前期物业管理招投标答辩题库B卷

1、前期物业管理招投标答辩题库（B卷）一.单选题（5分）1. 重庆市物业管理条例已于（B ）经重庆市第三届人民代表 大会常务委员会第十次会议通过。A、2008 年 5 月 21 日 B、2009 年 5 月 21 日 C、2009 年 10月1日 D、2010年5月21日2业主委员会会议应当有（B ）以上的成员岀席并作好书面记录. 作出的决走应当经全体成员半数以上签字同意。A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/53. 已竣工但尚未岀售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服勢费 由（A ）交缴。A、建设单位 B、全体业主分摊C、业主 D、不收取4. 保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终

2、责任由业主 或业主大会承担，执行责任由（D ）承担。A、业主 B、施工单位C、建设单位 D、物业服务企业。5. 前期物业服务合同由（C ）与物业服务企业签订。A、业主委员会 B、社区居民委员会C、建设单位D、房屋行政主管部门6. 投诉回访率一般应达到（D ）。A、60% B、85% C、95% D、100%7. 住宅室内装饰装修活动”未经（D ）禁止变动建筑主体和承重11结构。A、建设单位认可 B、物业服务公司批准C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。&物业管理活动内容的依据是（B 1A、业主公约B、物业服务合同C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督9. 房屋专项

3、维修资金属于（B ）所有，专项用于物业保修期满 后物业共用部位.共用设施设备的维修更新和改造，不得挪作他用。A、业主委员会B、业主 C、物业服务企业D、物业主管部门10. 服务礼仪规范的关健对客户表示（C 1A、热情 B、优雅 C、尊重 D、高贵二 判断题,错误的并说明理由（每题5分）1.业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权 人，是拥有物业的主人。（错）理由：业主是指产权人,或者其他法律文书规走的。房屋使用人不 是业主。2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服勢企 业负责。（错）理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成 立及业主委员会选举工

4、作。3. 业主大会会议应当有物业管理区城内专有部分占建筑物总面积22 过半数的业主,且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代 理人参加业主大会会议。（对）4. 物业服勢企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业 管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主 人身、财产安全受到损害的,可以不承担相应的法律责任。（错）理由：物业服务企业未能履行服务合同的约走,导致业主人身、财 产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。5物业服务企业决定不再续签物业服务合同的月艮勢合同到期限后, 自行马上撤离物业小区,不需要做任何工作。（错）理由：物业服务企业决走不再续签物业服务合同的

5、，应当在物业服 务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的， 应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示。并书面告知物 业所在地街道办事处（乡镇人民政府X氐街道办事处（乡镇人民政府建设单位.物业服务企业.业主 委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得泄漏。（对）7.物业属于私人财产,业主.使用人可以改变房屋使用性质。（错）理由：业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权 证载明的用途使用物业。不得擅自改变物业使用性质。业主、使用人 将住宅改变为经营性用房的应当依法申请。&占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动 车，以及相关收费和管理事项，

6、由业主大会或者业主委员会决定。（对）9.业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规33 定退出物业管理区域的,责令限期退出；逾期不退出的，处五万元以 上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资 质等级或者取消其资质。（对）10. 物业维修.更新.改造的费用，由全体业主分担。（错）理由：（一）专有部分的维修、更新、改造的费用由专有部分业主承 担；（二）部分共同部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主 分摊；（三）全体共有部分的维修、更新、改造成直接经济损失费用， 由全体业主分摊。三、简答题（5分）1什么是物业管理？答：物业管理条例中所称物业管理,是指业主通过选

7、聘物业 服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约走,对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区 域内的环境卫生和相关秩序的活动。2前期物业管理有哪些内容？答：（1）建立与业主、物业使用人的联络关系；（2）设置管理 模式、草拟物业管理制度；（3）建立服务系统和服务网络；（4 ）办 理移交承接事项。3物业招标文件应包括哪些内容？答：（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联 系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（-）物业管 理服务内容及要求,包括服务内容、标准等；（三）对投标人及投标44 书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等

8、；（四） 评标标准和评标方法；（五）招标活动方案,包括招标组织机构、开 标时间及地点等；（六）物业服务合同的签订说明；（七）其它事项 说明及法律法规规定的其他内容。4参加前期物业招投标的物业现场答辩人员有何规定？答：答辩人员应当是公司副总经理以上的人员或者企业拟走负责 管理该项目的经理（管理处主任）。不符合此项规走，不得进行招投 标。5重庆市规定的物业服勢用房包括哪些？其配置有何具体规定？答：物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房。物 业服务用房属于全体业主所有,用作从事物业管理活动。物业服务企 业、业主委员会不得擅自改变其用途。其配置规走:由建设单位按照 不低于房屋总建筑面积干分之

