深圳市保税区项目定位报告

1、保税区项目定位报告 深圳中原事业一部深圳中原事业一部 2007-10-192007-10-19 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第2页 随着研究的逐渐深入随着研究的逐渐深入 我们对于项目的感情和信心与日俱增我们对于项目的感情和信心与日俱增 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第3页 这是一块非常有价值的土地 他脚踏实地的在cbdcbd以南、香港北岸一步步发展、崛起 作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象 他的地位，一直引领着行业的发展 但谈到形象，他沉默

2、了 渴望的眼神里透着些许无奈 于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域 狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈 我们-要让他的价值另所有人惊叹 已经引领，我们就要让他持续全面引领 已经超越，我门就要让他远远的抛离 因为，在追求“引领超越”的路上，我们从不曾懈怠！ 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第4页 的故事的故事 老板在花园里养老板在花园里养 了一条狗，没事了一条狗，没事 就带到花园里面就带到花园里面 溜一下溜一下 同事在花园同事在花园 里种的蘑菇里种的蘑菇 google的运动室的运动室 google大厨房大厨

3、房 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第5页 的故事的故事 办公室里就办公室里就 像动物园像动物园 这是家里的客厅这是家里的客厅 吗？不是，这是吗？不是，这是 google的办公室的办公室 竟然还可以游泳竟然还可以游泳 工作之余的休闲工作之余的休闲 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第6页 利利 润润 最最 大大 化化 控控 制制 风风 险险 提提 升升 企企 业业 品品 牌牌 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资

4、料，请严格保密第7页 保税区项目定位报告保税区项目定位报告 顺势而为 有的放矢 纵揽全局 价值挖掘 自我解析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第8页 项目分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第9页 项目位置：项目位置：保税区3号门长平大厦以南 用地面积：用地面积：18717.004平米 建筑面积：建筑面积：53915平米 土地性质：土地性质：仓储用地 总总 栋栋 数：数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓） 建筑层数：建筑层数：6-7层 项目经济基础指标项

5、目经济基础指标 项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品 的先天条件的先天条件 土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第10页 项目四至项目四至 东：东： 为一栋为一栋6 6层高的物流公司层高的物流公司 南：南： 和英达利数码科技园一路之隔和英达利数码科技园一路之隔 西：西： 为一块空地为一块空地 视线无遮挡视线无遮挡 北：北： 与长平商务大厦一路之隔与长平商务大厦一路之隔 合理楼间距并不影响

6、北面单位采光等合理楼间距并不影响北面单位采光等 周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏 景观资源，需创造自身特色引起市场关注景观资源，需创造自身特色引起市场关注 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第11页 项目地块解析项目地块解析 优势：优势： 仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 容积率容积率3 3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件 劣势：劣势： 项

7、目受各指标限制难以达到传统的项目受各指标限制难以达到传统的“地标地标”级别的影响力级别的影响力 地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第12页 宏观大势 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第13页 深圳发展远景深圳发展远景 深圳2030的发展目标设定为 “建设可持续发展的全球先锋城全球先锋城” 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，

8、请严格保密第14页 城市功能定位城市功能定位 l国家级高新技术产业基地：国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发 展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。 l区域性物流中心城市：区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配 送物流为支撑的区域性现代物流中心。 l与香港共同发展的国际都会：与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界 级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第15页 l全国层面：辐射

9、内地的桥头堡作用全国层面：辐射内地的桥头堡作用 l地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用 未来深圳区域发展战略未来深圳区域发展战略 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第16页 l保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位； 东拓西连，南北惯通，中心强化东拓西连，南北惯通，中心强化 未来深圳核心区的定位未来深圳核心区的定位 2007-1

10、0-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第17页 小结小结 l深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升未来城市竞争力将得以提升，房地产 行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展； l深港经济共荣圈的推进深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临 近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第18页 对本项目的启示对本项目的启示 深港同城，走向国际市场深港同城，走向国际

11、市场 区域级物流中心，高新技术产业基地区域级物流中心，高新技术产业基地 中心强化，向南贯通香港中心强化，向南贯通香港 可持续发展先锋城可持续发展先锋城 保税区的发展将借此东风，顺势而上保税区的发展将借此东风，顺势而上 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第19页 第一代第一代 50年代中苏混合写字楼，功能简 单、自我封闭，类似住宅 第二代第二代 80年代仿国际标准办公楼，满足基本功 能，不重视空间布置、环保和智能化 第三代第三代 90年代，除满足基本功能，还考 虑空间分割和智能化（如：国贸） 第四代第四代 20世纪，考虑客户需求，

