DTZ戴德梁行2008第4季度广州场透视

1、DTZ 戴德梁行 2008 第 4 季度广州市场透视 概览 受全球经济衰退以及国内产业结构调整的影响，第4 季度广州经济增长速度继续放缓。 2008 年前三季度 广州国内生产总值同比增长 12.1% ，增幅较去年同期下降 2.4 个百分点。广州城市居民消费指数涨幅继续 回落， 11 月同比上升 3.4 ，增幅较上月下跌 2.8 个百分点。固定资产投资仍呈现平稳增长态势。 1 月至 11 月，全市完成全社会固定资产投资同比增长 14.5% ，增速比前三季度提高了 2.4 个百分点。 为了缓解金融危机带来的经济压力及保证经济稳步发展，本季度中国人民银行四次下调存贷款基准利率。 五年以上贷款利率下调

2、至 5.94% ，比上季度下降 1.89 个百分点。 表一：主要经济指标 指标 时期 单位 数值 比去年同期增长 (%) 国民生产总值 1 月 -9 月 亿人民币 5,921.66 12.1 固定资产投资总额 1 月 -11 月 亿人民币 1,706 14.5 规模以上工业产值 1 月 -11 月 亿人民币 10,579 13.3 城市居民消费价格指数 1 月 -11 月 % 106.3 6.3 贷款基准利率(五年以上) 12 月 23 日起执行 % 5.94 资料来源 :广州市统计局 表二：房地产相关指标 指标 单位 2008 年 1 月 -12 月 比去年同期增长 (%) 房地产开发投资

3、亿人民币 642.20* 11.4 商品住宅竣工面积 万平方米 504.57* -12.5 商品住宅施工面积 万平方米 3,886.7* 4.9 住宅 平均价格 元/平方米 9,338 8.60 销售面积 万平方米 553.0 -27.11 写字楼 平均价格 元/平方米 12,092 2.80 销售面积 万平方米 41.52 -47.40 商业 平均价格 元/平方米 10,737 -2.64 销售面积 万平方米 65.26 -16.75 *指 2008 年 1-11 月数据，资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局 第 4 季度，广州市土地市场成交活跃。成交地块共有28 块，总建筑面

4、积达 372.4 万平方米，主要分布在 番禺、南沙、萝岗与花都四区。其中，住宅地块成为本季度地块成交的重点， 12 块住宅用地总建筑面积为 175.4 万平方米，占总成交的 47% 。值得关注的是，本季度竞投地块大多是没有受国家收紧信贷额度政策 影响的本土中小开发商，并且成交地块基本以底价成交。 标三：土地公开 2008 年第 4 季度 区域 地块 用途 地皮面积 （平方米 ） 总建筑面积 （平方米 ） 土地使用 年限 （年） 成交价 （万元） 越秀 广州大道港口机械厂地块 商品住宅 5,544 19,407 70 7,781 天河 珠江新城 D1-2 地块 商务办公 4,477 30,417

5、 40 23,400 番禺 新造镇小谷围 DS0401 地块 商品住宅 8,821 27,522 70 8,457 番禺 新造镇小谷围 DS0801 地块 商品住宅 11,875 37,050 70 11,115 番禺 化龙镇现代产业园 工业 1,375,657 1,414,492 50 39,606 番禺 市桥清河东路南侧 商业金融 8,070 40,354 40 9,675 南沙 南沙街行政中心南侧 08NJY-1 地块 商品住宅 134,760 269,520 70 26,400 萝岗 萝岗中心区北部 KXC-P6-1 地块 商品住宅 159,869 351,712 70 54,355

6、萝岗 开发区 KXC-P6-3 地块 商品住宅 69,621 160,000 70 25,300 萝岗 开发区东区 JGQ-D6-8 地块 工业 12,136 30,340 50 729 萝岗 云埔工业区 YP-J1-0 地块 工业 1,830 4,575 50 110 萝岗 云埔工业区 YP-L2-1 地块 工业 17,700 21,417 50 1,062 萝岗 云埔工业区 YP-L2-3 地块 工业 6,668 13,335 50 401 萝岗 云埔工业区 YP-L4-1 地块 工业 37,343 93,358 50 2,241 萝岗 萝岗中心区北部 KXC-P6-2 地块 商品住宅 1

7、33,956 237,102 70 53,000 萝岗 科学城 KXC-J1-1 商业金融 15,000 30,000 40 3,416 萝岗 九龙工业园 JLGY-G4-1 地块 工业 11,003 22,006 50 661 花都 三东大道北石岗一号地块 商品住宅 71,742 106,573 70 13,322 花都 三东大道北石岗 2 号地块 商品住宅 80,182 108,415 70 13,552 花都 三东大道石岗 3 号地块 商品住宅 80,748 154,400 70 19,300 花都 迎宾大道北南航花园西地块 商品住宅 45,273 126,764 70 11,270 花

