婚青年婚庆一站式消费；满足新婚青年婚庆一站式消费； 婚庆用品零售商的采购批发；婚庆用品零售商的采购批发； 婚纱礼服婚纱礼服+婚庆用品婚庆用品+ 婚庆策划婚庆策划+婚纱影楼婚纱影楼+ 花艺布置花艺布置+蜜月旅行信息中心蜜月旅行信息中心+化妆等化妆等 功能定位功能定位 业态定位业态定位 华南区精品婚纱婚庆主题商场；华南区精品婚纱婚庆主题商场； 江南大道婚庆一条街的升级者江南大道婚庆一条街的升级者 形象定位形象定位 珠三角乃至东南亚的新婚青年珠三角乃至东南亚的新婚青年(

27、零售为主零售为主)、 婚庆用品零售商婚庆用品零售商(以批发为主以批发为主) 消费定位消费定位 中高档（中高档（30%）+中档中档(大众化大众化)（55%）+低低 档（档（15%） 档次定位档次定位 定位方向（婚庆主题商场）定位方向（婚庆主题商场） 28 华南：华南：项目目标客户定位，辐射华南地区零售商、影楼、新婚夫妇； 婚庆：婚庆：本商场的专业属性，以婚纱婚庆为主题，目的性消费较强。 名品：名品：区别周边中低档婚纱婚庆市场，婚纱婚庆各业态的中高端品牌商 家高度汇聚；区别民房、批发市场环境，本案温馨浪漫、宽敞舒适、 购物环境将吸引追求品味、中高端客户群； 项目以高端婚庆主题商场高调入市，塑造高端

28、精品婚庆商场形象。 华南首座婚庆名品商场华南首座婚庆名品商场 形象定位形象定位 形象阐释形象阐释 29 推广主题（ slogan ） 华南首座婚庆名品商场华南首座婚庆名品商场 说明：把形象定位浓缩应用于slogan，更加能够直观体现项目内涵和品质； 要点：作为项目的推广主线，自始至终贯穿着“华南首座婚庆名品商场华南首座婚庆名品商场”的概 念，无时无刻不对商家、消费者传达本案精品婚纱婚庆商场的形象。 形象定位形象定位 30 案名建议案名建议 好的案名可以使客户对项目产生相应的联想，并诱使客户进一 步关注项目了解项目，可以说案名是宣传推广的第一要素。 新颖性新颖性 易记性易记性 易传播性易传播性

29、准确表达项目特性准确表达项目特性 内涵丰富性内涵丰富性 命名原则：命名原则： 31 首推案名建议首推案名建议 案名诠释： 佳缘，一是取美满佳缘之意，凡在本案消费的顾客都祝他们有一个美满幸福的良好姻缘，吉祥寓意；二是“佳”为佳兆业，取 与佳兆业结缘之意，能较好延伸佳兆业品牌。 婚庆，项目专业属性，直接醒目，突出项目婚纱婚庆主题。 广场，原指大量人流、车流集散场所，各种社会活动或交通活动的空间，本案引用意寓本案为婚纱婚庆交易、展示集散场所， 显现大气，规模、一站式之寓意，弱化本案体量较小的劣势，树立区域婚纱婚庆市场的中心形象； 次推：佳兆业次推：佳兆业婚庆名品城婚庆名品城 案名诠释： 佳兆业：佳兆

30、业：响应佳兆业商业品牌宣传号召，借助佳兆业品牌效应与知名度，提升项目知名度。 婚庆：婚庆：婚庆直接鲜明地表达了商场主题，广场体现了规模性，体验性，切合项目婚庆商业主题。 体验体验：打造体验概念，消费中体验服务，体验高贵档次，体验优质环境，体验购买婚庆用品时的紧张与兴奋的体验。 首推：佳缘婚庆广场首推：佳缘婚庆广场 32 佳缘婚庆馆佳缘婚庆馆 馆，房舍华丽的，取精品、华美之意，符合项目高端形象与档次，看案名知其档次，此案名能起到 突出项目品质、提升市场形象的作用。 备选案名建议备选案名建议 喜良缘婚庆广场喜良缘婚庆广场 囍，以传统囍字作为项目案名，体现项目婚庆主题； 良缘，取美满祝福之意，好的姻