12、绿色环保，提 高舒适度、智能化和物管水平（如：安联） 第五代第五代 纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化， 智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦） 第四代第四代 现在进行时现在进行时 趋势趋势 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第20页 独立型企业总部写字楼将会进一步发展独立型企业总部写字楼将会进一步发展 差异化产品需求明显增加差异化产品需求明显增加 行业聚集特征愈加明显行业聚集特征愈加明显 绿色和节能环保将进一步发展绿色和节能环保将进一步发展 高端写字楼配置升级高端写字楼配置升级 写字楼的商品化程度提高写

13、字楼的商品化程度提高 小户型写字楼将成为投资新宠小户型写字楼将成为投资新宠 未来写字楼发展未来写字楼发展七大趋势七大趋势 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第21页 北京总部国际北京总部国际 l基本数据：基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4% ，建筑面积 22万 l位置：位置：北京四环 l建筑形式：建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余 栋，4-8层的建筑单体 l总部国际定位：总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示， 科研总部” l面积区间：面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接 l销售情况

14、：销售情况：开辟片区写字楼新高 l亮点：亮点： 1、有烟道和天然气管道，可设置厨房 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互 转化 3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层 以上还设计了不同方向上的挑出 4、独立的冠名权 关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品 1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权、 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第22页 北京总部基地北京总部基地 l基本数据

15、：基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名 总部楼500多座，绿化率50% l项目位置：项目位置：南四环 l建筑形式：建筑形式：1200-6000平米独立总部楼 l区内配套：区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平 米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个 200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备 l进驻企业类型：进驻企业类型：千余家大中型企业的总部 l优势：优势： 1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好 2、独立冠名、独立使用，企业形象好 3、区内生活和商务配套完善 4、环境优美，园林精致错落 5、停车系统方便快捷 关键词：低容积率、高绿化率、关键词：低

16、容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、平米独立总部、 内部配套非常完善、独立冠名权内部配套非常完善、独立冠名权 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第23页 杭州公元大厦杭州公元大厦 l基本数据：基本数据：建筑面积11.5万，车位500个 l建筑形式：建筑形式：两栋22层高层，4栋4层单体 l项目定位：项目定位：abd贵族商务区5a级写字楼 l面积区间：面积区间：标准层面积1700平米，每层4个单位， 空间自由连通 l销售情况：销售情况：高层均价25000，单体均价超过3万， 开辟片区写字楼新高，销售情况良好（单体进驻

17、公 司：杭州新闻发布中心） l亮点：亮点： 1、开放式园林，精致错落 2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化 3、配有白领餐厅 4、项目标竿为单体写字楼，为全透明玻璃幕墙，类 似于别墅办公体验 关键词：精致生态园林、关键词：精致生态园林、425平米大单位起售，内部配套平米大单位起售，内部配套 完善、空间自由组合完善、空间自由组合 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第24页 对本项目的启示对本项目的启示 未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象 国际化、自

18、由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流 行业聚集性愈加明显行业聚集性愈加明显 地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核 心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展心竞争力，项目应顺应潮流，向第五代写字楼发展 在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应在项目定位时，充分利用保税区行业聚集效应 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第25页 区域分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报

19、告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第26页 保税区印象保税区印象 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第27页 客户语录客户语录 100100的人知道保税区的人知道保税区, , 8585的人没有去过保税区的人没有去过保税区 7070的人不了解保税区的人不了解保税区 保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧保税区里面没几家公司的，只有几个大的物流公司吧 保税区里面可以随便进吗？我从来没去过保税区里面可以随便进吗？我从来没去过 去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死去那边的交通太不方便了，每条路都堵的要死 那个区域很特殊

20、吧，在我的印象当中就是工业区那个区域很特殊吧，在我的印象当中就是工业区 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第28页 事实并非如此！事实并非如此！ 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第29页 皇岗口岸皇岗口岸 代表保税区代表保税区 中心区中心区 香港香港 中心区中心区 cbdcbd和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高和香港双重辐射地带，但缺乏商务氛围，片区形象档次不高 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内

