温江房地产市场调查报告

1、1 温江市场调查报告温江市场调查报告 2009-10-292009-10-29 2 目录 第一部分：温江城市概况第一部分：温江城市概况 第一节、 温江经济环境 第二节、西部健康休闲城 第三节、温江板块功能规划 第四节、柳城城区公建配套设施 第五节、温江未来规划 第二部分：温江房地产市场概况第二部分：温江房地产市场概况 第一节、 温江土地供应状况 第二节、温江市场主要版块划分 第三节、温江商品房各版块供应情况 第四节、温江商品房各版块物业形态 第五节、温江商品房各版块消化情况 第六节、温江商品房各版块价格 第七节、温江商品房各版块面积区间 第八节、温江商品房各版块客户情况 第三部分：重点楼盘个案

2、分析第三部分：重点楼盘个案分析 第一节、区域代表楼盘选定 第二节、仁和春天综合分析 第三节、柏林小镇综合 分析 第四节、绿杨涧综合分析 第五节、公园壹号综合分析 第六节、巨龙环岛综合分析 第七节 、 春江青龙湾综合分析 第八节 、 天府原理综合分析 第九节 、 金强大学城综合分析 第四部分：结语第四部分：结语 总结 温江市场目前物业价格供销等 预测未来走势 3 温江城市概况温江城市概况 4 大成都一圈层：五城区和高新区 二圈层：周边六个区（市）县 圈层 增速最快区市县 2003年gdp增速 一圈层 锦江区14.5% 二圈层 温江区18.7 2006年gdp增速 一圈层 金牛区14.2 二圈层

3、温江区16.4 2007年gdp增速 一圈层 金牛区15 二圈层 温江区19.4 2009年前三季度完成gdp125.6亿元 同比增长16% 服务业持续增长。19月，我区服务业增加值增幅达到12.3%，实现旅游综合收入6.43亿元，同比增 长18.6%。 金融业加快发展。19月，全区金融业实现增加值4.75亿元，同比增长18.1%，高于服务业增加 值增幅5.8个百分点。 工业经济增长趋缓态势有所好转。19月，规模以上工业企业增加值达69.52亿元，同比增长 21.4%。四大主导产业的规模企业完成产值135.7亿元，同比增长19.6%。其中，食品和电子机械产业 增长较快，其规模企业产值分别同比增

4、长29.4%、19.7%。 温江经济环境发展状况温江经济环境发展状况 5 共八个功能片区及各自功能属性：共八个功能片区及各自功能属性： 科技园片区、这是温江区新型工业聚集区 光华片区、打造温江的高档商圈 四川文化产业园片区、造多业态、复合型、互动式、个性鲜明的文化产业聚集区和文化主题旅游区 金马国际体育城片区、运动休闲产业新城 成都国际医学城片区、国际医疗旅游目的地 国际乡村度假产业片区 打造“枕水天府、诗画川西”的国际田园城市 现代农业产业片区、农业总部经济区和农业生态休闲观光基地 和盛职教片区 职业教育示范园区 温江板块功能规划 6 2008年成都市提出将先后启动建设南部、东 部、北部、西

5、部四大新城 ，使四大新城成 为城市核心功能的拓展区域西部健康休闲 城提高温江房地产价值，成为产业发展 的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载 体。 四大新城定位分别为北部商贸城、南部科技 商务城、东部工业商务城、 西部新城包含郫县和温江区域，依托区域内 良好的生态环境和休闲旅游资源，总体定位 为健康休闲城。 数据来源：郫县规划局数据来源：郫县规划局 第一节、西部健康休闲城 今年19月，八大功能片区实 现到位区外资金112.89亿元，占 全区到位资金的比重达75.4%； 完成投资132亿元，占同期全区 固定资产投资额的85%。 7 交通现状交通现状分析交通现状交通现状分析 1、与核心城区多通道相

6、连 草金路西延线温江段建设工程（温江第三通道建设工程） 2、与周边区（市）县宽畅对接 光华大道延伸线温江段（新华路西段建设工程）。道路起于科技园新华路，跨金马河，经永盛镇， 止于崇州市交界处，全长约2公里，其中金马河大桥长822米。 成环路温郫段整治工程。道路起于万春镇，止于鱼凫桥与郫县交界处，全长3.4公里。 唐玉路大修工程。该路是我区北部片区通往郫县唐昌的主要通道之一，路基宽8.5米，全长1.8公里。 8 鱼凫大道建设工程。道路全长4.6公里，城市主干ii级标准，路基宽40米，块石路面。 万春“干”字型道路建设工程是万春镇的骨干城镇道路，全长3公里。 物流大道西段大修工程。道路起于成青路，

