深圳樟树布旧村改造项目商业规划方案终稿（218页）

1、shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. 美格行商业顾问机构 此报告仅供客户内部参考。未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 2 对于本阶段工作成果的说明对于本阶段工作成果的说明 经过前期阶段的工作，贵我双方关于项目定位及整体业态 布局思路已达成共识，本阶段工作成果主要体现为对上一阶段 工作成果中的汇合总结，及经与贵司、设计

2、院沟通后，需作进 一步补充及调整的项目规划建议和业态功能布局部分； 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 3 工作思路与进程工作思路与进程 2008/12 2009/01 第一、二阶段第三阶段 n市场研究成果 p宏观经济背景、城市研究 p主要商圈调研分析 p项目及周边详细调研分析 p商家访谈 n项目分析 n项目定位 p可借鉴案例调研分析 n建筑规划建议 n业态组合及布局 n初步收益预测 商业定位及规划方案(初稿) 沟通内容沟通内容工作成果工作成果

3、2009/02 商业定位及规划方案(定稿) n市场研究成果 n项目分析 n项目定位 n建筑规划建议 n细致的业态组合及布局 n租金建议及收益预测 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 4 一、项目定位一、项目定位 报告提纲报告提纲 二、建筑规划建议二、建筑规划建议 三、业态组合及布局三、业态组合及布局 四、收益测算四、收益测算 五、经营管理建议五、经营管理建议 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhe

4、n megaroad real estate consulting co., ltd. page 5 一、项目定位一、项目定位 影响项目定位的因素主要有以下三大方面：影响项目定位的因素主要有以下三大方面： 发展商开发目标发展商开发目标 项目立地条件项目立地条件 市场关键因素市场关键因素 项目定位项目定位 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 6 1.1 1.1 发展商开发目标发展商开发目标 point1 p引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较

5、强的业态，借助丹平快引进具有号召力的品牌主力店或规划目的消费较强的业态，借助丹平快 速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费；速、沙荷路等交通规划的便利，吸引本社区以外的人群前往消费； p商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经商业通过合理的建筑布局及充分利用公园景观资源，前期顺利启动且经 营状况良好，带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化；营状况良好，带动后续商业持续开发，实现商业价值最大化； p住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值。住宅借助商业开发的成功，提升对外形象及品质，实现最大化销售价值。 point2 point3

6、樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 7 关键因素三：关键因素三：期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费；期望商业对外辐射力较强，吸引外部消费群前往消费； p商业定位中要求各业态的辐射力及目的消费性较强，扩大项目对外辐射力或影响力。 1.1 1.1 发展商开发目标发展商开发目标 发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？发展商开发目标中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？ 关键因素一

7、：关键因素一：期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金；期望以长期收益最大化为主，短期内能快速回收部分资金； 关键因素二：关键因素二：期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质；期望商家形象及后续商业经营状况良好，提升住宅品质； p商业的定位必需能使持有商业部分商业价值最大化，同时，能给销售商业部分带来增值； p商业定位的形象档次应与住宅相匹配，商家品牌度要求较高； 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 8 1.2 1.2 项目立地

8、条件项目立地条件 1.2.2 地块周边环境分析 1.2.1 地块基本条件分析 p 项目经济技术指标分析 p 地块区位分析 p 地块四至分析 p 地块商业价值分析 p 片区商业环境分析 p 片区消费群分析 p 片区交通条件分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 9 沙湾检查站 本案本案 布沙路 布吉东大街 深 惠 路 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estat

9、e consulting co., ltd. page 10 1.2.11.2.1地块基本条件分析地块基本条件分析 项目经济技术指标分析项目经济技术指标分析 建设用地面积：建设用地面积：104,900 建筑面积：建筑面积：472,000 其中：其中： 商业面积：42,000 一期：34,990 二期：4,700 三期：1,300 四期：1,000 容积率：容积率：4.5 建筑覆盖率：建筑覆盖率：30% 绿地率：绿地率：35% 配建车位：配建车位：2,800个 本项目商业面积本项目商业面积/ /住宅面积住宅面积10%10%，商业在服务本社区居民的同时，亦需外部消费群，商业在服务本社区居民的同时，