8、都 凤凰路（新华宝田猪场） 商品住宅 65,892 156,420 70 16,256 注：仅截取一部分的成交工业地块 资料来源：广州市国土资源和房屋管理局 写字楼 图一： DTZ 指数广州写字楼租金及售价 2000Q1=100 Office rent 写字楼租金 Office price 写字楼售价 Source:DTZ Research 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 需求 租赁 受世界经济衰退的影响，国内的宏观经济增长速度也明显放缓。甲级写字楼市场作为反映经济状况的晴雨 表，市场需求明显减少。 DTZ 戴德梁行数据显示： 2008 年第 4 季度广州甲级写字楼的吸纳量为 -53,30

9、0 平方米。近年来广州甲级写字楼租金持续平稳上升，一批在经济危机中受冲击明显的企业，难以承受高昂 的租金，纷纷选择搬离高档甲级写字楼，导致本季度甲级写字楼吸纳量出现罕见的负增长情况。 就区域方面而言， 体育中心商务区汇集了全市 51% 的甲级面积， 加上区域租金水平较高， 租户搬离现象最 为严重。区域空置率由 3 季度的 4.7%上升至本季度的 12.6% ，升幅为 7.9 个百分点。而在珠江新城商务 区和东山区，空置率继续呈现逐步缩小的趋势。 面对严峻的租户搬离现象，不少甲级写字楼开始以调低租金水平的方式保持大厦的入驻率。戴德梁行研究 数据显示：第 4季广州甲级写字楼的整体租金水平为 129

10、.1 元/平方米/月，较 3 季度下调 6.3% 。其中珠江 新城商务区租金下调最为明显，为9% ，其次为东山区和体育中心商务区，下降幅度分别为7% 和 5.4% 。 值得关注的是，本季度租金为 100 元 /平方米 /月左右的物业交易比较活跃。受经济环境的影响，不少公司 开始削减租金支出，迁至租金较低的物业。 表四： 2008 年第 4 季度部分租赁成交 公司名称 项目名称 区域 成交面积（平方米） 阿里巴巴 中华国际中心 越秀区 6,000 安联保险 中华国际中心 越秀区 2,000 分众传媒 维多利广场 体育中心中心商务区 2,000 资料来源： DTZ 戴德梁行研究部 4.7 万平方米

11、，目前叫价每 销售与投资 本季度位处琶洲的保利国际贸易中心开始上市发售。该物业写字楼部分面积约 平方米 21,000 元。 宏观经济持续低弥，大部分投资者普遍对投资商业物业持谨慎态度，再加上租金有所下滑，本季度写字楼 的销售与投资行为表现仍然淡静。广州市国土资源与房屋管理局数据显示： 2008 年全年广州市一手写字 楼成交量为 41.52 万平方米，同比减少 47% 。 图二：广州甲级写字楼分区租金走势 90 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Q4 Tianhe Sports Stadium CBD 体育中心 CBDPearl River New City 珠

12、江新城 CBD Dongshan 东山Yuexiu 越秀 *数据以建筑面积为基准。 资料来源： DTZ 戴德梁行研究部 供应 本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为 178.73 万平方米。 展望 由于目前的宏观经济环境正处于低谷期，至 2009 年上半年世界经济难见有明显的改变，不少企业将会暂 缓扩张计划，甲级写字楼的需求量将继续维持于较低的水平。另外，为挽留旧租户，一些业主将向他们提 供租金方面的优惠，所以我们预期甲级写字楼的成交租金仍有下调的空间。 面临租金的下滑，写字楼投资行为将更加谨慎，买卖成交量将难见上扬。此外，受资金短缺和目前严峻的 市场环境的影响，不少在建的写字楼

13、物业纷纷延缓上市的时间，同样不利于有效需求力量的释放。 图三：广州甲级写字楼供应和空置率走势 000sq m Vacancy rate 空置率 % 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* New Supply 新增供应 Vacancy 空置率 Existing Stock 存量 *Eestimated 预计 资料来源： DTZ 戴德梁行研究部 住宅 图四： DT

14、Z 指数广州住宅租金及售价 2000Q1=100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Residential rent 住宅租金 Residential price 住宅售价 Source:DTZ Research 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 销售市场 需求 第 4 季度，虽然降低住房贷款首付比例、 下调贷款利率以及提高住房公积金贷款额度等利好政策纷纷出台， 但本季度成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第 4 季度广州一手住宅市场的成交 量为 138.37 万平方米，较第 3 季度下降 20% 。成交量下降的主要原

