南京新建管桩项目财务分析报告

1、一、项目发展背景预应力混凝土管桩是重要的桩基材料，它是体现了当代混凝土技术进步与混凝土制品高新技术水平的一种预制混凝土桩，相对于传统的建筑基础施工，混凝土预制管桩具有节能、环保的功能。同时装配式建筑发展迎来大发展时期，管桩行业搭上装配式建筑的快车，将有更快更广的发展前景。高速的行业发展趋势和大量的国家政策支持，将助力管桩企业不断向前发展，未来规模和利润水平上都有望显著提高。2018年1-12月份，房地产投资达到120263.51亿元，同比增长9.53%；房地产新开工面积达到209341.81万平方米，同比增长59.8%。2018年我国管桩行业产量约3.36亿米，同比2017年的3.07亿米增长

2、了9.45%。中国桩基管桩80%应用在房地产建设领域，行业发展受到房地产政策影响较大。近年来，随着中国房地产投资放缓，桩基管桩产品市场发展也趋于平缓。管桩行业主要运用于水利、市政、工业与民用建筑、港口、铁路、公路、桥梁等领域。2012年我国管桩行业需求约2.97亿米，到2018年增长到了3.34亿米。中国桩基管桩生产企业多达400多家，近1/4的企业分布在浙江省。多数企业规模较小，研发水平不足。部分优势企业发展迅速。管桩行业企业产能较大企业为建华建材投资有限公司、广东三和管桩股份有限公司、浙江兆弟控股有限公司、宁波浙东建材集团有限公司、广东宏基管桩有限公司。二、项目总投资估算（一）固定资产投资

3、估算本期项目的固定资产投资7139.90(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金1191.52万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资8331.42万元，其中：固定资产投资7139.90万元，占项目总投资的85.70%；流动资金1191.52万元，占项目总投资的14.30%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资3380.87万元，占项目总投资的40.58%；设备购置费2782.08万元，占项目总投资的33.39%；其它投资976.95万元，占项目总投资的11.73%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项

4、目总投资=7139.90+1191.52=8331.42（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷55.00%,计划收入5946.60万元，总成本5184.94万元，利润总额-8895.00万元，净利润-6671.25万元，增值税194.82万元，税金及附加131.54万元，所得税-2223.75万元；第二年负荷70.00%,计划收入7568.40万元，总成本6204.62万元，利润总额-10301.58万元，净利润-7726.19万元，增值税247.95万元，税金及附加137.91万元，所得税-2575.39万元；第三年生产负荷100%，计划收

5、入10812.00万元，总成本8243.99万元，利润总额2568.01万元，净利润1926.01万元，增值税354.21万元，税金及附加150.67万元，所得税642.00万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入10812.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=354.21万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用8243.99万元，其中：可变成本6797.89万元，固定

6、成本1446.10万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加150.67万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=2568.01（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=2568.0125.00%=642.00（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=2568.01（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=2568.0125.00%=642.00（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额2568.01万元，

7、缴纳企业所得税642.00万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=2568.01-642.00=1926.01（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=30.82%。（2）达产年投资利税率=36.88%。（3）达产年投资回报率=23.12%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入10812.00万元，总成本费用8243.99万元，税金及附加150.67万元，利润总额2568.01万元，企业所得税642.00万元，税后净利润1926.01万元，年纳税总额1146.88万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（P

8、t）=5.83年。本期工程项目全部投资回收期5.83年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率30.82%，投资利税率36.88%，全部投资回报率23.12%，全部投资回收期5.83年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。充分合理地利用国家、省、市人民政府的优惠政策和项目建设区对该项目的特殊优惠条件，确保投资项目的顺利实施，将该项目真正建设成为具有国内先进水平的产品制造行业产品生产基地。七、市场预测分析随着改革开放和经济建设的发展，先张法预应力混凝土管