10、亦需外部消费群 来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。来消费支撑。商业辐射范围将扩至周边区域。 1 1期期 2 2期期 3 3期期 4 4期期 公园公园 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 11 地块区位分析地块区位分析 l 项目位于南湾街道樟树布社区，临近沙湾检 查站； l 项目东侧南侧均有山体阻隔，居民较少。 优势优势劣势劣势 现状现状 商业氛围浓厚 地块沿街面长 公园景观优势 商业档次较低 配套设施不够完善 外部交通拥挤 未来未来 未来规

11、划起点高 有一定人口基数 快速交通便利 商业昭示性不强 樟树布社区樟树布社区 1.2.11.2.1地块基本条件分析地块基本条件分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 12 地块四至分析地块四至分析 1 1期期 2 2期期 3 3期期 4 4期期 公园公园 北向北向：临沙塘布村， 多以民建房和工厂为 主，商业氛围一般； 西向：西向：临樟富北路，商 业氛围浓厚，人流量大， 项目可分享人流； 东向：东向：临河道，并与其有 一墙之隔，人流受阻； 南向：

12、南向：临布沙路，人 车流较多，展示面良 好，商业氛围一般。 樟富北路 布沙路 沙塘布 河道 1.2.11.2.1地块基本条件分析地块基本条件分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 13 区域展示面昭示性交通条件商业氛围 1 1期期 2 2期期 3 3期期 4 4期期 注解： 地块商业价值判断：地块商业价值判断： 1 1、2 2期期 3 3、4 4期期 1期 2期 3期 4期 公园公园 地块商业价值分析地块商业价值分析 1.2.11.2.1地块基

13、本条件分析地块基本条件分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 14 片区商业环境分析片区商业环境分析 l 项目位于布吉南湾街道边缘区域，靠近 沙湾检查站，片区商业氛围较浓厚； l 商业主要以街铺形式分布，业态主要以 满足人们日常生活的服务配套和餐饮、 服饰为主； l 区域内商业品牌以低档为主，并且业态 同质化现象较严重。 现有状况： 未来状况： l 随着旧村改造的完成，片区未来的商业从形象、规模、档次定位上都将提升一个档次，成为未来社区 型商业

14、的代表作。 1.2.21.2.2地块周边环境分析地块周边环境分析 沙湾检查站 布沙路 沙塘布樟树布片区 本项目本项目 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 15 片区消费群分析片区消费群分析 核心商圈核心商圈6 6万人万人 次级商圈次级商圈1616万人万人 未来商业主力消费群：未来商业主力消费群： 樟树布、沙塘布、沙湾、南岭等项 目周边社区的消费人群（白领、中 高层管理人员、公务员、私营业主、 本地村民等） 2311223112人人 2272322

15、723人人 1665816658人人 1823318233人人 99049904人人 2184021840人人 2532225322人人 1497914979人人 深 惠 路 次级商圈约16万人 核心商圈 约6万人 备注：数据来源于居委会统计人口，部分暂住人口未统计在内 1.2.21.2.2地块周边环境分析地块周边环境分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 16 片区交通分析片区交通分析 深惠路深惠路 布沙路布沙路本项目本项目 深惠路和布沙路为

16、城市主干道，车多人少， 车流较为拥挤； 沙湾路沙湾路沙湾检查站沙湾检查站本项目本项目 沙湾路为双向2车道，道路狭窄，交通拥挤， 关口塞车现象较严重。 现有状况： 本项目本项目 沙湾检查站 深惠路 布吉东大街 布沙路 未来状况： l 丹平快速通车后将连接布沙路； l 沙荷路将与布沙路相交； l 布沙路的扩建； l 地铁3号线将在大芬村设站台出口。 随着地铁随着地铁3 3号线的开通，沙荷路、丹平快速的号线的开通，沙荷路、丹平快速的 开通及布沙路扩建，项目区域交通问题得到很大程开通及布沙路扩建，项目区域交通问题得到很大程 度减缓，快速交通便捷，对外辐射范围扩大。度减缓，快速交通便捷，对外辐射范围扩大

