吴江商办市场调研报告

1、吴江商办市场调研报告 报告架构 一、吴江写字楼市场分析 二、吴江商铺市场分析 一、吴江写字楼市场分析 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 处于一个高速发展时期，面对快速的经济发展，苏州原有的写字楼条 件，远远无法满足进入吴江的企业发展需求。吴江已陆续形成城中心板块、 城南2大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 1.1、板块格局分布（图示） 一直以

2、来，吴江写字楼主要分布在城中心和运东； 最近城南板块的写字楼开始起步发展；写字楼市场被重新认识，写字楼品 质开始提升。 1.2、写字楼板块分布具体情况 目前吴江写字楼主要分布城中心、城南和运东三大板块： a) 城中心板块写字楼主要集中在永康路商圈（即城市交通干道沿线，如鲈 乡南路、笠泽路、中山北路沿线）及其辐射范围内 b) 城南板块写字楼发展尚处初期，数量较少，主要集中高新路、人民路在 一带； c) 运东写字楼分布在云梨路、运东大道沿线，楼的品质和配套较差； 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市

3、场借鉴 1.城中心板块 2.城南板块 3.运东板块 区域特征 1. 城中心板块 在售项目 明珠大厦 项目名称明珠大厦 项目位置鲈乡南路与流虹路交接口 开发企业吴江市物资企业有限公司 主力户型一二期300-700平米三期45-100平米 产品类型写字楼、商业（毛坯） 容积率3.6占地面积2800平米 物业公司华盛物业 主力价格4700-5500元/平米 停车位300 项目介绍位于吴江市中心鲈乡路， 交通便捷，周边配 套设施齐全。该项目1-3层为商业裙房，4层以 上为办公写字楼，改变了传统商务对办公空间 的呆板分布，推出可自由灵动组合户型；其价 格与同类产品相比具有一定的优势，明珠大厦 一、二期大

4、户型已售罄三期的办公楼，目前已 去化70%。整体销售情况较好 1. 城中心板块 在售项目 万亚广场 项目名称万亚广场 项目位置永康路商业街与中山北路交接处 开发企业万亚集团 主力户型公寓50-120平米，写字楼待定 物业公司戴德梁行 产品类型商业、写字楼、moho公寓 主力价格公寓7700元/平米（精装） 项目介绍 位于永康路步行街，区域的商业环境及交通均 较好；项目定位为购物、餐饮、娱乐、商务等 于一体的现代化商业广场，1-8层为商业投资 项目、9-14为商务写字楼，15以上为公寓，项 目的宣传力度较大商铺及公寓的销售情况比较 可观，目前写字楼还未推出。 1. 城中心板块 在售项目 吴郡名座

5、 项目名称吴郡名座 项目位置吴江市笠泽路与花园路交叉口处（体育馆正北面） 开发企业吴江新宏达房地产开发有限公司 主力户型商铺180-400平米、写字楼105-850平米自由分割空 间；单位建筑面积55-124平米 物业公司不详 产品类型写字楼、商业 主力价格5200元/平米 容积率2.3占地面积8000平米 停车位80 项目介绍项目位于莅泽路和花园路交叉口，定位为5a级高档 写字楼，共14层，其中13层为商铺，以上11层为 办公楼，共有110套房间 ，在空间上采用灵活分割 的形式，满足了不同消费需求的企业需要，项目 9.6%的高回报率吸引了消费客群的青睐，目前写字 楼已去化75% 1. 城中心

6、板块 在租项目 伟业大厦 物业物业 名称名称 租金费用租金费用 （元（元/平米平米.月）月） 原始售价原始售价 （元（元/平米）平米） 面积范围面积范围 (平米平米) 出租率出租率 物业管理费物业管理费 (元元/平米平米月月) 配套配套总建面积总建面积 (平米平米) 通鼎 国际 大厦 335000120-15090%/ 伟业 大厦 36420042-9195%3 两部电梯 无中央空调 25000 案名主要消费客群租售方式租售价格 元/月平米 物业费 元/月平米 去化率出租率 明珠大厦吴江本地客户用 于投资居多 目前只售4700- 5500 275% 万亚广场吴江本地客户自 用及区域周边投 客户