7、止于温郫路，全长2.4公里。 凤溪大道南段改建工程。道路起于城南加油站，止于温泉大道，全长约2公里。 团结渠路改建工程。道路起于成温邛高速公路辅道，沿团结渠，止于永宁八角村，全长4.6km。 柳金路改建工程。道路起于成青路，止于和盛镇，是和盛镇的主要对外通道之一，全长1.8公里。 正柳路建设工程。道路起于公平街办正宗村跨线桥，向北穿过芙蓉大道，止于永宁镇内，是温江东 部片区跨越成温邛高速公路的南北通道之一。工程全长4.5公里。 民合路建设工程。道路起于花卉大道，向东止于永宁镇，为公平街办重要道路之一，全长3.1公里。 民飞路建设工程。道路起于花卉大道，止于公平凤柳路，为惠民社区绕场镇道路，全长

8、1.4km。 花卉大道排污管网建设工程。路线起于花卉大道与物流大道交叉口，穿惠民路，止于花卉大道与民 飞路交叉口中心，全长3.3km，道路两侧（现绿化带内）分别埋设雨、污水管网及其它规划管线。 凤柳路建设工程。路线起于民飞路与凤柳路交叉中心，止点为凤柳路与成温邛凤凰饲料跨线桥相交 处，全长1.1公里。 温玉路成温邛高速公路跨线桥建设工程。桥长350米，宽9.5米。 3、区内联网加密重点骨干道路 9 配套现状分析 主城区：基本配套成熟，银行金融，医疗卫生 ，休闲娱 乐 ，教育配套，交通配套 ，餐饮设施 ，超市，购物百货 等配套齐全，但是大多陈旧档次不高。 例如综合商场:西风街临时市场、城西农贸市

9、场、红旗超 市、红艳超市、人民商场、国美、苏宁电器等。医院:温江 妇幼保健院、红十字医院、成都第五人民医院、温江中医 院等。其他:娱乐配套：假日歌城、金强广场、体育馆、老 南瓜农家乐、温江文化馆、上上城、花间坊等商业街、繁 华时代广场、国色天香等；美食配套:川东鸡杂、大江鱼头、 柳城饭店、小天鹅、观澜酒家、舒肘子等。 新城区：道路状况良好，享受光华大道便捷进出成都方 便，基本设施相对不够完善。 大学城区：基本设施不够完善，道路状况良好，但是进 出成都不如新城区。 10 温江城市地位：西部健康休闲城的定位，相比其它三个卫星城更适合“深度居家” 温江起步较早，价格低，口碑较好，发展潜力巨大 光华大

10、道的全线贯通，让温江的楼市几乎是一夜之间陡然翻涨。 如今光华大道沿途的楼盘一个接一个，昭示着“金温江”的宜居价值。金沙太阳城的规划建 设、成都-温江快铁的规划实施，更将实现温江与主城区的无缝对接。和黄地产、恒大地产、 万科地产、蓝光集团、仁和集团等一大批实力开发企业纷至沓来，温江楼市成了近几年发展 最快的区域。 小结：小结： 11 温江区域未来规划分析温江区域未来规划分析 12 +图片 八大片区规划八大片区规划“全境温江全境温江”，奠定未，奠定未 来温江快速发展基调来温江快速发展基调 2009年2月，温江首次明确了力争在全 市率先实现城乡一体化、城乡全面现 代化的目标，并确定了实现这一目标 的

11、路线进一步强化“兴三优二， 一三联动”产业发展战略，以调整优 化产业结构为主攻方向，以八大片区 为载体，构建以服务业为主导的现代 经济体系，力争3-5年内服务业在gdp 中的比重达到50%以上。围绕这一目标， 温江区创新构建产业导向机制、片区 服务机制、市场化推进机制、要素配 置机制，力推产业结构调整。 温江区域未来规划温江区域未来规划 13 先期启动部分医药卫生、教育产业；充分预留办公、医院、学校等用地指标；在商业配 套方面，提出新城新道路为未来规划预留空间 温江区政府分别在金马和盛和永宁三个区域启动了金马湖片区体育休闲项目、和盛职业 教育产业片区和一个“国际医学城”规划。在加快推进“工业强

12、区、三产兴区、生态立区” 的进程中，温江将实现以新型工业为支撑、现代服务业为依托、都市农业为基础的现代化 产业体系。 全域成都西部新城的核心，温江区近年来策划的几个承载城市功能的大型项目在2009年 都将进入实质建设阶段并将取得初步成效 ：国际医学城的建设正式拉开序幕 ；金马的“无 线数字城”；在位于光华大道一侧的温江新城区，也将在2009年打造新城cbd，为该区域增 添重要的商业配套服务设施。2009年5月，国色天乡二期游乐园将开园，在一期的游乐园基 础上，国色天乡的二期项目集水上海盗乐园、陆地乐园、运动主题公园为一体，将为温江 娱乐休闲功能更增实力 温江区域未来规划温江区域未来规划 14

