深圳市城市更新实施细则要点解读0217

1、深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则解读解读 ( (拆除重建类之相关规定拆除重建类之相关规定) ) 拆迁公司咨询服务部拆迁公司咨询服务部 二二0 0一二年二月十六日一二年二月十六日 all rights reserved 目目 录录 一一 实施细则实施细则出台的背景出台的背景 二二 实施细则实施细则的主要亮点的主要亮点 三三 实施细则实施细则存在的缺陷存在的缺陷 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 五五 实施细则实施细则对公司项目的影响对公司项目的影响 一一 实施细则实施细则出台的背景出台的背景 1 1、从加强更新工作规范性和提高操作性的角度，需要对、从加强更新工作

2、规范性和提高操作性的角度，需要对更新办法更新办法 中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程，中已有的规定进行明确和细化，优化办事程序，规范操作流程， 提高办事效率。提高办事效率。 2 2、针对实施中发现的新情况、新问题，对、针对实施中发现的新情况、新问题，对更新办法更新办法未规定事项未规定事项 作出补充规定，推动实际问题的解决。作出补充规定，推动实际问题的解决。 3 3、与国家新出台的、与国家新出台的国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例、市政府、市政府 关于深入推进城市更新工作的意见关于深入推进城市更新工作的意见等相关法规和文件保持衔等相关法规和文件保持衔 接

3、。接。 4 4、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使、正式统一市政府出台的一系列有关城市更新的配套规定，从而使 深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系，深圳成为全国范围内第一个拥有完整的城市更新政策法律体系， 创新了旧城改造的新模式。创新了旧城改造的新模式。 二二实施细则实施细则主要亮点主要亮点 1 1、确认和重申了坚持市场化运作、确认和重申了坚持市场化运作 2 2、对计划申报的相关要求进行了细化、对计划申报的相关要求进行了细化 3 3、关于实施主体的相关规定、关于实施主体的相关规定 4 4、加强项目监管、加强项目监管 5 5、有关旧住宅区城市更新的规定、有

4、关旧住宅区城市更新的规定 二二实施细则实施细则主要亮点主要亮点 1、确认和重申坚持市场化运作。确认和重申坚持市场化运作。 坚持并强调市场化运作原则，如在坚持并强调市场化运作原则，如在实施细则实施细则第第6 6条中鼓励金条中鼓励金 融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷 款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。 2 2、对计划申报的相关要求进行了细化。、对计划申报的相关要求进行了细化。 (1) (1)实施细则实施细则明确将明确将【深规土委深规土委(2010)59(20

5、10)59号号】中规定的城市中规定的城市 更新年度计划分为更新年度计划分为 城市更新单元规划制定计划城市更新单元规划制定计划 与与 项目实施计划项目实施计划 两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了两层次的计划体系简化成为一个层次，取消了 项目实施计划项目实施计划 的表的表 述，并将述，并将 城市更新单元规划制定计划城市更新单元规划制定计划 的名称简化为的名称简化为 更新单元计更新单元计 划划 。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条。调整之后，更新单元计划实行一次申报和常态申报，符合条 件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和件时可随时向有关部门进行申报，及时

6、纳入计划，不受总量限制和 年度批次限制。年度批次限制。 二二实施细则实施细则主要亮点主要亮点 (2) (2)强化更新单元计划的时效。强化更新单元计划的时效。 实施细则实施细则规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成规定，在更新单元计划公告之日起一年内未完成 土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作的，主管部门 可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。可按照有关程序进行计划清理，将该城市更新单元调出计划。 3 3、关于实施主体的相关规定。、关于实施主体的相关规定。 实施细则实施细则规定，城市更新单元内项目拆除范围内存

7、在多个规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个 权利主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式权利主体的，只有当所有权利主体通过一定的方式( (以房地产作价以房地产作价 入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式) ) 将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该 单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确 认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开认的实施主体

8、才能办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开 发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。 二二实施细则实施细则主要亮点主要亮点 4 4、加强项目监管。、加强项目监管。 实施细则实施细则以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在以单独一章节规定更新项目的监管。明确了在 项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主 体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施监管协议，明确实施主 体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义

9、务，以及相应的监体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的监 管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶管措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶 段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。（细则细则 第第6565条条-69-69条）条） 二二实施细则实施细则主要亮点主要亮点 5 5、旧住宅区城市更新的规定、旧住宅区城市更新的规定（实施细则实施细则第第3535、3737、4646 条）条） 实施细则实施细则明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元，明确规定了以旧住宅区为主的城市更新单元， 应当由区政府组织开展现

10、状调研、城市更新单元拟订、意愿征应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征 集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。 在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补 偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%90%以上以上 且占总数量且占总数量90%90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场 主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。主体与所有业主签订搬迁补偿安

