常州青枫公馆2009年度营销计划-30PPT-开启

1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 青枫公馆青枫公馆 0909年度营销计划年度营销计划 天启天启& &开启开启 2009.022009.02 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 纲要纲要 0909年年目标设定 宏观市场 竞争分析 营销策略 策略执行 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 09年目标设定 PART 1 形象目标，品牌目标，经济目标形象目标，品牌目标，经济目标 地产

2、江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 形象目标形象目标青枫公园板块首席楼盘、城西第一地标青枫公园板块首席楼盘、城西第一地标 打造城西地标，进而塑造常州首席生态健康社区形象打造城西地标，进而塑造常州首席生态健康社区形象 品牌目标品牌目标扩大项目品牌知名度和影响力扩大项目品牌知名度和影响力 继续塑造、巩固品质为先的品牌形象继续塑造、巩固品质为先的品牌形象 经济目标经济目标实现项目价值与数量共进实现项目价值与数量共进 在维护品牌的前提下适当降低减少利润，追求资金快在维护品牌的前提下适当降低减少利润，追求资金快 速回笼速回笼 青枫公馆

3、2009营销目 标 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 宏观市场 PART 2 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 我国经济的增长依赖于投资、出口、消费三驾马车的拉动，08年爆发的 金融危机直接导致我国许多依赖出口的实体经济受到较大影响，失业率的增 加以及收入的减少导致消费信心减少。而美国的7000亿美金救市计划只针 对其金融行业，对美国国内消费刺激较小，有经济学者认为美国的经济可能 要到09年下半年才能走出低谷，最快也是在6月出现转机。届时美国消

4、费需 求上涨才有机会推动国内消费信心的增加。 央行两率下调是几年来最大的力度下调，是向市场发出的积极的货币政策信 号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利 好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政 府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有 改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。 消费信心增加依赖美国经济复苏消费信心增加依赖美国经济复苏 房地产市场政策欲露还羞房地产市场政策欲露还羞 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 综合国内国际诸多不确

5、定的因素，并且根据右侧投资交易法则。设定观察 期、行业拐点、行业回暖期、行业上升期等。 观察期 在全球金融危机爆发后，如果美国切实投入救援方案并且符合各方的期待， 政策明显产生预期效果，各项经济指标不再下滑，此时间段内均属于观察期。 行业拐点 在国际金融援救措施明显起到效果，国内经济环境显著改观。（预计在 09年3月份5月份。 行业回暖期 针对地产行业，国家在确定扶持、发展的主基调后，并继续出台相关的实 施细则，使政策能够让民众受益。地产行业则进入回暖期。 行业上升期 行业前期看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的指标是保证金率 在1213%。宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展。 形式

6、会向好的方向发展，但有待时间考验形式会向好的方向发展，但有待时间考验 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ p首次购房最低首付比例调整为20% p首次购房贷款利率可优惠至0.7倍 p公积金贷款利率3.87 p对个人销售住房暂免征收土地增值税 p个人销售或购买住房暂免征收印花税 p首次购房契税下调1% p公积金40万贷款、异地贷款、商业转公 积金贷款 效 果 按7折利率测算，100万30年贷款的月 供从4939.32元降低至4856.69元，减 少1.49%；100万20年贷款月供从 6210.5元降低至6143.4元，减少

7、 1.08%。本次降息有利于进一步减轻 购房者的还款压力，不过其作用的力 度上小于前几次降息。从本轮降息开 始至目前，5年期以上贷款利率从 7.83%降低至5.94%，以执行7折利率 为标准，降息使得30年期月供累计下 降14%，如果考虑到此前利率下限为 8.5折，按揭贷款新政及利率调整合计 使得30年期贷款的月供下降达24.3%， 相当于房价下降6.3%-10.8% 影响 针对一手房而言，对积蓄不多、有刚性购房需求的购房者而言， 无疑能解决燃眉之急，或以相同的首付金额买到更好的房子 从新政所获得利率贷款及优惠来看，从新政所获得利率贷款及优惠来看， 能带动部分刚性需求，对各项目均有利好能带动部