31、缘寓意； 广场，婚庆交易、展示场所，显示规模，树区载婚庆市场中心形象； 囍佳缘囍佳缘 佳缘汇佳缘汇 佳兆业佳兆业佳偶天城佳偶天城 华南名品婚庆城华南名品婚庆城 佳兆业佳兆业婚汇上品婚汇上品 其他备选案名：其他备选案名： 33 海珠项目案名建议海珠项目案名建议 佳缘婚庆广场（首选）佳缘婚庆广场（首选） 佳缘，一是取美满佳缘之意，凡在本案消费的顾客都祝他们有一个美满幸福的良好姻缘， 吉祥寓意；二是“佳”为佳兆业，取与佳兆业结缘之意，能较好延伸佳兆业品牌。 婚庆，项目专业属性，直接醒目，突出项目婚纱婚庆主题。 广场，原指大量人流、车流集散场所，各种社会活动或交通活动的空间，本案引用意寓本 案为婚纱婚

32、庆交易、展示集散场所，显现大气，规模、一站式之寓意，弱化本案体量较小 的劣势，树立区域婚纱婚庆市场的中心形象； 负一层靓彩生活汇 1f名品婚纱汇 2f时尚精品汇 3f浪漫风采汇 佳兆业佳兆业* *婚庆名品城（备选）婚庆名品城（备选） 婚庆直观表达主题 名店名牌精品的高档商店 城荟萃之意，商品琳琅满目，并具有一定的规模及品质 负一层靓彩馆 1f名流馆 2f时尚馆 3f风采馆 佳兆业佳兆业* *华南婚庆名品城（备选）华南婚庆名品城（备选） 华南广东地区乃至华南地区 婚庆直观表达主题 名品表达了定位精致、高端、有品位 城：荟萃、琳琅满目 华南婚庆名品城站在一定的市场高度，定位为华南区最具精品的婚庆城

33、 负一层靓彩生活馆 1f名流婚纱馆 2f时尚精品馆 3f浪漫风采馆 佳兆业佳兆业* *婚庆体验馆（备选）婚庆体验馆（备选） 体验打造体验概念，消费中体验服务，体验高贵档次，体验优质环境，体验购买婚庆 用品时的紧张与兴奋的体验 馆精致，木雅的感觉，体现了精品精美等特质 婚庆直观表达主题 负一层名媛坊 1f名仕坊 2f名流坊 3f名人坊 囍良缘婚庆广场（备选）囍良缘婚庆广场（备选） 囍，以传统囍字作为项目案名，体现项目婚庆主题； 良缘，取美满祝福之意，好的姻缘寓意； 广场，婚庆交易、展示场所，显示规模，树区载婚庆市场中心形象； 负一层佳人汇 1f佳缘汇 2f佳偶汇 3f佳成汇 34 本案 品牌形

34、象档次 1000 1 星辰汇星辰汇 2 倾城汇倾城汇 3 好百年好百年 4富基广场富基广场 6 汇美婚庆汇美婚庆 广场广场 5 江南大道江南大道 沿街沿街 7 南华东路南华东路 婚纱街婚纱街 0 低档 中档 05001500 1 2 婚纱礼服 主流价格 3 5 7 6 6 高档 定位方向示意定位方向示意 35 婚庆主题婚庆主题 影楼影楼 摄像摄像 婚纱婚纱 礼服礼服 婚庆婚庆 配套配套 品牌婚纱、礼服定制、品牌婚纱、礼服定制、 晚礼服、燕尾服晚礼服、燕尾服 婚纱影楼、摄像婚纱影楼、摄像 器材、相框、道器材、相框、道 具背景具背景 婚庆策划、婚鞋、婚庆策划、婚鞋、 婚庆用品、古典婚庆用品、古典