9、桩开始大量应用于铁道系统，并扩大到工业与民用建筑、市政、冶金、港口、公路等领域。在长江三角洲和珠江三角洲地区，由于地质条件适合管桩的使用特点，管桩的需求量猛增，从而迅速形成一个新兴的行业。据不完全统计，到2007年年底，全国已有400多家管桩生产企业(不含台湾地区厂家)，生产各类管桩2.5亿米左右，产值达300多亿人民币。同时为管桩行业配套的辅助产品年产值也近250亿元，成为一个富有朝气的新兴产业，目前管桩已占全国水泥制品行业产值的50%左右。混凝土管桩具有原料丰富，价格低廉，生产工艺简单的特点，因而使其用量越来越大。同时混凝土还具有抗压强度高，耐久性好，强度等级范围宽等特点。这些特点使其使用

10、范围十分广泛，不仅在各种土木工程中使用，就是造船业，机械工业，海洋的开发，地热工程等，混凝土也是重要的材料。截至2016年底，全国预拌混凝土生产企业有11133家，同比增长5.57%，年设计产能61.85亿立方米，同比增长4.19%;全国平均产能利用率31.18%，同比下降0.3个百分点，呈持续下降趋势。全国生产预拌混凝土19.1亿立方米，同比增长3.19%，较2015年同期下降7.7%;全年用于生产预拌混凝土的散装水泥量为6.11亿吨。混凝土行业的主要企业有中国建材、西部建设等，行业集中度较低，2017年CR10仅有11.19%，比2016年提高了2.7个百分点。经过2018年的产能扩大之后

11、，混凝土管桩行业及时改变策略。预计2019年后，市场规模将会保持一定的增长，到2022年突破万亿。2018年，中国混凝土管桩的产量约为3.21亿米，较2017年上涨了5.94%。随着混凝土管桩行业的优化，混凝土管桩行业产能下降，产能利用率有较大幅度的上升。混凝土管桩主要用于建筑业，随着国家基础设施建设的加快，混凝土管桩的需求也有较明显的上涨。2018年，中国混凝土管桩的销量约为2.95亿米，较2017年上涨了8.06%，增速有所放缓，主要是受2018年宏观经济的影响。2018年，中国混凝土管桩行业市场规模约为422.4亿元，较2017年增长了8.89%。2015年，中国混凝土管桩行业市场规模约

12、为296.5亿元，增速为-8.76%，出现大幅下降的原因主要是2015年建筑业总产值跳水。中国交通运输部在2011年5月26日正式发布了交通运输“十二五(2011年-2015年)”发展规划，提出未来五年交通运输发展规划总体目标。未来五年，中国国家高速公路网将基本建成，高速公路总里程达到10.8万公里，届时将覆盖90%以上的20万以上城镇人口城市。根据未来五年交通运输发展规划的总体目标：到2015年，便捷、安全、经济、高效的综合运输体系初步形成，基本适应国民经济和社会发展的需要。八、行业发展趋势我国六十年代开始研究生产预应力混凝土管桩，当时主要用于铁路桥梁工程的基础建设，在结构上主要考虑疲劳强度

13、和瞬时冲击疲劳，同时考虑侧向作用较多，但这些管桩在使用上大多以摩擦桩为主。七十年代研制生产后张法预应力悬滚离心混凝土管桩（又称雷蒙特桩）。70年代研制生产后张法预应力混凝土管桩。特别是在上海宝山钢铁厂建设中，大量使用了日本引进的钢管桩，不仅造价高，耐久性也差。为了适应港口建设发展的需要，1987年交通部三航局从日本全套引进预应力高强混凝土管桩（简称PHC管桩）生产线，PHC管桩的主要规格为600mm1000mm。80年代后期，宁波浙东水泥制品有限公司与有关科研院所合作，针对我国沿海地区淤泥软弱地质的特点，通过对PC管桩的改造，开发了先张法预应力混凝土薄壁管桩（简称PTC管桩），PTC管桩的主要