9、三的比例且不少于五十平方米的标准在 物业管理区域内无偿配置，并明确物业用房的位置和面积。物业服务 用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通风、采光 使用功能,并且相对集中；没有配置电梯的物业,物业服务用房所在 楼层不得高于四层。6在重庆市,招标人应当在发布招标公告或者发岀投标邀请书几日前向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备 案？备案应提交的资料有哪些？答：招标人应当在10日前。提交以下资料备案：（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；（二）招标公告或者招标 邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规走的其它材料。7物业管理服勢合同的主要条款包括哪些？

10、答：（一）业主委员会和物业服务企业的名称；（二）物业管理 服务区域范围；（三）物业管理服务内容；（四）物业管理服务标准；（五）物业管理服务费用；（六）物业管理服务合同期限；（七）违 约责任；（八）物业管理服务合同解除条件；（九）双方约走的其他 事项。8物业服务企业何时开始收取物业管理服务费？其原则是什么？答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可 后开始计取物业管理服务费；也有物业管理公司以住户办理入户手续 时开始计取物业管理费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用 与服务水平相适应的原则。9业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服勢合 同时,对物业服务合同约定的

11、物业服勢事项应当包括哪些主要内容？答：（一）共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行 和管理；（二）物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护；（三）共有绿化、花木等的养护与管理；（四）物业管理区域内环境 卫生的维护；（五）物业服务收费标准；（六）其他物业服务内容。 10什么是房屋专项维修资金？答：是指由法律规定的由业主缴纳的,专项用于物业公用部位、 共用设施设备保修期届满后的维修、更新和改造的资金。6611我县的房屋专项维修资金缴交标准是多少？答：根据我县的实际情况，2009年1月1日起，主城区多层住 宅的维修资金按20元/打收取z多层非住宅的维修资金按30元/nf收 取。高层住宅房

12、屋的维修资金按30元/川收取，高层非住宅的维修资 金按40元/nf收取。其余镇街多层住宅维修资金按10元/肝收取、多 层非住宅维修资金按20元/nV收取。12房屋专项维修资金的使用程序有哪些？1、已实施物业管理并成立业主委员会的小区、大厦,由物业服 务企业提出维修计划、整改方案,报业主委员会审核,业主委员会初 步审核确定施工单位、工程预算、费用分摊等事项；未实施物业管理 或未成立业主委员会的屮区、大厦,由居委会组织业主代表共同商议, 初步审核确走以上事项。2、经初步核走确走的事项，必须在小区、大厦物业区域内张榜公 布,不得少于7天,并征得共用部位全体业主所持投票权2/3以上业 主签字同意（部分

13、共用的由该部分业主所持投票权2/3以上业主签字 同意）后，方可向主管部门提出使用书面申请。3、主管部门接到使用维修资金申请和提交的材料后，在2个工 作日内作出是否受理的决定，并签出书面意见。4、维修工程完工后,业主委员会或者居委会通知主管部门参加 工程验收，验收合格后,2个工作日拨付维修资金。13什么是物业管理服务收费？答：物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业77 服务单位，接受物业产权人、使用人的委托,经当地物价部门审批, 对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和 环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相 关的服务所收取的费用。14物业

14、管理区域内的公共建筑.共用设施如何管理？答：物业管理区域内按规划建筑的公共建筑、共用设施,不得改 变用途,业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法 办理有关手续后告知物业服务企业,物业服务企业确需改变公共建筑 和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决走同意后,由业主代表 依法办理有关手续。15物业使用人的权利义务是什么？答：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用 人约走，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规走。16街道办事处（乡镇人民政府）物业管理职责是什么？如何成立业主 大会？什么情况下可以不成立业主大会？答：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成

15、立及业主委员会选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责, 调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设关系。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的街道办事处 （乡镇人民政府）指导下成立业主大会。88只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,可 以不成立业主大会。决走不成立业主大会的,由业主共同履行业主大 会、业主委员会职责。17重庆市物业管理条例对前期物业服勢合同作了哪些要求？答：前期物业服务合同应当以书面形式订立；建设单位与物业买 受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约走的内容；前期物 业服务合同可以约走期限,但前期物业服务合同是附终止条件的合同， 约走的期限未满

