北京别墅设计建议说明书

1、北京别墅产品设计建议说明书百人行策动总则： 别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分:第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明:1. 市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。因此别墅类豪宅的奢、豪应体 现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。究竟多大的面积就可

2、成为 豪宅呢？根据我司多年从事咼档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：豪宅要素（以四室两厅为例）使用面积（平方米）玄关915客厅6080餐厅2030厨房1520洗衣房58佣人房/WC1012主卧2530主卫1218衣帽柜812次卧（1）1520次卫（1）1012次卧（2）1520次卫（2）1012书房1520客卫68储藏68走道2030主阳台812次阳台68（总面积）350377以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客 户接受的面积区间。以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350380平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会

3、是浪费空间。2. 销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币 20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方式（以380平方米为例）：房屋总价：20000元/平方米X 380平方米=760万元首付：7600000X 20%=1520000 元月供（8成20年）：约40000元/月但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：房屋建筑面积：380 （平方米）30地下室：170阳台:阳光暖房（假定）：40总面积：620实际购房单价：7600000- 620=12258元/平方米此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同

4、时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。而对于投资者而言，以目前的本地区的高档物业的租金水平来看：$9$ 15/平方米/月，即:月租金收入为：9X 8.28X 620=46202元15X 8.28X 620=77000元减去月还款，其投资回报是较为可观的第二部分：产品设计建议本部分将以一名未来社区居住者归家的动线加以说明：1 .社区大门：目前的别墅区的大门基本采用繁琐的铁艺大门加石制或石膏制欧洲古典雕塑门柱并以宽阔的门前广场以显社区的豪华与尊贵。而我司认为：大门的设计风格应是整个社区设计风格的集中体现，即社区的整体设计风格决定大门的风格。门前绿化，门前

5、广场应是根据社 区的格调，可奢可简，甚至可根据本案特点，以高绿化率来体现本案的优势2.社区道路：别墅强调私密性和高绿化；因此，建议社区道路应尽量不破坏绿化的完整性和社区的整体连贯性。建议社区道路尽量沿边缘设置，另考虑未来住户的驾车，道路宽度及转弯角度应满足豪华车的特点。3. 社区绿化：成熟的别墅社区的特征即是成熟的绿化。因此，本司首先建议园林绿化设计和施工应尽量保留或适当移植项目区域内原有的绿色树木和自然地形地貌，再配以草地和花木。尽量 维系社区的自然而非人工的环境，以满足客户对别墅的本质的追求4. 社区公共休闲场地： 作为儿童和老人的室外活动场所，必要的活动设施和休息座椅的设计也是值得注意的

6、，其风格也应与整体协调5. 会所：别墅的会所不仅仅是整个社区的配套服务设施，还应充分考虑到别墅社区业主的生活方式，融入如会议，社交，商务等符合此类客户工作生活特点的设施，即会所的商务酒店化。在区域 划分上建议考虑如下功能：大堂：酒店风格，花费数百万元购置物业的客户理应享受到酒店式的会所。A . 泳池：公共泳池所承担的功能和地位与私家泳池不同，其实用性，方便性和季节性是私 家泳池无法比拟的。医疗保健中心：高档医疗诊所在北京的兴起表明高收入阶层对健康和生活品质的追求更加务实，别墅社区内设置高档医疗保健中心不仅为日后业主提供了应得的 便利，在物业销售期内也是值得强调的卖点之一。美容美发：引进知名高档

7、美容店对于这样规模的别墅社区不应是困难的工作。健身中心：这已是任何物业必不可少的规定项目。超市：这也是任何物业必不可少的规定项目，但在经营项目和品种上还应考虑到业主的生活水准和生活习惯，尽量作到“档次高，国际化”。餐厅：由于地处国际化程度最高的高档居住区域内，在餐饮类性的选择上应考虑中，西餐甚至日餐厅同时配备。儿童室：公共室内儿童活动室对于家庭特别是女主人而言是选择住房的标准之一。B. SPA:作为新兴的高档健身项目，深受欢迎（特别是本案的目标客户）也是销售时的话题。C. 台球室：J U项均为通过对本案的目标客户的生活和工作特点的综合调研后建议开发商加设的普通社区或其他同档次社区所没有的设施，

