20XX“南京江宁板块”发展报告

1、20XX “南京江宁板块”发展报告20XX “南京江宁板块”发展报告南京房地产信息网、南京楼市联合报道：走势评述：房价走势平稳，未来发展前景看好20XX年预测： 房价将“奔四”，重新“笑傲江湖”20XX年的江宁，相比较南京的其他片区而言，要更加平稳、更加务实许多，除了别墅之外，大多数的公寓均价一直还徘徊在3500元/平米左右，尽管有部分普通公寓冲刺 4000元的大关，毕竟还只是“星星之火”，尚达不到燎原之势，最起码是在20XX年，江宁楼市奔四未能如愿。整体走势：卖方市场向买方市场过渡20XX年，江宁楼市完成了从卖方市场向买方市场过渡。根据南京房地产市场发展研究中心统计数据显示，前3季度南京商品

2、房累计上市万川，同比增长，可是，19月份南京商品房销售面积万川，同比增长，明显低于去年平均 34%的增幅，1、2、3季度销售量分别为万川、万川和万川。 但是，江宁楼市的供应量增长更快，供销比均超过：1。20XX年的江宁房价上涨基本是平缓的，不管是岔路口还是其他片区，不管是普通公寓还是别墅。位于百家湖附近的 高尔夫国际花园虽然打出了精装修4900元/平米的高价，但是似乎并不被市场看好，而整个江宁依然保持在3500元/平米左右，偶尔一些楼盘价格上涨，还被各种折扣相抵所剩无几。其实，20XX年江宁房价上涨缓慢是有其必然的因素。就连江宁的开发商就不得不感叹，没有完善的配套，没有便捷 的配套设施，江宁的

3、房价又能够上涨到哪里本来是“兵马未动，粮草先行”，结果却是“本末倒置”，才酿成今天的“苦果”。另外，20XX年，一些银行停止江宁二手房的贷款 也造成了江宁部分楼盘“有价无市”。板块分析：六大板块发展不均按照房地产发展的不同区域，江宁又被分割为岔路口、 百家湖、科学园、东山镇、麒麟以及三山等六大板块。20XX年，江宁的六大板块发展也是很不平衡的。岔路口板块拥有最的优势就是，它的位置距离南京市中 心比较近，相对来说，交通较为便利，另外，再加上一些社 区在配套、入住率方面正在慢慢成熟，该地区的房价也是一 天比一天高，不过，虽说房价一直上涨，但是也只是50 100 元之间的涨幅，总体上没有超过4000

4、元大关的房价。20XX年的岔路口板块最活跃的几家楼盘莫过于天地新 城、明月港湾、盈家春天、水月秦淮、武夷商城以及南方花 园枫彩园，这五家楼盘各具有自己的特色，比如天地新城的 交通、配套、小区的整体发展逐步走向成熟；明月港湾依靠 外秦淮河；盈家春天因为户型面积小， 价格适当而受到关注；水月秦淮出门即见秦淮河。百家湖虽然经过前期的开发，但是20XX年的市场效应依然很明显，除了别墅之外，该板块各家楼盘的价格 “落差” 很大，其中最具有代表性的就是要属高尔夫国际花园了，精 装修的均价为4900元/平米，其他的一些普通公寓的均价一 直徘徊在3500兀/平米左右。20XX年，百家湖板块主要看得是中国人家、

5、凤凰港、高 尔夫国际花园，虽然也有天琪雅居、湖畔水竹苑等新项目推 出，但是与以上的楼盘相比，体量要小的许多。高尔夫国际 花园打出了 4900元/平米的高价，市场似乎并不认同，因此 开发商又花费了不少心思，比如留一部分房源只出租不销 售，除此之外，可能是迫于形势，开发商又推出了毛坯房， 均价在3000多元的层面上；凤凰港因其主要以商业配套为 主而受到关注，经过一段时间的“冷却”，如今凤凰港的工 地上开始出现施工队伍的身影。科学园板块在几大板块中发展算不是很好的那种，不 过，该片区最大的优势在于靠近大学城，地铁南延线终点站 就在该板块，在这种有利的前提下，该板块的各家开发商纷 纷推出了户型小，价格