7、为主 以售为主未开盘/ 吴郡名座吴江本地自住客 为主 目前只售5200275 伟业大厦科技公司、住吴 办事处、律师事 所等 售罄只租35左右3100%95% 通鼎国际 大厦 货运、电子、外 贸 售罄只租30-35/100%90% 板块特征 由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥 有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行 等配套服务 城市中心土地稀缺，车位有限等因素，档次不高，偏于中档 特征概括 租金、售价与租赁情况 较早开发的写字楼（如伟业大厦和通鼎国际大厦）租金水平在30-35元/月 ； 近期开发建设的（如明珠大厦与吴郡名座）售价在4700-55

8、00元/左右； 整体出租出售率都在70以上； 入驻客户以吴江本地企业以及外地公司在吴江的办事处居多，以电子科技类 、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；购买客户主要以吴江本 地用于自住和投资居多。 单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼 的客户群性质较杂。 城中心的交通、各种配套等条件较为完备和方便，租金总体较低是他们选择 市区写字楼的主要动力。 他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。 客群特征 由于受到交通拥挤以及苏州中心城区规划控制，市区土地稀缺等因素的 影响，这里未来的写字楼市场发展空间不大。 发展趋势分析 2. 城南板块

9、待售项目 新城国际 项目名称新城国际 项目位置吴江市体育路南（永鼎医院北） 开发企业吴江天盛房地产开发有限公司 主力户型75-190平米 产品类型复式soho 、写字楼、商铺 主力价格待定 容积率2.5总建面积25024.5平米 停车位165 客群分析项目soho客户以吴江本地客户为主 项目介绍项目定位为吴江新城cbd经济的前瞻性商业mimi综 合体，集办公、购物、居住3大功能于一体，由西 楼3-8层甲级办公写字楼、东楼3-12层复式soho及 2层风情时尚商业街组成；项目前期开盘推出soho 公寓，销售情况一般，写字楼还未推出 2. 城南板块 待售项目 上领国际中心 项目名称上领国际中心 项

10、目位置中山南路、高新路交界 开发企业苏州通鼎房地产开发有限公司 主力户型86-500平米 物业公司戴德梁行 产品类型写字楼、商铺 容积率2.08占地面积18817平米 主力价格5800元/平米 停车位262 客群分析吴江本地客户用于自住为主 项目介绍项目定位为吴江新城cbd核心地带，写字 楼采用新5t标准定位，5a标准打造吴江首 席商务写字楼。产品类型多样，面积分布 较广丰富了投资空间，目前已去化10% 2. 城南板块 在售项目 东大a座 项目名称东大a座 项目位置花园路与人民路交界处 产品类型写字楼 共14层120户 主力面积150平米左右 主力价格5000-6000元/平米 物业公司新安物

11、业 停车位/ 客群分析以吴江本地和周边乡镇客户为主 项目介绍 项目地处新城区核心干道花园路与人民 路交界口是规划中的cbd核心商务区，拥 有无可复制的地段和发展潜力，周边配 套设施齐全。项目主要卖点为商务办公 纯写字楼，具有较高的性价比，目前该 案销售情况较为理想，已是尾盘 2. 城南板块 在售项目 block邻里广场 项目名称block邻里广场 项目位置高新路中山路路口 开发企业恒达房地产开发有限公司 主力户型50平米左右、灵动空间组合 产品类型公寓 、写字楼、商铺 物业公司恒达物业 主力价格5300元/平米 容积率1.5总建面积29000平米 停车位320 客群分析吴江本地客户为主 项目介

12、绍该项目是一条以时尚格调和创意个性为 主导，以生活、休闲、商务为核心业态 的商业街，共39套写字楼，开盘至今去 化15%，去化周期较为缓慢。 案名主要消费客群租售方式租售价格 元/月平米 物业费 元/月平米 去化率 新城国际吴江本地自住客户为主以售为主未开盘275% 上领国际 中心 吴江本地客户自用为主目前只售58002.410% 东大a座吴江本地客户及周边县 镇投资客户为主 目前只售5000-6000/95% block邻 里广场 吴江本地客户用于自住目前只售5300/15% 板块特征 楼盘档次以中高档位置，品质以5a级为主； 由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档