13、小结：小结： 随着温江各重大项目的规划出炉，城市功能配套将全面升级，田园城市，现代新区的宏大蓝图 也将初步成型。 温江区委、区政府结合温江所处成都上风上水的地域优势，提出“城在花中，花在绿中，绿在 水中”的生态城市建设理念，并充分利用域内水网纵横的环境优势，将河道水环境打造作为重 要工作 。 贯彻：加强复合配套，引导城市功能更新，坚持“全域成都”规划，发展都市型农业的思想， 这明主开放的规划思路对温江温江房地产都有着非常好的影响。 温江区域未来规划温江区域未来规划 15 温江房地产市场概况温江房地产市场概况 16 土地供应土地供应 2005年温江土地市场活动频繁，土地成交量较大，招拍挂成交40

14、19亩；2006年、2007年成交 量稳定在2000亩以上。受金融危机及地震影响，2008年土地成交量急剧萎缩，仅842亩。2009 年在成都房地产市场恢复的大背景下，温江土地市场逐步活跃，截至2009年5月份，土地成交 量达509亩，预计下半年土地成交量将高于上半年，2009年全年土地成交量将超越2008年。 17 温江市场主要版块划分 大学城版块大学城版块 主城区版块主城区版块 光华大道版块光华大道版块 18 1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于本身品质不高因此其消化速度较慢，约 30套/月，在几个板块中属于消化最慢的版块，但是绿杨涧因为户型较小（套2户型）导致总价 较低所以突

15、出重围消化速度在温江算较理想楼盘。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区进出温江路线方便，而且环境十分优美，楼 盘本身品质也不错，所以销售速度在温江名列前茅。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，消化速度紧追新城，这是温江的新兴热土， 楼盘本身品质大多稍比老城区好，所以消化速度也较快。 温江商品房各版块供应情况温江商品房各版块供应情况 19 商品房价格情况商品房价格情况 1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于本身品质不高因此其价格普遍不 高。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区进出温江路线方便，而且环境十分优 美，楼盘本身品质也不错，在温江的电梯项目中属于

16、典型高端所以价格相对较贵。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，楼盘本身品 质大多稍比老城区好，但是生活配套还不是十分成熟所以价格属于中偏上状态。 1 1、老城区、老城区 2 2、光华大道骗取、光华大道骗取 20 户型面积段户型面积段 1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于面对客户主要为温江本地 自住，所以即定的购买能力和用途决定大多楼盘设计户型小。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，在新城区价格高昂，品质优秀，属于成 都客户或者温江高端客户购买范围所以面积稍大。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买 人群大多属于中坚

17、力量及投资客所以户型较小。 21 客户情况客户情况 1老城区 板块：代表楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于老城区基本配套成熟但是品质 档次不高无法吸引成都客户及外地客户，而本土客户具有区域拥护性故主要客户来源 于温江本地。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一号，品质优秀所以强烈吸引了温江本地高端人群， 同时进出成都的显著交通优势也吸引了大批的成都客户。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买人群 大多属于本地中坚力量及本地投资客。 22 物业形态物业形态 1老城区版块： 楼盘有绿杨涧，万家华庭，由于其客户是本地客户习性决定适合非 高层。 2、新城区版块：巨龙环岛和公园一

18、号，品质优秀，大批的成都客户，所以高层更贴 近成都风格。 3、大学城版块：金强大学城和书香秀筑作为代表，这是温江的新兴热土，购买人群 大多属于本地中坚力量及本地投资客，所以一般是高层。 23 小结：小结： u通过与温江城区楼盘置业顾问交谈中发现，目前温江客户对于高层物业并不排目前温江客户对于高层物业并不排 斥斥，其购房关注点主要集中于户型及价格等因素； u通过上表可以看出，目前温江城区高层物业项目销售价格在3200-5200元/平米； 消化速度在20-40套/月； u11f11f小高层、小高层、18f18f、26f26f、33f33f等不同高度的项目消化速度并没有明显差距等不同高度的项目消化速

19、度并没有明显差距；由此 也可以看出客户对于电梯物业的层数并没有非常严格的要求。 u小高层、高层等不同高度的物业项目其销售价格并没有明显的差距小高层、高层等不同高度的物业项目其销售价格并没有明显的差距；如海科名 城、金强大学城等，同项目内不同高度的电梯物业，其价格并没有明显差距。 24 第三部分第三部分 温江楼盘个案分析温江楼盘个案分析 25 第二节、区域价格特性 上栖美塾3900元/平方米6+1层温江区麻市街五医院正门旁 先生10000元/平方米多层温江金马鱼凫国都温泉旁边 书香秀筑3600元/平方米多层、小高层温江区成大路(成都中医药大学旁) 金强大学城4300元/平方米高层金强大学城位于温