6、也不算高的楼盘，单身公寓是该板块 20XX年主要开发的一种楼盘形态。 其中最具有代表性的有书 香名门、市政天元城、武夷绿洲、莱茵东郡的苹果都市等楼 盘，均价在3200元左右徘徊，据开发商介绍，这些楼盘销售的很好。另外，该板块中的浙江商品城尽管均价在5000元/平米大关以上，但是于引进了著名的义乌小商品城的管 理模式，销售非常的好，在业内一直被看好。麒麟板块因为远离江宁主城区，所以整体发展与其他片 区相比要“略逊一筹”，在价格上与其他片区相比也是“低 人一等”，均价在 3000多元出头一点，几乎与江北的最高 房价相差无几。综观全年，最为“抢眼”的莫过于华汇康城 和中南麒麟锦城两家楼盘，而华汇康城

7、因为近山拥有山景资源则更具有升值潜力。不过，随着 该片区交通的改善以及交通配套的发展，该片区未来的房价 还将持续上涨。如果评选20XX最具发展潜力的片区，“三山板块”无 疑将以全票当选。在 20XX年，三山板块中的主要楼盘形态 还是以别墅为主，均价在50006000元之间，不过，在下半年登场的托乐嘉街区以大体量、配套完善、均价在3500元/平米左右而成为别墅片区的一个亮点和热点楼盘。从配套方面看，易初莲花的“落地”将大大缓解将军路 上缺乏配套的局面；从交通方面看，除了现有的公交线路之 外，地铁南延线也将穿过此板块；另外，该板块还有着包括 南京在内的其他板块无法代替的自然环境优势，因此，一些开发

8、商所说的“江宁的希望在三山”之类的话也有一定的 道理了，所以也就出现了下半年不断有香山美墅、翠屏湾花园城以及挪威森林等新盘亮相的热闹场面全年房价走势总结：4000元是江宁房价“分水岭”江宁的房价在20XX年也并没有逃脱银行紧缩银根等政 策的影响，在上半年，整个江宁房地产是“几家欢喜几家忧”， 一些楼盘销售因为销售不畅而不得不推出低价房，难道这就 是江宁房价的“拐点”所在？对于这个问题，江宁一家开发 商负责人在接受媒体采访的时候认为，有的购房者看到现在 江宁某些楼盘推出低价房，就得出“江宁房价出现了拐点” 的结论，这是不全面的。事实上，开发商是在重温“低开高 走”的路线，给购房者留下“房产在升值

9、”的印象，给投资 者以信心。这是一种营销的手段，低价只可能是指定的少数 房源，低价也不会维持很长时间。不过，于一些“房价下跌”、“崩盘”等预言没有实现，在进人销售旺季之后，一些此前被积压的消费能量已然成为 江宁房市的重要发展动力，4000元则是江宁房价的一个“分 水岭”。据南京房地产市场发展研究中心统计显示，在单价 方面，对于多数打算在江宁购房的潜在购房者而言，每平方 米4000元是一个分界线：单价超过 4000元，只有的打算 购买联排别墅、叠加别墅或双拼、独立别墅的潜在购房者愿 意承受。潜在购房者的价格承受能力主要分布在三个区间： 每平方米 2501 3000 元、3001 3500 元、3

10、501 4000 元。 其中，每平方米 3001 3500元的单价段中，潜在购房者所 占比重最高，达到。业内人士认为，对于单价定位低于每 平方米3500元的江宁住宅楼盘来说，将有较为广阔的市场 需求空间。全年配套建设：未雨绸缪20XX年，不管是已经出台的各种规划，还是已经付诸实施的计划，江宁在这一年所作的一切工作都可以说是为未来 江宁打下了坚实的基础。首先看交通，除了已经开通的“雨浙线”之外，根据规划，江宁将会建成“ 4轨2高4快4主2次”的交通，明年地 铁一号线的南延线将通往江宁，预计20XX年通车；江宁新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的 快速路系统，宏运大道、天元路、双

11、龙大道构成；“四横五 纵”的主干道系统，站南路、秦淮一金箔路、诚信大道、吉 印大道、将军大道、利源路-苏源大道、土山-竹山路-天 印大道、城东路构成；另外，大校机场一旦搬迁，也将给江 宁的交通带来很大的辐射效应。其次看配套，在医疗卫生设施规划方面，新建设同仁医院、江宁医院百家湖分院、 九龙湖社区卫生服务中心。 此外， 远景日供水量达 68万吨且家家用上天然气。规划强化东山 新市区的高等教育和科研的优势，。规划东山新市区内共有 高等院校6所；成人教育学校及民办中等学校共9所；高级中学6所，；初中10所，小学共22所。20XX年下半年，知名连锁超市“易初莲花”与江宁有关 部门签订合同，在江宁设立三

