广东中山佳兆业中心前期商场定位汇报PPT课件

1、1 佳兆业中山项目佳兆业中山项目 前期商场定位汇报（初稿）前期商场定位汇报（初稿） 2011-06-202011-06-20 佳兆业中山项目佳兆业中山项目 前期商场定位汇报前期商场定位汇报 2011-06-202011-06-20 2 宏观经济分析宏观经济分析 3 整体经济发展平稳，限制其零售需求的快速增长 中山市产业结构（中山市产业结构（2010年）年） 中山市产业结构（中山市产业结构（2005年）年） 4 行政区行政区火炬区火炬区东区东区西区西区南区南区石岐石岐 2000-2010年 均增速 7.76%3.17%4.50%2.70%0.45% 中山市主城区及火炬区常住人口数量增速（中山市主

2、城区及火炬区常住人口数量增速（2000-2010年）年） 资料来源：仲量联行，中山市统计局 资料来源: 中山市城乡规划局 起湾道起湾道 中山路中山路 核心片区核心片区 益华片区益华片区 中山市政府中山市政府 博览片区博览片区 博览中心博览中心 注： 本项目 东区为重点发展区域，写字楼经济蓬勃，消费人口数量和 层次逐步提升 金融、信息、 商贸服务业 5 宏观经济分析总结 中短期内整体经济呈平稳发展态势， 人口数量及零售需求中短期内增幅不明显， 预计零售物业发展将面临35年的培育期 本项目处于城市中心发展区域，应充分展现CBD规划的高端性与标志性 中高收入的办公及居住人口集中， 针对白领、中高收入

3、阶层消费具有市场需求支持 6 商业市场分析商业市场分析 7 中山市商业发展现状中山市商业发展现状 1995年 孙文步行街改造 19952000年 益华百货、 中山百货开业 80年代2003年 吉之岛进驻 中山市零售商业发展历程中山市零售商业发展历程 个体个体 户店户店 商业商业 街街 连锁连锁 专卖店专卖店 大型综大型综 合合 购物购物 中心中心 连锁连锁 超市超市 专业专业 店店 百货百货 商店商店 2004年 大信新都汇开业 分布零散，各商圈物业聚集度低；分布零散，各商圈物业聚集度低； 业态构成单一，均以百货、超市业态构成单一，均以百货、超市 为主导；为主导； 百货、超市型业态发展相对成熟

4、，百货、超市型业态发展相对成熟， 大型综合购物中心发展尚处于起大型综合购物中心发展尚处于起 步阶段，仍存在市场空间步阶段，仍存在市场空间 整体定位中档次，整体定位中档次，中高档零售商中高档零售商 业存在缺失业存在缺失 中山市大型零售物业历史供应中山市大型零售物业历史供应 商圈商圈形成时间形成时间 物业类型物业类型现有代表性项目现有代表性项目档次档次消费人群消费人群 步行街1998年 临街商铺 百货 孙文步行街 逢源路步行街 中山百货 中恳百货 中低本地中低收入居民，游客 益华1995年百货益华世纪广场中高本地中高收入居民 吉之岛2003年超市吉之岛中本地中高收入家庭 假日广场2005年中型商场

5、假日广场中本地年轻消费群，周边居民 大信2005年 大型综合 购物中心 大信新都汇中中山全市，中低至中收入居民 8 中山市未来商业格局中山市未来商业格局 现有商业格局现有商业格局 利和广场 峰华28 粤海嘉路华 兴中广场 置地广场 宏宇大厦 远洋城 利高广场 大信二期 金鹰广场 星汇湾 君华新城 华发广场 未来未来5 5年可识别供应年可识别供应 注：益华商圈 大信商圈 东区商务区 步行街商圈 假日广场商圈 吉之岛商圈 益华 21% 假日 8% 大信 43% 步行街 12% 吉之岛 5% 东区商务区 11% 20152015年商业格局年商业格局 益华 16% 假日 7% 大信 20% 步行街 1