8、其目的在于增加本案的特殊 性和均好性，首先利于项目的销售，其次为业主日后提供真正的生活便利。网球场：室外篮球场：高尔夫练习场：D. 按摩/足底按摩室雪茄吧：视听室：E. KTV :F. VIP包房：书吧：音乐室：G. 茶艺/陶艺室:棋牌室:商务中心:酒店客房:多功能厅:6.独栋别墅：由于独栋别墅在本案中的重要性，以及北京历年来别墅开发和使用过程中所出现的问题，我司建议开发商在产品定位和设计过程中对在如下细节方面加以控制和研究:A. 车道：指交通主路至车库间的道路宽度，转弯半径。B. 车位：建议双车库。C. 户门：户门的开启方式，高度，质感。D. 门前绿化：细节的把握体现开发商的专业素质。E.

9、外墙材料：外墙砖的大小，质感。F. 外墙灯光：目前北京别墅项目采用夜景照明的例子甚少，但适度的夜景照明可体现出别墅的品质，建议设计时加以考虑G. 窗：窗的大小，开启方式，特别是是否加纱窗是以往别墅项目中暴露问题最多的地 方。H .阳台：阳台的大小体现别墅的品质，也是外立面出现变化的有效手段。I . 室外泳池：建议在条件许可时加上。丄 花园：由于是私人空间，所以在设计时建议投入更多力量，建议聘用酒店园林设计 公司设计。K.围墙：建议采用国际流行做法，即用绿色灌木或低矮木篱笆做私家花园的围墙。L .空调、热力：建议采用户式中央空调加暖气片的形式，采用暖气片的原因是根据我 司的问卷调查表明，对于高档

10、物业的业主而言，在冬季，暖气片的采暖 效果要远远好于空调供暖。M.室内净高：对于别墅而言，净高设置在3米是比较普通的并且客厅的挑高高度在 6 米以上。N .楼层：建议以2层为主要建筑形式，局部3层。O.网络，视频：0项和P项、Q项目前的发展速度很快，且由于竞争激烈，价格降幅较大，故建议尽量在这些方面采用全面、先进的配套设备，为客户 提供有别于传统别墅、超出客户想象力的服务，为项目销售提供“高 科技”卖点。P.智能化：Q.保安监控：R.插座，面板：插座的设计和数量应尽量作到使用过程中的方便性，应充分考虑家具的未来尺寸和摆放位置，特别是考虑如卫生间、衣帽间内使用电器的 种类、数量和位置，衣橱开启时

11、灯光自动照明等细节S. 玄关，楼梯：玄关的咼度（是否挑咼），楼梯的形式（旋转、钢制，木制）是体现物业品质的细节，也是客户关注的细节。T.厨房：建议采用双厨形式，特别建议厨房与后花园的位置关系。因为家庭主妇的使用方便、舒适和购房意见不可小视。U.卫生间：可采光和看得见景色的大面积主卧卫生间是实现主人身份和提高自我满足感的最佳空间。V. 佣人房：以往的佣人房指的是保姆用房，可分析今后客户的生活工作方式不难发现，除保姆外，常住此处的工作人员可能还有司机、护士等，因此适当增加工 人房的数量将会提高客户的认同感。W.储藏间：对于居住别墅的客户而言，闲置但有价值物品多是普遍现象，因此专门设置一间面积较大的

12、储物间是必要的，急人所需的X. 地下室：对于佣人房、储物间等，最好的布局就是地下室，同时地下室也可开辟出如家庭酒吧、家庭健身、家庭影院等休闲空间。Y.阳光房：对于别墅阴面的设计是普遍存在的问题，因此我司建议在阴面设计出阳光房，这样既可以使业主在冬季有一私人绿色空间，又丰富了别墅阴面的设 计。Z.家庭室：有别于客厅的体面和豪华，家庭室的空间设计应是有家庭的随和、自由气氛。家庭室的布置应是距离卧室最近的位置。7.建筑风格:现代别墅是舶来品，因此西方的文化和风格是当代别墅的主题。我司建议在采用建筑 风格时，可采用任意风格，但要作到纯粹和统一，以求项目鲜明的主题。&园林小品：整个社区的园林设计建议聘用酒店园林设计师设计，因为酒店园林设计师的细节处理方法更成熟，在目前产品越来越占主导地位的时代，产品细节的处理往往决定项目的品质和成败。9. 建筑间距：作为别墅的客户而言，选择别墅的动机就是有较大的私家花园和较好的视野景观。因此，对建筑物间距的合理布置至关重要