13、次，也有 利于入驻企业形象的树立与维护。在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域 写字楼的租赁提供了机遇； 写字楼车位充足，停车问题可以得到解决； 周边配套设施完善，板块的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。 客源充足：随着城南板块的不断开发，吴江市政府的搬迁，城南板块各方 面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。 特征概括 城南板块写字楼具有多种档次，较高档次写字楼售价在5500-6000元/月左 右。 目前东大a座售价在5000-6000元/，而上领国际中心现价元/。 销售情况比较理想，大多在90以上。 租金、售价与租赁情况 发展趋势分析 城南板块作为吴江市

14、政府重点打造的区域，区域价值不言而喻，随着城市整 体东南扩的步伐，城南板块将成为未来的cbd，这点就注定了它将是未来吴江 写字楼聚集之地，尤其是随城南板块第三产业的快速发展，区域对写字楼的 需求将进一步凸显，从目前供应看，城南板块周围写字楼已然成井喷之势， 后期面临的竞争压力较为激烈 城南板块本身的层次决定了该板块写字楼以后仍将走高端路线。 3. 运东板块 在售项目 江南奥斯卡 项目名称江南奥斯卡 项目位置运东开发区运东大道与三兴路交叉口 开发企业吴江通达房产发展有限公司 主力户型35-100平米 产品类型商铺、小高层、办公楼 主力价格待定 停车位520 客群分析吴江本地客户为主 项目介绍 项

15、目位居运东商业核心，是一个集商业、 办公、住宅多元业态为一体的大型综合项 目，周边生活配套设施齐全，周边拥有旺 盛人气，发展潜力显而易见，前期商业开 盘去化情况良好，写字楼还未推出 3. 运东板块 在售项目 汇金中央广场 项目名称汇金中央广场 项目位置云梨路与庞金路交汇处 开发企业苏州汇金置业有限公司 主力户型35-100平米 产品类型综合商铺 主力价格待定 停车位/ 客群分析前期商业部分以吴江本地客户为主，上海 浙江等地投资客占有一定比列 项目介绍 地处城市核心大道云梨路与庞金路交汇处 ，集购物休闲、餐饮娱乐、商务酒店、商 务办公等多功能为一体的综合性购物天堂 。项目前期商业去化情况较好，目

16、前写字 楼还未推出 3. 运东板块 运东板块写字楼市场正在发展中，目前板块内无在售写字楼项目，仅有江南 奥斯卡、汇金中央广场2个正在动工项目，随着这2个项目的上市，将有效弥补这 一市场空白。 写字楼入驻客群（租户）综合分析 生产制造、贸易、it、贸易类客户是目前吴江写字楼客户的主体。 数据来源：伟业大厦、通鼎国际入驻企业统计 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 p房地产、生产制造、金融、现代 服务业、贸易类客户是目前苏州写 字楼客户的主体。 p苏州各个区域写字楼客户有着明 显的行业特征，

17、现代服务及it类企 业多聚集在老城区，工业园区域内 的房地产类企业比重较大。 p苏州写字楼客户目前以苏州本地 及苏州以外的内资客户为主，外资 客户所占比重较小，在15%以内 p工业园区内欧美客户比重相对较 高 p房地产、政府机构/社会团体及苏 州本地客户相对占用面积较大，而 生产制造、现代服务、贸易类客户 及外资客户占用面积较小相对较小 客户研究客户研究 入驻企业行业分布及分层使用面积分析 行业 客户数量 行业分布 平均占用面积 占用面积行业分布 市区老城区园区新区 金融5%500 14%9%11%21% it10%150 7%16%3%5% 贸易19%205 14%10%8%25% 生产制造

18、34%180 19%21%17%19% 现代服务业18%205 13%21%12%9% 传统服务业1%420 2%8%0%0% 政府机构/社会团体2%610 5%3%4%8% 房地产9%680 23%11%40%12% 其他2%380 3%1%5%1% 入驻企业来源及分层使用面积分析 来源地 客户来源 数量分布 平均占用面积 占用面积行业分布 市区老城区园区新区 苏州本地45%340 48%47%55%44% 苏州以外的大陆地区39%250 38%43%32%39% 港/澳/台/日/韩6%150 6%3%2%11% 欧美9%195 7%6%10%5% 其他1%140 1%1%1%1% 由于吴江