6、7% 吉之岛 11% 东区商务区 29% 截至2015年，预计新增供应量将达90万平方米，2倍于现有规模， 进入大型综合购物中心快速发展阶段； 商圈分散的现象愈加明显，项目商圈及区位优势进一步模糊化， 偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。偏离传统商圈的新项目亦具备较强的竞争力，成为区域龙头项目。 广百 9 整体定位中档大众整体定位中档大众 化消费化消费 零售需求偏小，应零售需求偏小，应 适量控制本项目零适量控制本项目零 售比例售比例 中高档国际品牌近中高档国际品牌近 期考察活动较积极，期考察活动较积极， 引领市场步入中高引领市场步入中高 档次零售消费档次零售消费 市场缺少

7、针对连锁市场缺少针对连锁 特色餐厅，以此为特色餐厅，以此为 卖点的零售项目卖点的零售项目 现有娱乐业态普遍现有娱乐业态普遍 以电影、以电影、KTV为主，为主， 特殊业态，如酒吧、特殊业态，如酒吧、 会所等中高档业态会所等中高档业态 具有较佳市场需求，具有较佳市场需求， 本项目周边存在市本项目周边存在市 场空白场空白 业态业态档次档次商家商家 百货 中高档益华百货、百盛（2012年）、广百百货（2012年） 中档优越百货 中低档中山百货、中恳百货、摩根新元素百货 超市 中低档（本地品牌）大润发、华润万家、乐家超市、好又多 中档（香港/国际）百佳、沃尔玛、吉之岛 中高档（精品超市）Blt （201

8、2年） 电器中档苏宁、国美 家居中档简爱家居、和合美居 商业业态发展状况商业业态发展状况 主力商家品牌 已已 开开 业业 中低档 服饰 佐丹奴、班尼路、以纯、依美奴、莱古洛、 真维斯、e-base 中档 钟表 Casio、Swatch、周生生、六福、钻石世家 服饰 Samsonite、Le Saunda、Joy & Peace、Belle、 Only、Vero Moda、Ochirly、G2000、E-Land、 Nike、addidas、Puma、le coq、九牧王、七 匹狼、 中高档 钟表 Rolex、Tudor、Tisso 、Vasto、S.T Dupont 洽洽 谈谈 中中 中档服饰

9、 Zara、H&M、Uniqlo 中高档 服饰 Cerruti 1881 零售商家品牌 已已 开开 业业 快餐 面牵一线、大阪回转寿司、真功夫、大 禾寿司、麦当劳、KFC、必胜客、味千 拉面、满记甜品、大家乐、星巴克 特色餐厅 绿榕居、小肥羊、荷房餐厅、绿茵阁、 奇摩咖啡、威尼斯扒房 大型酒楼 王子饭店、颐东酒楼 洽洽 谈谈 中中 特色餐厅 兴中广场酒吧街 大型酒楼 稻香、富淳餐饮集团 餐饮商家品牌 整体业态组合 10 租金及售价水平租金及售价水平 租金水平租金水平 商圈商圈平均售价平均售价 步行街商圈70,000 益华商圈40,000 维景湾40,000 大信商圈50,000 项目周边20,

10、000 售价水平售价水平 整体租金水平在100200元/平方米，其中以步行街租金最高，约为300元/平方米。 本项目周边由于发展尚未成熟，租金维持在50100元/平方米的水平。 20102011年售价出现较快增长，但租金水平基本维持原水平，导致商铺回报率处于34%的较低水 平。 受需求限制，整体租金水平偏低，预计中短期内增长幅度不大，尤其是新兴商圈项目。受需求限制，整体租金水平偏低，预计中短期内增长幅度不大，尤其是新兴商圈项目。 11 竞争项目对比竞争项目对比 竞争项目竞争项目 现有供应现有供应未来供应未来供应 大信大信 新都汇新都汇益华世纪广场益华世纪广场兴中广场兴中广场利和广场利和广场远洋

