郑州东区市场部分楼盘调研报告

1、1 报告人：杨洋报告人：杨洋 职务：初级策划师职务：初级策划师 日期：日期：2011-12-5 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录目录 市场调研目的 了解郑州市场代表性楼盘情况 了解东区市场格局划分 强化自身调研能力及市场分析能 力 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录目录 郑州房产市场郑州房产市场 格局分析格局分析 区域划分区域划分 郑州全市总 面积7446平 方公里，人 口862万人， 城建面积与 人口在全国 为第十三大 城区市区由6 大片区组成， 分别为金水 区、二七区、 中原区、惠 济区、管城

2、 区及郑东新 区. 金水区金水区 郑东新区郑东新区 二七区二七区 中原区中原区 惠济区惠济区 管城区管城区 金水区调研项目概括 金水区项目分布 区域调研项目区域调研项目 项目名称体量物业类型容积率售价元/ 居易摩根中心居易摩根中心35000写字楼13000 英地华英地华骄骄天庭天庭300000 高层住 宅 3.59500 恒大名都恒大名都195000 高层住 宅 3.1511000 曼哈顿曼哈顿800000综合体6.510000 银基王朝银基王朝1300000 高层住 宅 4.4512000 广汇广汇300000 高层住 宅 3.3114000 居易摩根中心 英地华骄天庭 恒大名都 曼哈顿 银

3、基王朝广汇pama 金水区金水区- 郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务郑州行政区，内含各大机关行政单位，政府公务 要员，要员，150万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来万人口位居郑州各区第一。从房市销售均价来 看，区域内有较强的消费内力。看，区域内有较强的消费内力。 金水区调研项目概括中原区项目分布 区域调研项目区域调研项目 项目名称体量物业类型容积率 售价元/ 建业密码国际建业密码国际57000商住2.568000 锦艺国际华都锦艺国际华都 120000 0 综合体3.57500 中原万达广场中原万达广场530000综合体4.55 7700 中原万达广场 建业密码国际 锦艺国际华

4、都 中原区中原区- 郑州老居民区（西区），古老陈旧的郑州老居民区（西区），古老陈旧的3-5层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树层苏联老式建筑随处可见，茂密的参天大树 和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可和绿化公园成为最悠闲的生活配套。对西区人来说慢节奏生活一种享受。由于西区土地可 利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧利用资源较少，新建物业基本需要原址拆迁，为避免拆迁障碍，所以政府规划首先选择旧 城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。城厂区地块、城乡结合部地块，这也成为不少开发商的一个方向。

5、 建业密码国际 锦艺国际华都 建业密码国际 锦艺国际华都 金水区调研项目概括二七区项目分布 区域调研项目区域调研项目 项目名称体量物业类型容积率 售价元/ 升龙国际升龙国际1200000综合体5.56800 升龙城升龙城2800000综合体 5.6未定 德润黄金海岸德润黄金海岸 一期一期 260000 高层住 宅 3.007000 亚星盛世亚星盛世5000000 高层住 宅 4.446500 橄榄城三期橄榄城三期1500000综合体1.536800 正商城正商城2800000 综合体 4.48 未定 预计6500 黄金海岸 升龙国际 正商城正商城 亚星盛世 升龙城升龙城 橄榄城 二七区二七区-

6、 商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人商业区，包含火车站批发商圈，京广鞋业批发商圈，南部物流园区等，商业集中，人 口密集。近阶段此区域突显口密集。近阶段此区域突显“大盘时代大盘时代”，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚，占据主要地理位置的项目体量均上百万平米甚 至更大，我突然想说至更大，我突然想说 “那不是一个楼盘，那是一座新城那不是一个楼盘，那是一座新城”。 金水区调研项目概括管城区项目分布 区域调研项目 项目名称体量物业类型容积率售价 正商新蓝钻正商新蓝钻 三期三期 350000综合体2.977500 首座国际首座国际220000高层住宅5.52

7、8700 橡树玫瑰城橡树玫瑰城600000大型住宅2.567300 美景鸿城美景鸿城1500000 高层住宅 写字楼 3.87000 正商新蓝钻 橡树玫瑰城 美景鸿城 首座国际 管城区管城区- 中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就中原文化历史悠久，完整保留的商代遗址最具代表性。就 像像“美景鸿城美景鸿城”建筑设计理念，突显了文化美和古典美。建筑设计理念，突显了文化美和古典美。 金水区调研项目概括郑东新区cbd项目分布 区域调研项目区域调研项目 项目名称体量物业类型层数售价 千玺广场千玺广场240000 酒店 写字楼 6050000 中科金座中科金座75000写字楼31 未定 预计