17、。 1.2.21.2.2地块周边环境分析地块周边环境分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 17 本项目 至龙华至龙华 至凤岗至凤岗 至惠州至惠州 布吉联检站布吉联检站 沙湾联检站沙湾联检站 深 惠 路 布 沙 路 沙 荷 路 丹 平 快 速 丹平快速丹平快速 工程概况：工程概况：丹平快速路是深圳市“一纵八横”近期干线路网规划 中的“一纵”，将连接泥岗路、沿河路、布沙路、深惠路、水官 高速、机荷高速等干道，通车后大大缩短特区内外交通往来的时 间

18、。一期起于爱国路高架桥，终点接机荷高速白泥坑立交，全长 9.7公里，共架设桥梁6座，主车道为双向6车道。 预计进度：预计进度：丹平路南湾段拆迁工作已于2008年11月份正式启动。 沙荷路沙荷路 工程概况：工程概况：西起沙湾布沙路口，东至宝荷路植物园路段，跨经布 吉、横岗、龙岗、龙城四个街道办，是深惠路南侧与之平行的又 一条区域性干道。沿线分别与布沙路、沙平路、盐排高速、惠盐 高速、疏港铁路等道路相交。全线设置隧道2座，桥梁6座。 预计进度：预计进度：预计08年底宝荷路荷康路段主车道通车，富康路-牛 始埔路段完成道路基层，具备沥青路面施工的条件。工程总体预 计09年底（1、2标除外）完成。 备注

19、：沙荷路备注：沙荷路1 1、2 2标段西起沙湾检查站，东至盐排高速标段西起沙湾检查站，东至盐排高速 与沙荷路交汇处。目前正在进行拆迁谈判工作。与沙荷路交汇处。目前正在进行拆迁谈判工作。 地铁大芬站 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 18 位置位置时间时间 货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计 数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流 樟富北路樟富北路 12：1012：15 15

20、：5516：00 19：0519：10 6368020101548080154154 布沙路布沙路 10：2510：30 12：1512：20 17：4017：45 1666181252501191195050 沙湾检查沙湾检查 站站 12：4012：45 15：2015：25 18：0518：10 28128221400151921921515 注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。 片区道路人车流状况如下： 1.2.21.2.2地块周边环境分析地块周边环境分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zh

21、en megaroad real estate consulting co., ltd. page 19 樟富北路人流量较大，晚间尤为明显；沙湾检查站和布沙路车流较多，交通较为拥挤。樟富北路人流量较大，晚间尤为明显；沙湾检查站和布沙路车流较多，交通较为拥挤。 1.2.21.2.2地块周边环境分析地块周边环境分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 20 项目立地条件中，对定位有影响的关键因素有哪些？商业的影响及应对策略是什么？ 1.2 1.2 项

22、目立地条件项目立地条件 关键因素一：关键因素一：项目位于南湾街道边缘地带，受山体阻隔；项目位于南湾街道边缘地带，受山体阻隔； p商业以满足片区消费为主； 关键因素二：关键因素二：项目景观资源丰富，住宅为大型生态型高尚居住区；项目景观资源丰富，住宅为大型生态型高尚居住区； p商业定位档次需与住宅相匹配，商业形象要好； 关键因素三：关键因素三：各期商业面积已定，一期商业面积为各期商业面积已定，一期商业面积为3.5万万，上盖高层住宅，二、三、，上盖高层住宅，二、三、 四期共四期共7,000； p商业分布较散，集中商业面积相对较小，且受上盖住宅影响，不适合规划街区式商业街； 樟 树 布 旧 村 改 造