11、城购物中心远洋城购物中心 开业时间2005年1995年2012年10月开业2012年中开业2013年底 建筑面积 （平方米） 购物中心：120,000平方米 步行街：35,000平方米 近5万平方米144,295 平方米130,000 平方米95,000平方米 整体定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮于一 体的大型购物中心 以百货为主，电器、超市为辅 的综合商业体 集购物、休闲、娱乐、餐饮、 观光旅游于一体的主题式城市 休闲广场 集购物、美食、休闲、娱乐 于一体的国际风尚购物中心 体验式家庭型生活时尚中心 档次定位中档中高档中至中高档中高档中档 目标客群中山城区家庭消费群周边写字楼商务人群全市中高收

12、入人群及旅游人群周边中高收入办公商务人群周边中高档住宅家庭消费者 业态组合 超市 10% 百货 20% 电器/家居 24% 餐饮 10% 娱乐 14% 零售 22% 超市 5% 百货 22% 餐饮 20% 零售 27% 娱乐 14% 家电/家居 4% 配套 8% 利和广场及远洋城将是本项目最大的竞争对手，消费群体错位发展。利和广场及远洋城将是本项目最大的竞争对手，消费群体错位发展。 国际二线、国内一线知名连锁服饰品牌存在较大的市场空白，且对中山市场表现积极国际二线、国内一线知名连锁服饰品牌存在较大的市场空白，且对中山市场表现积极 商务区白领具有一定中高端消费水平，市场消费档次逐步提升商务区白领

13、具有一定中高端消费水平，市场消费档次逐步提升 特色餐饮存在较大市场发展空间，餐饮及娱乐是新兴商圈前期的主要人流吸引点特色餐饮存在较大市场发展空间，餐饮及娱乐是新兴商圈前期的主要人流吸引点 主题型业态具有较佳的市场关注度，有利于吸引人流及前期招商主题型业态具有较佳的市场关注度，有利于吸引人流及前期招商 一站式消费模式具有较高吸引力一站式消费模式具有较高吸引力 12 商业市场分析总结 大型综合购物中心处于起步阶段，是市场新兴物业定位， 对消费者具有良好的吸引力 整体零售业态发展较落后，但处于提升阶段，需23年培育期 特色餐饮及中高档娱乐消费具有较大市场空白，是吸引人流的亮点 整体定位 档次定位 整

14、体定位中档，中高档次零售消费缺失 国际二线、本地一线品牌进驻态度积极，具备市场发展空间 业态组合 一站式综合性购物中心一站式综合性购物中心 定位中高档次，吸引首次进入中山的国际二线、本地一线品牌，成为中定位中高档次，吸引首次进入中山的国际二线、本地一线品牌，成为中 山地标式零售项目山地标式零售项目 控制零售业态比例，提高餐饮、娱乐比例，吸引人流控制零售业态比例，提高餐饮、娱乐比例，吸引人流 13 场地分析场地分析 14 项目基地状况 周边未来大型商业项目 序号序号名称名称总规模总规模业态组成业态组成定位定位发展商发展商开业时间开业时间备注备注 1远洋城170,000 大型购物中心、写字楼、酒店

15、， 其中购物中心约10万平方米 中端大型综合商业体远洋城2012-2013- 2利和广场420,000 大型购物中心、写字楼、酒店， 其中购物中心约13万平方米 中高端城市综合体 利和实业集 团 2012-2013- 3原东区医院地块120,000 写字楼金融证券商务中心城投集团2013-2014旧改项目 4建纶国际商务中心 占地120亩 购物中心、写字楼、酒店、公寓中高端城市综合体 迪兴实业、 南下房地产 2013-2014旧改项目 5君华新城 1,500,000 购物中心、写字楼、住宅，其中 购物中心12万平方米 大型高端国际生活区君华集团2012-2014- 6孙文东路原汽车大修厂地块