8、分刚性需求，对各项目均有利好 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 过去几个月是国家对房地产政策调整的试探性出牌，“国三条”及“省十条” 出来的“政策合并”调控方式已形成模式，今年将以“中央出思路、地方自行 决策为主”进行政策调整 总结来看： 1、积极的财政政策和适度宽松的货币政策作为应对国际金融危机的政策，将 继续实施 2、房地产企业将以主动应对形势变化为主要观念，适时作出营销策略的调整 3、在政策调整其内，受进一步利好形势的影响，加上购房体系的再次调整， 刚性需求将得到一定程度释放，也将慢慢引导购房者走出观望情绪 地产

9、江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 竞争分析 PART 3 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2009年1月竞争楼盘销售情况一 览 个案个案 总推总推 量量 总去总去 化量化量 总去总去 化率化率 本月本月 均价均价 本月本月 去化去化 优惠方式优惠方式 景瑞景瑞 曦城曦城 80580573073091%91% 380380 0 0 1111 9999折（一次性折（一次性9898） 老带新看房送小礼品，成功认购，老客户可获得老带新看房送小礼品，成功认

10、购，老客户可获得 半年物业管理费半年物业管理费+2888+2888元车位抵用券，新客户元车位抵用券，新客户1%1% 购房优惠；规定时间内完成签约，老客户可获得购房优惠；规定时间内完成签约，老客户可获得 200200元超市购物券一张，新客户可领取精美日历元超市购物券一张，新客户可领取精美日历 一份。一份。 御源御源 林城林城 134913491206120689%89% 350350 0 0 1616 一期现房一期现房34503450； 特价房特价房30003000 二期二期31503150 凯尔凯尔 枫尚枫尚 31031011211236%36% 370370 0 0 13139999折（折（

11、1 1次性次性9898） 港龙港龙 华庭华庭 167167808048%48% 350350 0 0 5 59898折，一次性付款再优惠折，一次性付款再优惠2020元元/ /平方米平方米 合计合计263126312128212881%81%4545 各竞争楼盘优惠力度均不大，新年期间也未见较大规模的营销活动，现各竞争楼盘优惠力度均不大，新年期间也未见较大规模的营销活动，现 房以及低价仍是竞争上最大的优势。房以及低价仍是竞争上最大的优势。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 2009年1月竞争楼盘未来推盘预 测 项目名称主

12、推户型价格区间总价区间促销活动后期主推户型 凯尔风尚87.723300-390033000098%三房 御源林城120340040000098%基本售馨 枫林雅都80350028000098%二房 景瑞曦城80-903700 250000- 300000 98%，老带新免半年物 管费 二房和三房 港龙华庭120380040000098%，一次性97% 3-5月主推120三 房 从竞争对手一月的销售情况分析，未来本项目的竞争对手促销活动的优惠幅从竞争对手一月的销售情况分析，未来本项目的竞争对手促销活动的优惠幅 度不会太大，均保持的原有水平，主推房源以度不会太大，均保持的原有水平，主推房源以80-

13、9080-90的二房及的二房及120120平米的三房。平米的三房。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 暂用名 出让面 积 建筑面积 出让 金额 楼面 地价 开发单 位 项目规划 目前 进展 玉龙路东侧87440218600 1400 0 640 景申置 业 暂无规划中 星港大道北侧323108077550062 金石置 业 暂无规划中 北港生态小区94970151952 1396 0 919 百兴、 金新 高层、别墅规划中 钟楼行政中心 西侧A 17200369802800757元润底商小高层、多层规划中 钟楼行政中心

14、 西侧B 25600550404600836恒基底商小高层、多层规划中 钟楼行政中心 西侧D 15600335402570766嘉华底商小高层、多层规划中 玉龙路东侧 梧 桐路北侧 96530241325 2160 0 895万水 高层、小高层、别 墅 规划中 青枫公园南侧 29047 0 922300435046 福州宝 龙 商业、办公、高层 住宅 规划中 青枫公园东侧80000220000135061金廷商住规划中 74012 0 196051 2 区域未售楼盘目前动态 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 已出让未上

