土地增值税试题

1、1. 一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一幢写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费(营业税税率5%，城建税税率 7%，印花税税率万分之五，教育费附加征收率 3%)。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元，另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3%。请计算该单位出售写字楼应缴纳的土地增值税税额是多少？ 答案1. (1)转让收入=5 000万元

2、(2)扣除项目金额：1)取得土地使用权支付的地价款为600万元2)建造房地产的开发成本为1 500万元3)建造房地产的开发费用为：(240- 30) + ( 600 + 1 500)X 3%= 273万元4)与转让项目有关的税金为：5000 X 5 %X( 1 + 7 %+ 3%)+ 5000 X 0.5277.5万元5)扣除项目金额合计为：600 + 1 500 + 273 + 277.5= 2 650.5万元(3) 增值额=5 000-2 650.5 = 2 349.5 万元(4) 增值额与扣除项目金额的比率=2 349.5- 2 650.5 89% ( 5)应纳土地增值税税额为：2650

3、.5X 50%X 30%+【2 349.5-2 650.5 X( 100%- 50%)】X 40%= 807.275 万元或采用速算扣除法：税率40%，速算扣除率 5%应纳土地增值税税额为：2 349.5X 40%- 2 650.5X 5%=807.275万元2. 某事业单位转让一幢旧办公楼，原造价500万元，经房地产评估机构评定，该楼重置成 本价为1500万元，成新度折扣率为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用300万元，转让时取得收入2300万元，请计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额(营业税税率为5%,城建税税率 7%,教育费附加征收率 3%，印花税税率万分之五 )？2.

4、( 1)转让收入=2300万元(2)扣除项目金额：1)房地产评估价格=1500X 70%= 1050万元 2)取得土地使用权支付的金额=300万元 3)与转让房地产有关的税金为：2300 X 5 %X( 1 + 7%+ 3%)+ 2300 X 0.5 %= 127.65 万元4 )扣除项目金额合计为：1050 + 300 + 127.65= 1477.65 万元(3)增值额= 2300 1477.65=822.35万元(4 )增值额与扣除项目金额的比率为：822.35十1477.65 56%(5)应纳土地增值税税额为：1477.65X 50%X 30%+【822.35-1477.65 X(10

5、0%- 50%)】X 40%=255.0575若采用速算扣除法，税率40%，速扣系数5 %：应纳土地增值税税额=822.35 X 40 %1477.65 X5%= 255.0575 万元3. 1995年1月31日，某房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%,城建税等其他税 25万元)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一缴纳的有关费用为500万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用中的利息支出为120万元(能够按转让房地产项目计算分推并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出1

6、0万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%,请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额.3. (1)确定转让房地产的收入。转让收入为5000万元。(2)确定转让房地产的扣除项目金额。1）取得土地使用权的扣除项目金额 500万元2）房地产开发成本为 1500万元3）房地产开发费用=（120- 10） + （ 500 + 1500）X 5%= 110+ 100= 210 万元 4） 与转让房地产有关的税金= 5000X 5%+ 25= 250 + 25= 275万元 5）从事房地产开发的加 计扣除=（500 + 1500）X 20%= 400 万元6）转让房地产的扣除项目

7、金额=500+ 1500 + 210+ 275+ 400 = 2885万元（3）计算转让房地产的增值税=5000 2885= 2115万元（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=2115十2885疋73.3%计算应纳土地增值税税额：1） 增值税未超过扣除项目金额50%的部分，其税额为：2885X 50%X 30%= 432.75万元2） 增值额超过扣除项目金额 50 %,未超过100%的部分，其税额为：（2115 2885X 50%）X 40%=269 万元3）应纳土地增值税税额=432.75+ 269= 701.75万元4. 某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取

8、得转让收入15 000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%,城建税税率 7%,教育费附加征收率为 3%，印花税税率为万分之五）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地 价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3 000万元；投入房地产开发成本为4 000万元，房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比 例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。4. （ 1）确定转让房地产的收入为15 000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：1）取得土地使用权所

9、支付的金额为3000万元2）房地产开发成本为4000万元 3）房地产开发费用为：（3000 + 4000）X 10%= 700万元4） 与转让房地产有关的税金：15000X 5%X（ 1+ 7%+ 3%）= 825万元5） 从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000 ）X 20%= 1400万元6） 转让房地产的扣除项目金额为：3000 + 4000+ 700 + 825 + 1400= 9925万元 （3）计算转让房地产的增值额：15000 9925= 5075万元（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：5075-9925疋51 %（ 5）计算应纳土地增值税税额：1）增值额未超过扣除项目

10、金额50%的部分，其税额为：9925X 50%X 30%= 1488.85 万元2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100 %的部分，其税额为：（50574962.5 X 50%）X 40%= 37.8 万元3） 应纳土地增值税税额：1488.75+37.8 = 1526.55万元5某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1 000万元（营业税税率5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为 3%）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建造该写字楼花费的房地产开发成本为200万元（注：该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼分推银行贷款利息支出）。该公司所在地

11、政府确定的费用扣除比例为10%。请计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税额。6.某单位（非房地产开发单位）建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入2 000万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为万分之五，教育费附加征收率为3%）。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元；房地产开发成本为 400万元；房地 产开发费用中的利息支出为 200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证 明），但其中有30万元的加罚利息。单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除 比例为5%。请计算该单位应纳的土地增值税额。5. （1）确定转让房地产收入为1000万元 （2）确定转让

12、房地产的扣除项目金额：1） 取得土地使用权所支付的金额为100万元2） 房地产的开发成本为 200万元3）与转让房地产有关的费用为：（100 + 200） X 10 % =30万兀4）与转让房地产有关的税金为：1000X 5%X（ 1 + 7%+ 3%）= 55万元5）从事房地产开发的加计扣除为：（100+ 200）X 20%= 60万元6）扣除项目金额为：100 + 200+ 30 + 55 + 60= 445 万元（3）转让房地产的增值额为：1000-445 = 555万元（4）增值额与扣除项目金额的比三、计算题（共2题）1.某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万

13、元，支付开发写字楼的地价款（包含契税）400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年,金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。请计算该企业该项 目应缴土地增值税税额。【答案及解析】收入2000万元取得土地使用权所支付的金额 =400万元房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元 房地产开发费用=80万元，其中：1、利息支出=500*5%=25万元2、其他=1100*5%=

14、55万元（管理费用和销售费用不能据实扣除）税金=110万元加计扣除=1100*20%=220万元扣除项目金额合计 =400+700+80+110+220=1510万元增值额=2000-1510=490万元增值额/扣除项目金额=490/1510=32%50% 故适用税率为30%应该缴纳土地增值税税额 =490*30%=147万元 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不

15、宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚 以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也； 亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣， 愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也 PF臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于 败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一