16、占地30亩 甲级写字楼商务中心NA2015-2016旧改项目 1 2 3 4 5 6 资料来源：仲量联行 项目周边未来项目周边未来 大型商业物业大型商业物业 供应主要来自供应主要来自 于三旧改造于三旧改造 商业项目的盘商业项目的盘 活，有利于增活，有利于增 加项目周边的加项目周边的 商务氛围，带商务氛围，带 来大量中高端来大量中高端 商务消费人群商务消费人群 本项目本项目 15 项目基地状况 消费人群分析 3 3公里半径区域商品住宅住户人数估计公里半径区域商品住宅住户人数估计 总商品住宅套数总商品住宅套数总商品住宅人口总商品住宅人口实际商品住宅人口实际商品住宅人口 2011-20122011-

17、20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-2020 31,657 94,971 28,49147,48666,480 85,474 3 3公里半径区域工作人数估计公里半径区域工作人数估计 总办公面积总办公面积总工作人口总工作人口实际工作人口实际工作人口 2011-20122011-20122013-20152013-20152016-20182016-20182019-20202019-2020 1,556,877 155,688 46,706 77,844 108,981 140,119 总计总计250,65975,19812

18、5,329175,461 225,593 按中山第三产业发展增速计算，预计5年内工作人口达到7.7万人，10年内达14万人 项目3公里范围内中高端商品住宅共约3.1万户，居住人口达9.4万人，其中高端豪宅主要集中于博览 片区，距离本项目约10分钟车程 预计本项目核心商圈成熟时期，三公里半径范围内的办公及商品住宅居住人口约预计本项目核心商圈成熟时期，三公里半径范围内的办公及商品住宅居住人口约2225万人万人 此部分人群属于中至中高收入人群，是本项目的核心目标消费者此部分人群属于中至中高收入人群，是本项目的核心目标消费者 16 消费者研究消费者研究消费者研究消费者研究 17 对本项目启示 消费群特

19、征：消费群特征： 项目周边人口质素良好，带动消费层次往上提升 项目周边家庭型消费有潜力 本项目对周边中高收入家庭及办公消费人群吸引力大 档次定位档次定位： 认为本项目适合中高档的定位方向 主题定位主题定位 大部分消费者认可一站式大型综合购物中心一站式大型综合购物中心为零售主题 对于周边中高收入家庭消费者和办公人群，家居生活消费中心家居生活消费中心也是具 吸引力的零售主题 零售商品及休闲娱乐设施的丰富程度零售商品及休闲娱乐设施的丰富程度和购物环境是影响消费者选择消 费目的地的重要因素 业态业态 餐饮：餐饮：餐饮为主要消费业态，对特色餐饮较为偏好，尤其是对周边办 公人群 家居：家居：周边家庭型消费

20、者对家居业态需求大，时尚精品家居店对其吸 引力大 超市：超市：周边办公人群较为偏好精品超市业态 休闲娱乐：休闲娱乐：普通电影院、卡拉OK、健身中心较受欢迎，其中办公人群 及家庭消费者分别对健身中心、美发美甲和按摩沐足需求较大 电子产品是最常消费业态之一，电子时尚概念店对周边家庭消费者吸 引力大 国际二线及快速时尚品牌在本地消费的意欲高于国际高档奢侈品 周边中高收入家庭及办公消 费人群是核心目标消费群 中高档 一站式综合购物中心 提高餐饮比例 时尚家居店、精品超市及数 码概念店及尚未进入中山的 国际品牌为本项目卖点 18 零售商调研零售商调研零售商访谈零售商访谈 19 访问商家情况 进展进展业态