15、市项目总建筑面积将近已出让未上市项目总建筑面积将近200200万平米，加上近期拟出让的飞机万平米，加上近期拟出让的飞机 场地块（位于勤业路南侧，龙江路东侧，本地块规划用地面积龙江路东侧场地块（位于勤业路南侧，龙江路东侧，本地块规划用地面积龙江路东侧 10201020亩，龙江路西侧亩，龙江路西侧741741亩，以亩，以2.52.5的容积率计算近的容积率计算近300300万平米），加上目万平米），加上目 前在售项目的未推部分，未来总供应量将约达到约前在售项目的未推部分，未来总供应量将约达到约550550万平米，这一巨大的万平米，这一巨大的 供应量将全部集中在青枫公园周边，未来的竞争形势将变得十分残

16、酷，短供应量将全部集中在青枫公园周边，未来的竞争形势将变得十分残酷，短 期来看，旧城改造所带来的民房拆迁将促进刚性需求的增长，现房及准现期来看，旧城改造所带来的民房拆迁将促进刚性需求的增长，现房及准现 房将逐渐受到青睐。房将逐渐受到青睐。 区域未售楼盘目前动态 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 营销策略 PART 4 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 0808年营销回顾年营销回顾 0 20 40 60 80 100 08/01 08/02 08

17、/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 青枫公馆2008年销售一览青枫公馆2008年销售一览 月份月份 套套 20082008年全年实现公寓产品销售共年全年实现公寓产品销售共271271套，套，5 5月份销量为全年顶峰，此月为开月份销量为全年顶峰，此月为开 盘月，在广告投入以及营销费用投入上都非常巨大，其他月份虽持续有活动盘月，在广告投入以及营销费用投入上都非常巨大，其他月份虽持续有活动 进行，但在影响力上远不及此次活动，加上下半年大势影响，其他月份销售进行，但在影响力上远不及此次活动，加上下半

18、年大势影响，其他月份销售 量相对较为平稳。量相对较为平稳。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 0808年媒体渠道回顾年媒体渠道回顾 从上表分析中可看出，本项目从上表分析中可看出，本项目0808年的来人来访中，路过、报纸、老客户介绍、年的来人来访中，路过、报纸、老客户介绍、 工地现场效果非常明显，其次是短信、网站等媒体。工地现场效果非常明显，其次是短信、网站等媒体。0909年本项目媒体选择上年本项目媒体选择上 将以将以0808年为基础，主要选择以户外、报纸，工地现场包装等为主，在加以老年为基础，主要选择以户外、报纸，工地

19、现场包装等为主，在加以老 带新等促销活动为辅，略增加新媒体，为本项目顺利完成带新等促销活动为辅，略增加新媒体，为本项目顺利完成0909年销售目标创造年销售目标创造 有利条件。有利条件。 08年 常州常州 日报日报 杨子杨子 晚报晚报 现代现代 快报快报 网站网站 POPPOP 看板看板 老客户老客户 介绍介绍 电视电视 广告广告 路过路过DMDM 促销促销 活动活动 专业专业 物刊物刊 房展房展 会会 工地工地 现场现场 短信短信 其它其它合计 来人41475129715562971939127684432827 比例5%5.7%6.2%3.5% 8.6%6.6%0.7% 36% 2.3% 4

20、.7% 0.1% 3.3% 8.2% 5.3% 3.9%100% 来电3958435218519439814029434628607 比例25%3%0%19%4%6%1%5%13%0%0%2%0%22%0%100% 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 0909年销售目标年销售目标 根据根据20082008年销售情况，以及今年年初销售状况来看，年销售情况，以及今年年初销售状况来看，20092009年的销售形式年的销售形式 依然严峻，结合常州地区市场状况以及本案目前的工程进度，我们拟定了依然严峻，结合常州地区市场状况以及本案