21、部资料，请严格保密第30页 区域基本情况区域基本情况 规划范围规划范围 *：东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区， 比邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。 功能定位功能定位 *：转口贸易、保税仓储、出口加工转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信 息、投资咨询等服务性行业。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第31页 经济实力经济实力 目前现状目前现状 *：已进驻公司逾千家逾千家，已形成以国际贸易为龙头，仓储物流为基础， 交通通讯为保障大力发展先进工业、高新技术产

22、业，相应发展金融、信息业、 商品展示及商贸服务业。06年工业总产值超过千亿元年工业总产值超过千亿元 ，占深圳市总体的占深圳市总体的17.2, 一个保税区创造了深圳近一个保税区创造了深圳近1/5的的gdp 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第32页 区域未来规划区域未来规划 十一五期间在保税区推行“一区两翼”的发展战略，片区将率先向 自自 由贸易区由贸易区转型，以全线接轨国际的高度国际的高度规划未来的发展，要将该区 打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保 税区将吸引更多的国内外优秀企

23、业入驻，写字楼市场的发展前景值 得乐观。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第33页 区域价值比较区域价值比较 保税区在cbd发展的带动下，无论是片区形象还是商务聚合力都有较大提升，与中心区比较，保 税区无论从规划、整体环境、形象档次而言都有一定差距，但保税区自身的行业特征也具有中心保税区自身的行业特征也具有中心 区无法比拟的优势区无法比拟的优势 保税区的行业特征非常明显，与罗湖金融中心、华强北商贸中心之间有明显的行业区别有明显的行业区别，本片区 与这两个片区之间各自有着自身的片区核心价值，不形成直接的同质竞争不形成直接的同质竞

24、争。 滨海商务圈目前正在培育与发展中，尚未成熟，但吸引了较多关注。本片区与滨海商务圈的片区 竞争主要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要存在于投资客户的分流，对于自用客户来说，行业的聚集则较为重要 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第34页 区域价值比较区域价值比较 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第35页 区域价值比较区域价值比较 日立日立 三洋三洋中海物流中海物流飞利浦研发中心飞利浦研发中心 喜来登喜来登 日通物流日通物流value+

25、 索尼索尼 他们他们选择了保税区！选择了保税区！ 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第36页 在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物 流业。流业。目前已有目前已有2222个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500500强强 就有十几家就有十几家 深圳赛意法微电子有限公司深圳赛意法微电子有限公司 日立环球存储科技（深圳）有限公司日立环球存储科技（深圳）有限公司 光炬科技（深圳）有限公司光炬科技（深圳

26、）有限公司 长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司长城国际信息产品（深圳）有限公司福田保税区分公司 日通国际物流（深圳）有限公司日通国际物流（深圳）有限公司 沃盛咨询（深圳）有限公司沃盛咨询（深圳）有限公司 深圳市福田保税区水电服务有限公司深圳市福田保税区水电服务有限公司 深福保（集团）有限公司 福田保税区物业公司 深圳市福田保税区园林市政有限公司 深圳市深福保运输有限公司 深圳市万乘储运公司 深圳市福田保税区水电服务有限公司 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第37页 项目发展方向研判项目发展方向研判 与其他区域相比

27、，我们的这些优势无法比拟！与其他区域相比，我们的这些优势无法比拟！ 政策优势：政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策 规划优势：规划优势：区域级物流中心，和国际接轨 行业集聚效应：行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子行业最集中的区域 企业实力：企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域 深港同城：深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便 企业的办公环境又是怎样的呢？企业的办公环境又是怎样的呢？ 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第38页 区域内企业办公情况区域内企业办公情况 大

28、型公司大型公司 光纤生产自有厂房上万平 米 飞利浦研发中心租用面积 约3000平米左右 中海物流自有仓库和办公 楼，面积在5000以上 大型公司的办公面积多在大型公司的办公面积多在3000300050005000平米左右，拥有冠名权平米左右，拥有冠名权 大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续 进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如进入的大型公司只有租用办公楼，但目前保税区难以满足如 此大面积的需求此大面积的需求 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第3

29、9页 区域内企业办公情况区域内企业办公情况中型公司中型公司 四家公司公用，每家面积在 1000左右 三洋、国电、宝丽玛共同租 用该栋楼，每家在2000平米左 右 创基、海格、群星三家公司 公用一栋楼，每个公司面积在 1500平米左右 中型公司的办公面积多在中型公司的办公面积多在1000-20001000-2000左右，没有冠名权，部分左右，没有冠名权，部分 拥有墙体昭示面拥有墙体昭示面 多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第40页