35、民族服饰民族服饰 布置布置 美容美容 花艺布置、彩妆、花艺布置、彩妆、 美容美发美容美发 婚庆主题方向婚庆主题方向 36 负一层：靓彩生活汇负一层：靓彩生活汇 负一层由于与地铁相 连，一方面补充婚庆相 关业态，如婚庆百货饰 品、花艺布置、婚车租 赁、喜糖喜烟喜酒、彩 妆化妆，另一方面辅以 美体美容美妆类、特色 餐饮等配套业态，既是 对本案婚庆广场的业态 的延伸补充，也可辐射 周边消费人群与地铁过 往人流。 汇汇 37 负一层：靓彩生活汇负一层：靓彩生活汇 38 一层：名品婚纱汇一层：名品婚纱汇 一层充分利用临 街面做，以品牌婚 纱礼服为主，作项 目形象展示，珠宝 首饰作配套。 临街铺面除品牌

36、婚纱外，建议保留 一两间男式礼服临 街铺面，以展示项 目丰富的产品。 汇汇 39 一层：名品婚纱汇一层：名品婚纱汇 40 二层：时尚精品汇二层：时尚精品汇 考虑到婚纱礼服为 一次消费，为吸引人 数比例较大中档消费 者，二层针对一层的 一线品牌婚纱礼服店， 补充了一些二线品牌 婚纱礼服，以丰富项 目婚纱礼服的档次品 类。 同时增添一些相关 业态，拟增强项目一 站式婚庆主题商场的 特色。 汇汇 41 二层：时尚精品汇二层：时尚精品汇 42 三层：浪漫风采汇三层：浪漫风采汇 三楼作为人流较少 的楼层，布置了一 些对人流要求较低 的业态，如婚纱摄 影、影楼道具背景、 婚庆礼仪策划等， 主要是以婚纱摄像

37、 为主题。原定位的 婚纱影楼租金承受 力低，建议以小面 积的婚纱摄影馆代 替。 汇汇 43 三层：浪漫风采汇三层：浪漫风采汇 海珠婚庆广场业态组合海珠婚庆广场业态组合 楼层楼层业态业态数量数量使用面积使用面积比例比例参考品牌参考品牌 负一楼负一楼 ( (靓彩靓彩 生活汇）生活汇） 花艺布置/花店/婚车租赁2-3109 2.1%时尚婚汇、凯撒租车、红太阳汽车租赁、花德喜 美容美发美甲/彩妆/化妆3-5415 8.1% 名媛美容美体、曲姿瘦身、必瘦站纤体、可可彩妆、凯维化妆 品、圣千慧、芸楠美发、南茜国际、玛花纤体 特色餐饮/个人护理店1236 4.6%嘉旺、真功夫/屈臣氏、万宁、丝芙兰、莎莎 婚

38、鞋婚庆百货饰品礼品（喜 帖喜字、气球、花卉、创意 礼品、饰品） 6-8504 9.9% 新感觉、kenzo、托德斯、兰嘉丝汀、218创意工坊、译梦、天 创婚鞋 面包房/果汁甜品/便利店/烟 酒/喜糖/蜜月旅行社 4-6313 6.1% 仙踪林、马哥勃罗、可颂坊、烟酒在线、红秀天香、喜满堂、 臻品轩、美心西饼、广之旅、亚美佳海外婚礼 家居家纺196 1.9% 小计20家1673 32.8%使用率58.74% 一楼一楼 ( (名品名品 婚纱汇婚纱汇) ) 品牌婚纱展示5-8800 15.7%澳利莎、凡尔赛婚纱礼服、伊贝儿婚纱、玛莎 男女礼服4-6253 5.0% 品纱礼服高级制定、芊翔男士礼服、男

39、衣号、法派特、la sposa 珠宝婚戒饰品1-2117 2.3%钻石小鸟、帕蒂珠宝、克徕帝珠宝 小计15家1170 22.9%使用率55.66% 二楼二楼 ( (时尚时尚 精品汇精品汇) ) 时尚精品婚纱10-14625 12.2%vivan、奈特丽、圣罗莉亚、拉斐尔 古典民族服饰/旗袍/裙褂2-3161 3.1%红莹绣庄 男女时尚礼服2-3118 2.3%铂玛、香港卡诺斯、香港德美 婚庆饰品(头饰手饰)、喜庆 百货 2-347 0.9%东方新娘、瑭人世家、 midoo米多婚品 品牌特色快餐1257 5.0%kfc、大家乐 小计20家1207 23.6%使用率57.91% 三楼三楼 ( (浪