14、规格有300mm600mm。随着改革开放和经济建设的发展，预应力混凝土管桩开始大量地从原来单一的铁路系统扩大到工业与民用建筑，冶金，海港，码头，农业，公路，水利等领域，在长江三角洲和珠江三角洲地区，由于地质条件多为淤泥层，且较厚，地耐力较差，管桩的应用更广泛。管桩被列为国家级新产品、原建设部重点推广新产品；2006年在有关单位和协会的共同努力下，有3家企业（中山建华管桩有限公司、中山三和桩杆管桩有限公司、宁波浙东建材集团）的管桩产品被列入中国名牌产品目录，这是我国管桩行业发展的又一个新的高潮，得到了行业内外的一致好评。目前，我国管桩生产主要采用混凝土高速离心成型工艺，管桩结构采用先张法预应力技

15、术，混凝土配置搅拌中掺加了高效减水剂，常压蒸气养护与高温高压蒸气养护工艺相结合的快速养护方式。管桩生产工艺已经比较成熟，管桩生产已经形成工厂化、规模化作业。无论是管桩生产装备和施工装备，我国已经完全实现国产化，部分设备如管桩骨架焊接机、PC钢棒镦头机、离心机、管桩静压桩机等已经出口东南亚等国家及地区，设备的技术水平和生产能力达到了国际先进水平。近十年来，预应力管桩的生产与应用在我国南部省份地区迅速发展。在应用早期，预应力管桩的施工以锤击为主；随着在大中城市中限制噪音而禁止采用锤击法施工后，预应力管桩在广州等大中城市就主要以静压法施工为主了。静压桩施工由于具有低噪音、无震动、施工快等特点，在建筑

16、工程中被广泛采用，而且随着高压桩力的压桩机（压桩力可达6000KN）出现，使较大截面的预应力管桩能得以在高层建筑中使用。九、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入1232.481643.311525.931467.245868.952主营业务收入1059.991413.321312.371261.895047.582.1管桩(A)349.80466.40433.08416.431665.702.2管桩(B)243.80325.06301.85290.241160.942.3管桩(C)180.20240.26223.10214.52858.092.4管桩(

17、D)127.20169.60157.48151.43605.712.5管桩(E)84.80113.07104.99100.95403.812.6管桩(F)53.0070.6765.6263.09252.382.7管桩(.)21.2028.2726.2525.24100.953其他业务收入172.49229.98213.56205.34821.37上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元5868.95完成主营业务收入万元5047.58主营业务收入占比86.00%营业收入增长率（同比）10.56%营业收入增长量（同比）万元560.62利润总额万元1664.77利润总额增长率21.28%利润总

18、额增长量万元292.09净利润万元1248.58净利润增长率13.28%净利润增长量万元146.41投资利润率33.91%投资回报率25.43%财务内部收益率27.92%企业总资产万元17109.77流动资产总额占比万元30.79%流动资产总额万元5268.64资产负债率49.11%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米27040.1840.54亩1.1容积率1.421.2建筑系数77.64%1.3投资强度万元/亩176.121.4基底面积平方米20994.001.5总建筑面积平方米38397.061.6绿化面积平方米2192.35绿化率5.71%2总投资万元8331.422.

19、1固定资产投资万元7139.902.1.1土建工程投资万元3380.872.1.1.1土建工程投资占比万元40.58%2.1.2设备投资万元2782.082.1.2.1设备投资占比33.39%2.1.3其它投资万元976.952.1.3.1其它投资占比11.73%2.1.4固定资产投资占比85.70%2.2流动资金万元1191.522.2.1流动资金占比14.30%3收入万元10812.004总成本万元8243.995利润总额万元2568.016净利润万元1926.017所得税万元1.428增值税万元354.219税金及附加万元150.6710纳税总额万元1146.8811利税总额万元3072