23、 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 21 关键因素四：关键因素四：项目商住比约等于项目商住比约等于10%； p商业需靠外部消费群消费支撑； 1.2 1.2 项目立地条件项目立地条件 关键因素五：关键因素五：随着丹平快速和沙荷路的通车，项目未来对外快速交通便利；随着丹平快速和沙荷路的通车，项目未来对外快速交通便利； p快速交通的便利即可以为项目带来消费群，亦可带走消费群，故商业定位要有特色及 吸引力，规划业态要求目的性消费较强，辐射力强； 关键因素六：关键因素六：现有片区居

24、民普遍素质较低，随着旧村改造完善，居民素质提高，人口结现有片区居民普遍素质较低，随着旧村改造完善，居民素质提高，人口结 构优化；构优化； p商业档次定位起始不宜过高，商家档次应由低向高不断优化； 关键因素七：关键因素七：片区现有商业氛围浓厚，零售类商家经营状况良好。片区现有商业氛围浓厚，零售类商家经营状况良好。 p商业具备规划零售商业的基础条件。 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 22 1.3 1.3 市场关键因素市场关键因素 1.3.1 市场

25、调研分析 p 宏观因素分析 p 商业市场分析 1.3.2 商家研究 p 商家意向访谈 p 商家选址要求 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 23 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 宏观因素分析宏观因素分析 l 南湾街道地处沙湾关口，与罗湖区及布吉、 平湖、横岗街道相邻，交通便利； l 南湾街道辖区面积为24.68平方公里，总人口 约29万人，其中户籍人口2.3万人； l 南湾街道下辖12个社区，包括沙湾、南龙、 宝岭、康乐4个纯居委社

26、区，以及南岭村、沙 塘布、樟树布等8个“村改居”社区。 南湾街道概况南湾街道概况 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 24 龙岗各街道社会消费品总额均保持良好增长；南湾街道社会消费品总额相对较小。龙岗各街道社会消费品总额均保持良好增长；南湾街道社会消费品总额相对较小。 资料来源：龙岗区统计局 社会消费品总额社会消费品总额 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen

27、 zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 25 人均社会消费品总额人均社会消费品总额 龙岗区各主要街道人均社会消费品总额稳定增长，其中龙岗街道位居各街道之龙岗区各主要街道人均社会消费品总额稳定增长，其中龙岗街道位居各街道之 首；南湾街道人均社会消费品总额相对较弱。首；南湾街道人均社会消费品总额相对较弱。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page

28、 26 南湾街道共有常住人口约南湾街道共有常住人口约2929万，其中户籍人口约万，其中户籍人口约 有有2.32.3万，约占万，约占8.0%8.0%；南湾街道以非户籍人口为主。；南湾街道以非户籍人口为主。 资料来源：龙岗区统计局 社区名称社区名称人口数量人口数量 上李朗社区15,434 下李朗社区23,245 康乐社区17,636 南龙社区14,979 樟树布社区21,840 沙湾社区9,904 沙塘布社区18,233 南岭社区25,322 宝岭社区23,112 夏村社区16,658 吉夏社区22,723 丹竹头社区65,822 人口结构与数量人口结构与数量 1.3.11.3.1市场调研分析市场

29、调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 27 项目所在组团总体布局结构： “四片两轴一带” 四大城市功能片区：四大城市功能片区：(1)物流核心片区 （2）综合配套片区（3）工业与港口服务片区 （4）综合发展片区 两条发展轴：两条发展轴：组团以深惠路为东西向重要的 发展轴，促进布吉、横岗片区城市功能的融合， 以布澜路平吉大道-平新大道为导向的南 北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与 布吉片区的城市功能融合。 一条物流走廊带：一条物流走廊带

30、：是指通过“物流”产业 功能将“平湖横岗盐田港”链接起来，形 成全市重要的物流走廊带（深圳中部物流走 廊）。 项目位于综合配套片区和深惠路发展轴上，其未来规划主要以城市的中高档社区居项目位于综合配套片区和深惠路发展轴上，其未来规划主要以城市的中高档社区居 住功能为主，辅以社区型商业综合配套的原则共同发展。住功能为主，辅以社区型商业综合配套的原则共同发展。 资料来源：深圳市规划局 城市发展规划城市发展规划 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consul