20、江区南熏大道与柳台大 道交汇处 巨龙环岛国际社区5200元/平方米高层温江区城市公园内（柳城宾馆原址） 海科名城2900元/平方米高层小高层温江区学府路 鱼凫阳光3000元/平方米高层鱼凫阳光位于温江区柳城镇鱼凫路(国色天 乡旁) 国泰公园壹号4500元/平方米高层国泰公园壹号位于温江区光华大道顶端文 化路（紧邻温江公园） 仁和春天大道 绿杨涧3850元/平方米多层、小高层温江区柳城镇德通桥社区一社 26 先生 项目基本信息 建筑类别：多层建筑类别：多层 装修状况：菜单式装修状况：菜单式 楼层状况：地面楼层状况：地面3 3层，地下一层。层，地下一层。 绿化率绿化率 ：40% 40% 容积率容积

21、率 ：0.70 0.70 开发商：成都金利房地产有限公司开发商：成都金利房地产有限公司 27 周边配套： 中小学中小学: :成都七中、树德中学成都七中、树德中学 医院医院: :成都市第五人民医院等成都市第五人民医院等 其他其他: :项目处于规划中的温江金马国际体育城内，项目处于规划中的温江金马国际体育城内， 所以周边的配套是相当的完善的。鱼凫国都温所以周边的配套是相当的完善的。鱼凫国都温 泉酒店、花博会展馆、成都西湖、即将打造的泉酒店、花博会展馆、成都西湖、即将打造的 跑马场等跑马场等 交通状况： 温江轻轨温江轻轨 项目门口一道路是与光华大道平行的一条路，项目门口一道路是与光华大道平行的一条路

22、， 到成都非常方便到成都非常方便 先生 28 价格：价格：均价10000元/平方米 未开盘未开盘 29 户型分析户型分析 点评:面积大，功能丰富齐全 整个项目的户型面积段多大 户型主力面积多大 30 推广分析：推广分析： 时有翘楚，总是先生时有翘楚，总是先生 别墅类产品，高端人群，习惯尊崇。别墅类产品，高端人群，习惯尊崇。 生活场上享受礼遇。生活场上享受礼遇。 成为成为“先生先生”。 别墅别墅= =奢侈品。奢侈品。 爱好，也应该是奢侈的。爱好，也应该是奢侈的。 如果钓鱼，一定去开游艇海上。如果钓鱼，一定去开游艇海上。 如果摄影，不单单为了收藏影像，如果摄影，不单单为了收藏影像， 不只追究器具的

23、质量，而在收藏背后的文化。不只追究器具的质量，而在收藏背后的文化。 他们的时间可以耗掉，也可以享受掉。他们的时间可以耗掉，也可以享受掉。 胆敢玩物，有着典型的骄富之后的骄傲。胆敢玩物，有着典型的骄富之后的骄傲。 31 32 推广分析： 类比痴狂艺术品的人和艺术品本身，类比痴狂艺术品的人和艺术品本身， 来衬托产品的艺术价值和生活价值。来衬托产品的艺术价值和生活价值。 不同于现在普通楼盘借景借地，或者强调气势辉煌的推广手法，不同于现在普通楼盘借景借地，或者强调气势辉煌的推广手法， 很好的引起了很好的引起了 路人路人 同行同行 买家等的新奇关注，起到了良好的推广买家等的新奇关注，起到了良好的推广 效

24、果效果 33 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 占地面积：46.72亩 总建筑面积： 容 积 率 ：3.87 绿 化 率： 52.75% 物业形态： 户型面积区间 主力户型面积区间 开盘时间 2009-1-15 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元/平方米月 开 发 商：成都巨龙投资有限责任公司 基本信息基本信息 周边配套周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大 街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：繁华时代商业广场 邮局：温江邮政局 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化 工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 34 价格：5200元/5700元/

25、。年初的价格是 5200 ；其中普通的房源价格为5500元/平米，别墅 的房源价格为 6000元/平米。 公共交通线路：公共交通线路： 3、309、319、703、904、206路， 作为温江区域来说，公共交通线路相对较为发达， 通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出 行便利。 道路网络：道路网络：成温邛高速、地铁4号线 、光华大道； 两条主干道毗邻项目，自驾出行至成都线路明确， 未来地铁4号线开通后，将大大缩短与成都的距离。 价格走势状况价格走势状况 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 35 本项目共900余套，共2期，一期540套，现在2期一 批次总推房大概260套，目前剩余约100套

26、。销售状 况较为良好，这与项目本身的配套 品质环境等有 很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况推盘情况 项目分2期开发，1期共3批次，已销售完毕；2期分 2个批次推出，目前在售2期1批次。共推出房源260 套左右，目前剩余房源100余套。 消化情况消化情况 整体项目是现代简约风格 项目风格项目风格 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 36 户型分析户型分析 本项目户型多样 ，分为2居，3居，别墅能满足多种客户的需求。但是相对大户型而言户型的奢 侈尊贵感体现不够，主要因为自于厨卫面积 甚至主卧面积不够大。 大阳台，大花园是本项目的一个户型有点。 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 37