40、漫浪漫 风采汇风采汇) ) 婚纱主题摄影2-3230 4.5%广州金夫人、巴黎婚纱、名人婚纱、上海麦田摄影 婚庆策划/婚庆礼仪(用品)5-7342 6.7%芝柏礼仪、喜临门婚庆策划、苏格婚庆、领航时尚婚庆 相框相册2-456 1.1%亚历山大、家业相框 厂商婚纱展示3-5216 4.2%美斯特 影楼用品/道具背景/器材3-4151 3.0%大自然影楼道具 小计20家995 19.5%使用率48.45% 45 海珠项目各业态面积比例海珠项目各业态面积比例 业态业态 使用面使用面 积积 比例比例 婚纱礼服民族服饰217343.06% 婚鞋婚庆百货55110.92% 餐饮/个人护理4939.77%

41、美容美发美甲/彩妆/化妆4158.22% 婚纱摄影/摄影器材/道具3817.55% 婚庆礼仪策划3426.78% 面包房/甜品/烟酒/喜糖/旅行社3136.20% 珠宝婚戒饰品1172.32% 花艺布置/婚车租赁1092.16% 家居家纺961.90% 相框相册561.11% 小计：5046 海珠项目各业态面积比例海珠项目各业态面积比例 46 纲 要 项目概况项目概况 市场调研市场调研 项目定位项目定位 租金建议租金建议 人流动线人流动线 47 六、租金初步建议六、租金初步建议 周边代表竞争个案比较打分周边代表竞争个案比较打分 调整因素及项目倾城汇好百年本案 说明 项目分项目权重(%)打分得分

42、%打分得分%打分得分% 地段 交通 30% 婚庆市场商业气氛/ 消费习惯10.0 0.4 4.0 1.5 15.0 1.0 10.0 目前消费习惯、商业气氛是影响 本案租金的重要因素，倾城汇、 好百年两者相距不远，但反差极 大 地段/人流量10.0 0.5 5.0 1.3 12.7 1.0 10.0 道路通达/公共交通10.0 0.4 4.0 1.0 10.0 1.0 10.0 小计小计30.0 30.0 13.0 13.0 37.7 37.7 30.0 30.0 产品 设计 20% 消费环境、规模体量、 人流动线6.0 0.9 5.4 0.7 4.2 1.0 6.0 好百年较本案消费环境差

43、硬件配置(电梯、智 能化、车位等)6.0 0.9 5.4 0.8 4.8 1.0 6.0 铺面(开间、进深、 临街展示性）8.0 0.5 4.0 0.8 6.4 1.0 8.0 倾城汇、好百年临街铺面较差 小计小计20.0 20.0 14.8 14.8 15.4 15.4 20.0 20.0 招商 定位 20% 商家品牌对租金影响10.0 1.0 10.0 1.4 14.0 1.0 10.0 好百年商家面积小，品牌小，商 家单位租金高 商家面积对租金影响10.0 1.0 10.0 1.3 13.0 1.0 10.0 小计小计20.0 20.0 20.0 20.0 27.0 27.0 20.0

44、20.0 市场 培育 30% 前期市场培育/招商 政策影响 30.030.0 0.4 12.0 12.0 1.5 45.0 45.0 1.0 30.0 30.0 好百年无需降低租金进行市场培 育；倾城汇单个市场市场培育力 度比我项目要大 合计100.0 59.8 125.1 100.0 48 六、租金初步建议六、租金初步建议 本案负一至三层平均租金：竞争个案租金竞争个案分数 本案平均租金=好百年平均租金/比较打分=162.5/125.1%=122元/月/； 本案平均租金=倾城汇平均租金/比较打分=85/59.8%=122元/月/； u本案租金新开业市场培育期整体租金为本案租金新开业市场培育期整

