房地产户型基础知识、功能分区、创新发展研究

1、房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型基础知识、功能分区、创新设计研究 房地产项目 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型基础知识、功能分区、创新设计研究 沟沟 通通 内内 容容 关于户型的基础知识关于户型的基础知识 1 2户型的功能分区研究户型的功能分区研究 3户型优劣评价标准户型优劣评价标准 4 市场流行（经典市场流行（经典+创新）户型演绎创新）户型演绎 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 Part1 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 从户型的几个基从户型的几个基 础概念谈起础概念谈起 1、住宅开间？ 户

2、型的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。户型的开间就是住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。在 1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开开 间常采用下列参数：间常采用下列参数：2.1米、米、2.4米、米、2.7米、米、3.0米、米、3.3米、米、3.6米、米、3.9米、米、4.2米。米。 住宅开间一般不超过3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 2、住宅进深？ 住宅的长度和进深

3、，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线 之间的实际长度。之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：进深采用下列常用参数： 3.0 米、米、3.3米、米、3.6米、米、3.9米、米、4.2米、米、4.5米、米、4.8米、米、5.1米、米、5.4米、米、5.7米、米、6.0米米 。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 3、住宅层高？ 住宅的高度计量除了用住宅的高度计量除了用“米米”，

4、还可以用，还可以用“层层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高，层 高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 住宅设计规范中关于层高的规定： 普通住宅层高宜为2.80m 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高净高=层高层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高净高”。 4、住宅

5、净高？ 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内 使用面积的1/3。 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10m 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 5、套内建筑面积？ 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内的

6、使用面积： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空 间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套

7、内自由墙体按水平投影 面积全部计入套内墙体面积。 套内墙体面积： 套内阳台建筑面积： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑 面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 6、得房率？ 得房率得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台 面积 公摊面积公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼

8、梯出 屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本 住宅的套内面积 一般：高层得房率一般：高层得房率75-78%、小高层、小高层80-85%、多层、多层88-92%、办公楼的为、办公楼的为55% 是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 6、得房率？ 若： A套套内建筑面积为90平方米 B套套内建筑面积为110平方米 公摊面积为40平方米 则： A套： 公摊面积为

9、18平方米 总建筑面积为108平方米 得房率为83.3% B套： 公摊面积为22平方米 总建筑面积为132平方米 得房率为83.3% AB 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 参考：建设部商品住宅性能认定标准参考：建设部商品住宅性能认定标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 主卧室主卧室使用面积（ ）16 14 12 10 其它卧室其它卧室使用面积 14 12 9 7 小卧室小卧室使用面（） 12 10 8 7 客厅客厅使用面积（） 30 25 12 10 客厅客厅开间（m）4.2 3.9 3.6 3.3 客厅客厅实墙面长度（m

10、） 5 4.2 3 3 餐厅餐厅使用面积（）16 12 8 6 餐厅餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 生活阳台生活阳台进深（m） 1.5 1.5 1.5 1.2 住宅户型性住宅户型性 能标准能标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 关于户型的基础知识 住宅户型性住宅户型性 能标准能标准 户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型 服务阳台进深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 储藏间使用面积（） 4 3 1 厨房使用面积（） 8 6 4 3 厨房净宽（m） 2.1 1.8 1.8 1.5 厨房厨具操作面长（m） 3 2.7 2.4 2.1 单间卫生

11、间使用面积（） 3.5 2 双卫生间总使用面积（） 8 7 6.5 三卫生间总使用面积（） 10 9 层 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 Part2 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 住宅的住宅的“八大八大”使用功能：使用功能： 起居。就餐。厨卫。就寝。 储藏。工作。学习。休闲。 户型的功能分区户型的功能分区 住宅的住宅的“三类三类”空间空间 公共空间：公共空间：起居室。餐厅。阳台。 私密空间：私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间。 服务空间：服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏

12、室。工作阳台。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 室内空间尺度室内空间尺度 人体测量学人体测量学 亚洲人一般人体肩宽度为385-420MM 上臂长度289-310MM 胸廓前后径200-220MM 臀部宽度307-320MM 从人体工学说起从人体工学说起 工作环境下人体与空间的关系工作环境下人体与空间的关系 为户型的空间尺寸提供依据为户型的空间尺寸提供依据 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 室内空间尺度室内空间尺度 起居室：综合！会客？活动？工作？起居室：综合！会客？活动？工作？ 最小使用面积：最小使用面积： 一房不应小于12平方

13、米 两房及以上不应小于14平方米 最小短边轴线宽度：最小短边轴线宽度： 一房和不宜小于3.6米 两房及以上不宜小于3.9米 减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直至少一面墙的直 线长度不小于线长度不小于3米米 起居室：面积保证起居室：面积保证/充分考虑家具布置充分考虑家具布置 上海铂金华府 53平方米 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 室内空间尺度室内空间尺度 卧室：你说是卧室，她就是？卧室：你说是卧室，她就是？ 最小使用面积：最小使用面积： 主卧室：12平方米（3*4？） 双人卧室：10平方米 单人卧室：6平方米（2*3？） 主卧室最小短边轴线宽度：主卧室

14、最小短边轴线宽度： 一房和两房不宜小于3.3米 三房及以上不宜小于3.6米 （3.0？ 3.3？ 3.6？） 卧卧 室室 面积、面宽保证面积、面宽保证 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 餐厅：餐厅： 独立空间，面宽或进深独立空间，面宽或进深2.62.62.72.7米以上米以上 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 应为独立可封闭的空间。应为独立可封闭的空间。 最小使用面积：最小使用面积： 一房不应小于4.5平方米（1.5*3） 两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？） 三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？） 通风采光：

15、通风采光：低层、多层应直接采光通风，中 高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包 括前室和楼梯间）。 面宽进深：面宽进深：操作面净长不应小于2.1米，单 排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排 布置设施的厨房不应小于2.1米 使用面积保证、通风、操作台摆放使用面积保证、通风、操作台摆放 厨房：不是通个管子，就是厨房！厨房：不是通个管子，就是厨房！ 3.2平方米平方米 5平方米平方米 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 卫生间：使用面积保证、通风、减少影响卫生间：使用面积保证、通风、减少影响 至少有一间的使用面积不应小于至少有一间的使用面积不应小于4平方米（平方米（

16、1.8*2.2,2*2）。）。 至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 储藏室储藏室 一房、两房应有壁橱，进深不宜小于一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽不宜小于米，净宽不宜小于0.8米；米； 三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。平方米。 上海长宁88 房地产户型基础知

17、识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 出入口过道净宽不小于出入口过道净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室米，通往厨房、卫生间、储藏室 的过道净宽不应小于的过道净宽不应小于0.9米。米。 分户门、卧室门不应小于分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于米，卫生间门不应小于0.75米，米， 储藏室门不应小于储藏室门不应小于0.7米。米。 室内空间尺度室内空间尺度 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 公共

18、空间尺度公共空间尺度 交通核：高层建筑的垂直交通系统高层建筑的垂直交通系统。包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向 输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。 消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压 力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通 常在4.5-10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般一般12层（含）以上的住层（含）以上的住 宅需要设置。宅需要设置。 概念概念 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区

19、研究 公共空间尺度公共空间尺度 规范规范 部分城市规定12层 （含）以上，14层 （含）以下只要配 置一部电梯和普通 楼梯（如上海）， 但需设置消防前室 7层以上11层（含） 以下布局方式： 配置一部电梯（防 火梯）和普通楼梯 不需设消防前室 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 公共空间尺度公共空间尺度 规范规范 12层（含）以上18层以下布局方式： 配置二部电梯（其中一部为防火梯） 和普通楼梯 需设消防前室 18层（含）以上布局方式： 配置二部电梯以上（其中一部为防火梯） 和带有消烟室的两部楼梯 需设消防前室，此处为剪刀梯 房地产户型基础知识、功能分区、创新发