19、写字楼市场属于起步阶段，缺乏可参考市场依据，因此在此以苏州写字楼的情 况作为参考， 客户需求调查客户需求调查 外资, 7% 苏州本地, 57% 苏州以外的大 陆地区, 36% 获取写字楼的途径 购买写字楼客户来源地分布 p市场写字楼用户多为租用，够买自用 客户较少写字楼租赁优于出售 p本次调研客户所在的写字楼绝大部分 都为销售型写字楼，且大部分楼已实现 完全销售在已销售的写字楼中，投 资客户占据相当大的比重 p在购买写字楼的客户中，57%为苏州本 地客户，仅有7%的客户来自外地苏 州客户是写字楼的主力购买群体 选择写字楼的主要关注角度提及率 所在写字楼的主要缺陷 期望写字楼提供的配套设施 p在

20、写字楼品质方面，调研对象中最为 关注的几个因素依此为物业管理、安 保系统、电梯系统、空调系统、外部 形象及停车场。 p空调系统、停车位、交通、配套、物 业管理等因素是调研对象提及率较高 的对所在写字楼不满意的因素 p银行、便利店/超市、员工餐厅、快 递中心、餐厅、票务中心是调研对象 比较需要的配套设施 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 项目明珠大 厦 万亚吴郡名座伟业大 厦 新城国际上领国 际中心 东大a坐汇金中央广场江南奥斯卡 智 能 化 cas有有有无有有有不祥不祥 fas有有有无

21、有有不祥不祥不祥 bas有有有有有不祥不祥不祥 sas有有有无有有不祥不祥不祥 oas有有有有有有有不祥不祥 建 材 空调独立分 空调 中央空调/不详不详不详不详不详 电梯4部三菱16部电梯/2部电梯2部三菱不详/ 玻璃墙双层中 空 双层中空 防紫外线 双层中空普通玻 璃 /普通玻璃/ 进户门玻璃门玻璃门木门木门/木门/ 石材/大理石/大理石/不详/ 规 划 共享 空间 大堂会所、大 堂 大堂无共享 空间 大堂大堂、 会所 无共享空 间 / 空中 花园 无有无无无/无无无 车位260/80无165262/520 在售项目内部配套图示在售项目内部配套图示 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征

22、小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 小结 吴江写字楼市 场整体特征 区域市场价值分析 吴江写字楼市场整体特征 （一） 布局上，吴江的写字楼主要集中在城南板块 、城中心板块和运东板块。 吴江写字楼市场整体特征 （二） 城中心板块受到各种因素制约，后期发展前 景并不被看好，而城南板块和运东板块已经发展 为两大新兴商务区，商务聚集效应日益显现。 吴江写字楼市场整体特征 （三） 城南和运东的写字楼市场已经起步，但区域 在短期内难以形成较浓郁的商业氛围，只从写字 楼这个角度而言，区域市场的成熟需要一个漫长 的培育期。 市场上主要以供应中

23、高档产品为主；从出租 出售情况看，低档产品不能被主流市场所认可， 中高档产品走俏。 吴江写字楼市场整体特征 （四） 从客户群构成看，目前在售项目购买客群主 要以吴江本地及周边乡镇客群用于自住或投资为 主；在租项目客群主要以本区域的本土中小企业 为主，预计这一特征将在今后很长一段时间内得 到延续。 吴江写字楼市场整体特征 （五） 区域市场价值分析 小结 苏州写字楼市 场整体特征 区域市场价值分析 （一）从吴江整体规划谈起 松陵城区空间拓展的主要方向是向西和向南，城 南板块将作为吴江cbd核心区域，这给了城南板块写 字楼市场巨大的发展空间，预计随着城市的进一步 发展，城南板块办公楼的需求将逐步放大

24、，当然预 判其供应亦将进一步跟进。 （二）从区域发展现状来看 城南板块已经形成了浓郁的商务氛围，金融 、交通等各种配套也都非常齐备，写字楼具备了 存在价值及价值提升的先决条件，目前供应量也 相对比较充足；而城中心尽管其配套也成熟，但 面临各种制约因素，其发展空间不大；运东板块 的写字楼市场与其区域开发进度一致，属于起步 阶段，预计这样的现状将在以后几年得到维持。 （三）从区域住宅市场来看 根据大城市的发展经验，写字楼市场的发展 迟滞于住宅市场25年： 从目前各个板块的住宅市场来看，城南板块 占据了吴江市场供应与成交的多半江山，其他区 域则相对而言要逊色一筹。从以上经验出发，在 未来几年，城南板