31、ting co., ltd. page 28 lg101-03 lg101-01 lg101-05 资料来源：深圳市规划局 p 根据深圳市片区规划标准，结合组团 城市功能布局，将组团城市建设用地划分 为3个大片区及32个小片区，每个分区制 定不同的发展策略。 p 本项目位于布吉生活居住区：即 lg101-01、lg101-03、 lg101-05,主导功 能为居住居住用地。 发展策略为：发展策略为： 积极实施旧城改造，限制工业用地的投积极实施旧城改造，限制工业用地的投 放，重点落实及完善配套设施，改善城放，重点落实及完善配套设施，改善城 市环境。市环境。 旧城改造的利好政策，将有利于片区人口结

32、构的不断优化，并为商业发展奠定基础。旧城改造的利好政策，将有利于片区人口结构的不断优化，并为商业发展奠定基础。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 片区规划片区规划 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 29 商业市场分析商业市场分析 市场调查说明市场调查说明 调查时间：调查时间：1212月月1414日日1212月月2020日日 调查内容调查内容：1、项目周边商业状况 （大型集中商业、商业街）； 2、项目竞争区域商业状况（大型集中商业、商

33、业街）； 3、南湾街道办（人口数量及构成）； 4、重点案例考察。 调查方式调查方式： 1、商业调查采用统计商铺及集中商业的面积、业态等方式获取相关数据； 2、南湾街道办采用走访询问的方式，获取相关数据； 3、通过走访部分商家了解其对项目的进驻意向。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 30 市场调查范围市场调查范围 深惠路 布沙路 沃尔玛-东大街片区 南岭片区 樟树布-沙塘布片区 沙湾检查站 l 沃尔

34、玛沃尔玛- -东大街片区东大街片区 商业氛围浓厚，配套较为成熟， 主要以大型集中商业带街铺形式 分布，业态以时尚服饰精品和餐 饮为主； l 南岭片区南岭片区 商业氛围较浓，商家档次较低， 主要以餐饮、服饰为主，主要满 足南岭社区消费群体； l 樟树布樟树布- -沙塘布片区沙塘布片区 主要以商业街形式存在，商业氛 围较浓，档次较低，主要以社区 配套和餐饮为主。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 31

35、深惠路 布沙路 沙湾检查站 沃尔玛沃尔玛 13,000 乐安居乐安居 10,000 民润超市民润超市 2,000 好风采家居好风采家居 6,000 苏宁电器苏宁电器 2,000 布吉东大街布吉东大街 30,000 新惠康百货新惠康百货 1,500 南岭服装广场南岭服装广场 6,000 万家乐百货万家乐百货 8,000 万福佳百货万福佳百货 1,500 樟树布樟树布-沙塘布片区沙塘布片区 商业面积约商业面积约1.8万万 （集中商业（集中商业1个，平均个，平均1500/个）个） 沃尔玛沃尔玛-布吉东大街片区布吉东大街片区 商业面积约商业面积约5万万 （集中商业（集中商业4个，平均个，平均5000/

36、个）个） 南岭片区南岭片区 商业面积约商业面积约3万万 （集中商业（集中商业6个，平均个，平均3500/个）个） 南岭食街南岭食街 3,000 华彩商业城华彩商业城 3,000 华城百货华城百货 1,000 南岭商业步行街南岭商业步行街 2,000 本项目 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 32 沃尔玛沃尔玛- -东大街片区东大街片区 主要街铺的体量约为8,1558,155； 大型集中商业4家，体量约为 35,00035,000。 西北至深惠路

37、，南至布沙 路, 东至中翠路。 调查结果调查结果: : 调查范围调查范围: : 深惠路 布沙路 沙湾检查站 沃尔玛沃尔玛 13,000 乐安居乐安居 10,000 民润超市民润超市 1,500 好风采家居好风采家居 6,000 苏宁电器苏宁电器 2,000 布吉东大街布吉东大街 30,000 新惠康百货新惠康百货 1,500 本项目 区域商业格局分析区域商业格局分析 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page