15、因是： 1、拥有强劲潜在需求的中心 城区价格下降幅度少，成交量不大。 2 、潜在需求者心理预期住宅物业价格仍将下行，而且年底新增住宅 供应较为充足，选择的物业增多。 3 、新政的执行细则迟迟未能出台，不少潜在购房者继续持币观望。 成交量持续下降， 但一些价格适宜的优质物业成交理想。 本季度广州一手住宅成交主力集中在花都、 番禺、 天河和海珠四区。从成交物业户型结构来看，两房单位成交比例最大，占全市总成交的 42% ，较上季度增 长 16% 。此外，单套面积在 60-100 平方米的中小户型单位所占比例明显增长，从上季度的 58% 增长至本 季度 66% 。 广州高档住宅价格持续呈现下行趋势，大

16、部分消费者担心入市仍将面临楼价下跌的风险，继续持谨慎的入 市态度，第 4 季度广州高档住宅市场依然平静。值得关注的是，本季度珠江新城的高档住宅如中海璟晖华 庭等凭借优越的地理位置，实用的户型结构，适宜的价格以及良好的升值潜力成交相对活跃。 图五： 2008 年第 4 季度住宅平均价格及分布 供应 第 4 季度，开发商加快新楼盘的推售速度，广州一手住宅供应量有所增长，新增供应量为24,481 套，较 上季度增长 6.5% 。新增供应主要集中在花都、番禺、海珠、增城和天河区五区，供应总量为 18,558 套， 占全市供应总量的 76% 。潜在需求最为强劲的中心六区供应套数及其所占比例均呈现上涨的态

17、势， 总供应 量达 9,253 套，所占比例为 38% ，较上季度增长 6% 。 值得关注的是，舒适实用的二三房单位依然成为本季度供应的主力，但三房单位套数所占比例明显下降， 从上季度的 48% 下降至 33% 。此外，单套面积在 80-120 平方米的住宅单位供应比例最大。而成交最为活 跃的 80 至 99 平方米的住宅单位， 本季度供应比例呈现下降的态势， 占全市新增总供应量的 34% ，较第 3 季度下降 12% 。 高档住宅市场方面，供应量以天河、海珠和番禺三区为主。有别于上季度的物业户型结构供应情况，本季 度广州高档住宅供应以 60-90 平方米的小户型单位为主。此外，高档物业较为集

18、中的珠江新城本季度依然 成为高档住宅市场关注的区域。朱美拉公寓与中海璟晖华庭等优质楼盘的推出，受到不少潜在需求者的青 睐。 表五： 2008 年第 4 季度主要新开盘高档项目 区域 项目名称 本期总套数 单位建筑面积 （ 平方米 ） 均价（人民币 /平方米） 天河 朱美拉公寓 768 51-87 17,000 海珠 信达阳光海岸 130 106-291 30,000 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 展望 预期下季度广州一手住宅供应量增长态势有所减缓，新增供应将以增城、花都和海珠区三区为主。在新政 刺激、供应量较为充足以及价格下行的多重推动下，加上十二月中旬出台关于二套房贷款条件放松，二次

19、或多次置业者的购买欲望将被激发，预计下季度全市一手住宅成交量将有所增长。此外，开发商在市场低 弥的环境影响下对新物业价格的定位将趋于更合理化，预计下季度广州一手住宅成交价格下行态势持续。 二手市场 在一手住宅价格不断下调、供应量增加以及契税、印花税和土地增值税等优惠政策的影响下，二手物业业 主开始下调物业价格。但因大部分潜在需求者预期物业价格持续下行，市场观望气氛浓厚，因此本季度广 州二手住宅成交量并未见增长。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第 4 季度广州二手住宅成交量为 107.42 平方米，较第 3 季度下降 11% 。成交最为活跃的区域集中在番禺、海珠和天河区，三者总成交量 为 5

20、9 万平方米，占全市二手总成交的 55% 。 表六： 2008 年第 4 季度二手房成交案例 项目名称 区域 建筑面积（平方米） 装修标准 成交价（人民币 /平方米） 恒宝华庭 荔湾 126 装修 15,100 帝景苑 天河 112 装修 9,600 祈福新村 番禺 85 装修 5,860 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 新政对降低置业门槛、减缓供房压力等有一定的积极作用，随着市场对新政逐渐消化，效果将愈为明显。 此外，十二月中旬二套房政策出台，规定 “满 2 年二手房交易可免征营业税 ”，在一定程度降低二手住宅物 业业主的出让成本，预计下季度广州二手住宅成交量将有所上升，价格将呈现下降趋

