2005龙岗近年小户型市场发展特征分析

1、2005龙岗近年小户型市场发展特征分析一、小户型的发展概述二、龙岗小户型的分布三、龙岗小户型置业特征1、投资理念兴起2、小户型需求增多3、居住纳米化4、容积率增高5、产品升级换代加速四、龙岗近年小户型市场发展特征1、市场总体供需平衡2、批准预售与市场需求相符3、销售平稳发展4、均价增幅平缓5、市场一边倒，布吉一枝独秀一、小户型的发展槪述近年來，深圳小户型物业不断变化发展，给人以耳目一新的感觉。在产品的类型上，小户型物业不断经历着更新换代，户型结构逐 渐改进，居住功能日趋完善，配套服务设施也不断提高。早期的小户型多为简单的投资型物业，户型设计较为落后，通风、釆光效果差， 缺乏社区配套。酒店式公寓

2、的出现突破了小户型的局限，引入酒店式服务，有效提升了物业的附加价值，酒店式公寓成为小户型发展历程 的重要标志之一。随着市场的发展，小户型的设计更加精细化，社区配套设施更加完善，实用率也有了极大的提高。小户型从罗湖开始发展起來，作为罗湖的后花园，龙岗布吉的小户型近儿年也发展迅速，随着关外开发的日趋白热化，小户型在龙 岗开始焕发出它的特有魅力。该分析报告所指的小户型指建筑面积在70平方内的户型。二、龙岗小户型的分布在龙岗各街道小户型物业分布上，布吉占据了龙岗绝大部分市场份额，中心城、横岗、龙岗街道只占较少的市场份额，而其它街道目前还没有出现小户型销售面积超过5000平方米的楼盘。2002-2005

3、年8月31日龙岗建筑面积在70平方以内的小户型销售面积超过5000平方的楼盘主要有：布吉的信和爱琴居、白合星城（一期）、大世纪水山缘、中心花园、龙威花园、桂芳园、可园、怡康家园、鸿景豪苑等，中 心城的俪景中心、榭丽花园、竹雅名居、阳光广场等，横岗的水晶之城、怡美山庄，龙岗街道的御林、叠翠新峰花园。三、龙岗小户型置业特征1、投资理念兴起投资理念是深圳小户型的主要卖点之一，龙岗也不例外，布吉的信和琴居、中心花园、地铁3号线旁的鸿景豪苑以及龙岗中心城小户型项目一一俪景中心对外口头销售策略就是“投资+ 口住的优选项目”，御林则纯粹打出“投资+度假” 的概念。2、小户型需求增多龙岗小户型需求增多有两个原

4、因：一方面，由丁深圳家庭规模的小型化特征、移民城市稳定的租赁需求以及庞大的中低端置业者 的偏爱，使小户型拥有强大的需求群体；另一方面，深平快速干道的通车，深惠公路的改造、地铁三号线的建设，将把布吉与福m中心 区、罗湖中心区以及龙岗中心城连成一线，使长期以來制约关外房地产发展的交通瓶颈得到彻底改善。而随着城市化进程的加快，龙 岗各主要片区加速成熟，相应的市政配套完全能满足小户型置业者对便利生活的高要求，小户型的置业需求大大增多。3、居住纳米化龙岗小户型目前还呈现户型面积减小的趋势。如去年龙岗的六个小户型项目（中翠花园即峰之畔、华兴苑、布吉中心花园、锦城 星苑、创富时代名苑、信和爱琴居）的户均面积

5、在75平方米左右，其中的信和爱琴居乃去年下半年最后推出的一个小户型，其户型 面积明显减小，33-88平方米之间，打破龙岗户型最小记录，今年推出的几个小户型包括俪景中心、鸿景豪苑和怡康家园户型面积继续“向小看齐”，俪景中心户型面积在44-66米之 间，为龙岗中心城发展多年來的第一个小户型项目，鸿景豪苑户型面积在97平方米之间，以4373平方米户型为主，怡康家風匸 业界喻为深圳首席纳米小房子，户型以方米为主。3867平4、容积率增高龙岗小户型项目呈现“身架小肉肉多”的趋势，越來越多“见缝插针”的小户型项目面市，锦城星苑、创富时代名苑切if輔轡 居、俪景中心、鸿景豪苑等项目占地面积都在4000半方以

6、内，但建筑规模个别项目甚至接近5万，容积率最高达13!俪景中心和 鸿景豪苑容积率也分别达到5和7o5、产品升级换代加速由于布吉的项目经常受到老房子陈旧落后等因素的影响，因而发展商在定位之初就对项目进行了全面的换代升级。在户型设计上，龙岗一些楼盘如可园、桂芳园、御林、怡康家园、俪景中心、御林等充分考 虑了户型的方正适用，以及落地凸窗、露台等人性化设计，在设计上摆脱了以往小户型的形象，超越了一般公寓、酒店设计概念，与城市 大环境和谐，建筑的体量感和动感呼之欲出，营造出气势磅礴的建筑空间。四、龙岗近年小户型市场发展特征1、市场总体供需平衡从供给与需求情况看，近年來龙岗区70平米以下的小户型供需平衡。

7、2002年至2005年8月31日，龙岗区小户型批准预售套数12361套，销售套数12034套，批准预售面积724397. 25平米，销售面积711675. 02平米，批准预售与销售情况基本一致。近年龙M屮尸型V uTQ平米）批跑皓硼拓裱年份传数扌比椎面积C平米）2002 年4467J5S19Q. 2120的年1逾111485. 322叩4年3502206242 9年截止S月引日252714S47S. 32合计12361734397.35近年龙岗区小户型t wTO平米）销售樣R竦计表年份套数销售面粧销售金额建逋面祝均 价2如2年31E0189208 74638733412 23376.08200

8、3 年32S719刃9心4705814194. 53604. 322CW年31661SQ66S. 65721S1S40342005S月31日2绷1137000. 2P4045 ap合计12034711675. 0226206769102、批准预售与市场需求相符2005年截止8月31日，龙岗小户型批准预售面积达到148478. 22半方米，批准预售套数达到2527套。2002年，龙岗小户型批准预售面积达258190. 21平方米，批准套数4467套，由于市场批售面积相对过多，以至2003年批售面积大幅减少，仅批售面积111485.92平方米，批准套数1865套。之后小户型乂稳中发展，2004年批

9、售面积206242. 9平米，批售套数3502套。2005年与2004年相近。龙岗近年來的小户型批售基本与市场需求相符，没有过多波折。龙厠近审枇谁預售小户型套数5000 亠40(110 務；3080 螂 2000a C4467年份龙囱近毎小户型批谁预善面积（干米）233190-21批准面积I年份3、销售半稳发展2401 8,销售面积137000. 29平方米,2005年截止8月31 0,龙岗区70平米以下的小户型销售套数销售金额554260895元，建筑面积均价4045. 69元。从近年龙岗小户型销售套数、销售面积、销售金额來看，龙岗小户型2002年分别是3180套，189208. 74平米，638783412. 2 元：2003 年分别是 3287 套，195797. 34 平米，705814194. 5 元：2004 年分别是 3166 套,189668. 65平米，721818408. 4元。龙岗小户型平稳发展，波动不大。:济IE痒冲卢anrra积（