30、 区域内企业办公情况区域内企业办公情况小型公司小型公司 英达利数码园数十家中小 型公司进驻，每家在300左右 万利工业园，35家公司共同 办公，每家在200-300之间 数十家公司公用，每家在200 平米左右 小型公司的办公面积多在小型公司的办公面积多在200-300200-300左右，没有冠名权左右，没有冠名权 多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第41页 区域内配套区域内配套 公共交通配套不够便利，生活配套略显不足公共交通

31、配套不够便利，生活配套略显不足 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第42页 对本项目的启示对本项目的启示 片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地 片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中 近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求近期出售的写字楼只有长平商务大厦，其小面积分割淹没了大客户的需求 办公环境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一办公环

32、境无法匹配产业定位，片区急需一批规模化、具有一 定档次的商务配套，本项目具备满足需求的条件定档次的商务配套，本项目具备满足需求的条件 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第43页 市场分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第44页 第五次加息第五次加息提高首付比例提高首付比例 紧缩房贷紧缩房贷 限外令限外令 楼市楼市 从七月开始，楼市进入调控多发从七月开始，楼市进入调控多发 期，利空消息不断，银行紧缩贷期，利空消息不断，银行紧缩贷 款、首付比例提高，楼市受到多款、

33、首付比例提高，楼市受到多 重政策影响，进入观望期。重政策影响，进入观望期。 政策影响政策影响 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第45页 * 927927关于加强商业型房地产信贷管理的通知关于加强商业型房地产信贷管理的通知商业购房贷款商业购房贷款* 一方面首付提高至一方面首付提高至5 5成，另一方面贷款利率也提高了成，另一方面贷款利率也提高了10%10%，商业用房市场以投资客为主，提，商业用房市场以投资客为主，提 高首付和贷款利率提高了入市的门槛和投资成本，这使得商业地产市场雪上加霜。高首付和贷款利率提高了入市的门槛和投资成本，

34、这使得商业地产市场雪上加霜。 新政前新政后 首付比例 借款人申请个人商业用房贷款 的抵借比不得超过60，首付 不得低于40% 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50% 贷款期限贷款期限最长不得超过年 贷款期限最长不得超过年 贷款利率基准利率，无优惠 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业 银行根据贷款风险管理相关原则自主确定 商住房实际操作中按照住宅的标准执 行 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低 于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规 定执行 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原

35、 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第46页 政策分析政策分析 现在政府出台的所有政策均为打压投资者的政策，对自用客户现在政府出台的所有政策均为打压投资者的政策，对自用客户 影响不大影响不大 写字楼部分可做大面积分割，提高自用客户比例，规避政策影响写字楼部分可做大面积分割，提高自用客户比例，规避政策影响 公寓部分可考虑只租不售公寓部分可考虑只租不售 对本项目启示对本项目启示 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第47页 0707年上半年供应的年上半年供应的7 7个楼盘提供了个楼盘提供了15.415.4万平方米的新增供应量

36、，同比去年万平方米的新增供应量，同比去年 供应大幅下降供应大幅下降41%41%，供应减少相当明显。，供应减少相当明显。 供应供应:同比大幅减少同比大幅减少 所属区域项目名称写字楼面积（）售价（元/）销售率备注 龙华江南华府9455.659500100%20070121开盘 中心西区富春东方大厦42073.12000088.2%20070209开盘 南山区 阳光华艺大厦13898.3620500100%20070308开盘 研祥科技大厦1700085（租金）20070329出租 宝安 锘铂广场280009500100%20070415开盘 中粮地产集团 中心 2100060（租金）2007041

37、8出租 八卦岭众鑫科技大厦230001250050%20070630开盘 总计154427.11 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第48页 需求需求:同比大幅增加同比大幅增加 上半年一手写字楼总成交约为20.78 万平方米，同比去年增长22.7。 值得关注的是，需求的增长，扣除了 新增供应的因素外，可以看出市场明 显比以往吸收能力增强。 07年开盘的写字楼，无一例外都取 得了极佳的销售成绩。 市场的需求如此强烈，原因也属于多方面。 一方面，近年来，深圳经济发展迅速经济发展迅速，新生企业大量 增多，大量企业升级、业务转型以及海外