12、家分店，大大解决了江宁的生 活配套问题。楼盘走势：小户型公寓和别墅成为市场主流虽然20XX年的江宁楼市整体上处于低迷状态，但在部分片区和部分户型依然是楼市的热点片区。其中岔路口、将军路以及科学园三个片区最具有代表性，而在这些个片区 里，又属小户型楼盘和别墅最受市场的“关爱”以前在江宁楼市上从来没有任何地位的单身公寓在20XX年下半年也以价格低， 面积小而备受年轻人的关注，一些开发商也看到了这个潜在的市场，推出不同风格的单身公 寓。在11月里，首次亮相的蓝岸亲水湾花园其中就包含有 两幢单身酒店式公寓，市政天元城推出的单身公寓也与11月对外公开销售，均价为3800-4000元/平米，面积有40-5

13、0 平米。盈家春天青春渡升级版推出单身公寓共285套，面积从38 69平米之间，位于江宁竹山路393号的武夷绿洲今年年底将开盘推出部分面积在49平米的单身公寓。此外，书香名门与托乐嘉都有单身公寓亮相。除了单身公寓之外，将军路也是20XX年江宁楼市的一大热点，11月6日开盘的南京基础设施开发有限公司开发的 位于江宁将军大道上的翠屏湾花园城开盘；11月14日上海 复地集团开发的位于南京市江宁经济开发区佛城西路138-158号的复地朗香别墅二期联排盛世公开；11月20日，南京金陵置业发展有限公司开发的玛斯兰德金秋版内部认 购，共推出160余套房源；同一天，南京开元经济开发有限 公司开发的位于将军大道

14、开元欣街9号的香山美墅开盘，该项目有双拼别墅、联排别墅、叠加别墅、高档电梯多层公寓 等多种产品；南京山水房产置业有限公司开发的位于江宁区 将军大道58号的山水华门棕榈湾二组团曾经创下了33套别墅当天销售31套的记录。业内人士的看法时，这一切归功 于将军路正确的定位以及现有的自然环境。江宁现有东山镇的中国女人街，胜太路附近的同曦假日百货，百家湖附近的凤凰港和21世纪现代城商业街，科学园附近的浙江商品城。这些Mall的商业规模普遍偏大，如同曦假日百货体量为 40万平方米，现代城 30万平方米，女 人街8万平方米，浙江商品城和凤凰港的规模都在20万平方米以上。在吸取商业地产的模糊定位、管理错误会造成

15、商业后期 操盘失败经验教训之后，20XX年江宁商业发展更加理性化， 趋于成熟，例如，浙江商品城到义乌召开项目解析会，引进 义乌的管理经验，凤凰港的开发商介绍说，该项目将更突出 主题，不会采取“大而全”的做法，在经营模式上采取不零 售，在招商过程中，采取在价格上优惠、整体出租以及联合 经营等模式。不过，一些业内人士指出，目前普遍采取的招 商返租也给开发商后期经营带来巨大隐患。所以，商家在经 营shopping mall的时候，商铺的租金和售价要有一个合理 的比例，否则最终将产生泡沫。 另外，江宁一些shopping mall 虽然有着巨大的商业规模，但是缺乏特色的产品定位也是江 宁商业开发亟需解

16、决的问题。20XX年，江宁的精装修房有了进一步的发展。不仅仅存在单身公寓和别墅，而且逐步走向普通公寓，高尔夫国际花 园就是一个典型的例子。不过，从其销售的业绩来看，购房 者对于这种精装修房的接受还需要一个过程，主要原因一个 是精装修房不能体现购房者个性，另一个方面，就是房价过 高，超出了一般人的承受能力。20XX年走势预测：江宁在不断完善之中奔四是“早晚之 事”20XX年，江宁楼市“一片风雨”，但是也可以称为是“黎 明前的黑暗”。这么说是因为在20XX年江宁在不断发展和完善之中，而这些结果影响最大的还是江宁的房地产。江宁缺的不仅是便捷的交通，完善的生活配套，在前两 者均以改变的情况下，如果其入住率低，还是要大大影响以 上两个因素的发展。有关专家形容说，江宁楼市吃的太饱， 需要时间来消化。最关键的还是要多引进一些大型企业，尤其是劳动密集型企业，比如电子、IT、汽车等产业，归根到 底，其实也是为江宁的楼市引进消费群体。这种局面正在慢 慢改变。除了已有的菲亚特汽车生产基地之外，南汽、金城摩托、晨光集团等都搬迁到江宁，世界著名汽车生产商一福特汽车 生产基地已经动工，明年 3月，日立公司在江宁的生产基地 将正式投产，预计到20XX年，产值将达到3. 5亿美元以上