21、业态品牌品牌 完成完成 (11) (11) 钟表时间廊 服饰Ochirly, Five Plus/Trendiano 家居苏宁 美容奈瑞儿 个人护理万宁 百货广百/友谊、天虹 培训金宝贝、美联英语 未回复未回复 (18)(18) Vero Moda、周生生/六福、王子饭店、简爱家居、金逸、星巴克/哈根达斯、 BHG/BLT、Zara/H&M/Uniqio、Guess/Mango、Cerruti1881、AX/CK、 特力屋、顺电、稻香/半岛、和民、汉拿山、一茶一坐、Sports 100 20 对中山市场的看法 档次档次业态业态看法看法 中档中档服饰 - 和佛山、珠海等其他省内二线城市来对比，中

22、山的销售情况 一般。 - 中山当地人选择较多，临近的澳门、香港是许多人的消费地。 中高档中高档 服饰- 消费水平一般，未能支持高档品牌。 百货- 整体发展看好，有潜力但需经历2-3年培育期。 商务配套- 目前竞争少，需求和发展空间大。 尚未进驻的商家普遍认为目前中山消费水平中档，市场规模有限，业态单一，需要经历较 长培育期，但对发展前景较具信心，尤其是百货业态。 已进驻的商家经营状况良好，对中山市场前景看好，尤其是美容、培训、家居、钟表业态。 服饰品牌认为中山市场暂无法支持高消费。 21 对东区及项目看法 档次档次业态业态看法看法 中档中档个人护理 - 项目所在地目前太荒凉，短期内不会考虑。

23、- 会考虑政府规划重点的博爱路以东一侧。 服饰 - 片区位置稍偏，成熟度及客源不及大信商圈和益华商圈，但有潜力。 - 中山商圈分布零散，不排除项目区域自成商圈。 中高档中高档商务配套- 位置稍远，无便利交通，周边商业氛围淡薄，但已形成一定客群，有未 来发展潜力。 百货- 距离现有商圈较远，但未来规划将形成一定需求。 儿童 - 东山区客源丰富，片区有发展潜力。 家电- 看好东区未来发展，要求商场配套好，将考虑进驻 大多数商家认为东山区位置稍偏，成熟度和客源情况欠佳，对是否进驻持审慎态度。 长远来说，商家认为项目所在区有发展潜力，存在潜在客源，在商场配套达到要求的情况下，会考 虑进驻。 22 初步

24、意愿调查结果 进驻意愿进驻意愿品牌品牌 有兴趣有兴趣苏宁（苏宁（EliteElite）、天虹、美联英语、金宝贝）、天虹、美联英语、金宝贝 待定待定万宁、时间廊、万宁、时间廊、OchirlyOchirly、奈瑞儿、奈瑞儿 无兴趣无兴趣Five plusFive plus、 TrendianoTrendiano 钟表珠宝、家居电器、培训类业态对本项目较感兴趣钟表珠宝、家居电器、培训类业态对本项目较感兴趣 服饰类业态持谨慎态度，建议控制本项目零售比例服饰类业态持谨慎态度，建议控制本项目零售比例 23 初步整体定位初步整体定位 24 项目SWOT分析 优势劣势 位于重点发展商务核心区域，区位优势明显，

25、应 充分体现CBD规划的高端性及标志性； 周边已聚集部分中高收入办公及家庭消费人口， 未来中高端消费群数量及聚集性将进一步增加， 为项目带来稳定的市场需求； 200米的主干道临街面，为项目带来极佳的展示面 周边现有及未来零售项目缺乏，竞争性少，本项 目具备发展为区域龙头的条件 所处片区为新发展区域，偏离传统商圈， 整体商业氛围及配套未成熟，将面临35 年的市场培育期 虽紧邻城市主干道，但行人过街节点少， 且有下沉隧道阻挡通行性，降低交通便利 性 中山整体经济及零售市场发展较缓慢，人 口数量限制零售需求的快速增长 机遇挑战 中山零售市场正处于向大型购物中心阶段过渡， 属新兴零售模式，中高档国际二