38、企业的落户深 圳，都必然生成大量的自用需求自用需求； 另一方面，最近深圳的投资氛围浓厚，大量资本进入投资氛围浓厚，大量资本进入 写字楼市场，使得写字楼市场的购买力急剧增强。 从二级市场以及中原的三级市场传回来的消息，目前 写字楼的投资比例已经超过五成，投资客对于写字楼前写字楼前 景看好景看好，使得写字楼需求的不断拉升。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第49页 价格价格:持续攀升持续攀升 上半年，深圳写字楼一手价格约为上半年，深圳写字楼一手价格约为22000元元/平方米，同比去年上涨了平方米，同比去年上涨了53.8%，比去年全

39、年的均价上涨了，比去年全年的均价上涨了37.5%，价格仍在，价格仍在 持续增长中。持续增长中。 上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作的因素。上半年深圳写字楼价格猛涨，原因既有真实需求在内，也不乏炒作的因素。 另外，深圳写字楼市场当前的投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显另外，深圳写字楼市场当前的投资气氛浓烈，大量投资客云集写字楼战场，获利性非常明显，其对价格上涨也有相当明显 的作用。的作用。 日前深圳写字楼所处片区的商务环境、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不断提升，也是造成日前深圳写字楼所处片区的商务环境

40、、办公氛围的成熟，交通的不断完善，新增写字楼本身的品质的不断提升，也是造成 写字楼价格持续增长的重要原因。写字楼价格持续增长的重要原因。 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第50页 后市后市:持续放量持续放量,价格稳中有升价格稳中有升 20082008年将是继年将是继0505年后的又一次供应高峰期年后的又一次供应高峰期 财富大厦，43578 江胜大厦，35000 蔡屋围北商圈，205000 华强广场，80000 中航苑改造项目，230000 天利中央广场2期，61800 港中旅地块，54000 星河发展中心，38000 天虹中心

41、地块，100000 和记黄埔高交会地块，80000 嘉里写字楼地块，100000 卓越世纪中心地块，120000 荣超红荔路地块，84000 上海宾馆南面地赍，不详 满京华大厦，30000 金地岗厦西综合体，100000 地业后海项目，80000 绿景大厦，95481 蒙蒂大厦，30000 金运大厦 金谷号 中心区中心区 中心西区中心西区 罗湖区罗湖区 南山区南山区 海岸城西座，000 其他其他 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第51页 区区 域域 项目名称项目名称位置定位定位预计推出时间预计推出时间 罗 湖 京基金融中 心

42、蔡屋围 深圳新地标，甲a级写字 楼 年封顶年 完工 福 田 中航苑旧改华强北甲a级写字楼08年底 嘉里写字楼 地块 中心区甲a级写字楼08年 金谷3号 中心西 区 甲a级写字楼08年 金地岗厦综 合体 岗厦甲a级写字楼09年以后 卓越世纪城中心区甲a级写字楼09年 明年广场 中心西 区 甲a级写字楼2009年 0808年年-09-09年，甲年，甲a a级写字楼前所未有集中放量，竞争激烈，尤其是级写字楼前所未有集中放量，竞争激烈，尤其是0909年，年， 又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼又一批新地标集中诞生，但缺乏真正意义上的生态写字楼 数据来源：深港研究中心 未来两年主要竞争未

43、来两年主要竞争 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第52页 项目发展方向研判项目发展方向研判 项目预计在项目预计在0909年入市，地标级写字楼竞争激烈年入市，地标级写字楼竞争激烈 他们他们 绝佳的昭示性绝佳的昭示性 超高层甲超高层甲a a级写字楼级写字楼 便利的交通，核心的地段便利的交通，核心的地段 完善的配套完善的配套 纯正的商务氛围纯正的商务氛围 而这些条件，我们尚不具备而这些条件，我们尚不具备 我们如何在竞争中取胜！我们如何在竞争中取胜！ 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部

44、资料，请严格保密第53页 对本项目启示对本项目启示 写字楼市场目前表现良好写字楼市场目前表现良好 08080909年，地标级高端写字楼集中放量年，地标级高端写字楼集中放量 保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应 纯生态写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场绝纯生态写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场绝 无仅有，具备打造生态写字楼的条件无仅有，具备打造生态写字楼的条件 地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞地块本身的特殊性决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞 争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点