38、 33 名称名称位置位置楼层楼层面积（面积（ ）代表商家代表商家经营状况经营状况 沃尔玛沃尔玛深惠路313,000麦当劳、钰花溪较好 好风采家居好风采家居深惠路56,000以品牌家居商家为主较好 乐安居乐安居中翠路310,000品牌家私为主良好 民润超市民润超市中翠路11,500-较好 苏宁电器苏宁电器中翠路12,000以各品牌电器为主较好 新惠康百货新惠康百货黄金南路21,500以非品牌为主较好 主要集中商业基本资料：主要集中商业基本资料： 沃尔玛沃尔玛- -布吉东大街片区商业规模相对较大，周边新兴社区较多，商业氛围浓布吉东大街片区商业规模相对较大，周边新兴社区较多，商业氛围浓 厚，且业态较

39、为丰富，辐射面较广。厚，且业态较为丰富，辐射面较广。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 34 片区主要商业街业态比例分布片区主要商业街业态比例分布: : 业态业态经营面积经营面积( () )比例比例 服饰服饰7329.0% 餐饮餐饮1,6741,67420.7%20.7% 五金五金720.2% 服务服务1,8301,83022.6%22.6% 休闲娱乐休闲娱乐2,0002,00024.7%24.7%

40、 美容美容2573.2% 妇幼用品妇幼用品1451.8% 数码数码60.1% 地产地产1782.2% 家居家居90011.1% 建材建材320.4% 其它其它2793.3% 合计合计8,1058,105100%100% 沃尔玛沃尔玛- -布吉东大街片区商业街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，二者约占总比例的布吉东大街片区商业街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，二者约占总比例的45%45%。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co.,

41、 ltd. page 35 主要商业街租金水平主要商业街租金水平: : 商业街商业街主要业态主要业态租金水平租金水平( (元元/ /月月/m/m2 2) )经营状况经营状况 中翠路中翠路餐饮、服务配套80-180较好 深惠路深惠路服务配套、家居、汽配40-100良好 注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。 中翠路（布吉东大街）的租金水平代表区域内最高水平，其余商业街受商业氛中翠路（布吉东大街）的租金水平代表区域内最高水平，其余商业街受商业氛 围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析

42、樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 36 主要商业街人车流分析主要商业街人车流分析: : 位置位置时间时间 货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计 数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流 中翠路中翠路 13：20-13：25 14：05-14：10 16：40-16：45 8242050101566767156156 深惠路深惠路 10：25-10：30 12：15-12：20

43、17：40-17：45 971663638032873693698787 注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。 中翠路（布吉东大街）的人中翠路（布吉东大街）的人 流量最大，车流一般，深惠路车流量最大，车流一般，深惠路车 流较大，交通较为拥挤。流较大，交通较为拥挤。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 37 沃 尔 玛 布 吉 东 大 街 新 惠 康 百 货

44、 好 风 采 家 居 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 38 南岭片区南岭片区 主要街铺体量约为2,0002,000； 大型集中商业6家，体量约为 23,00023,000。 北至深惠路，南至布沙路, 西至东大街，东至南岭村。 调查结果调查结果: : 调查范围调查范围: : 深惠路 布沙路 沙湾检查站 南岭服装广场南岭服装广场 6,000 万家乐百货万家乐百货 8,000 南岭食街南岭食街 3,00

45、0 华彩商业城华彩商业城 3,000 华城百货华城百货 1,000 本项目 南岭商业步行街南岭商业步行街 2,000 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 39 名称名称位置位置楼层楼层面积（面积（ ）代表商家代表商家经营状况经营状况 万家乐百货万家乐百货南岭商业区58,000肯德基、二天堂、恒波通讯较好 南岭服装广场南岭服装广场南岭商业区46,000以非品牌商家为主一般 华彩商业城华彩商业城南岭商业区

