上海服饰现代产业服务园日DOC

1、上海国际服饰现代产业创意园(名称暂确定)商业计划书(慎重告知：介于诚信的基础，在双方没有签订合同之前，本书为保密文件，由双方 共同遵守)一双方合作模式(1)代理策划招商佣金制；(2)整体托盘经营管理制；(3)营销团队聘用制；二合作模式释(1) 代理策划招商佣金制；就是甲方负责园区的整体经营管理,乙方只负责整体 的策划和招商二部分，在双方签订合作后的一周内乙方进场代理操作，甲方负 责提供乙方招商办公中心场地，相关的电脑设备，办公用品，项目的广告推广宣传 费的支付，招商人员的午餐，名片的印刷等甲方不负责乙方代理期间的人员工 资交通等费用佣金支付：前期策划费按照每平方5-8元不等,招商佣金按照：商业

2、类/月租金3个月,办公楼/月租金2.5个月,在完成租赁合同后由甲方支付给乙方。(2) 整体托盘经营管理制；就是甲方作为房产开发商全权委托乙方进场负责园区的整体经营管理(委托包括：前期市场调研 营销策划 业态定位 招商签约 宣传推广 园区经营管理 政府园区税务优惠政策 物业管理 后期园区维护等工作).甲方作为房产开发商给以乙方整体托盘底价，乙方按照底价向甲方缴纳合同规定的指标数。底价以上的溢价部分所得全部归乙方，乙方有权根据市场确定溢价。甲方整体托盘的底价以双方签订的合同为准。甲方不负责乙方整体经营管理期间的任何经营管理费用。（其中：市场培养周期1.5年，房产的结构修理，相关 设备和管网建立和维

3、护、园区绿化费用全部由开发商负责承担）。 营销团队聘用制： 就是作为房产开发商，园区开发后的整体经营管理由甲 方自己负责。甲方以外聘营销团队的形式和乙方签订合同。 乙方营销团队的人员 成本和公司运营成本等费用由甲方负责。 乙方营销操作跟着甲方的战略走，乙方 营销团队销售业绩提成为：月租金 1.5个月，项目完成后乙方团队退出合同。三、整体经营托管运作思路1、加强核心专业团队（策划、招商（销售）、物业、财务）四大块建设：2、建立招商/销售网络架构，提高分销激励机制；3、加强与融资公司和风投公司的合作；四、整体经营架构一个上级的原则责权一致的原则既无重叠又无空白的原则（1）核心领导团队(2) 招商销

4、售团队(3)物业管理团队五、招商目标预测1、总建筑面积：50000平方2、招商市场培育期1.5年。3、租金每2年递增5%4、物业费1012元/月5、空调、宽带网络费、水电费、泊车费(一律由物业向业主收取和管理)3、招商目标与收入测算（表一）总建筑面积50000年份完成率%招商面积开发商年租金收入 （0.5元/平方/天）经营管理年收入 （0.2元/平方/天）第一年三培养期0第二年三50%250004562500元1825000 元第三年70%350006387500元2555000元第四年95%475008668750元3467500元（表二）总建筑面积50000年份完成率%招商面积开发商年租金

5、收入 （0.5元/平方/天）经营管理年收入 （0.2元/平方/天）分销团队佣金收入第一年培养期0第二年50%250004562500元1825000 元532291元第三年70%350006387500元2555000元745208元第四年95%475008668750元3467500元1011354元5、经营管理费支付测算（表一）人力成本职务人数基本 工资/月销售绩效 提成比例社会福利（四金）年总奖金总经理1100003 %o3000年销售额15%273750元常务副总180002 %。2000年销售额10%182500元总监160002 %M500年销售额5%91250元经理250001.

6、5 %/ 套1500年销售额3%54750元招商员330001.5 %/ 套1500年工资 30%10800 *3=32400 元销售员325001.5 %/ 套1500年工资 30%7200*3=21600 元月支付5050012 % / 套11000年支付606000200000132000656250总计1594250（表二）其他费用风险利息费用15%社会公关费/月办公费用市场推广费职工午餐费/ 补贴费6843752、（第一期11万平方）预计：2009年12月交房，合同签约率达65%, 2010年3月开业前正式合同签约率达到75%，预计：销售收入约：3.3亿分类套数楼号建筑面积/平方独栋