45、 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第54页 领导者 l垄断价格 l产品有不可重复性 l过河拆桥 追随者 l搭便车，借势 l以小博大，杀伤战术 l价格战的制造者 补缺者 l目标明确，挖掘客户 l瞄准市场缝隙 l创新产品和需求点 挑战者 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场敏锐的机会主义者 l改变游戏规则 l强调新的评估标准 l强调产品的特色和价值 竞争上的领导者，产品上的补缺者竞争上的领导者，产品上的补缺者 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第55页

46、 客户分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第56页 n 调查结果显示主要聚集产业依次为：物流、贸易、电子物流、贸易、电子、等以大中型企业 n 保税区的政策优势和未来的规划更加强现有企业行业集聚效应行业集聚效应 以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主 其他其他 管理机管理机 构构 咨询咨询实业实业电子电子贸易贸易物流物流名称名称 1.41.42.6%2.6%4.5%4.5%15.0%15.0%20.9%20.9%24%24%31.6%31.6%保税区保税区 行业分布：行业分布： 客户分析客

47、户分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第57页 受访企业对现住写字楼表示受访企业对现住写字楼表示较满意较满意 的有的有6%6%，表示不满意的有，表示不满意的有56%56%，觉，觉 得一般的有得一般的有38%38% 不满意的地方：不满意的地方： 写字楼档次不够写字楼档次不够 物业管理物业管理 周边配套和环境周边配套和环境 工业化氛围太重缺乏生态工业化氛围太重缺乏生态 对现有写字楼的满意度对现有写字楼的满意度 客户分析客户分析 客户对现有办公环境满客户对现有办公环境满 意度不高，产品打造上要意度不高，产品打造上要 充分挖掘客户需

48、求充分挖掘客户需求 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第58页 06年8月份公开发售，07年10月份入伙 均价1.1万元/平方米 40层的纯写字楼 提出了开辟“人性化生态办公”的口号 目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长 中的中小企业 多种户型设计，以45-112平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间 区域客户特征区域客户特征以长平商务大厦为例以长平商务大厦为例 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第59页 区域客户特征区域客户

49、特征以长平商务大厦为例以长平商务大厦为例 自用投资客户比例自用投资客户比例 客户分析客户分析 自用客户构成比例自用客户构成比例 自用客户购买面积比例自用客户购买面积比例 自用客户行业构成自用客户行业构成 项目因小面积分 割，以投资为主 自用客户以内部、 周边和港客为主， 业务往来和保税区 有密切关系 自用客户的购买面 积偏大，多在300- 500左右 项目的主力行业客户为 物流、电子和贸易，和 区域客户情况吻合 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第60页 长平商务大厦启示长平商务大厦启示 客户分析客户分析 自用自用20%20%，

50、投资，投资80%80%，项目因小面积分割以投资为主，项目因小面积分割以投资为主 自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系自用客户以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系 自用客户的购买面积偏大，多在自用客户的购买面积偏大，多在300-500平米左右平米左右 项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和片区客户情况吻合项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和片区客户情况吻合 在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保在自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保 税区置业，本项目需要充分挖掘本区域的客户需求税区置业，本项目需要充分挖掘本区域的客户需求 项目

51、在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用项目在做面积分割时可考虑大面积分割，一方面可提高自用 比例，另一方面符合自用客户需求，可提升项目形象比例，另一方面符合自用客户需求，可提升项目形象 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第61页 行业类行业类公司规模公司规模资金实力资金实力 贸易、电子、 科技 处于创业期的中小 规模公司，人员较 少 大多选择按揭 付款，资金实 力较弱 贸易、物流 电子 处于发展期的企业， 规模扩张急需置业 资金实力一般， 大多选择按揭 付款方式 实业、物流、 贸易、电子 处于成熟期， 企业规模较大 资

52、金实 力较强 生产、加工、 研发，大型 物流 国内外知名大企 业 资金实力强，对 价格敏感度较弱 100-300100-300平米平米 300500300500平米平米 500-1000500-1000平米平米 10001000平米以上平米以上 客户分析客户分析 保税区各等级客户分析保税区各等级客户分析 大中型企业需求强劲大中型企业需求强劲 充分挖掘片区内主流客户需求充分挖掘片区内主流客户需求 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第62页 游离客户群游离客户群 重点客户群重点客户群 核心客户群核心客户群 保税区周边、香港客户保税区