27、 推广诉求推广诉求 什么时间什么时间+ +什么推广语什么推广语 纯正环岛公园华宅 35年历史的温江公园内，五星酒店相承，凌驾环岛之上，藏锋城市公园，极至人居境界 推广活动：推广活动： 2万代金券8折出售 2009-6-11 巨龙环岛国际社区端午节日期间购房享5重特惠：1、付款方式优惠；2、购房送装修优惠；3、爱家装扮 贴心送优惠；4、搜房卡3000元/套优惠；5、温江房管局亿元赠放欢乐购物月优惠。“端午游巨龙 粽在齐参与”活动会员招募中，玩转大轮盘，品粽得大奖，全家乐融融。 2009-05-22 巨龙环岛国际社区，“环境年份35载温江公园照片征集”活动将于4月底推出，万元大奖征集温江公 园有历

28、史和人文价值的照片。 2009-04-22 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 38 绿杨涧绿杨涧 基本信息基本信息 占地面积：11953 总建筑面积：约23717 容 积 率 ：1.9 绿 化 率： 30.0% 物业形态：多层 户型面积区间80- 160 主力户型面积区间80-120 开盘时间 2009-04-30 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元/平方米月 开 发 商：成都实烨实业有限公司 周边配套周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大街 一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：假日广场 医院：成都市5人民医院 温江区医院 温江区中医院 温江 区红十字医院

29、 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化工 学院、四川农业学院、成都中医药大学等 39 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3500元/4000元/。其中普通的房源价格为3500元/平米，中庭的房源和不邻路 的房源价格为 3900元/平米。 本项目商业价格为9000元/，商业体量为100000 ，商业体量较大，在未来商业应该和世 纪滨江有一定竞争。 公共交通线路：公共交通线路： 101101，102102，104104，703703，309309，319319路，作为温江区域来说，公共交通线路路，作为温江区域来说，公共交通线路 相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户

30、出行便利。相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。 道路网络：道路网络：成温邛高速自驾出行至成都线路明确成温邛高速自驾出行至成都线路明确 40 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 41 仁和春天仁和春天 基本信息基本信息 物业类别 住宅、高尚住宅 项目特色 宜居生态地产 建筑类别 双拼别墅、四拼别墅、叠院别墅、板式电 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外所属商圈 光华大道 开盘时间 2008-10 入住时间 2009 容 积 率 1.90 绿 化 率 60% 物 业 费 2.30元/平方

31、米月 物业公司 成都仁和春天物业管理有限公司 开 发 商 成都市江安春置业投资有限公司 物业地址 仁和春天大道位于温江区光华大道西、江安河畔，成都七中实验学校对面 周边配套周边配套 商业：250米沿江安河亲水商业街区，450米沿光华大道步行商业街区，享受便捷、高尚、舒适的居家生 活； 教育：小区内设幼稚园并与项目正对面的成都七中实验学校联姻，名校教育成就孩子未来； 健身：两个超大型阳光景观游泳池、双网球场、一个篮球场、健身会所尽享健身休闲之乐 42 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3600元/7200元/。其中2007年底价格为7200元/平米，到 今年年底的价格为 5000元/平米，处于

32、比较理性的阶段。 仁和春天大道高层全景洋房，房屋面积区间为91-170平方米，均4700- 5000元/平米 公共交通线路：公共交通线路：仁和春天大仁和春天大 道道 项目南面紧邻项目南面紧邻100100米宽的光米宽的光 华大道；从二环驱车仅需九分华大道；从二环驱车仅需九分 钟便可达到钟便可达到 43 户型分析户型分析 户型设计功能完整，动静分区户型设计功能完整，动静分区. .干湿分区明显干湿分区明显 赠送景观阳台，转角飘窗等灰空间设计也比较能迎合客户，而且赠送前后都能做到明厨明卫赠送景观阳台，转角飘窗等灰空间设计也比较能迎合客户，而且赠送前后都能做到明厨明卫 44 推广诉求推广诉求 享受每天的

33、水岸心情享受每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 45 项目共推出房源227套左右，目前剩余房源套。 销售状况较为良好，这与项目本身的户型面积物业形态等有很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况推盘情况 项目1期开发，1批次，已销售完毕；2批次推出，目前在售。 消化情况消化情况 本项目为现代风格 项目风格项目风格 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 46 本项目共900余套，共2期，一期540套，现在2期一 批次总推房大概260套，目前剩余约100套。销售状 况较为良好，这与项目本身的配套 品质环境等有 很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相