25、块的写字楼市场将不断繁荣起 来。 近年：现状未来展望 区域分布 区域特征 小结 个案信息 特征概括 租金、售价与 租赁情况 客群特征 发展趋势分析 配套综合 分析 苏州市场借鉴 未来展望（一） 一方面随着房价的步步攀升和国家针对房地 产业行业的调控政策频频出台，住宅市场对大多 数人而言变得不可捉摸，利润空间不断被压缩， 一部分人已经开始将投资的目光投注到写字楼市 场；另一方面，随着经济增长高位运行和第三产 业的不断发展，吴江的写字楼市场正站在春天的 门口。 未来展望（二） 综合以上分析，城南板块是吴江现在和将来 的写字楼集中区域。吴江作为以后的城市中心， 其写字楼市场在今后将得到充分而长足的发

26、展， 投资前景看好。 二、吴江商铺市场分析 1、吴江商业网点规划 2、区域商铺市场分析 3、吴江商铺市场总结 1、吴江商业网点分布 松陵城区的标志性商业格局为 “ 一主三副城市商业中心”，即永康 路 市级商业主中心和城南商业副中心 、运东商业副中心、东太湖美食休 闲商业副中心。吴江商业地产的发 展一方面攻城掠地争夺区域市场， 致力打造新商圈，另一方面促进了 老商圈的业态升级，使其更成熟更 完美。 2、区域商铺市场分析 区域商铺市场分析 运东板块城北板块城中心板块城南板块 2、区域商铺市场分析 运东板块 江南奥斯卡 地址：运东大道与三兴路交叉口 开发商：吴江通达房产发展有限公司 商业建筑面积:约

27、2.8万平方米 商铺楼层:1-3f 商铺共600，地下车位 单位面积:20-200平方米之间 价格:一楼20000元/平方米左右 二楼12000元/平方米左右 三楼7000元/平方米左右 1、2层捆绑15000元/平方米左右 产品类型:商铺、小高层、写字楼 去化情况:08年6月7日开盘推出2、3层300套商铺，目前已去化90% 优势:对投资者来讲，奥斯卡广场的商铺具备房地产产品保值、增值的特性，又可享有租金和增 值带来的双重利益，具备很强的投资性和投资前景。比起吴江市场上同类的大型商业楼盘的商铺 产品，奥斯卡旺铺的价格优势非常的明显。一层部分商铺和四层将放在二期出售，目前二期正在 接受预约，后

28、续情况有待进一步观察。该案的客源主要以吴江本地及周边乡镇客源为主。 汇金中央广场 地址：云梨路与庞金路交汇处 开发商：苏州汇金置业有限公司 商业建筑面积:约7万平方米 商铺楼层:1-3f 地下车位约600个 价格:一楼19000元/平方米左右 二楼12000元/平方米左右 三楼10000元/平方米左右 临街 1、2层捆绑15000元/平方米左右 产品特征:商铺、酒店式公寓、写字楼 去化情况:目前二期招商中，一期90%已售完 优势:地处运东开发区未来最核心商业中心，具有一定的投资前景。 引进国内外综合品牌30多家（香港新世界、美国纳斯达克上市企业如家酒店连锁、耐克、阿迪达 斯、香港瑜珈spa馆、

29、家乐福、吴江邮政局、江南水乡大酒店等商家）目前二期正在招商，招商情况较 好，其中客源主要以吴江本地客户为主。 2、区域商铺市场分析 运东板块 运东板块在吴江具有举足轻重的地位，交通便利，配套完善。由于 特殊的地理位置和经济地位，数年间，入驻了557家外资企业和300余家民营 企业。大量企业的入驻给整个开发区注入了强劲的发展动力。在“2007 2020吴江城市商业网点规划”中，运东板块被规划为城市商业副中心 ，一个 城市发展到一定的阶段，城市副中心的价值将在未来整个城市中所体现出来 ，因此整个运东板块的价值潜力已经显而易见。从运东板块总体商业体量来 看，目前运东板块商业体量较为充足，且相互竞争较