45、体租金为122122元。元。基于市场培育考虑，建议项 目初期放水养鱼，以低租金吸引商户进驻。 u由于略有偏离传统的婚纱一条街，受消费习惯、婚庆市场商业氛围、前期市 场培育等影响，本案低于好百年152.5元的平均租金。 u本案由于临街优秀的展示面，连通地铁交通，平均租金高于倾城汇的73元。 u为稳定商户，前期建议以租金优惠鼓励一年一交，如一年一交8-9折优惠。 49 六、租金初步建议六、租金初步建议 各楼层租金参考好百年、倾城汇如下：各楼层租金参考好百年、倾城汇如下： 本案各楼层平均租金建议本案各楼层平均租金建议 楼层楼层 好百年租金情况好百年租金情况 ( (元元/ /) ) 倾城汇租金情况倾城

46、汇租金情况 ( (元元/ /) ) 本案租金建议本案租金建议 管理费建议管理费建议 ( (元元/ /月月) ) 负一层150/12030 一楼一楼250120200 30 二楼二楼1508512030 三楼三楼604550 30 四楼四楼/42/ 注1：以上租金管理费按建筑面积计算。 注2：各铺面具体租金，根据品牌、面积大小、招商优惠政策略有不同，详见租赁决策文件。 50 项目周边婚庆市场铺面售价及回报率调研项目周边婚庆市场铺面售价及回报率调研 商铺位置商铺位置月租金月租金/ /1212个月个月 年租金年租金/ / 售价售价/ / 回报率回报率备注备注 星辰汇二楼45 12540 600000

47、.90% 以实际租金 计算 倾城汇铺面73 12876 600001.46% 倾城汇一楼120 121440 800001.80% 倾城汇一楼150 121800 1000001.80% 倾城汇三楼45 12540 419581.29% 倾城汇三楼45 11495 313631.58% 好百年二楼150 121800 600003.00% 倾城汇三楼209 122509 313638.00% 以返租租金 计算 倾城汇三楼280 123357 419588.00% 七、销售建议七、销售建议 1、从调研结果看，倾城汇、星辰汇实际投资回报率都在2%以下，好百年在3%左右。 2、为了销售，开发商往往做

48、高租金，将回报率做到8%。 3、从市场调研看，项目周边婚庆市场商家买铺热情极高。一是自营，二是投资，三是降低经营成本。 4、市区销售铺面作为稀缺资源，深受市场欢迎，倾城汇、星辰汇铺面一面世即销售一空。 5、建议本案租金实际回报率在2.5%左右，定价销售。 51 七、销售建议七、销售建议 租金还原法租金还原法 项目销售价格建议项目销售价格建议 本案建筑面积租金本案建筑面积租金 ( (元元/ /月月/ /) ) 以银行以银行5 5年期年期5.5%5.5%年存款年存款 利率作回报率计算利率作回报率计算 以银行以银行2 2年期年期4.4%4.4%年存年存 款利率作回报率计算款利率作回报率计算 以银行以

49、银行1 1年期年期3.5%3.5%年存年存 款利率作回报率计算款利率作回报率计算 以以2.5%2.5%作回作回 报率计算报率计算 12026182 32727 41143 57600 57600 20043636 54545 68571 96000 96000 12026182 32727 41143 57600 57600 5010909 13636 17143 24000 24000 注1：前期租金达到银行5年期年利率5.5%，铺面投资回报率较好，较受市场认可。 注2：以上价格为直接销售价格，非包租售价。 注3：在仅追求销售利润的情况下，结合市场现状，推荐以2.5%作回报率计算得出的售价。 注4：若售卖，建议按现有分割铺面进行再度分割，并报产权申请，减少铺面积，降低总价与投资门槛，扩大投资客 群。 52 销售模式销售模式优势优势劣势劣势 模式一：只只 销售不招商，销售不招商， 由业主自行由业主自行 招商及管理招商及管理 适当的价格可快速实现回款，无返租包袱 无统一管理，项目可能缺乏商业统一规划定位、 统一招商，运营推广