20、展研究 户型的功能分区研究 公共空间尺度公共空间尺度 常见布局常见布局 竖向布局 面积最小 以小高层为例 并排布局 可形成相对独立 的电梯前室 横向布局 主要用于短进深， 大面宽的户型 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型的功能分区研究 公共空间尺度公共空间尺度 特殊布局特殊布局 n这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电 梯上做文章，包括电梯直接入户（双开门）和观光电电梯直接入户（双开门）和观光电 梯梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下 图两种布局适用于北向单元入口。 n电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后 期物业管理。 n右下角的布局形式可考虑在1+2组

21、合“两代居”户 型中使用。 以小高层为例 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型优劣评价标准 Part3 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型评价方法户型评价方法 户型优劣评价标准 一。项目定位一。项目定位 客群选择客群选择 户型整体调性、大致户型产品线户型整体调性、大致户型产品线 二。得房率二。得房率 实用性实用性 三。功能布局合理三。功能布局合理 通风采光、动静分区、功能设置、空间感受通风采光、动静分区、功能设置、空间感受 四。空间尺度舒适四。空间尺度舒适 面积比例，各功能间比例面积比例，各功能间比例 五。市场检验五。市场检验 客群需求客群需求 市场接受度、差异化

22、、根据客户需求的个性化设置市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置 理想的户型是能把住宅理想的户型是能把住宅 本身的功能性、舒适性本身的功能性、舒适性 以及审美性完美融合在以及审美性完美融合在 一起，使以人为本的居一起，使以人为本的居 住理念得到最好诠释住理念得到最好诠释. . 没有绝对的好户型，只没有绝对的好户型，只 有最满足居住者需求的有最满足居住者需求的 户型户型自己好才是真自己好才是真 的好！的好！ 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型优劣评价标准 好户型的标准好户型的标准 市场上对于户型的一般关注点市场上对于户型的一般关注点 n客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等

23、） n主卧室：合理（面积、采光）、私密性 n餐厅：相对独立、通风采光 n厨房：宽敞实用、有服务阳台 n卫生间：便利性、隐蔽性、通风 n次卧室：做书房、客房适宜 n阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲 注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据 此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。 人居习惯人居习惯 户型设计的合理性户型设计的合理性 口诀口诀 方寸价分明方寸价分明/南线水密连南线水密连 1：方方正正，便于摆放家具；：方方正正，便于摆放家具； 2：尺寸合适，不浪费也不过于逼仄；：尺寸合适，不浪费也不过于逼仄； 3：性价比高，公摊小送面积大；：性价比高，公摊小送面积大； 4：分区合理，动静、干湿

24、严格分区；：分区合理，动静、干湿严格分区； 5：各室全明，无暗房；：各室全明，无暗房； 6：卧室朝南，南北朝向，通透性好；：卧室朝南，南北朝向，通透性好； 7：流线合理，客人流线，家人流线、家务流线；：流线合理，客人流线，家人流线、家务流线； 8：不犯风水，进门见厕所、厕卧们对开、横梁压顶；：不犯风水，进门见厕所、厕卧们对开、横梁压顶； 9：私密性好，拥有玄关，卧室安静私密；：私密性好，拥有玄关，卧室安静私密； 10：餐厨相连，便于做饭进餐；：餐厨相连，便于做饭进餐； 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 人居习惯人居习惯户型设计的合理性户型设计的合理性 1、户型方正、户型方正 异形户

25、型空间利用率低，不方便家具摆放。异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 风水不佳，影响住户情绪。风水不佳，影响住户情绪。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 人居习惯人居习惯户型设计的合理性户型设计的合理性 2、通风采光、通风采光 通风良好通风良好 通风一般通风一般 间接通风间接通风 间接通风间接通风 户型进深过长，严重影响采光户型进深过长，严重影响采光;阳台一般进深阳台一般进深1.51.8米，超过米，超过2米，影响采光米，影响采光 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 2、通风采光、通风采光 户型优劣评价标准 u 室内四明室内四明 :明厅