20、.8912投资利润率30.82%13投资利税率36.88%14投资回报率23.12%15回收期年5.8316设备数量台（套）10517年用电量千瓦时643442.3318年用水量立方米7990.4219总能耗吨标准煤79.7620节能率21.24%21节能量吨标准煤28.0222员工数量人201区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元151295.38同期产值万元126607.01同比增长19.50%从业企业数量家623规上企业家43从业人数人31150前十位企业产值万元74311.93去年同期65733.68万元。1、xxx投资公司（AAA）万元18206.422、xxx有限责任公司万

21、元16348.623、xxx实业发展公司万元9660.554、xxx科技公司万元8174.315、xxx公司万元5201.846、xxx科技公司万元4830.287、xxx实业发展公司万元371.568、xxx科技公司万元3046.799、xxx公司万元2898.1710、xxx科技公司万元2229.36区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元24705.641.1同期增加值万元21323.701.2增长率15.86%2行业净利润万元18217.812.12016年净利润万元15320.672.2增长率18.91%3行业纳税总额万元18511.363.12016纳税总额万元1

22、6355.683.2增长率13.18%42017完成投资万元36770.834.12016行业投资万元16.90%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值176000.30200000.34227273.112利润总额49105.1355801.2863410.553净利润15954.4818130.0920602.374纳税总额12305.4413983.4615890.295工业增加值69701.4579206.1990007.036产业贡献率9.00%12.00%14.23%7企业数量7489131169土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（

23、）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程14842.7614842.7625123.8025123.802433.371.1主要生产车间8905.668905.6615074.2815074.281508.691.2辅助生产车间4749.684749.688039.628039.62778.681.3其他生产车间1187.421187.421457.181457.18146.002仓储工程3149.103149.108627.628627.62607.732.1成品贮存787.27787.272156.912156.91151.932.2原料仓储1637.531637.534486

24、.364486.36316.022.3辅助材料仓库724.29724.291984.351984.35139.783供配电工程167.95167.95167.95167.9513.313.1供配电室167.95167.95167.95167.9513.314给排水工程193.14193.14193.14193.1411.904.1给排水193.14193.14193.14193.1411.905服务性工程1994.431994.431994.431994.43140.495.1办公用房982.91982.91982.91982.9160.985.2生活服务1011.521011.521011.

25、521011.5262.996消防及环保工程562.64562.64562.64562.6444.596.1消防环保工程562.64562.64562.64562.6444.597项目总图工程83.9883.9883.9883.9870.697.1场地及道路硬化5807.861183.751183.757.2场区围墙1183.755807.865807.867.3安全保卫室83.9883.9883.9883.988绿化工程1679.6458.79合计20994.0038397.0638397.063380.87节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤79.761.1年用电量千瓦时64

26、3442.331.2年用电量吨标准煤79.081.3年用水量立方米7990.421.4年用水量吨标准煤0.682年节能量吨标准煤28.023节能率21.24%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元4910.041.1完成比例58.93%2完成固定资产投资万元3072.652.1完成比例62.58%3完成流动资金投资万元1837.393.1完成比例37.42%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人1371.2人均年工资万元4.921.3年工资额万元777.242工程技术人员工资2.1平均人数人302.2人均年工资万元6.122.3年工资额万元175.94

27、3企业管理人员工资3.1平均人数人83.2人均年工资万元7.103.3年工资额万元60.354品质管理人员工资4.1平均人数人164.2人均年工资万元5.204.3年工资额万元93.945其他人员工资5.1平均人数人105.2人均年工资万元7.875.3年工资额万元42.926职工工资总额万元1150.39固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元3380.872782.08176.127139.901.1工程费用万元3380.872782.087873.581.1.1建筑工程费用万元3380.873380.8740.58%1.1.2设备

28、购置及安装费万元2782.082782.0833.39%1.2工程建设其他费用万元976.95976.9511.73%1.2.1无形资产万元483.82483.821.3预备费万元493.13493.131.3.1基本预备费万元232.14232.141.3.2涨价预备费万元260.99260.992建设期利息万元3固定资产投资现值万元7139.907139.90流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元7873.583856.655108.757873.587873.587873.581.1应收账款万元2362.071299.141653.45236