7、办公楼223/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/241119 6.11312国道21/212603.71339国道425/26/40/4116980.62小高层办公楼927/28/29/30/31/32/33/34/35仃 63.63酒店公寓1399672.91合计52216.983、扩大销售/招商网络建设（从四大渠道打开销售突破口）2.1上海网络：利用上海的国际资源积极和9大公司签订的合作， 以20栋独栋办公楼和经济酒店作为销售重点，加快销售资金 的回拢；2.2 昆山网络：利用昆山当地资源设立3家分销代理，以门面商 铺

8、和办公房作为销售重点，加快当地客户资源为我所用和销 售资金的回拢2.3 台湾连锁：继续与台湾连锁产业连盟的合作， 修改合同协议， 以招商为重点，争取在2009年9月完成20家连锁产业的入 驻，加快政府对项目的信心和提升联邦在昆山的品牌知名度2.4战略合作：扩大与10家品牌企业的的战略合作，引进和举办 每月一次的现场销售/招商推介会，利用社会客户资源，提升 联邦品牌知名度；4、建立全新的分销商激励机制全面刺激分销代理商的销售积极性，加速销售资金的回拢；4.1独栋办公楼：（1）代理物业：独栋办公楼（3栋4500平方）为分销最低单位数，（2）佣金机制：在规定的时间内完成独栋办公楼（3栋4500平方）

9、分销代理业绩，提取佣金100万人民币。（如只完成1栋佣金提取18万元，完成2 栋佣金提取32万元）;（3）完成独栋办公楼（5栋7500平方）代理业绩的提取佣金150万人民币， 并奖励价值20万/人民币的汽车一辆。4.2、小高层办公楼：（1） 代理物业：小高层办公楼（10套/约2000平方）为分销最低单位数，（2） 佣金机制：在规定的时间内完成 办公楼（10套）代理业绩，提取佣金41 万人民币。（如只完成3套600平方提取佣金2万人民币/套；完成5套 1000平方提取佣金2.5万人民币/套）；（3） 完成小高层办公楼（20套/约4000平方）代理业绩的提取佣金60万人民 币，并奖励价值20万/人

10、民币的汽车一辆。4.3、商业办公楼（1）代理物业：商业办公楼（20套/约2000平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成 办公楼（20套2000平方）代理业绩，提取佣金41万人民币。（如只完成1-5套提取佣金2万人民币/套，完成6-9套提取佣金2.5万人民币/套）；（3）完成商业办公楼（40套/约8000平方）代理业绩的提取佣金150万人民 币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。4.4、门面房（1） 代理物业：门面房（10套/约1500平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成：门面房（10套/约1500平方）代理业 绩，提取佣金40万人民币。（如完成1

11、-9套提取佣金2万人民币/套）；（3） 完成门面房（40套/约3000平方）代理业绩的提取佣金70万人民币，并奖励价值15万/人民币的汽车一辆4.5、经济酒店（1）代理物业：经济酒店（20套/约1000平方）为分销最低单位数；（2） 佣金机制：在规定的时间内完成：经济酒店（20套）代理业绩，提取佣 金15万人民币。（如只完成1-10套提取佣金0.5万人民币/套，完成10-19 套提取佣金0.8万人民币/套）；（3） 完成经济酒店（50套/约2500平方）代理业绩的提取佣金 37万人民币， 并奖励价值15万/人民币的汽车一辆。备注：以上获得价值15-20万人民币汽车的乙方，（办理汽车其它所有费用

12、，女口: 牌照费、购置附加费等由乙方自行承担，甲方不再承担任何费用）5、员工激励机制（考核及奖励结合原则）1、责、权、利一致的原则。2、基本工资+绩效提成+年总奖励的原则3、优化组合、优胜劣汰竞争上岗的原则。职务基本工资绩效提成比例年总奖金市场开拓交通费/月手机通讯费/月市场午餐费/补贴总监领导提成3%o年工资10%150元100元15元经理组织提成 2 %年工资15%100元100元15元招商员每套绩效提成1.5 %年工资20%80元50元15元销售员每套绩效提成1.5%年工资20%80元50元15元注：试用期1个月，试用期结束继续聘用，公司给以办理三金，（外省员工办理综合保险）6设定公司销