26、、明室、明厨、明卫 u 公共空间通风采光公共空间通风采光:电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道 u 一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光 应不是难题 u 一梯18户能够作到公共空间的通风采光，显 示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心 通风采 光 通风采 光 通风采 光 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 3、功能布局合理、功能布局合理 n动静分区动静分区活动区和休息区分开 n动区动区客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 n静区静区卧室位置比较深入 n动区与静区之间动区与静区之间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷 客房的布局影响到动静分区客房的布局影响到动静分区 动静布局分离动静布局分

27、离 端厅布局影响到动静分区端厅布局影响到动静分区 华润二十四城 动区动区 静区静区 户型优劣评价标准 错层设计最易实现错层设计最易实现“动静分区动静分区” 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 3、功能布局合理、功能布局合理 洗衣机位生活阳台; 晒衣空间阳台形状 杂物放置独立的储藏间、储藏分类; 卫生间同步使用干湿分离 n功能设置人性化功能设置人性化 上海金地未未来 54平方米 三分离卫生间 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 4、空间尺度合理、空间尺度合理 n空间独立空间独立 宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观，开间不应小 于3.6米，客厅开口不宜过多，要有

28、两面完整的墙 n方正开阔方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 n长宽比不应失调长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 n入口设玄关入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然， 保障私密性 点评：点评：客厅开口过多，使很 多面积浪费成为交通面积 客厅客厅 餐厅餐厅 厨房厨房 卧室卧室 卫生间卫生间 阳台阳台 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 4、空间尺度合理、空间尺度合理 客厅客厅 餐厅餐厅 厨房厨房 卧室卧室 卫生间卫生间 阳台阳台 n相对独立相对独立:至少有两面墙夹一角;与客厅既有关系又有分隔;与厨房应有关联又独立成区 点评：点评：客

29、厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几 乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。 修改后既有玄关，又使餐 厅相对独立。 户型优劣评价标准 u 客厅、餐厅进深太大，浪费空间，采光差 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型优劣评价标准 餐厅不占角案例餐厅不占角案例 餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅 不占一角不占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，周边门开口过，周边门开口过 多，几乎成为过道，不便使用。多，几乎成为过道，不便使用。 餐厅占一角餐厅占一角(两面墙夹角两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用，空间相对独立，便于使用。 餐厅占角案例餐厅占角案例 房地产

30、户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型优劣评价标准 u 餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明 餐厅独立案例餐厅独立案例 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 4、空间尺度合理、空间尺度合理 客厅客厅 餐厅餐厅 厨房厨房 卧室卧室 卫生间卫生间 阳台阳台 n靠近餐厅 n西厨可与餐厅结合 n距离大门不能太远 n直接对外采光采风 n有一定长度的台面摆 放电器、煤气灶、水 槽等设备 n厨厕最好不要紧邻 n最好带一工作阳台 万科魅力之城约89 点评：点评：工作阳台既可减少厨房的 油烟味，又可增加空间的通透性， 而不算面积的设备平台则增加了 实际使用面积，复合式厨房等空 间细节的设计也是可

31、圈可点。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 4、空间尺度合理、空间尺度合理 客厅客厅 餐厅餐厅 厨房厨房 卧室卧室 卫生间卫生间 阳台阳台 n主卧主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加，面积应大于12平米 南向朝向，比客厅的朝向要求更甚。 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确保私密性，最好布置的深一些 n次卧次卧 面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上 点评：点评：带独立 卫生间和衣帽 间的主卧 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 客厅客厅 餐厅餐厅 厨房厨房 卧室卧室 卫生间卫生间 阳台阳台 n应有明窗通风和采光，净宽

32、不宜小于1.6米 n公共卫生间做到干湿分离 n仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室 点评：点评：创新设计， 浴室双开门两用， 节约面积 n保证客厅有良好的视野和采光 n在面积允许的可能下，将阳台设在客厅， 不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣 休闲等经过主人的卧室，影响主人休息 n工作阳台宜设置在北面，与厨房结合 上海保利叶上海85 双阳台设置， 南北通透 南通中港城南通中港城89：北向阳台与厨房相连， 便于置放待加工的食品及其他小杂物。 卫生间卫生间 阳台阳台 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 4、空间尺度合理、空间尺度合理 户型优劣评价标准