21、目前的工程进度，我们拟定了 20092009年青枫公馆公寓产品的销售目标：年青枫公馆公寓产品的销售目标： 时间 轴线 销售 目标50套 4月-6月1月-3月7月-9月10月-12月 120套50套80套 现场售楼处 4月上旬开放 样板房 6月上旬开放 外立面 8月上旬完成 交房工作 12月上旬开始 300套 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的品牌价值，此阶段的首要任务集面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的品牌价值，此阶段的首要任务集 中在对于产品的挖掘与提升方面起到一个承前启后的

22、作用。中在对于产品的挖掘与提升方面起到一个承前启后的作用。 配合不断推进的营销环境改善的节点，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹配合不断推进的营销环境改善的节点，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹 积蓄能量。积蓄能量。 推广方面以保温为主，重点曝光，通过适量而有效的广告投放，形成持续的推广方面以保温为主，重点曝光，通过适量而有效的广告投放，形成持续的 市场曝光，并在项目的各大重要节点引发重点关注。市场曝光，并在项目的各大重要节点引发重点关注。 间隙式推出在价格上较有吸引力的房源房源，维持市场持续关注，并带动其间隙式推出在价格上较有吸引力的房源房源，维持市场持续关注，并带动其 他非特价房源的去化他非

23、特价房源的去化 1.1.重要节点重点投入，项目瞬间升温重要节点重点投入，项目瞬间升温 营销策略营销策略 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 基于市场条件与政策环境的不确定性，上半年主要基调为：先求生存，在求基于市场条件与政策环境的不确定性，上半年主要基调为：先求生存，在求 发展，而下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。发展，而下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。 展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使项目的差异性特征更加明展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使项目的差异性特征更加明 晰，使客户清晰明确的了解

24、项目晰，使客户清晰明确的了解项目“与众不同与众不同”。 2.2.后段伺机而动，匹配以相应的营销动作后段伺机而动，匹配以相应的营销动作 基于项目所处的不同发展阶段和市场条件，因地制宜，匹配项目基于项目所处的不同发展阶段和市场条件，因地制宜，匹配项目0909年重要的年重要的 营销节点（营销环境变化、项目推案等），针对性地展开匹配营销方向的营营销节点（营销环境变化、项目推案等），针对性地展开匹配营销方向的营 销动作。销动作。 3.3.根据项目营销关键节点，针对性展开匹配营销动作根据项目营销关键节点，针对性展开匹配营销动作 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料

25、任你下载，资深操盘手随时交流！ 策略执行 PART 5 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 5月下旬 春季房展会 青枫公馆青枫公馆0909年营销计划年营销计划 时间 轴线 关键 节点 第二阶段 4月-6月 第一阶段 1月-3月 第三阶段 7月-9月 第四阶段 10月-12月 6月下旬 三期开盘 外立面 8月上旬完成 交房工作 12月上旬开始 3月中旬 青枫百艺汇 10月上旬 一期清盘 4月上旬现场 售楼处公开 6月上旬 样板房公开 8月下旬 装修设计大赛 价格战价格战攻坚战攻坚战错位战错位战 地产江湖地产江湖数十万份专业

26、资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 推广目标：延续上一波优惠策略带来的销售业绩，去化剩余房源；为三期开推广目标：延续上一波优惠策略带来的销售业绩，去化剩余房源；为三期开 放积累客源放积累客源 推广重点：传播项目亲民形象，增加项目在消费者心中美誉度推广重点：传播项目亲民形象，增加项目在消费者心中美誉度 媒体配置：选择以户外广告、报纸广告等大众主力媒体结合网络条幅及现场工媒体配置：选择以户外广告、报纸广告等大众主力媒体结合网络条幅及现场工 地包装等，达到项目销售信息传播，塑造项目的总体形象。地包装等，达到项目销售信息传播，塑造项目的总体形象。 2月下旬

27、“价格减法 幸福加法”优惠开始 3 3月中旬月中旬“青枫百艺汇青枫百艺汇”客户联谊活动客户联谊活动 营销第一阶段：价格战营销第一阶段：价格战（2009.012009.03） 春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配 套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 价格减法 幸福加法 阶段优惠主题：阶段优惠主题： 活动目的：活动目的：在实际价格维持的情况下