8、 25000 景峰国际景峰国际50000 酒店 公寓 3522000 千玺广场 景峰国际 中科金座 郑东新区郑东新区cbd- 核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环核心商务区，楼宇经济发展区，围绕会展中心和艺术中心耸立了两环 60栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，栋高层建筑。现阶段开发中项目两个，“千玺广场千玺广场”与与“中科金座中科金座”， 这两栋基本是这两栋基本是cbd中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。中心的收官之作，绝对有市场价值，具备市场竞争力。 金水区调研项目概括郑东新区商住物流区项目分布 区域调研项目区域调研项目 项目名称体量 物业类 型 容积率

9、售价 绿地绿地 原盛国际原盛国际 380000写字楼3.289000 绿地之窗绿地之窗480000 商业 写字楼 5.520000 升龙广场升龙广场600000 商业 写字楼 5.5 未开 预计 20000 海马公园海马公园1100000 大型社 区 3.210000 卢浮公馆卢浮公馆860000 高层住 宅 3.510000 财信圣堤财信圣堤 亚纳亚纳 340000 高层住 宅 3.79200 永威翡翠永威翡翠 城城 440000 高层住 宅 3.5 未开 预计9000 奥兰花园奥兰花园460000 高层住 宅 3.29800 财信圣堤 亚纳 卢浮公馆 海马公园 永威翡翠永威翡翠 城城奥兰花

10、园 升龙广场升龙广场 绿地之窗 绿地原盛 国际 商住物流区商住物流区- 高端住宅定位，建设品质新城高端住宅定位，建设品质新城 总结总结 大盘时代来临，品质生活开启大盘时代来临，品质生活开启 土地资源稀缺，旧城改造将至土地资源稀缺，旧城改造将至 楼宇升级换代，高端产品崛起楼宇升级换代，高端产品崛起 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录目录 住宅住宅 写字楼写字楼 客户群体客户群体 市场产品市场产品 调研内容调研内容 市场规划市场规划 调研区域调研区域 东区市场重点调研区域分析东区市场重点调研区域分析 市场规划市场规划 郑东新区规划郑东新区规划整个郑东

11、新区划分为龙湖区、龙湖南区、整个郑东新区划分为龙湖区、龙湖南区、 cbd、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、商住物流区、经济技术开发区、龙子湖高校园区、 科技物流园区，共计七大板块。科技物流园区，共计七大板块。 三年出形象， 五年成规模， 十年建新区， 仅仅8年，郑 州东部、黄 河南岸，崛 起一座新城- -郑东新区郑东新区 昂起中原崛昂起中原崛 起的龙头起的龙头 区域规划区域规划 根据规划，中央商务区cbd，是郑东的核心区，规划 面积3.45平方公里，两环60栋建筑群围绕会展中心及 艺术中心 调研区域调研区域 调研区域 - 中州大道以东、东风路以西、农业路以南、 商都路以北 cbd

12、核心商务区核心商务区 商住物流区商住物流区 郑东新区郑东新区 东区东区郑州未来新城区郑州未来新城区 cbd-中央商务区，是郑东的核心区，规划面积中央商务区，是郑东的核心区，规划面积3.45平方公里，两环平方公里，两环60栋建筑群围绕会栋建筑群围绕会 展中心及艺术中心。展中心及艺术中心。 商住物流区商住物流区-是是cbd的功能支撑区，规划面积的功能支撑区，规划面积23万平方公里，是以机关单位、公益设万平方公里，是以机关单位、公益设 施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区 调研内容调研内容 调研内容调研内容针对区域内市政规划、交通、

13、配套等；针对区域内市政规划、交通、配套等； 调研产品调研产品 5个重点住宅和个重点住宅和6个商业写字楼项目；个商业写字楼项目； 调研重点： u针对市政规划、 道路、配套进行 调研； u针对区域内住 宅项目产品、规 划、客户、销售 现场氛围等进行 调研； u针对区域内在 售以及待售写字 楼情况。 中科金座中科金座 景峰国际景峰国际 千玺广场千玺广场 原盛国际原盛国际 绿地之窗绿地之窗 升龙广场升龙广场 写字楼写字楼 住宅住宅 永威翡翠城永威翡翠城 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳 奥兰花园奥兰花园 海马公园海马公园 新里卢浮公馆新里卢浮公馆 市场产品划分市场产品划分 住宅产品住宅产品 永威翡翠城永威翡翠