33、面积比例适宜面积比例适宜 u 除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排 各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、各功能房的面积、比例、关系，是户型设计、 评价中应关注的主题之一评价中应关注的主题之一 u 各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例 u 大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间 u 主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧 u 三户室客厅与卧室比例应把握在三户室客厅与卧室比例应把握在15：1以内以内 厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主 卧面积。而小卧室仅7 。 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究

34、正确认识户型正确认识户型 的优劣势的优劣势 L型经典整体厨房：型经典整体厨房：遵循典型操作习惯， 空间充足、流畅省力。 约4.3米的客厅面宽：与传统校户型约 3.6米面宽相比，更显得大气通透。 预留三房套内布局：房间功能随心设置， 居家款客、子女成长、个人爱好，尽享 无限可能。 三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕 所间各主其事，多人可同步使用，保证 隐私互不干扰。 厨房位置布置于户型正中，对厨房位置布置于户型正中，对 于卧室起居室有影响，采光？于卧室起居室有影响，采光？ 三房的客厅面宽三房的客厅面宽3.6？餐厅拥挤？餐厅拥挤 两个房间均较小，布局尴尬两个房间均较小，布局尴尬 与主卧距离远，实际

35、使用的不与主卧距离远，实际使用的不 方便，个人喜好方便，个人喜好 四进深设计，交流流线重叠，四进深设计，交流流线重叠， 采光问题采光问题 上海万科金色里程 90平方米三房，紧凑，经济实用平方米三房，紧凑，经济实用 首次、首改、青年、一家三口。首次、首改、青年、一家三口。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 正确认识户型正确认识户型 的优劣势的优劣势 上海金地湾流域 89平方米 罕见全朝南户型，罕见全朝南户型，3个景观个景观 花厅花厅 次卧设计约次卧设计约6米阳台，创意米阳台，创意 生活空间生活空间 L型操作台面连续无缺，尝型操作台面连续无缺，尝 鲜生活鲜生活 通风采

36、光问题通风采光问题 典型的中间套两房产品典型的中间套两房产品 厨房实际使用不便厨房实际使用不便 实际使用功能不大实际使用功能不大 次卧、厨房、卫生间很暗次卧、厨房、卫生间很暗 餐厅位置尴尬餐厅位置尴尬 首次、青年。相对的低总价和赠送的面积。首次、青年。相对的低总价和赠送的面积。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型自身优劣户型自身优劣 势评价势评价 建筑面积建筑面积 156平米平米 优点：户型方正，便于布置各类家具。优点：户型方正，便于布置各类家具。 动静分区，起居方便。动静分区，起居方便。 缺点：这是一套不成功的户型。缺点：这是一套不成功的户型。156平米却显

37、示不出宽裕。平米却显示不出宽裕。 n 卧室面积分配不合理：卧室面积分配不合理：卧室面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用 来做老人房/客房/书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向， 大大降低了主卧舒适度。 n 交通面积过于浪费：交通面积过于浪费：接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。 客厅有效使用面积大大降低了。 n 餐厅采光不理想：餐厅采光不理想：餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。 n 卫生间不采光：卫生间不采光：虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。 主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。 n无独立储藏空间：无独立储藏空间：在156平户型内，没考

38、虑独立储藏空间及户型实用性。 n厨房到餐厅动线不理想：厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较大，室内动线过于冗长。 n主卫布局不合理：主卫布局不合理：主卧和卫生间（尤其卫生间门）关 系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和规划户型和规划 的关系的关系 都是两房两厅都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？都是南北通透哪个更好呢？ 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和规划户型和规划 的关系的关系 整个地块呈狭长形，使得整个规划受到了限制 如果产品为多层，布局会形成“兵营式布局” 如果产品为小高层，布局