46、33,000东四豆腐坊、自助火锅一般 南岭食街南岭食街南岭商业区33,000潮流前线、餐饮等较好 南岭商业步行街南岭商业步行街南岭商业区22,000自己人海鲜、湘菜馆较好 华城百货华城百货南岭商业区11,000非品牌商家为主较好 主要集中商业基本资料：主要集中商业基本资料： 南岭片区整体商业档次较低，以周边工厂工人为主要消费群，集中商业数量较多，南岭片区整体商业档次较低，以周边工厂工人为主要消费群，集中商业数量较多， 但个体规模较小，主要以满足人们日常生活消费的服务配套和餐饮为主。但个体规模较小，主要以满足人们日常生活消费的服务配套和餐饮为主。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟

47、 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 40 片区主要商业街业态比例分布片区主要商业街业态比例分布: : 业态业态经营面积经营面积( () )比例比例 服饰服饰4117.2% 餐饮餐饮2,2622,26239.9%39.9% 服务服务96396317.0%17.0% 休闲娱乐休闲娱乐1,4001,40024.6%24.6% 美容美容2103.7% 数码数码1763.1% 其它其它2544.5% 合计合计5,6765,676100%100% 南岭片区商业

48、街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，其次是服务配套。南岭片区商业街业态主要是以餐饮、休闲娱乐为主，其次是服务配套。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 41 主要商业街租金水平主要商业街租金水平: : 商业街商业街主要业态主要业态租金水平租金水平( (元元/ /月月/m/m2 2) )经营状况经营状况 南岭商圈南岭商圈服饰、服务配套、餐饮30-100较好 注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。 集中商

49、业周边商业氛围较好，代表片区最高租金水平，其余地段商业街受商业集中商业周边商业氛围较好，代表片区最高租金水平，其余地段商业街受商业 氛围、商家形象、经营业种、楼层等因素影响，租金水平相对较低。氛围、商家形象、经营业种、楼层等因素影响，租金水平相对较低。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 42 南 岭 商 业 步 行 街 华 彩 商 业 城 万家乐百货南岭食街 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研

50、分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 43 樟树布樟树布- -沙塘布片区沙塘布片区 主要街铺体量约为10,00010,000； 大型集中商业1家，体量约为 3,0003,000。 北至沙塘布，南至布沙路, 西至南岭，东至沙湾关。 调查结果调查结果: : 调查范围调查范围: : 深惠路 布沙路 沙湾检查站 万福佳百货万福佳百货 1,500 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规

51、划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 44 名称名称位置位置楼层楼层面积（面积（）代表商家代表商家经营状况经营状况 万福佳百货万福佳百货 布沙路与樟富北 路交汇处 33,000以非品牌服饰为主较好 主要集中商业基本资料：主要集中商业基本资料： 樟树布樟树布- -沙塘布片区集中商业数量较少，商业主要以街铺形式存在，分布于樟富北沙塘布片区集中商业数量较少，商业主要以街铺形式存在，分布于樟富北 路和布沙路沿线，整体档次较低，主要以满足人们日常生活消费的服务配套和餐饮为路和布沙路沿线，整体档次较低，主要以满足人们日

52、常生活消费的服务配套和餐饮为 主。主。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 45 片区主要商业街业态比例分布片区主要商业街业态比例分布: : 业态业态经营面积经营面积 ( () ) 比例比例 服饰服饰1,0518.1% 餐饮餐饮5,1015,10139.3%39.3% 五金五金6905.3% 服务服务2,5532,55319.7%19.7% 休闲娱乐休闲娱乐1,9801,98015.3%15.3% 美

53、容美容8396.5% 妇幼用品妇幼用品240.2% 数码数码670.5% 家居家居2001.2% 其它其它4763.7% 合计合计12,98112,981100%100% 樟树布樟树布- -沙塘布片区商业街业态主要是以服务配套和餐饮为主，二者约占总商业面积的沙塘布片区商业街业态主要是以服务配套和餐饮为主，二者约占总商业面积的60%60%。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 46 主要商业街租金水平主