34、关。 推盘情况推盘情况 项目分2期开发，1期共3批次，已销售完毕；2期分 2个批次推出，目前在售2期1批次。共推出房源260 套左右，目前剩余房源100余套。 消化情况消化情况 整体项目是现代风格 项目风格项目风格 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 47 绿杨涧绿杨涧 基本信息基本信息 占地面积：11953 总建筑面积：约23717 容 积 率 ：1.9 绿 化 率： 30.0% 物业形态：多层 户型面积区间80- 160 主力户型面积区间80-120 开盘时间 2009-04-30 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元/平方米月 开 发 商：成都实烨实业有限公司 周边配套周边配

35、套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：假日广场 医院：成都市5人民医院 温江区医院 温江区中医院 温江区红十字医院 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 48 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3500元/4000元/。其中普通的房源价格为3500元/平米，中庭的房源和不邻路 的房源价格为 3900元/平米。 本项目商业价格为9000元/，商业体量为100000 ，商业体量较大，在未来商业应该和世 纪滨江有一定竞争。 公共交通线路：公共交通线路： 101101，102102，104104，

36、703703，309309，319319路，作为温江区域来说，公共交通线路路，作为温江区域来说，公共交通线路 相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。相对较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。 道路网络：道路网络：成温邛高速自驾出行至成都线路明确成温邛高速自驾出行至成都线路明确 49 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 50 公园一号公园一号 占地面积： 总建筑面积：约100000 容 积 率 ：3.87 绿 化 率： 52.75% 物业形态：高层27-31 户

37、型面积区间：53 -142 主力户型面积区间： 55 -132 开盘时间 2009-1-15 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元/平方米月 开 发 商：四川国泰房地产开发有限公司 基本信息基本信息 周边配套周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大 街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：繁华时代商业广场 邮局：温江邮政局 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、四川化 工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 51 目前价格：4200元/左右。2009.5的价格是 3800 ，至今涨幅较大，和项目本身的环境配套 位置有很大关系，同时也和项目所剩房源不多 有关。

38、 公共交通线路：公共交通线路：公交309、319、302作为温江 区域来说，公共交通线路相对较为发达，通往 温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出 行便利。 道路网络：道路网络：地铁4号线 、光华大道；两条主干 道毗邻项目，自驾出行至成都线路明确，未来 地铁4号线开通后，将大大缩短与成都的距离。 价格走势状况价格走势状况 公园一号公园一号 52 本项目共900余套，共2期，一期540套，现在2期一 批次总推房大概260套，目前剩余约100套。销售状 况较为良好，这与项目本身的配套 品质环境等有 很大关系 ，也和目前的房地产市场息息相关。 推盘情况推盘情况 项目分2期开发，1期共3批次，已销售

39、完毕；2期分 2个批次推出，目前在售2期1批次。共推出房源260 套左右，目前剩余房源100余套。 消化情况消化情况 整体项目是现代风格 项目风格项目风格 巨龙环岛国际社区巨龙环岛国际社区 53 户型分析户型分析 公共区域较大 拥有入户花园是回家的第一道风景线 大量超宽景观面设计 采用宽厅设计让居住与室外景观更加贴近 54 推广诉求推广诉求 我的公园我的家我的公园我的家 推广活动：推广活动： 一次性付款可获得一次性付款可获得10000-3000010000-30000元优惠元优惠 2009-01-06 2009-01-06 双景组团五月特惠三房，直减双景组团五月特惠三房，直减3 3万万 200

40、9-05-15 2009-05-15 开盘当日成交即享开盘当日成交即享2%2%开盘大礼，个人购买两套（含两套）以上房源，额外享受开盘大礼，个人购买两套（含两套）以上房源，额外享受0.5%0.5%折折 扣，一次性付款享受扣，一次性付款享受1%1%诚信优惠诚信优惠 2009-10-23 2009-10-23 55 光华大道概况光华大道概况 在售情况在售情况: : 主要以电梯高层物业形态为主主要以电梯高层物业形态为主, , 销售价格根据楼盘规模、品质、距离，从销售价格根据楼盘规模、品质、距离，从 3800-48003800-4800元元/ /平米不等；平米不等； 热销户型热销户型: : 集中在集中在

41、60-7060-70平米套一，平米套一，75-8575-85平米套二平米套二; ; 由于面积小，总价低，并且生活由于面积小，总价低，并且生活 功能齐全，因此市场接受度最高，销售速度最快；另外部分拥有较大赠送面积的项目功能齐全，因此市场接受度最高，销售速度最快；另外部分拥有较大赠送面积的项目 受到客户青睐，销售情况十分良好，如：蓝光香境、丽晶港两个项目，户型设计都有受到客户青睐，销售情况十分良好，如：蓝光香境、丽晶港两个项目，户型设计都有 较大的赠送面积，因此在板块内销售速度位居前列较大的赠送面积，因此在板块内销售速度位居前列; ; 未来供应未来供应: :未来板块产品面积段仍然集中在未来板块产品