39、可形成“中央的景观 通廊” 在同样的容积率的情况下，当然选择小高层 这样的情况下，户型该选择哪一种呢？这样的情况下，户型该选择哪一种呢？ 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和规划户型和规划 的关系的关系 分析：规模较小分析：规模较小户型不宜过多户型不宜过多 东西两边宽度不均等东西两边宽度不均等若同一种户型，左边放四排太挤若同一种户型，左边放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下。右边放四排又太松，放五排也放不下。 要将利益做到最大化，选择要将利益做到最大化，选择2种的户型：左边以大面宽小进深为主，右边以大进深小面宽为主。种的户型：左边以大面宽小进深为主，右

40、边以大进深小面宽为主。 旭辉新江湾地块项目 户型的选择与土地利益最户型的选择与土地利益最 大化密切相关大化密切相关 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和市场户型和市场 的关系的关系 我们不是建筑师，但我们需要比建筑师了解市场我们不是建筑师，但我们需要比建筑师了解市场 你心目中的两房有多大，三房又有多大？你心目中的两房有多大，三房又有多大？ 两房两房70平方米？平方米？90平方米？平方米？110平方米？平方米？ 三房三房90平方米？平方米？130平方米？平方米？170平方米？平方米？ 客户的需求的不同，导致定位不同客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户

41、型不同定位不同，导致户型不同 上海书香公寓 点评：点评：187平方米的复式，只 有2个卧室？ 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和市场户型和市场 的关系的关系 分析：分析：书香公寓位于同济大学 南面，与大学一路之隔，并且 周围还有复旦、上外等高校云 集，前期证明了大部分客户为 学校老师，因此在设计中降低 了卧室的功能，而注重了家庭 室和多功能房的设计。 贴合市场的，就是好户型！贴合市场的，就是好户型！ 一层为 文化家庭室。 弹琴、绘画、 插花等。 二层布置多功能书房， 工作、会客、洽谈等。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和

42、市场户型和市场 的关系的关系 点评：点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？ 重庆阿布阿布 客户的需求的不同客户的需求的不同 导致定位不同导致定位不同 定位不同，导致户型不同定位不同，导致户型不同 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和市场户型和市场 的关系的关系 分析：分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁 定在了3162的小户型社区上。产品研发的定 位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础 与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各 种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、 巧布局的户型空间也就初具雏形了。 符合定位的，就是好户型！符合定位的，

43、就是好户型！ 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和市场户型和市场 的关系的关系 当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和市场户型和市场 的关系的关系 当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识

44、、功能分区、创新发 展研究 户型和地域户型和地域 的关系的关系 香港有千呎豪宅的说法，1000平方呎有多大？ 90+平方米而已 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必 须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得99平方米的两房还是小，可是在深圳、上海 很多人会不理解，90平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。 户型优劣评价标准 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型和朝向户型和朝向 的关系的关系 广东以北住宅：北回归线以北，向北房终年无阳光 选择向南房是购房前提选择向南房是购房前提 广东住宅（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无

45、阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉选择南向房可以冬暖夏凉 香港住宅（南方沿海地区） 寸土寸金、空调调温，港岛景观 朝向不讲究朝向不讲究 三亚住宅：以海景为主要卖点 朝向不讲究，海景最重要朝向不讲究，海景最重要 点评：点评：V字型结构，保证每户实现180海景。 三亚国际公馆 户型优劣评价标准 中国民居对朝向的选择中国民居对朝向的选择 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 景观与朝向景观与朝向 的选择的选择 户型优劣评价标准 纯就朝向而言，选择建议：纯就朝向而言，选择建议： 东南向东南向 南向南向 西南向西南向 东向东向 东北向东北向 北向北向 西向西向 西北向西北

46、向 目前市场情况：目前市场情况： 自然景观自然景观 朝向朝向 小区景观小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化中心花园、组团绿化 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 户型优劣评价标准 建筑平面评价建筑平面评价 类型类型优点优点缺点缺点备注备注 点式点式 可一梯多户 1.容积率可充分利用 2.建筑风格富于变化 3.室外管道便于安排 4.对场地要求不高 5 . 便于户型布置 6 . 结构稳定性强 1.通风差 2.户型间可能产生对视，影响私密 性 1.高层建筑常采用 2. 高密度居住区域或 高地价住宅区多采用 板式板式 一般一梯二户 1 .通风采光