16、，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生 效的,前期物业服务合同自然终止。18物业管理联席会议主要协调解决哪些事项?答：（一）业主委员会不依法履行职责的问题；（二）业主委员 会换届过程中出现的问题；（三）履行物业服务合同中出现的重大问 题；（四）提前终止物业合同的问题；（五）物业服务企业在退出和 交接过程中出现的问题；（六）需要协调解决的其他物业管理问题。19物业服务费用如何确定？物业服勢费用由谁交纳？不交物业管理 费用的应承担什么法律责任？答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适 应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照 价格主管部门会同房屋行政主管

17、部门制走的物业服务收费办法,在物 业服务合同中约走。业主应当根据物业服务合同的约走交纳物业服务费用。业主与物 业使用人约走由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约走,业主负99 连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服务费用由建设单位交纳。主违反物业服务合同约走，逾期不交 纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳 的，物业服务企业可以向人民法院起诉。20哪些住宅室内装饰装修违规行为由城市房地产行政主管部门责令 改正，并处罚款？答：（一）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间的, 或者拆除连接阳台的砖,混凝土墙体的，对装修人处500元以上100

18、0 元以下的罚款装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款；（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业 处1000元以上5000元以下的罚款；（三）擅自拆改供暖、燃气管 道和设施的,对装修人处500元上1000元以下的罚款；（四）未经 原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超 过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人处500元以上1000 元以下的罚款风t装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。四.案例分析（20分题选一题,10分题选两题）（一 ）2010年5月14日重庆市某小区永久性围墙由于阴雨绵绵, 雨水浸泡因其地基不牢.突然倒塌

19、,造成行人2人被压在倒塌的围 墙之下，致使一人死亡,另一人严重受伤。事故发生后，两被害人家 属将原建设单位.施工单位.小区物业服勢企业和小区业主告上法院, 并索赔被害人各种抚恤金.医疗费等赔偿金76万元。其中,被告之 _原建设单位和施工单位认为”房屋交付使用五年以上,质量保修期1010 已过，拒绝赔偿；小区物业服努企业认为,围墙属全体业主所有，应 由全体业主赔偿；全体业主认为将小区内一切公共建筑设施设备委 托其保管，物业服务企业没有及时发现围墙有险情，并未进行围墙维 修.维护，有失职责任应负主要责任。该案应当如何处理，并说明 理由。（20分）答：1、根据侵权责任法第86条规定：建筑物、构筑物或

20、者 其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。 建设单位、施工单位赔偿后,有其他责任人的，有权向其他责任人追 偿。因其他责任人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他 人损害的，由其他责任人承担侵权责任。由于围墙属永久性的建筑, 属终身质量负责的范畴工程。通过调查，修筑时因地基不牢，质量未 过关，属豆腐渣工程。因此，建设单位（房地产开发商）与施工单 位负连带责任；其他责任人是指设计部门、监理部门若失职,同样负 有一定的赔偿责任。2、本案中，因围墙的所有人或者管理人对围墙负有管理、保养的 注意义务，此围墙地基不牢,围墙的所有人或者管理人未能及时发现 围墙险情而对其加固和维

21、护或者树立警示牌，对围墙倒塌砸伤人的恶 果,其所有人或者管理人也应承担相应的赔偿责任。因此,全体业主 和物业服务企业也要承担相应的赔偿责任。3、此案通过法律调整取证:判决被告开发商、施工单位负70% 的赔偿责任；被告物业服务企业负原告损失20%的赔偿责任;全体业 主负10%赔偿责任。1111（二）某小区中学生吴某在放学回家的路上,被小区一幢楼房掉下来 的花盆砸伤了头部，送医院抢救无效亡;吴某父母将该栋楼全体业主. 使用人和物业服勢企业诉至法院，要求赔偿原告死亡赔偿金.精神抚 恤金等共计36万元。试分析对吴某所受伤害应当如何赔偿？并说明 理由。（10分）答：依据侵权责任法第85条规定:建筑物、构

22、筑物或者其 他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害。所有人、 管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所 有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任 人追偿。因此，该栋楼面朝此方向全体业主、所有人、使用人应当承 担赔偿责任。同时，物业服务企业作为涉案建筑物管理者,应当按照 物业服务合同约走，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、 管理，维护相关区域环境卫生和秩序。同时，物业管理条例明确规 定，对物业管理内违反反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等 方面法律、法规行为,物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部 门报告。在本案中，物业服务企业未