26、、三线品牌逐步 关注中山市场，为本项目提供良好的市场发展空 间 现有业态组合单一雷同，缺乏体现居民生活品质 提高的业态，如特色餐饮、精品家居生活等，存 在一定市场空白 区内多个大型综合项目尚处于前期规划阶 段，发展存在较大变数 市场整体需求有限，利和广场及兴中广场 已处于招商阶段，本项目对中高端零售业 态的吸引力处于竞争劣势 25 -企业管理层 -政府官员 -公司白领 目标消费群目标消费群 核心商圈核心商圈 次级商圈次级商圈 商圈级别商圈级别范围范围消费群消费群人口数量人口数量 核心商圈 半径三公里，包括东区商务中心区、 博览区、凯茵新城、京珠高速以东 区域 办公人群 中高收入居住人群 16万

27、 次级商圈 中山市中心城区，包括火炬区、石 岐区、西区、南区、北区 居住人群60万 三级商圈 周边其他镇区居住人群236万 -私营企业主 -企业领导 -外籍员工 高收入高收入 人群人群 中等收入者中等收入者 2,5004,0002,5004,000元元 工薪阶层工薪阶层 1,5002,5001,5002,500元元 低收入者低收入者 1,5001,500元以下元以下 -外来务工人员 -失业者、待业者 中高收入人群中高收入人群 4,0006,0004,0006,000元元 -公司职员 -公务员 - 制造业职工 -服务业员工 核心商圈内核心商圈内25402540岁，岁， 月收入月收入3,5006,

28、0003,5006,000， 公司白领、公务员等办公人群公司白领、公务员等办公人群 以及以及 中山中高收入家庭消费人群中山中高收入家庭消费人群 26 家庭 商务 低收入人群 游客 高收入人群 目标消费群目标消费群 27 档次定位 零售概念 消 费 档 次 低 中 高 家庭生活旅游娱乐时尚潮流 益华世 纪广场 南下新码头 假日广场 大信 新都汇吉之岛 太阳城 利和广场 远洋城兴中广场 金鹰广场 广百百货 本项目 东区商务中心尚处于开发阶段，预计该片区需35年的建设才能逐渐发展成熟 本项目档次定位将经历逐步提升，建议开业初期利用次主力店及餐饮，如精品超市、精品家居生活 馆等体现项目中高档次定位，而

29、在服饰零售方面则通过家首进中山的国际二、三线品牌旗舰 店作为档次形象体现 28 主题定位 29 都市精英生活模式B1 国际生活区国际生活区 国际精品超市，汇集全球最优质的生活用品 引领中山进入高端生活模式，为精英阶层提供一切生活必需品 30 特色休闲街区特色休闲街区 利用右图位置，打造本项目的特色步行街区，引入格调餐厅、酒 吧、咖啡茶座等特色餐饮，结合室内休闲风情设计，为精英阶层 提供工余/节假日消遣的首选场所 成为中山独一无二的中高端休闲街区，为项目增添高质生活元素 都市精英生活模式L1 31 中山首家3C产品体验店，成为中山的IT时尚发布地，满足精英阶层紧贴科技尖端的需求 都市精英生活模式

30、L2 科技潮流体验区科技潮流体验区 32 都市精英生活模式L3 精英精致家居生活馆精英精致家居生活馆 3F设置中山首家精品家居主题馆，如港惠家居、 生活本色，提供精致家居生活用品、摆设等，体 现都市品味生活方式 33 都市精英生活模式L4/L5 精英娱乐区精英娱乐区 中山最大的IMAX电影 院，体现高端休闲消 费 4F设置电影院主入口 4F中山首家中高档次 KTV会所，为精英阶 层提供工余休闲场所 美容美体专区：美容 纤体、美发沙龙 商务培训专区 精英休闲区精英休闲区 34 利用下沉式广场设置露天咖啡座，为繁忙的 精英阶层忙里偷闲的享受 便利店、商务服务、快餐等配套业态，提供 便捷的服务 便利