13、售结算底价 统一市场销售价目表实行小批量分块分销，发挥分销商的市场空间；公司结算底价如下：（结算底价不包括3年18%回报和98折扣）（1）1-2号楼商业房（1f）结算底价10000元/平米；（2）1-2号楼办公房（2-5f ）结算底价5200元/平米；（3）3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24/（共22栋）独栋办公楼结算底价 6800元/平米；（4）25/26号楼商业房（1-2f）结算底价8160元/平方（按原销售方案执行）；（5）25/26号办公楼（3f以上）结算底价5200元/平方；（6）27/28/29/30

14、/31/32/33/34/35/36/37/38 （共 13 栋）小高层办公楼结算底 价5200元/平方；（7）39号楼商务酒店商业房（1-2f ）结算底价8160元/平方;（8） 39号楼商务酒店（3f以上）结算底价5800元/平方（按原销售方案执行）：（9）40/41号楼商业房（1-2f ）结算底价8160元/平方；（10）40/41号楼商业房（3f以上）结算底价5000元/平方；7、溢价：分销商按照市场销售价目表对外执行销售，超出溢价部分，双方8： 2分成（我方8,分销商2）8、招商佣金：通过代理招商成功的，甲方按照每套 年租金/2个月（一次性）支付佣金；9、战略合作执行费战略合作方成功

15、策计了昆山联邦国际现场销售/招商推介会的，我方同意支付执行费每次15000元人民币，（执行费支付要素为：每次参加推广会的品牌客户副总经理级以上的比例不少于 60%并有名片和每次活动方案，执行方未达到执行要素和预期目标的我方有权拒付执行费）；销售目标时间类别销售指标销售面积 /约/平方约回拢资金销售团队2009 年2-4月独栋办公楼3套30002400 万酒店公寓20套1000520万312国道商铺10套15001500 万312国道办公房5套1000520万339国道办公房10套200010400 万小高层办公楼6300156万合计15.496 万2009 年5-7月独栋办公楼3套300024

16、00 万酒店公寓20套1000520万312国道商铺10套15001500 万312国道办公房10套200010400万339国道办公房10套200010400万小高层办公楼10套500260万合计8-12 月独栋办公楼9套90006120 万酒店公寓50套25001250 万312国道商铺15套22502250 万312国道办公房15套2250339国道办公房15套2250小高层办公楼30套1500总计营销部工作计划一、战略合作已完成5家战略合作协议的谈判工作，完成 4家单位的签定工作，并初定2 月15日在项目现场组织一场推介会。已签战略合作单位名单：1、上海诗创投资管理有限责任公司2、上海

17、高盛行投资文化中心3、上海市招商网4、上海现代服务业促进中心二、下步工作2月计划拜访8家单位，从中选出4家有资源对项目有帮助的单位签定战略合作。拟战略合作单位名单：1、美国国际商会2、新加坡商会3、上海海外经济技术促进会4、各省市自治区和中央各部驻沪办事处经济合作协会5、香港中华工商业协会6、苏格兰国际发展局7、德国中小企业联合总会8、昆山台协会、分销代理已完成 4 家分销代理公司的谈判工作， 2月 15日完成这 4家的签约工作。 分销代理单位名单：1、第一太平戴维斯中国区公司2、DTZ 戴德梁行3、上海中原物业代理有限公司下步工作：2 月计划寻找 8 家分销代理公司，从中选出 5 家对本项目

18、感兴趣并且有客户 资源的单位建立分销代理关系。拟分销代理单位名单：1、上海高力国际物业服务有限公司2、上海世邦魏理仕物业管理服务有限公司3、仲量联行4、基强联行投资管理（中国）有限公司5、上海汉宇物业代理有限公司6、仲成房地产营销策划有限公司7、博尔万物业顾问上海有限公司8、江苏金达利房产咨询服务有限公司9、昆山再寻找 3-5 家三、台商意向客户和主力客户在台湾企业中找出 10 家品牌知名度高对本项目感兴趣的企业进行重点推介， 在 3 月底完成 3 套独栋办公楼的销售。拟重点推介企业名单：1、上海展圆餐饮管理有限公司（代管山）2、上海仙踪林餐饮有限公司3、六角国际事业股份有限公司4、台湾剑桥空间设计公司5、Abbama（阿巴玛）公司6、苏州远见会计师事务所7、远雄房地产开发集团 （上海）8、时尚生活中心集团有限公司9、弘醍食品贸易有限公司10、莎莎化妆品有限公司昆