23、举证证明其已及时履行职责，说 明其未能尽职履行物业管理人的职责，对吴某损害应当承担赔偿责任。据此,法院判决被告物业服务企业对原告吴某的损害承担30%的赔偿责任,未能举证证明自己无过错的业主、所有人和使用人承担70%的赔偿责任。（三）某小区业主张某全家外出旅游后,家发现家中财物被盗，于是向服务该小区的物业服务企业索赔，并拒交物业服务费。业主张某1212向物业服务企业索赔丢失的财物并拒交物业服务费要求合理吗？试分 析并说明理由。（10分）答：业主张某是否有权向该物业服务企业索赔丢失的财物,关键 在于物业服务企业对于丢失财物是否存在过错。双方的权利义务是由 物业服务合同确走的。张某与该物业服务企业如

24、果签订了财产委托保 管服务合同，该企业理应负财物丢失全部责任。反之则不负责任。通 常情况下，物业服务企业收取的物业服务费虽然包含保安费，但并不 意味着住户丢失的财物都应当由物业服务企业负责。盗窃行为属于治 安或刑事范围，已超出了保安的职责范围。物业服务企业履行职责过!1!程中没有过错的，这一责任不应当由物业服务企业承担。物业服务企 业只要按照物业服务合同条款尽职尽责提供了物业服务,张某拒交物 业服务费,不应支持。）某物业服务企业利用空置的物业管理用房在小区内设小卖部开茶楼，并将收益归己所有。业主委员会发现后阻止其营业，但物业 服务企业认为,物业管理用房属物业服务企业办公用房，归其使用。 业主及

25、业主委员会无权干涉。试分析该物业服务企业做法是否妥当。答：物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动。条例虽然规走物业管理用房由物业服务占有和使用。但是，物业管理 用房的所有权属于全体业主。这些房屋的占有、使用、收益与处分权 应当由全体业主共同进行,物业服务企业之所以对物业管理用房享有 占有与使的权利，是完全根据物业服务合同的约走由业主授予的。物 业服务企业在物业中心设小卖部与茶楼属于改变物业管理用房用途行1313 为,并将收益归己是完全错误的做法。物业服务企业只有在经过业主 大会同意的情况下才能改变物业管理用房的用途，进行经营活动，其 收益要与全体业主分成,分成比例以协议的书面形式进

26、行约定。如果 物业服务企业擅自改变物业管理用途”由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正,给予警告，并处I万元以上10万元 以下的罚款。五、论述联想题（每题20分，答辩时要对参考答案要点进行阐述）（一）如何当好合格的管理处主任？参考答案要点：管理处主任是由物业服务企业选聘授权某一物业服务项目的负 责人。承担着管理、技术、安防、环卫、绿化等工作,是连接业主与 上级物业服务企业的纽带。按照企业的经济指标、工作目标、质量要 求实现合理化的经济效益,以高质量的有偿服务，保障业主居住、生 活环境舒适安全。首先，熟悉自己职责和管辖区基本情况，有较强的物业管理知识、 技能和法律知识。目标明确、

27、任务清楚、分工合理、管理科学、有的 放矢。其次,要做一名优秀的社会活动家。小区就是一个小社会,业 主形形色色、素质参差不齐。既要与业主打交道、也要与社会各界来 往、还要与相关行政管理部门报告联系。因此,管理处主任必须具备 很好的社会活动能力、协调能力,既要有领导才能，也要有管理艺术。第三,要有一双政治家敏锐眼光和对物业问题的洞察力。作1414 为一个小社会国度的总理,对小区物业发展态势要了如指掌，及时 发现情况、化解矛盾、解决问题。对物业工作要有一定的前瞻性和预 测性,把一切矛盾操控在自己手中,妥善快速处置。第四,做一个精明强干、宽容的领导者。作为项目负责人，不但 自身工作出色，重在带领部属积极完成本职工作。为人处事要精明强 干，要有宽容感恩心。体贴下级、关心员工,热情周到服务于业主， 用真诚去感化业主与部属，支持自己的工作。第五，做一个善于理财的现代红管家。作为项目负责人,既要 生存，也要讲高效服务，讲质量诚信，还要追求最大的经济效益。因 此，必须加强对人、财、物的管理,提高服务质量，最大限度开展多 种经营服务项目,扩大收益途