29、2.072362.072362.071.2存货万元3543.111948.712480.183543.113543.113543.111.2.1原辅材料万元1062.93584.61744.051062.931062.931062.931.2.2燃料动力万元53.1529.2337.2053.1553.1553.151.2.3在产品万元1629.83896.411140.881629.831629.831629.831.2.4产成品万元797.20438.46558.04797.20797.20797.201.3现金万元1968.391082.621377.881968.391968.3919

30、68.392流动负债万元6682.063675.134677.446682.066682.066682.062.1应付账款万元6682.063675.134677.446682.066682.066682.063流动资金万元1191.52655.34834.061191.521191.521191.524铺底流动资金万元397.17218.45278.02397.17397.17397.17总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元8331.42116.69%116.69%100.00%2项目建设投资万元7139.90100.00%100.00%8

31、5.70%2.1工程费用万元6162.9586.32%86.32%73.97%2.1.1建筑工程费万元3380.8747.35%47.35%40.58%2.1.2设备购置及安装费万元2782.0838.97%38.97%33.39%2.2工程建设其他费用万元483.826.78%6.78%5.81%2.2.1无形资产万元483.826.78%6.78%5.81%2.3预备费万元493.136.91%6.91%5.92%2.3.1基本预备费万元232.143.25%3.25%2.79%2.3.2涨价预备费万元260.993.66%3.66%3.13%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元7139

32、.90100.00%100.00%85.70%5建设期间费用万元6流动资金万元1191.5216.69%16.69%14.30%7铺底流动资金万元397.175.56%5.56%4.77%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元5946.607568.4010812.0010812.0010812.001.1万元5946.607568.4010812.0010812.0010812.002现价增加值万元1902.912421.893459.843459.843459.843增值税万元194.82247.95354.21354.21354.213.

33、1销项税额万元1729.921729.921729.921729.921729.923.2进项税额万元756.64963.001375.711375.711375.714城市维护建设税万元13.6417.3624.7924.7924.795教育费附加万元5.847.4410.6310.6310.636地方教育费附加万元3.904.967.087.087.089土地使用税万元108.16108.16108.16108.16108.1610税金及附加万元131.54137.91150.67150.67150.67折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值33

34、80.873380.87当期折旧额2704.70135.23135.23135.23135.23135.23净值676.173245.643110.402975.172839.932704.702机器设备原值2782.082782.08当期折旧额2225.66148.38148.38148.38148.38148.38净值2633.702485.322336.952188.572040.193建筑物及设备原值6162.95当期折旧额4930.36283.61283.61283.61283.61283.61建筑物及设备净值1232.595879.345595.735312.125028.5147

35、44.904无形资产原值483.82483.82当期摊销额483.8212.1012.1012.1012.1012.10净值471.72459.63447.53435.44423.345合计：折旧及摊销5414.18295.71295.71295.71295.71295.71总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元5676.783122.233973.755676.785676.785676.782外购燃料动力费万元474.62261.04332.23474.62474.62474.623工资及福利费万元1150.391150.391150.3

36、91150.391150.391150.394修理费万元34.0318.7223.8234.0334.0334.035其它成本费用万元612.46336.85428.72612.46612.46612.465.1其他制造费用万元283.94156.17198.76283.94283.94283.945.2其他管理费用万元83.1445.7358.2083.1483.1483.145.3其他销售费用万元286.34157.49200.44286.34286.34286.346经营成本万元7948.284371.555563.807948.287948.287948.287折旧费万元283.61283.61283.61283.61283.61283.618摊销费万元12.1012.1012.1012.1012.1012.109利息支出万元-10总成本费用万元8243.995184.946204.628243.998243.998243.9910.1可变成本万元6797.893738.844758.526797.896797.896797.8910.2固定成本万元1446.101446.101446.101446.101446.101446.1011盈亏平衡点41.39%41