28、，给予客户新鲜的优惠信息，吸引客在实际价格维持的情况下，给予客户新鲜的优惠信息，吸引客 户前来。户前来。 活动（优惠）细则活动（优惠）细则 満満3500035000减减20092009，一房、二房不参与此促销活动。，一房、二房不参与此促销活动。 同时购买两套及以上产品，每套可再享受同时购买两套及以上产品，每套可再享受20092009元折扣（允许不同客户购买）元折扣（允许不同客户购买） 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 青枫百艺汇之少儿篇 活动目的：维系老客户，增加项目美誉度活动目的：维系老客户，增加项目美誉度 活动细则

29、：活动细则： 客户报名参与，视参与人数设置奖项；客户报名参与，视参与人数设置奖项； 报纸软文、短信发布活动讯息，并可集软文拿礼品，增加项目通晓度同时，报纸软文、短信发布活动讯息，并可集软文拿礼品，增加项目通晓度同时， 增加案场人气。增加案场人气。 阶段活动：阶段活动： 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 时间时间形式形式内容内容备注备注预算预算 02.20横幅横幅庆祝青枫公馆一期结构封顶庆祝青枫公馆一期结构封顶10001000 02.20/02.27/03. 13/03.20 扬子晚报扬子晚报 软文软文 心系业主，邻里共

30、融心系业主，邻里共融青青 枫百艺汇系列报道枫百艺汇系列报道. 集报拿礼品：收集任集报拿礼品：收集任 意意2 2份软文报道，可份软文报道，可 至售楼处领取礼至售楼处领取礼 0 0 02.20扬子晚报扬子晚报 半版硬广半版硬广 价格减法价格减法 幸福加法幸福加法 満満2900029000减减20092009元元 2400024000 02.23户外广告户外广告价格减法价格减法 幸福加法幸福加法 満満2900029000减减20092009元元 更换更换1500015000 02.25常州日报常州日报 半版硬广半版硬广 价格减法价格减法 幸福加法幸福加法 満満2900029000减减20092009

31、元元 5000050000 02.19短信短信集报拿礼品活动告知集报拿礼品活动告知10W10W条条50005000 02.25短信短信最新优惠告知最新优惠告知30W30W条条1500015000 03.02电梯广告电梯广告价格减法价格减法 幸福加法幸福加法 満満2900029000减减20092009元元 3000030000 03.05都市信息都市信息 报（夹报）报（夹报） 青枫百艺汇即将开幕青枫百艺汇即将开幕 价格减法价格减法 幸福加法幸福加法 2500025000 03.07/03.14/03. 21/03.28 传单派发传单派发勤业超市勤业超市/ /时代超市时代超市/ / 邹区灯具城等

32、邹区灯具城等 30003000 约约168000168000 媒体策略：媒体策略： 地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 5 5月为传统的销售旺季，但是由于受月为传统的销售旺季，但是由于受0808年金融风暴的影响，具体情况需要在年金融风暴的影响，具体情况需要在 0303月到月到0505月两会各地政策逐步出台后，国际国内的相关产业经济指标是否月两会各地政策逐步出台后，国际国内的相关产业经济指标是否 发生转向，此时市场需求仍然以刚性需求为主要突破点，销售环境的升级发生转向，此时市场需求仍然以刚性需求为主要突破点，销售环境的升级

33、 将带动此部分客户的消费积极性，同时此阶段也是众多竞争对手大做文章将带动此部分客户的消费积极性，同时此阶段也是众多竞争对手大做文章 的阶段，为了抢占市场份额将会出台系列优惠方式。竞争将会十分激烈。的阶段，为了抢占市场份额将会出台系列优惠方式。竞争将会十分激烈。 4月上旬现场售楼处公开 5月下旬常州市2009年春季房交会 6月上旬青枫公馆样板房开放 营销第二阶段：攻坚战（2009.042009.06） 推广目标：推广目标：一期剩余房源、三期开始销售，以好的房源确定市场的有利位置一期剩余房源、三期开始销售，以好的房源确定市场的有利位置 推广重点：推广重点：准现房发售准现房发售 媒体配置：媒体配置：选择以户外广告、报