11、置协议后，方可形成单一主体。 至此，开发商或中介公司等市场主体自发进驻小区设立各类至此，开发商或中介公司等市场主体自发进驻小区设立各类 改造办公室改造办公室 、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，其上报 的旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。的旧住宅区更新单元申报申请将不会被受理。 三三实施细则实施细则存在的缺陷存在的缺陷 1 1、缺乏对、缺乏对“钉子户钉子户”的救济途径的救济途径 2 2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有 溯及力溯及力 3 3、房地产确权的相关规定不完善、房地产确权的相关规定不完善 三三实施细

12、则实施细则存在的缺陷存在的缺陷 1 1、缺乏对、缺乏对“钉子户钉子户”的救济途径的救济途径 原来的原来的实施细则实施细则（征求意稿）第（征求意稿）第6363条款的规定：旧住条款的规定：旧住 宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则宅区改造项目的拆迁补偿安置标准可由业主大会按照议事规则 确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占确定；其他存在多个权利主体项目的拆迁补偿安置标准可由占 总数量总数量9090以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内以上且其所有的房地产建筑面积占拆除重建区域内 建筑物总建筑面积建筑物总建筑面积9090以上的权利主体与拆迁人共同商定。因以上的

13、权利主体与拆迁人共同商定。因 部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形部分权利主体不接受上述拆迁补偿安置标准而导致项目无法形 成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民成实施主体，其他权利主体权益遭受损害的，可依法请求人民 法院予以保护。而在正式公布的法院予以保护。而在正式公布的实施细则实施细则里删除了这一规里删除了这一规 定。定。 11 三三实施细则实施细则存在的缺陷存在的缺陷 2 2、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力、未明确对旧住宅区项目申报要求是否具有溯及力 虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得自发进虽然细则内规定开发商或中介公司等市场主体不得

14、自发进 驻小区设立各类驻小区设立各类“改造办公室改造办公室”、进行意愿征集、签订改造补、进行意愿征集、签订改造补 偿协议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理，偿协议等，其上报的旧住宅区更新单元申报申请不会被受理， 但并未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如但并未将已进入旧住宅小区的市场主体进行意愿征集的行为如 何处理作出规定。何处理作出规定。 3 3、房地产确权的相关规定不完善、房地产确权的相关规定不完善 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 更新办法更新办法共七章共七章5151条，条，实施细则实施细则共七章共七章7777条。仍条。仍 然延续了综合整治、功能改变

15、、拆除重建三种模式并举方式，然延续了综合整治、功能改变、拆除重建三种模式并举方式， 大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳大力推进城中村、旧工业区改造、积极推进旧商业区改造，稳 步推进旧住宅区改造。步推进旧住宅区改造。 实施细则实施细则深化了拆除重建类城市更新的相关规定，由原深化了拆除重建类城市更新的相关规定，由原 来来更新办法更新办法的的1313条到条到实施细则实施细则的的4444条，内容更加完善，条，内容更加完善， 逻辑更加严密。主要包括一般规定、申报与审批、实施主体、逻辑更加严密。主要包括一般规定、申报与审批、实施主体、 地价计价、项目监管、政府组织实施等几部份内容。地价

16、计价、项目监管、政府组织实施等几部份内容。 重点条文解读如下：重点条文解读如下： 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 1 1、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽、确立的城市更新单元划定的技术要求和规范，放宽 了更新单元拆除用地限制。了更新单元拆除用地限制。（实施细则实施细则第第1212、1313条）条） 城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于1000010000平方米。平方米。 “城中村城中村”例外，但需整村范围划入更新单元；例外，但需整村范围划入更新单元； 城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设城市更新单元内可供无

17、偿移交给政府，用于建设城市基础设 施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大 于于30003000平方米且不小于拆除范围用地面积的平方米且不小于拆除范围用地面积的15%15%； 全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范 围内不划定城市更新单元；等等。围内不划定城市更新单元；等等。 2 2、明确了零星用地的处理方式及其地价计收规定。、明确了零星用地的处理方式及其地价计收规定。 （实施细则实施细则第第1414、5858、5959条）条） 四四 实施细则实施细则重点条文解

18、读重点条文解读 3 3、保障公共利益，实施多方共赢。、保障公共利益，实施多方共赢。（实施细则实施细则第第1515条条 明确规定更新单元规划的编制的基本原则）优先保障城市基础明确规定更新单元规划的编制的基本原则）优先保障城市基础 设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；有效实现参设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；有效实现参 与城市更新的各方主体利益的平衡等。与城市更新的各方主体利益的平衡等。 4 4、细化、深化了符合城市更新的情形。、细化、深化了符合城市更新的情形。（实施实施 细则细则第第3030、3131条）条） 符合拆除重建类城市更新的情况：符合符合拆除重建类城市更新的情况：符

19、合办法办法第二条第二第二条第二 款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效 改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。 办法办法第二条第二款的细化。第二条第二款的细化。 5 5、明确了拆除重建类城市更新的实施方式。、明确了拆除重建类城市更新的实施方式。（实施细实施细 则则第第3333条）主要有四种方式：权利主体自行实施；市场主体条）主要有四种方式：权利主体自行实施；市场主体 单独实施；合作实施；政府组织实施。单独实施；合作实施；政府组织实施。 四四 实施细则实施细则重点条