14、城 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳 奥兰花园奥兰花园 海马公园海马公园 新里卢浮公馆新里卢浮公馆 项目名称占地面积建筑面积物业类型容积率位置开发商 永威翡翠城永威翡翠城123亩440000高层住宅社区3.5通泰路、商鼎路永威置业 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳160亩340000高层住宅社区3.7黄河路、商都路财信置业 新里卢浮公馆新里卢浮公馆300亩860000高层住宅社区3.5东风路、永平路绿地老街坊置业 海马公园海马公园796亩1100000高层住宅社区3.17东风路、商都路海马（郑州） 奥兰花园奥兰花园186亩460000高层住宅社区3.2东风路、商鼎路河南高速房地产 住宅市场调研项目住宅市场调研

15、项目-基本概况基本概况 物业配套物业配套 项目名称物业公司 物业费 （元/ ） 物业配套 运动 健身 教育 资源 休闲 广场 医疗 配套 商超 百货 景观 水域 会所酒店其他 永威翡翠城永威翡翠城 未定未定 财信圣堤亚财信圣堤亚 纳纳 盛世物 业 1.85 新里卢浮公新里卢浮公 馆馆 永绿物 业 1.6 高尔夫 练球场 海马公园海马公园 万厦物 业 1.5 奥兰花园奥兰花园 绿城物 业 1.5 启示：启示： 社区底商基本可以满足业主简单需求，但缺乏大型商业配套。因为区域较低入住率使各大商业开发 着实慎重。但随着时间发展，入住率提高，商业发挥空间巨大。 住宅产品住宅产品 启示： 区域项目注重高端

16、品质，主流结构设计，大多运用了凸窗、转角窗、露台、以 及多阳台设计；产品同质现象严重，无明显竞争优势。 项目名称 多阳 台 转角 窗 露台复式 入户 花园 凸窗错层 空中 花园 挑高 阳台 其他 永威翡翠城永威翡翠城 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳 卢浮宫馆卢浮宫馆 海马公园海马公园 奥兰花园奥兰花园 住宅产品住宅产品 产品特点产品特点 举例：财信圣堤亚纳-复式，较具特色，5.7米层高，合理分区下上层，且只需单层 面积的房款。特色差异房源会较快消化。在调研时期，此户型基本售完。 建筑类别建筑类别 项目名称多层小高层高层别墅塔楼 永威翡翠城永威翡翠城 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳 新里卢浮公馆新里卢浮公馆

17、 海马公园海马公园 奥兰花园奥兰花园 住宅产品住宅产品 户型占比户型占比 户型配比户型配比区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比区域推售产品多以改善性产品为主，其中两房占比 51.2%51.2%；三房占比；三房占比38.2%38.2%；一房占比；一房占比2.9%2.9%；复式占比；复式占比1.2%1.2%。 启示：启示： 市场匮乏小户型和复式产品；基本为100左右的二房和三房为主，这可能与东区商住物流 区环境及改善性高端产品有关，与东区住宅品质定位有关。而限购时节，更不利于小户推行。 但由于市场此产品匮乏，可根据具体位置情况，取消限购时，方可扩大物业户型选择范围。 项目名称 在售价格 （

18、元/） 预计价格 折扣 附加其他优惠 一次按揭 永威翡翠城永威翡翠城未开盘9000 认筹优惠2000元 财信圣堤亚纳财信圣堤亚纳 9200 9.49.7大转盘活动 新里卢浮公馆新里卢浮公馆100009.59.7特价房源 海马公园海马公园100009.59.8延续开盘优惠活动 奥兰花园奥兰花园960099.2 住宅产品住宅产品 产品价格产品价格 启示：启示： 受到限购令冲击，刚性需求凸显，价格基本处于稳定未增，然而受到限购令冲击，刚性需求凸显，价格基本处于稳定未增，然而 各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销优惠活动变相降价促成交。各楼盘在逆境中要突出重围必定增加营销优惠活动变相降价促成交。 但活

19、动力度较小，对市场无影响力。但活动力度较小，对市场无影响力。 区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配区域内产品相对集中，已基本形成高档住宅群。物业配 套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产套较为齐全，属于品质高端产物。但物业类型基本相似，产 品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营，品特点重复，占据位置无明显区差。基本无差异化的经营， 导致价格市场竞争会愈演愈烈。导致价格市场竞争会愈演愈烈。 住宅产品总结住宅产品总结 建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。建议：新盘开发产品配套差异化、增加概念服务。 项目名称占地面积建筑面积物业类型交房时间位置开发商 绿