31、配套区便利配套区 其他主题专区B1层 35 精英时尚区精英时尚区 鉴于区域成熟尚需35年的培育期，开业初期建议通过引入35 个国际快速时尚或国际二线、三线品牌，设立其在中山的首家旗 舰店或形象店， 安排在中山五路临街面，利用店铺良好的外立面，形成项目标志 性形象 其他主题专区L1层 36 与科技潮流体验区相配合，针对中山消费者对休闲运动服饰的偏好，设置潮流运动特区 汇集中外多家知名休闲运动服饰品牌，为消费者提供具针对性的主题消费 其他主题专区L2层 潮流运动区潮流运动区 37 配合家居生活馆，该层主要体现家庭生活消费，聚集众多家居生活品牌店：emoi、全棉时代、 多样屋、SEMK、ECHO生态

32、家、海马家居等 并配置部分儿童服饰等主题业态，成为家庭消费的核心 其他主题专区L3层 家庭生活消费区家庭生活消费区 38 楼层主题亮点L4、L5 休闲美食区休闲美食区 设置粤菜/潮菜酒楼 中国传统特色地方菜系 各国料理 满足家庭休闲生活及商务应酬消费 39 楼层业态组合 精品超市、快餐、电信、便利店 特色餐饮街、服饰旗舰店、形象店、皮具、珠宝首饰、银行 时尚服饰、 3C产品体验店、运动休闲 电影院、精品家居生活馆、生活、儿童、特色餐厅 电影院、美容美体、特色餐厅、KTV、培训机构 电影院、粤菜酒楼、特色餐厅5F：美食天地 4F：休闲娱乐 3F：精品生活 2F：潮流体验 1F：国际风尚 B1：便

33、利生活 40 业态组合 引入生活超市、电器卖场及家居中心作为次主力点，体现项目精英式都市品味生活方式 控制零售业态比例，提高餐饮比例，成为项目特色亮点，吸引人流 引入银行、培训、便利店、商务中心等业态，为商务区提供配套服务 竞争项目竞争项目 现有供应现有供应未来供应未来供应 本项目本项目 大信大信 新都汇新都汇益华世纪广场益华世纪广场兴中广场兴中广场利和广场利和广场远洋城购物中心远洋城购物中心 主力店 20% （百货） 35% （百货） 28% （百货） - 22% （百货） - 次主力店 34% （超市+电器卖场） 23% （超市+电器卖场） - 6% （超市） 9% （超市+电器卖场） 1

34、5% （超市+电器+ 家居） 零售22%-13%57%27%30% 娱乐14%22%25%7%14%15% 餐饮10%19%34%28%20%30% 配套服务-1%-2%5%10% 41 业态组合 业态业态商家商家参考品牌参考品牌店铺数量店铺数量单店实用面积单店实用面积总建筑面积总建筑面积比例 次主 力店 精品超市BHG、blt、百佳international130006000 15% 3C产品专门店顺电、苏宁Eliet112002400 家居生活中心港惠家优、特力屋、生活本色120004000 零售 国际快速时尚品牌旗舰店Zara、Uniqlo、UR28003200 30% 国际二线品牌形象

35、店Mango、Guess、Esprit52002000 本地时尚品牌 G2000、Ochirly、 Only、Giordano Concept301609600 珠宝钟表City Chain、Tisso、周生生、六福580800 鞋包皮具 le Saunda、Joy & Peace、Belle、 Samsonite151003000 运动休闲服饰Nike、Addias、Levis、Lee101503000 家居生活/儿童Osim、生态家、semki、海马家居、雅兰15802400 餐饮 粤菜酒楼稻香、富临130006000 30% 特色餐厅 九毛九、川国演义、六千馆、超级牛扒、汉 拿山、京都1