47、好，易形成穿堂风 2 .朝向好，可做到户户向阳 3 . 私密性好 1 .总平面布置呆板，显得没有档次 （兵营式排列） 1. 多层较常使用 2.大户型高档住宅采 用 点式联体点式联体 一般用于一梯四户 平面拼接 1 .便于围合布置，土地利用率高 2 .部分户型能南北通透 3 .可做到户户向阳 1 .处理不好,易形成东西向房 2 .围合太死,对区内通风不利，且易 形成回声等噪音影响 1 .南方城市较常用 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 Part4 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的

48、少缺陷户型市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型 经典户型经典户型 u 一梯八户一梯八户 优点优点缺点缺点 1.户型方正,实用率高 2.有阳台、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房 销售压力小 1.东、西户型厨房离大门 较远 2.电梯厅、消防楼梯不能 通风采光 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 经典户型经典户型 u 一梯八户一梯八户 优点优点 缺点缺点 1.港式第二代港式第二代“一梯八户一梯八户”户型户型 2.房型方正、实用率高房型方正、实用率高 3.容积率高、土地利用率高容积率高、土地利用率高 3.管道易布置，立面整洁管道易

49、布置，立面整洁 1.北向、西向户型国内客户不接受北向、西向户型国内客户不接受 （港人无碍）（港人无碍） 2.大多客厅采光不理想大多客厅采光不理想 3.南、北户型有对视现象南、北户型有对视现象 4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光电梯厅、消防楼梯不能通风采光 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 一梯八户一梯八户 优点优点缺点缺点 1.卧室、客厅采光通风好 2.每户有阳台 3.方正实用、通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.实用率较低 2.北向、西向户型 可能成销售难点 经典户型平面经典户型平面 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 一梯八

50、户一梯八户 经典户型平面经典户型平面 优点优点 缺点缺点 1.港式第三代港式第三代“一梯一梯 八户八户”户型户型 2.户型具均好性户型具均好性 3.客厅较方正客厅较方正,采光好采光好 4.实用率高实用率高 1.客房不方正客房不方正 2.无生活阳台无生活阳台 3.北向户型是销售难点北向户型是销售难点 4.电梯厅、消防楼梯不能通风采电梯厅、消防楼梯不能通风采 光光 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 一梯六户一梯六户 优点优点缺点缺点 1.户户南向 2.多数房间方正 3.电梯厅、消防楼梯能通 风采光 4. A、F户型南北通透 1. A、F、C、 D户型客厅欠 方正 经典

51、户型平面经典户型平面 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 一梯六户一梯六户 经典户型平面经典户型平面 “蛙式平面”（东海花园） 优点优点 缺点缺点 1.户型平面方正户型平面方正 2.每户有双阳台每户有双阳台 3.所有房间均能通风采光所有房间均能通风采光 4.电梯厅、消防楼梯能通风采光电梯厅、消防楼梯能通风采光 1.北向户型面积北向户型面积 较大较大,国内客户国内客户 恐难接受恐难接受 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 经典户型平面经典户型平面 u 一梯六户一梯六户（ 百花园 ） 优点优点 缺点缺点 1. 户户朝向景观面户户朝向景观面(南

52、向南向) 2. 后两户型南北通透后两户型南北通透 3.动静分区明确动静分区明确 4.所有房间方正实用所有房间方正实用 5.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光 1. 北向两户受北向两户受 遮挡（次要房遮挡（次要房 无妨）无妨） 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 u 一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.所有房间方正实用 2.户户向南 3.所有房间均能通风采光 4. E、G户型南北通透 5.消防楼梯通风采光 1. E、G户型客厅采光面较小 2.无生活阳台（可添加） 3.电梯厅不能通风采光 优点优点缺点缺点 1.大部主要产品房间方正实 用 2.户户向南