20、地之窗绿地之窗56000480000商业、写字楼2013-10东风路、商鼎路绿地老街坊置业 原盛国际原盛国际240亩380000商业、写字楼2010-10金水路、东风路绿地老街坊置业 中科金座中科金座500075000写字楼2013-5商务外环、九如路坤午置业 景峰国际景峰国际500050000酒店公寓2011-10商务外环、九如路亿国金顺房产开发 千玺广场千玺广场30000240000酒店、写字楼2012-9cbd中心湖南侧绿地老街坊置业 升龙广场升龙广场86亩600000商业、写字楼未定东风路、商鼎路升龙集团 中科金座中科金座 景峰国际景峰国际 千玺广场千玺广场 原盛国际原盛国际 绿地之窗

21、绿地之窗 升龙广场升龙广场 市场产品划分市场产品划分 写字楼产品写字楼产品 商业写字楼市场调研项目商业写字楼市场调研项目-基本概况基本概况 硬件配套硬件配套 项目名称 建筑面积 开盘时间 楼层 高度 层数 单层 面积 单层 户数 电梯 数 停车位物业公司附加值 绿地之窗绿地之窗4800002010-8 24、 36 200014143000 上海圣维仕 物业 高铁、酒店 原盛国际原盛国际3800002008-3 16、 17 30001000科瑞物业 国际餐饮 mall 中科金座中科金座75000 预计明年 3、4月份 120 米 312000810地下3层高力国际楼顶停机坪 景峰国际景峰国际

22、500002008-6 120 米 351500地下3层北京国贸 千玺广场千玺广场2400002010-5 280 米 60240013281000科瑞物业 万豪酒店、 观光、私人 会所 升龙广场升龙广场b-11b-11600000预计年底 100 米 2211001053400未定高铁、酒店 写字楼产品写字楼产品 启示：启示： 随时间的推移，项目升级一代强过一代，比外观，比内配，比市场价值，比地标性建随时间的推移，项目升级一代强过一代，比外观，比内配，比市场价值，比地标性建 筑。但写字楼不仅仅要从物业本身硬件提升品质，更多的是增加服务配套。从各楼宇聘请筑。但写字楼不仅仅要从物业本身硬件提升品

23、质，更多的是增加服务配套。从各楼宇聘请 的国内外知名物业管理公司来看，产品看重品牌联合，有效的国内外知名物业管理公司来看，产品看重品牌联合，有效 提升品牌附加值。提升品牌附加值。 商务配套商务配套 项目名称 商务 大堂 会议 中心 商务 洽谈区 大型多 功能厅 咖啡厅 休闲厅 商业 街区 酒店银行 邮政 配套 餐饮 健身 运动 其他 绿地之窗绿地之窗 原盛国际原盛国际 中科金座中科金座 景峰国际景峰国际 千玺广场千玺广场 观光 旅游 升龙广场升龙广场 写字楼产品写字楼产品 启示：启示： 商业配套也成为写字楼的增值砝码商业配套也成为写字楼的增值砝码。近期开发的品牌项目多注重商务配套服 务。商务大

24、堂、会议中心、功能厅、咖啡厅基本都有设置，就连商业一些配套也是 各产品相继增加的卖点。 在这群雄征战之期，产品须找到自身配套卖点，增值服务，独揽增值客户。在这群雄征战之期，产品须找到自身配套卖点，增值服务，独揽增值客户。 产品价格产品价格 项目名称 产 权 售价预计售 价 预计起初租金 （ /元/天） 物业费起初 回报率（%） 绿地之窗绿地之窗 401.52万1.5-3元8.53.5-5 原盛国际原盛国际 40二手价 12000 1.534.5 中科金座中科金座 4030000cbd内2-3元未定 景峰国际景峰国际 402200025 千玺广场千玺广场 4050000项目称达6元19.85 升

25、龙广场升龙广场 40未定200001.5-3元未定3.5-5 写字楼产品写字楼产品 以上租金预算为个人看法，结合项目周边租金情况拟定， 所以投资回报率换算仅是个人观点 目前在全国写字楼市场上比较认可并期望的投资回报率为目前在全国写字楼市场上比较认可并期望的投资回报率为6%8%之间，是之间，是 与现代商铺基本持平的超高投资回报率。而郑州高端区域下的产业项目投资回与现代商铺基本持平的超高投资回报率。而郑州高端区域下的产业项目投资回 报初期仅为报初期仅为3.5%-5%，回款年限长达，回款年限长达18-27年。但根据最新的统计局数据，年。但根据最新的统计局数据，cbd 内写字楼空置率回暖下降至内写字楼