42、面积段仍然集中在70-9070-90套二和套二和90-13090-130套三户型段，未来套三户型段，未来 70-9070-90套二户型供应量约套二户型供应量约63006300套，套，91-13091-130套三户型供应量约套三户型供应量约55005500套，这也说明该面套，这也说明该面 积段产品市场及客户接受度最高；积段产品市场及客户接受度最高；50-7050-70套一户型供应量相对较少，未来套一户型供套一户型供应量相对较少，未来套一户型供 应仅有应仅有887887套。套。 近期出现上升势头：光华大道上部分价格居高的项目如春天大道价格下调近期出现上升势头：光华大道上部分价格居高的项目如春天大道

43、价格下调 ，多数项目，多数项目 价格回升价格回升 ，说明温江趋势市场随着成交量的上升，价格也开始小幅回调，说明温江趋势市场随着成交量的上升，价格也开始小幅回调 。 56 结合光华大道及温江城区项目: 1、80-90平米套二户型以及100-110平米紧凑三房户型消化速度最快； 2、缺少实用性高的可变空间； 3、多层物业日渐稀缺，其价值将逐渐放大，目前主要集中在温江城区，销售 价格为3600-4000元/平米； 4、从最初的多层到小高层，再到高层，随着土地的不断减少，土地成本的增 加，以及高层自身品质的不断提升，已逐渐被市场及客户所接受及认可；目前 整体销售均价2800-3800元/平米。 总结总

44、结 57 棠湖棠湖.泊林小镇泊林小镇 以以“庭院退台洋房庭院退台洋房”、“品质多层品质多层”和和“板式小高板式小高 层电梯公寓层电梯公寓”三和产品形态演绎小镇生活；产品创三和产品形态演绎小镇生活；产品创 新的引入新的引入“前庭后院前庭后院”概念，入户花园、采光地下概念，入户花园、采光地下 室、室、6 6米挑空景观阳台、米挑空景观阳台、270270度透景采光窗以及层层度透景采光窗以及层层 退台的户型设计，使生活空间更加宽绰退台的户型设计，使生活空间更加宽绰 棠湖泊林小镇，在建筑上采取德国简洁的手法，在棠湖泊林小镇，在建筑上采取德国简洁的手法，在 细节上吸取德国建筑的精髓，具有巴伐利亚风情的细节上

45、吸取德国建筑的精髓，具有巴伐利亚风情的 坡屋顶理，建筑体量的退台处理，既减少对城市干坡屋顶理，建筑体量的退台处理，既减少对城市干 道的视觉压力，又使体形错落有致，构成丰富的城道的视觉压力，又使体形错落有致，构成丰富的城 市天际轮廓线。市天际轮廓线。 占地面积: 80000. 40平米 总户数:899 容积率 1.53 绿 化 率 40% 建筑类别 花园洋房 小高层（87、118平米 为主力户型） 58 项目项目0606年下半年开盘，目前已经基本消化完毕年下半年开盘，目前已经基本消化完毕, , 仅余几套。月消化速度约仅余几套。月消化速度约2525 套。套。 平均销售价格几起几落平均销售价格几起几

46、落, , 经历了经历了0707年的大涨年的大涨, , 进入进入0808年后年后, , 逐渐回落逐渐回落, , 目前剩目前剩 余电梯清盘价余电梯清盘价35003500元元/ /平米。平米。 棠湖棠湖.泊林小镇泊林小镇 59 棠湖棠湖.泊林小镇泊林小镇商业商业 商业均价商业均价60006000元元/ /平米平米 只接受一次性付款只接受一次性付款 分两个街区，外街分两个街区，外街3 3层，内街层，内街1 1层层 目前出租率不高，一般租金为目前出租率不高，一般租金为20-2520-25每月每月 业态基本无限制，通天然气可以做餐饮业态基本无限制，通天然气可以做餐饮 商业物管商业物管1 1元元/ /平米平

47、米. .月月 300300个地下车位个地下车位 60 青龙湾青龙湾 基本信息 销售状态：新房 物业类别：普通住宅 户型面积：80-160平米 项目位置： 成都温江区万春镇春江南路168号 所在区域：温江区 所在环线：郊县/区- 城西 楼层状况：6+1 房屋类型：多层 发 商：四川大亨实业发展有限公司 销售许可：温江区字第655、636、610号 建筑面积：72000 m2 开盘时间：2008-1-19 周边配套周边配套 小区内部配套:小区内配有幼儿园、农贸市场及社区商铺 中小学:成都七中国际中学、温江中学、东大街每一小学、成都实验外国语学校附属小学 综合商场:人民商场温江店、温江繁华时代、苏宁

