上海房地产估价师理论与方法测算中的其他有关问题考试题

1、上海房地产估价师理论与方法：测算中的其他有尖问题考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题）、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让 手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑 物折旧的经济寿命应为。年年年年5 5 8 03 4 4 5 A B G D2、房地产具有供给有限特性，本质上是由于（）决定。A 土地总量有限B. 规划限制C. 房地产不可移动D. 价值量大3、房地产开发投资通常属于。A :长期投资B：中长期投资C：

2、中短期投资D：置业投资E：借款合同4、某宗房地产的土地面积为1 000卅，建筑面积为1 400卅，现需拆除重建，估计 建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/川和50 5元/川，则该宗土地 的减价修正 额为元/rfoA： 50B： 250C： 300D： 350E：工业用地的监测点评估价格5、一般来说标准方差越小，则投资的风险就_。A 越小B. 样C. 越大D 无尖系6、下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。A 时间风险B. 资本价值风险C. 比较风险D. 或然损失风险7、尖于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。A 城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前

3、，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C. 城市详细规划由城市人民政府审批D. 县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批8、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品 住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为 年。A47B57C67D77 9、在现金流量表中，不应该出现_。A借款利息B所得稅C自有资金10、D折旧与摊销某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于A:财产损失保险B:责任保险C：意外伤害保险D:保证保险E：执行层的组织协调门、因技术革

4、新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格12、企业所得税的税率为_A 17%B 20%C 25%D 30% 13、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报 告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。A： 14B： 15C： 20D： 28E：执行层的组织协调14、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的 贴现率。A 建筑施工期B. 开发或经营期C建筑物经济寿命期D建筑物自然寿命期15、 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的

5、交点上竖 立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为。A .条形基础B. 独立基础C. 整体式筏形基础D箱形基础16、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过得来的。A :近期交易物业的租金或售价进行比较B:市场上交易物业的租金或售价进行比较C：类似物业的比较D:市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较E：借款合同17、单位活期存款每季末月日为结息日。A： 20B： 25C： 28D： 30E：执行层的组织协调18、 个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应 当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机尖缴纳。A 预交款B. 预订金C. 订金D 保证金19、投资者进行房地

6、产投资的主要目的是为了A 实现其财富价值的最大化B. 获取房地产当前收益C. 抵御通货膨胀的影响D. 降低其投资组合的总体风险20、由于房地产的_，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、 与其他地方（如市中心）的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的 自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。A 不可移动性B. 独一无二性C. 寿命长久性D. 流动性差21、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期 各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。A :净现金流量B:现金流入C：现金流出D:现金流量E：借款合同22、下列尖于钢筋混凝土柱、梁、

7、板的构造的说法不正确的是 _。A 柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B 梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C. 板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受 的荷载再传到梁或柱D. 柱、梁、板只可预制，不可现制23、尖于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。A 吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间B. 吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C. 在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D. 吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数24、某宗土地面积2000川，土地单价1600元/卅，建

8、筑密度40%，建筑总楼层16 层，则楼面地价为。A： 300元/川B： 4 000 元/卅C： 1 600 元/川D： 250元/川E：工业用地的监测点评估价格25、城建税实行的是地区差别稅率，纳税人所在地在城市市区的，稅率为 在 县城、建制镇的，税率为，不在城市市区、县城、建制镇的，稅率为_。A.8%，6%，2%B.7%，5%，2%C.7%，5%，1%D.8%，5%，1%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合 题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。A :典型合同B：实践合

9、同C：诺成合同D：主合同E：从合同2、 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为。A. 0.91B. 0.92C. 1.09D. 1.103、权属管理的首要核心内容是_。A .征地制度B. 房产审查制度C. 登记发证制度D. 纠纷处理制度4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A :替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：估价时点原则E：最高最佳使用原则5、在运用成本法时最主要的有。A :区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C:结合实际成本来确定评估价值D:结合实际幵发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值6、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）

10、。A是一种专业意见B. 估计价格或价值C. 实行有偿服务D. 承担法律责任E估价作业日期长7、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A： 18周岁以上的成年人B： 10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D:不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人8、收益性物业的经营费用不包括_。A人员工资及办公费用B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用C. 保险费、房产税和法律费用等D. 抵押贷款还本付息费用9、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。A服务市场B. 合格有效市场C有效市场D.潜在市场这表明房地10、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，

11、 产投资非常适合作为一种。（2008年试题）A :长期投资B：短期投资C：风险投资D：金融投资E：借款合同11、工业用地使用权出让方式不包括。A :招标方式B：挂牌方式C：划拨方式D:协议方式E：执行层的组织协调12、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A :条形基础B :桩基础C :箱形基础D :整体式筏式基础E：执行层的组织协调13、由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B. 规划设计条件通知书C. 建设用地规划许可证D. 建设工程规划许可证14、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。A :开发一销售模式B：开发一持有出租一出售模式C:

12、购买一持有出租一出售模式D：购买一更新改造一出售模式E：购买一更新改造一出租模式15、发证机尖在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明 文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起日内颁发施工许可证。A. 10B. 15C20D. 3016、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为 5000m2,拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的 可变 成本为2000元/m2,预计售价为5000元/m2,则该房地产开发项目的容积率至少是()。A 2.0B 3.0C 4.0D 5.017、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。A 土地稀缺B. 城市化进

13、程快C. 投机需求膨胀D. 过度开发18、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费B：间接费C：规费D：税金E：企业管理费19、建设贷款主要用于。A:偿还土地购置贷款和土地幵发贷款B：支付建设阶段的人工费C：支付在建工程抵押贷款D:支付管理费E：支付其他相尖成本20、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为 _。A双赢合并B扩张合并C吸收合并D吞并合并E新设合并21、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判 定，将出现的情形。A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7%B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7%C 可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D 可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93322、下列有尖城市规划区表述正确的是（）。A 城市规划区的土地均为国有土地B 城市规划区范围内用地必须遵守城市房地产管理法C.城市规划区就是城市市区D 城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行 规划控制的区域E. 城市规划区的具体范围由城市人