26、空置率回暖下降至18%。这样随着市场发展租金逐年递增，近两年。这样随着市场发展租金逐年递增，近两年 cbd区域内回报率有望增至到区域内回报率有望增至到6-7%，在循序渐进的发展中，投资回报是相当可，在循序渐进的发展中，投资回报是相当可 观的，慢慢接近全国标准。观的，慢慢接近全国标准。 投资回报分析投资回报分析 写字楼写字楼-限购市场下的新热点限购市场下的新热点 写字楼产品写字楼产品 自3月4日郑州 “最强限购令”细则 出台后，郑州市住宅 市场成交量遭遇前所 未有的“滑铁卢”， 成交一度跌至冰点， 大量住宅投资客相继 撤离，寻找新的投资 目标。而同时，不在 调控之列的写字楼市 场借势强力崛起，成

27、 为投资者追捧的香饽 饽。 办公楼的确是前三季度中最大的热点，投资 61亿，增长90.4%比重由上年同期的6.4%上升到 9.4%，高于同期住宅投资增速72.2个百分点。 开发商土地投资转向办公楼开发商土地投资转向办公楼 写字楼产品总结写字楼产品总结 写字楼写字楼-限购市场下的新热点限购市场下的新热点 投资回报稳中有增，慢慢接近发达城市投资回报稳中有增，慢慢接近发达城市 商业配套是物业增值的砝码商业配套是物业增值的砝码 置业的主要目的为置业的主要目的为投资投资和和改善性居住改善性居住。 客户分析客户分析 客户来源于省内客户来源于省内 各地，省会核心区的各地，省会核心区的 打造建设吸引着各地打造

28、建设吸引着各地 名流蜂拥相至，但大名流蜂拥相至，但大 部分购房者还是源于部分购房者还是源于 郑州市区，但这其中郑州市区，但这其中 大多客户也为来郑十大多客户也为来郑十 年左右新居民即来郑年左右新居民即来郑 经商投资的淘金者。经商投资的淘金者。 购房客户多半为购房客户多半为私营业主私营业主和和企业高管企业高管为主的为主的社会社会 各界上层人士各界上层人士； 总结总结 u客户来源：省内各地，但多为郑州市内的新居民； u置业目的：住宅以刚需、改善型客户居多；投资商业的比例加大。 u客户需求：由改善型需求为主导，客户需求以两房三房为主； 客户分析客户分析 启示启示 在此阶段，客户购房理性化，在产品之间

29、追求高性价比。由此在此阶段，客户购房理性化，在产品之间追求高性价比。由此 个人认为，品质与价格相对应的同时，找寻刚需客户真正的需求，定个人认为，品质与价格相对应的同时，找寻刚需客户真正的需求，定 制开发，不必盲目定价或降价。制开发，不必盲目定价或降价。 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 东区市场重点调研区域分析 重点个案分析 目录目录 位位 置置cbd中心湖南侧 项目规模项目规模占地3万平方，建筑24万平方 开盘日期开盘日期 2010年4月 交房日期交房日期2012年9月 项目规划项目规划 绿地中心千玺广场共60层，其中535层国际5a 甲级纯生态商务写字楼；3855层超五星级万豪 酒店；

30、58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。 写字楼面积区间160-300平方米。 楼层高度楼层高度280米 层数层数60层 客户定位客户定位 私营企业家、企业集团、投资客、资产不少于千 万之上 分析：超级地王之位，必配顶级配套设施。所处区域两环建筑栋数分析：超级地王之位，必配顶级配套设施。所处区域两环建筑栋数6060座，却已被市场前期消化，座，却已被市场前期消化， 此项目可为此地之绝唱，市场之独特，此项目可为此地之绝唱，市场之独特，280280米可谓是现中原地标建筑，乃至河南地标建筑。米可谓是现中原地标建筑，乃至河南地标建筑。 千玺广场千玺广场 该项目位于该项目位于cbdcbd中心湖南侧，相邻会展中心和艺术中心紧一步之遥，中心湖南侧，相邻会展中心和艺术中心紧一步之遥， 占据占据cbdcbd核心之心。核心之心。 个案分析个案分析 物业公司物业公司 上海科瑞物业 物业费物业费 暂定19.8元/ 电梯数电梯数 共计28部 电梯品牌电梯品牌 全进口三菱电梯 停车位停车位 1000个左右 单层面积单层面积2670 单层户数单层户数13户，可自由分割 销售