53、周边、香港客户 保税区大中型企业客户保税区大中型企业客户 其他：投资、以产品其他：投资、以产品 为导向的客户为导向的客户 客户分析客户分析 客户定位客户定位 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第63页 置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。 硬件配套和软件配套也非常重要，硬件配套和软件配套也非常重要，生态生态的重要性日益凸现的重要性日益凸现 客户分析客户分析 客户置业心理分析调研客户置业心理分析调研综合素质重要性排序综合素质重要性排序 2007-10-19 第一总部第

54、一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第64页 几乎所有置业者都对入口大堂几乎所有置业者都对入口大堂/ /广场非常重视，认为会影响公司形象；广场非常重视，认为会影响公司形象； 电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。 客户分析客户分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第65页 基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。 对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期

55、望。对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。 客户分析客户分析 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第66页 对本项目启示对本项目启示 客户对写字楼形象档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的客户对写字楼形象档次、软硬件配套、生态环境、自由休闲的 办公体验、商务配套、休闲配套、物管服务都有较高的期望和需求，办公体验、商务配套、休闲配套、物管服务都有较高的期望和需求， 而生态环境和自由休闲的办公体验是甲而生态环境和自由休闲的办公体验是甲a a级级 写字楼难以满足的写字楼难以满足的 本项目容积率较低，为多层，具

56、备打造生态写字楼的条件本项目容积率较低，为多层，具备打造生态写字楼的条件 顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公顺应第五代写字楼趋势，打造真正意义上的生态办公 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第67页 核心客户特征核心客户特征 中外运敦豪国际快递公司中外运敦豪国际快递公司(dhl)(dhl) 企业规模企业规模注册资本不详 成立年限成立年限1年 行业地位行业地位运敦豪成立19年来，已在中国建立了最大的合资快递服务网络，在全国各主要 城市开设有56家分公司和163间办公设施，覆盖全国318个城市，拥有超过 5,000名经过

57、培训的高素质员工。 原办公区域原办公区域福田保税区 客户描述客户描述中外运敦豪于1986年由中国对外贸易运输集团总公司和敦豪环球快递各注资 一半成立。 dhl在国内主要城市均设立了分支机构,在深圳的分支机构即设立在福田保税 区内,目前dhl与腾邦国际物流中心合租一栋厂房,昭示性极差,其现有的办公环 境已经不能满足dhl日益发展的办公需求. dhl目前需求在保税区内寻找新的科技环保,昭示性好,能体现企业个性与规模 的办公环境. 保税区区位、政策、深港地缘优势保税区区位、政策、深港地缘优势 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第68页

58、 核心客户特征核心客户特征 深圳华来利实业有限公司深圳华来利实业有限公司 企业规模企业规模注册资本不详 成立年限成立年限98年9月至今 行业地位行业地位比较有实力的发展商，代表作：“日出印象”，“圣莫丽斯” 原办公区域原办公区域梅林汇龙豪苑 客户描述客户描述办公区域是在梅林一住宅区内，目前办公面积将近2000平米，交通不便，企 业形象一般，急需寻找一处独立的办公楼，一直未遇到合适的，曾看中梅林雕 塑院，想把它改造之后作为自己的公司总部，需求面积3000平米，选择办公 地点的要素：独立的空间和企业形象展示，并表示：如果保税区有这样的建筑 ，会考虑购买 独立的空间、企业形象展示独立的空间、企业形象

59、展示 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第69页 核心客户特征核心客户特征 深圳众联贸易有限公司深圳众联贸易有限公司 企业规模企业规模注册资本不详 成立年限成立年限99年 行业地位行业地位拥有的大客户比较多，近几年发展非常迅速 原办公区域原办公区域嘉麟豪庭 客户描述客户描述之所以选择在岗厦办公，是离香港较近，货物流转比较方便，嘉麟豪庭虽位 于深南大道，但是是商住楼，面积较小，且无法凸现公司个性，随着公司的 日益发展壮大，面积和各项功能已无法满足需求，想拥有一处面积较大的、 相对独立的办公楼，最主要看中保税的优惠政策和与香港的便利

60、交通。 独立空间、优惠政策、毗邻香港独立空间、优惠政策、毗邻香港 2007-10-19 第一总部第一总部深圳中原深圳中原 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密第70页 核心客户特征核心客户特征 他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力, 他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在1000平米左右平米左右 他们的发展离不开保税区，因为他们的发展离不开保税区，因为这里是商机的源泉这里是商机的源泉 现在的办公环境和现在的办公环境和90年代的写字楼相比没有什么太大的区别年代的写字楼相比没有什么太大