30、为激烈。 2、区域商铺市场分析 运东板块 2、区域商铺市场分析 城北板块 仲英1号 地址：仲英大道、江兴路 物业类别: 高尚住宅 、别墅、公寓、商铺 开发商：苏州亨通房地产开发有限公司 商铺面积：17000平方米 商铺楼层:1-4f 首层挑高6.5米 2层以上3.5米层高 价格：一二楼捆绑13000元/平方米 三四楼捆绑4000元/平方米 面积：100-200平方米(一二楼) 54-75平方米(三四楼) 销售策略:三四层以办公楼的形式推售 去化情况:目前其小面积户型已基本售罄，大面积户型很难销售，现总体去化50%。 2、区域商铺市场分析 城北板块 该板块虽然毗邻繁华中心地带，但该板块周边目前尚

31、无大型商业配套,但 随着明珠城的商业推出，将有效弥补这一市场空白。通过对该板块中的仲英一 号调查, 得出目前该地段商业氛围不甚浓厚,市场认知度较低，没什么人气,主 要是靠小区住户来拉动消费.因此经营状况大都一般,但作为吴江与苏州最近的 连接口, 该地段的商业价值还是有很大潜力,这也是商铺购买者看重该地段的 主要因素,当然真正繁荣起来还须时日. 2、区域商铺市场分析 城中心板块 l万亚广场 l地址：永康路、中山北路 l总建筑面积:9万平方米 l商铺楼层:1-5万f l开发商：万亚集团 l单位面积:30-110平方米（13楼） l价格:20000元/平方米60000元/平方米 l产品特征:购物休闲

32、居住办公一站式大型综合广场 l销售情况:现2、3层商铺已基本售罄，一层商铺已去化75%。 l优势:核心城区,综合型一站式广场/中小面积 l销售策略:黄金地段，8%高投资回报,买就送前4年的收益作为首付,坚定客户对其前景的信心 l引入了近百家知名品牌商家的入驻（资生堂、欧莱雅、olay、色彩地带、美宝莲、周大福、耐克、 adidas、美特斯邦威、皮尔卡丹等），该项目客源购房的动机主要是以投资出租的动机为主，客源 以吴江本地和周边乡镇的公务员、私营业主及有一定经济实力的客户为主，前期的商铺有部分苏州 、上海、浙江的投资客户。 2、区域商铺市场分析 城中心板块 l明珠大厦 l地址：鲈乡南路、流虹路交

33、叉口 l总建筑面积: 2.4万平方米 l开发商：吴江市物资企业有限公司 l商铺楼层:1-3f l单位面积：44-103平米 l价格:首付3.5万元起售，5200元起年租金 l产品特征:购物休闲居住办公一站式大型商务广场 l去化情况:目前已去化80%，销售情况较好 l优势:地处繁荣商圈，具有不可复制的地段优势。 2、区域商铺市场分析 城中心板块 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”该板块从老吴江人耳熟 能详的旧时代商业中心-“仓桥头”，到现在的永康路商业街，期间30年独 领吴江商业风华，无与伦比。因此该板块的商业地位在吴江是独一无二的， 目前该板块的商业市场经营情况较好。如今在200720

34、20的城市规划中，此 版块仍为吴江市主商业中心，新建的诺尔玛、万亚广场的入驻，促进了此商 圈的业态升级，使其更成熟更完美。 2、区域商铺市场分析 城南板块 l伟业新都汇城市广场 l地址:吴江城南人民路、长安路、紧临新行政中心大楼 l开发商:苏州伟业投资集团有限公司 l物业形态：综合商铺 l商铺楼层:1-3f l层高：5.5米 l商铺总面积:10万平方米 l商铺面积:50-100平方米 l价格：均价8000元/平方米 l销售情况：目前预约5期，1、2、3期已去化90% l商业定位：高端、时尚体验式消费的商业中心。 l优势:地处南城区核心，产品面积小、低总价，市场吸纳力强。 2、区域商铺市场分析 城南板块 l 新城国际 l 地理位置