36、550015000 快餐大快活、真功夫33001800 轻食店 美心西饼、break talk、星巴克、哈根达斯、 优之良品10501000 娱乐 IMAX电影院佳兆业影城130006000 15% 健身中心力美健、中体倍力、青鸟健身127005400 配套 美发美甲Hair Code、Nail Salon3150900 10% 美容美体伊丽莎白、必瘦站23501400 培训机构美联英语、EF英语、金宝贝210004000 银行中国银行、工商银行、东亚银行33001800 便利店7-11、OK150100 商务中心/文具晨光文具150100 电信中国移动、中国联通1100200 合计合计129

37、12919,32019,32080,00080,000100%100% 42 初步租金测算 业态业态 市场参考月租金市场参考月租金 本项目面积本项目面积租金总额租金总额 （按建筑面积计算）（按建筑面积计算） 超市10206,00090,000 电器卖场40602,40096,000 家居中心40504,000160,000 零售类 L1：20012,2002,440,000 L2：1306,400832,000 L3: 1005,400540,000 娱乐305011,400342,000 餐饮408023,8001,190,000 配套 培训：5060 8,500425,000美容美体：50

38、60 银行/电信：100150 合计合计7680,1006,115,000 43 项目筹备计划项目筹备计划 开业时间开业时间 筹备期筹备期招商期招商期开业准备期开业准备期 完成各业态完成各业态 商户的位置商户的位置 规划规划 完成主力店完成主力店 招商合同签招商合同签 约约 招商进度总招商进度总 体完成签约体完成签约 30% 招商进度总招商进度总 体完成签约体完成签约 50% 招商收尾期招商收尾期 （调整满铺，（调整满铺， 总体完成签总体完成签 约约100% 物业管理用物业管理用 房交付启用房交付启用 商铺装修，商铺装修， 通过验收通过验收 开业前模拟开业前模拟 演练演练 2013-9-520

39、13-9-52011.10.302011.10.302012.3.302012.3.302012.6.302012.12.302013.06.302013.03.152013.03.152013-7-272013-7-272013-8-152013-8-15 44 THE END 45 商业市场分析商业市场分析 46 中山市商业发展现状中山市商业发展现状 1995年 孙文步行街改造 19952000年 益华百货、 中山百货开业 80年代2003年 吉之岛进驻 中山市零售商业发展历程中山市零售商业发展历程 个体个体 户店户店 商业商业 街街 连锁连锁 专卖店专卖店 大型综大型综 合合 购物购物

40、中心中心 连锁连锁 超市超市 专业专业 店店 百货百货 商店商店 2004年 大信新都汇开业 分布零散，各商圈物业聚集度低；分布零散，各商圈物业聚集度低； 业态构成单一，均以百货、超市业态构成单一，均以百货、超市 为主导；为主导； 百货、超市型业态发展相对成熟，百货、超市型业态发展相对成熟， 大型综合购物中心发展尚处于起大型综合购物中心发展尚处于起 步阶段，仍存在市场空间步阶段，仍存在市场空间 整体定位中档次，整体定位中档次，中高档零售商中高档零售商 业存在缺失业存在缺失 中山市大型零售物业历史供应中山市大型零售物业历史供应 商圈商圈形成时间形成时间 物业类型物业类型现有代表性项目现有代表性项目档次档次消费人群消费人群 步行街1998年 临街商铺 百货 孙文步行街 逢源路步行街 中山百货 中恳百货 中低本地中低收入居民，游客 益华1995年百货益华世纪广场中高本地中高收入居民 吉之岛2003年超市吉之岛中本地中高收入家庭 假日广场2005年中型商场假日广场中本地年轻消费群，周边居民 大信2005年 大型综合 购物中心 大信新都汇中中山全市，中低至中收入居民 47 竞争项目对比竞争项目对比 竞争项目竞争项目 现有供应现有供应未来供应未来供应 大信大信 新都汇新都汇益华世纪广场益华世纪广场兴中广场兴中广场利和广场利和广场远洋城购物中心远洋城购物