20、文解读重点条文解读 6 6、申报主体的确定方式和申报更新单元规划应符合的条件。、申报主体的确定方式和申报更新单元规划应符合的条件。 （实施细则实施细则第第3535、3636条）条） 7 7、城市更新意愿应符合的条件。、城市更新意愿应符合的条件。（实施细则实施细则第第3535、3636条）条） 强调三个三分之二。建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积强调三个三分之二。建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积 三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上 且占总数量三分之二以上权利主体同意进行城市更新。且占总数量三分之二以上

21、权利主体同意进行城市更新。 8 8、细化申报和审批的相关要求。、细化申报和审批的相关要求。（实施细则实施细则第第38-4338-43条）条） 一次申报和常态申报、一次申报和常态申报、 统一申报口径：统一申报口径：细则细则明确，市、区政府相关部门作为计划申报明确，市、区政府相关部门作为计划申报 主体的，直接向市规划国土部门进行申报；其他单位作为申报主体主体的，直接向市规划国土部门进行申报；其他单位作为申报主体 的，向区城市更新职能部门提交申报材料。的，向区城市更新职能部门提交申报材料。 缩短工作时限，加强进度监管。缩短工作时限，加强进度监管。细则细则第第3838要要-44-44条在审批时限条在审

22、批时限 上大幅压缩，基本上上大幅压缩，基本上5 5个、个、1010个、个、 2020个工作日这样的规定。个工作日这样的规定。 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 9 9、更新单元规划突破了法定图则的限制，更新单元规划批准后无须、更新单元规划突破了法定图则的限制，更新单元规划批准后无须 修改法定图则，按规划要求实施。（修改法定图则，按规划要求实施。（实施细则实施细则第第4444条）条） 1010、更新单元实施方案的制定及其内容。（、更新单元实施方案的制定及其内容。（实施细则实施细则第第4545条）条） 1111、单一实施主体的形成方式。（、单一实施主体的形成方式。（实施细则实施细则第

23、第4646条）条） 1212、搬迁补偿安置协议的相关内容。（、搬迁补偿安置协议的相关内容。（实施细则实施细则第第4747、4848、5353条）条） 1313、实施主体确认及监管的相关规定。（、实施主体确认及监管的相关规定。（实施细则实施细则第第4949、5050、5151、 5252条）条） 1414、更新项目用地审批和土地使用出让合同的相关内容。、更新项目用地审批和土地使用出让合同的相关内容。 （实施细则实施细则第第5454、5555条）条） 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 1515、地价计收的相关规定。、地价计收的相关规定。（实施细则实施细则第第56-6456-64条）条

24、） 除零星用地外，更新单元涉及用地的地价计收标准基本上按照除零星用地外，更新单元涉及用地的地价计收标准基本上按照更更 新办法新办法36-3936-39条之规定。条之规定。 功能改变类的拆除重建，按照功能改变类的拆除重建，按照办法办法第三十八条、第三十九条规第三十八条、第三十九条规 定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补 充协议、增补协议起未超过充协议、增补协议起未超过1010年的，按照未改变功能前的土地用年的，按照未改变功能前的土地用 途计算地价；超出途计算地价；超出1010年的，按改变功能后的土地用途计算地价。年的，按

25、改变功能后的土地用途计算地价。 1616、加强更新项目的监管。、加强更新项目的监管。 补偿安置用房不得申请预售。补偿安置用房不得申请预售。 做好安置回迁房的分户登记监管。做好安置回迁房的分户登记监管。 更新项目实施主体不得转让项目。更新项目实施主体不得转让项目。 四四 实施细则实施细则重点条文解读重点条文解读 1717、政府组织实施的相关规定。、政府组织实施的相关规定。（实施细则实施细则第第70-7370-73条）条） 为了更好的配合为了更好的配合国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例的实施，的实施， 细则细则在在更新办法更新办法的基础上，进一步细化了政府征收、政的基础上，进

26、一步细化了政府征收、政 府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。 政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照征征 收与补偿条例收与补偿条例办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行 补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。 对于基于城市规划需要政府强力推进的项目、由市场主体开展对于基于城市规划需要政府强力推进的项目、由市场主体开展 搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政搬

27、迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政 府可以决定是否组织实施。府可以决定是否组织实施。 1818、合法推进城市更新项目。、合法推进城市更新项目。（实施细则实施细则第第7676条）条） 五五实施细则实施细则对公司项目的影响对公司项目的影响 风险与机遇并存风险与机遇并存 1 1、风险：、风险： ( (1)1)由于政府不认可由于政府不认可实施细则实施细则出台之前未完成申报的意愿征集，出台之前未完成申报的意愿征集， 导致开发商无法取得立项申报的主体资格，开发商对现进行项目的导致开发商无法取得立项申报的主体资格，开发商对现进行项目的 投入度、关注度大大降低，甚至可能退出，对我们公司现进行的意投入度、关注度大大降低，甚至可能退出，对我们公司现进行的意 愿征集的签约成果可能会不予接受，造成现有项