48、温江大南街店、五环购物广场、红艳超市 医院:温江人民医院、温江中医院、温江红十字医院、成都第五人民医院、温江妇幼保健院 其他:国色天香、3000亩春江花韵、柳城公园、东方幸运城及周边众多的农家休闲庄落 61 价格走势状况：价格走势状况： 价格：起价：2868 元/m2 均价：3050 元/m2 价格描述：优惠后均价3200元/平米，按揭优惠2%，一次性付款优惠3%。 公共交通线路：公共交通线路：自驾车可由成温邛、光华大道、芙蓉大道等快速通道穿梭成温两地，在市内 有309路公交车轮班发送。 青龙湾青龙湾 62 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家

49、碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 63 万家华庭万家华庭 基本信息基本信息 占地面积：11953 总建筑面积：约23717 容 积 率 ：1.9 绿 化 率： 30.0% 物业形态：多层 户型面积区间80- 160 主力户型面积区间80-120 开盘时间 2009-04-30 入住时间 2011-4-15 物管费： 1.60元/平方米月 开 发 商：成都实烨实业有限公司 周边配套周边配套 中小学：温江中学、温江二中、实验外国语学校、东大街一小、东大街二小、庆丰小学 综合商场：假日广场 医院：成都市5人民医院 温江区医院 温江区中医院 温江区红十字医院 大学：西南财经大学、四川交通职业技术学院、

50、四川化工学院、四川农业学院、成都中医药大学等 64 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3500元/4000元/。其中普通的房源价格为3500元/平米，中庭的房源和不邻路 的房源价格为 3900元/平米。 本项目商业价格为9000元/，商业体量为100000 ，商业体量较大，在未来商业应该和世 纪滨江有一定竞争。 公共交通线路：公共交通线路： 101，102，104，703，309，319路，作为温江区域来说，公共交通线路相对 较为发达，通往温江城区以及成都的线路都较为方便，客户出行便利。 道路网络：道路网络：成温邛高速自驾出行至成都线路明确 65 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受每天

51、的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 66 书香秀筑书香秀筑 物业类别 住宅、普通住宅、 主力户型：49、59 建筑类别 多层、小高层 装修状况 毛坯 环线位置 三至四环所属商圈 温江 物业地址 书香秀筑位于温江区成大路(成都中医药大学旁) 开盘时间 2007-12-01 入住时间 2008-12 容 积 率 3.25 绿 化 率 30.10% 物 业 费 0.60元/平方米月 物业公司 成都市和谐物业管理有限公司 开 发 商 成都长海实业有限公司 周边配套周边配套 中小学:温江中学、温江实验学校、成都外国语实验小学, 大学:中医大、交大、农大、财大等 银

52、行:中国银行、建设银行、工商银行、农业银行 医院:成都市第五人民医院、温江区中医医院、区人民医院等 67 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3500元/4000元/。其中普通的房源价格为3500元/平米，中庭的房源和不邻路 的房源价格为 3900元/平米。 本项目商业价格为9000元/，商业体量为100000 ，商业体量较大，在未来商业应该和世 纪滨江有一定竞争。 公共交通线路：公共交通线路：交通状况交通状况 书香秀筑书香秀筑 临近轻轨，到成都到温江仅有临近轻轨，到成都到温江仅有1515分钟车程，高速成温邛免分钟车程，高速成温邛免 费通行费通行 68 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受

53、每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 69 金强大学城金强大学城 基本信息 物业类别 住宅、 户型面积:57-61平方米 项目特色 教育地产 建筑类别 高层 小高层 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外所属商圈 温江 开盘时间 2007-12-1 入住时间 2009 容 积 率 3.83 绿 化 率 35.65% 物 业 费 1.20元/平方米月 物业公司 住邦物业 开 发 商 成都金强实业有限公司 物业地址 金强大学城位于温江区南熏大道与柳台大道交汇处 周边配套周边配套 银行金融：农村信用社、建设银行、中国银行。 医疗卫生：成都市五医院、温江区医院、温

54、江中医院。 休闲娱乐：极限歌城、吸引 力台球俱乐部、钻石王朝慢摇吧、新起点ktv等。 超市： 红艳超市、互惠超市、红旗超市。 餐饮设施：华亨酒店、龙腾火锅、德庄火锅、跳蹬鸡、雪柳渡风味居。 70 价格走势状况：价格走势状况： 价格：3200元/4300元/。其中2009-9-4价格为3200元/平米，到2009-10-23最高为 4300元/平米，到目前有所回落为3700元/平米.本项目商铺起价5200元/平，均价7000元/平， 最高价12000 0元/平米. 公共交通线路：公共交通线路：交通状况交通状况 金强大学城 309路，轻轨 71 推广诉求推广诉求 享受每天的水岸心情享受每天的水岸心情 多层精品洋房多层精品洋房 小家碧玉。水岸明珠小家碧玉。水岸明珠 72 针对绿杨涧、公园一号、棠湖泊林小镇、巨龙环岛、金强大学城等十余 个楼盘进行了详细的市场调查，调查显