54、要商业街租金水平: : 商业街商业街主要业态主要业态租金水平租金水平( (元元/ /月月/m/m2 2) )经营状况经营状况 布沙路布沙路服务配套20-60较好 樟富北路樟富北路服饰、服务配套、餐饮30-80较好 注：以上租金为商业街的主力租金水平区间。 樟富北路人气较旺、商业氛围浓厚，租金相对较高，其余商业街受商业氛围、商樟富北路人气较旺、商业氛围浓厚，租金相对较高，其余商业街受商业氛围、商 家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划

55、 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 47 主要商业街人车流分析主要商业街人车流分析: : 位置位置时间时间 货车货车私家车私家车的士的士公交公交摩托车摩托车自行车自行车行人行人合计合计 数据为三次记录数值的平均值数据为三次记录数值的平均值车流车流人流人流 樟富北路樟富北路 12：1012：15 15：55-16：00 19：05-19：10 6368020101548080154154 布沙路布沙路 10：25-10：30 12：15-12：20 17：40-17：45 166618125250119119

56、5050 注：以上数据为美格行调查专员实地测量平均计算而得，以五分钟为一时间段的双向人车流。 樟富北路人流量较大，晚间尤为明樟富北路人流量较大，晚间尤为明 显，布沙路车流较多，交通较为拥挤。显，布沙路车流较多，交通较为拥挤。 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 48 沙塘布商业 沙塘布商业 樟 树 布 商 业 万 福 佳 百 货 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造

57、 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 49 项目竞争分析项目竞争分析 因素因素沃尔玛沃尔玛- -布吉东大街片区布吉东大街片区南岭片区南岭片区樟树布樟树布- -沙塘布片区沙塘布片区 商业规模商业规模 商业面积约5万 （集中商业7个） 商业面积约3万 （集中商业6个） 商业面积约1.8万 （集中商业1个） 核心辐射范围核心辐射范围南湾街道、布吉街道南岭村片区樟树布、沙塘布村 主要商业形态主要商业形态大型超市/商业街小型百货/商业街小型百货/商业街 交通条件交通条件临城市主干道，

58、交通状况良好交通一般，不临主干道良好，临布沙路 商业环境商业环境舒适，形象较好一般，中低档次商业较多不佳，但人气较旺 消费群特点消费群特点 消费力较强，周边中档社区较 多，以家庭消费为主。 消费群主要局限于南岭村 片区内，档次较低。 消费群主要集中在樟树布、沙 塘布村内，以工厂员工为主。 竞争力评价竞争力评价较强一般较弱 按目前经营现状来看，樟树布按目前经营现状来看，樟树布- -沙塘布片区和其他竞争片区比较不具备竞争优势。沙塘布片区和其他竞争片区比较不具备竞争优势。 片区竞争分析片区竞争分析 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及

59、规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 50 樟树布樟树布- -沙塘布片区沙塘布片区 本项目商业的开发将给樟树布片区商业注入新的血液，片区商业形象及档次得到提 升，引领片区商业升级换代的第一步。 南岭片区南岭片区 沃尔玛沃尔玛- -布吉东大街片区布吉东大街片区 随着政府规划的实施，地铁的开通及深惠路交通的改善，商圈商业发展日趋成熟， 由于周边项目基本改造完成，片区商业的发展空间受到一定限制； 根据政府规划的旧村改造，南岭片区商业将全面升级换代，商业形象及档次得到 提升，潜在的新的竞争对手将面世，对本项目的

60、发展形成一定冲击； 区域商业发展趋势判断区域商业发展趋势判断 1.3.11.3.1市场调研分析市场调研分析 樟 树 布 旧 村 改 造 项 目 商 业 定 位 及 规 划 方 案 shen zhen megaroad real estate consulting co., ltd. page 51 商业发展主要分为三个区间，分别为起步期、发展期、成熟期，三个区间分为 五个阶段： 根据市场调研及专业判断，目前，樟树布根据市场调研及专业判断，目前，樟树布- -沙塘布片区的商业发展正处于商业发沙塘布片区的商业发展正处于商业发 展期的第三阶段，展期的第三阶段，本项目应当立足于更高层次商业形态，引领片区