21、势。此外，政府加大 力度推行减轻居民出行成本的措施，预计一些地铁沿线的二手优质物业成交将更为活跃。 租赁市场 十月份秋季交易会期间，广州服务式公寓的短租约明显有所增加，租金水平较第 3 季度有有所上升，升幅 达 10% 。秋交会结束后，住宅租赁市场交易重新回归平静。受宏观经济环境的影响，一部分租客在原租约 结束后，开始物色租金更为实惠的物业进行搬迁。而对于物业的营运商而言，降低租金，完善服务仍然是 争取客源的重要手段。 DTZ 戴德梁行数据显示： 12 月中旬广州服务式公寓和高档别墅的整体租金下调比 较明显，下调幅度分别为 9.5% 和 2.8% 。 从空置情况来看，两类物业的空置率与第 3

22、季度相比有微小上调，但不明显。 12 月中旬的统计数据显示， 广州服务式公寓和高档别墅的空置率分别为 21.7% 和 14.9% 。 商铺 需求 行业需求 虽然全球经济正在衰退，经济增速减缓，但广州零售业始终保持相对良好的发展态势。广州国土资源和房 屋管理局数据显示， 1-11 月广州社会消费品零售总额达 2,861.4 亿元，同比增长 20.99% ，增幅较去年同 期上涨 2.53 个百分点。国家实施扩大内需措施，一些国内外知名品牌依然积极寻求全市成熟商圈商业物 业。 本季度，零售业的持续稳步增长给广州商铺租赁市场带来平稳的需求。餐饮、家电和服装业的扩张依然明 显。商家选择拥有成熟商业氛围的

23、大型购物中心作为其扩张的目标。例如，苏宁电器进驻正佳广场，苹果 集团华南旗舰店本季度也落户天河城。此外，广州本土大型百货依然承接上季度的扩张势头，选择有良好 发展前景、居民点集中以及交通便利的商务区域实施其扩张计划。例如，广百百货与位于珠江新城的太阳 城广场签订合作协议。 销售和投资需求 在优质商铺供应稀缺的前提下，考虑到购买成本及商铺收益回报期较长，潜在购买者不愿在经济并不乐观 的环境下入市，本季度广州商铺买卖市场成交量持续下降。广州国土资源和房屋管理局数据显示， 2008 年广州新建商铺成交量为 65.26 万平方米，同比下降 17% 。 值得关注的是，为了降低经营成本及看好区域的发展前景

24、，部分商家的扩张计划开始从中心城区传统成熟 商圈转移至白云区及黄埔区等商业氛围还未成熟的区域，进一步加强区域内商业氛围。 表七： 2008 年第 4 季度主要成交案例 行业 客户 项目 区域 营业面积（平方米） 餐饮业 肯德基 肯德基 万国广场 海珠 600 家电业 苏宁 正佳广场 天河 20,000 服装业 意大利 Teentity 中华广场 越秀 800 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 表八： 2008 年第 4 季度主要商业项目租金 行业 区域 建筑面积（万平方米） （可成交）租金（范围）人民币 /平方米 天河城 天河 16 1F:1,800-2,000 正佳广场 天河 30 1F:

25、1,000-1,800 中华广场 越秀 17 1F:1,000-1,500 世贸新天地 越秀 3 1F:600-1,000 资料来源 :DTZ 戴德梁行研究部 供应 广州市国土资源和房屋管理局数据显示，第 4 季度广州新批准预售商铺面积为 19.32 万平方米，比上季度 增长 4.7% 。此外，为了解决资金问题，开发商加快社区商铺的开发进度，本季度社区商铺的供应表现强 劲。其中，位于海珠区、白云和番禺三区具有成熟居住条件的社区供应量最为充足。 随着珠江新城商务及居住氛围日渐浓厚，开发商也加快区域内商业配套的开发进度。本季度区内部分高档 写字楼的裙楼商铺开始招租，如富力盈泰广场和威尔斯国际公寓，吸引不少商家的关注。 为迎接未来元旦和农历春节消费高峰期，万国广场负一层品牌运动城，天河城百货名盛广场店以及摩登百 货本季度相继开业。 展望 全球经济继续处于下行态势，但居民购买力的增强，对高档品牌的需求愈加强烈，促使广州零售商业市场 依然受到国内外知名品牌的追捧，特别是一些还没进入广州的高档品牌，也在纷纷寻找优质合适的商业物 业。然而，下季度将面临传统的商铺市场平