53、 3.所有房间均能通风采光 4.户户有玄关 5.人流通道互不干扰 6.电锑厅、消防楼梯通风采 光 1. 2户型 厨房不方 正（无大 碍） 经典户型平面经典户型平面 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 优点优点 缺点缺点 1.所有房间方正实用 2.户户向南、户户有阳台 3.所有房间均能通风采光 4. A、D户型南北通透 5.电梯厅、消防电梯通风采光 1.实用率稍低 2.管道外露影响建筑外立面 3. C、B户型餐厅较小(若建 筑改为高层、增加电梯数可 改观) u 一梯四户一梯四户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向 2.后两户型南北通透 3.所有房间方正实用 4.电梯厅、

54、消防楼梯通风 采光 1.北二套房工作阳台与 生活阳台 混用 2.电梯厅间接通风采光 u 一梯三户一梯三户 经典户型平面经典户型平面 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 经典户型平面经典户型平面u 一梯二户一梯二户 优点优点 缺点缺点 1.户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用 3.消防楼梯通风采光 1. 电梯厅不能通风 采光 优点优点缺点缺点 1.户户南向、南北通透户户南向、南北通透 2.所有房间方正实用所有房间方正实用 3.餐厅独立且通风采光餐厅独立且通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光电梯厅、消防楼梯通风采光 1.对土地要求高对土地要求高 （东西向有充足（东

55、西向有充足 地块条件）地块条件） 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 经典户型平面经典户型平面 u 一梯十户以上一梯十户以上 优点优点 缺点缺点 1.一房、二房户型所有房间方正实用, 所有住人房采光充分，景观面大 2.所有房间均能自然通风采光 3.电梯厅、消防楼梯通风采光 1.一梯18户,电梯的 高峰期使用紧张与 环境的干扰可想而 知 2.单间户型不方正 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 有独创性的为市场接受的新型实用户型有独创性的为市场接受的新型实用户型 创新户型创新户型 u 三错层三错层 优点优点 缺点缺点 1.增加使用面积 2.丰

56、富室内空间 3.客厅3.9米层高 增加空间高度 1.适应大户型采用 2.不适应老年人、幼童 、孕妇、病人等居住使 用 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 创新户型创新户型 u 高厅组合高厅组合 复式上层复式下 层 优点优点 缺点缺点 1.丰富室内空间 2.客厅4.2米层高增加了客厅空间 高度 3.主人房设在上层,私密性强 1.适合 较大户 型采用 4.2米 2.8米 5米 2.8米 2.8米 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 u SOHO 优点优点 缺点缺点 1.类别墅居住单元 2.空间丰富 1. 70的户型作跃式设计，有点勉 为其难

57、房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 u SOHO（ 旭飞城市广场 ） 优点优点 缺点缺点 1.39 的跃式居住单元，层高的跃式居住单元，层高3.9米米 2.39的户型作跃式设计很难得的户型作跃式设计很难得 1.studio空间，空间， 其其 自由度有限自由度有限 创新户型创新户型 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 创新户型创新户型 u “黄金小户型黄金小户型”（ 碧桐湾、好来居 ） 优点优点 缺点缺点 1.38 的小复式居住单元，两层层高各的小复式居住单元，两层层高各2.8米米 2.可送阳台可送阳台2.2m2 3.精致实用精致实用 4.若上层层高若上层层高2.2米则可送面积，米则可送面积， 实现实现“买买 一层，送一层一层，送一层” 1.楼梯不适应老年楼梯不适应老年 人居住人居住 2.楼梯占用空间不楼梯占用空间不 少面积少面积 房地产户型基础知识、功能分区、创新发 展研究 市场流行户型演绎 创新户型创新户型 u 阳光花房阳光花房（ 世纪村二期 ） 优点优点 缺点缺点 1.由于开间大由于开间大(5米米),可使入户过可使入户过 渡空间大部有阳光渡空间大部有阳光,空中花园有空中花园有 实际意义实际意义