江苏盐城宿迁房地产市场投资环境考察报告

1、2021/3/10授课：XXX1 江苏省盐城、宿迁市江苏省盐城、宿迁市 房地产市场投资环境考察报告房地产市场投资环境考察报告 2021/3/10授课：XXX2 指标指标20072007年年 生产总值(亿元)136815% 人均GDP1800016% 第一产业 (亿元)2604% 第二产业 (亿元)64219.10% 第三产业 (亿元)46616.20% 城镇固定资产投资 (亿元)47636.90% 建筑业增加值(亿元)9115% 建施工面积 (万平方米)490 竣工面积(万平方米) 250 销售面积1622.03% 全市户籍人口(万人)808（市区70）6% 人均可支配收入(元)1385715

2、% 城镇居民人均住房建筑面积（平方米） 25.95 盐城市各项经济指标盐城市各项经济指标 2021/3/10授课：XXX3 一：刚性需求促进地产发展 盐城向100万人口中型城市的跨越，城市化的脚步必然刺激房地产市场的发展，消费者 对住房数量的要求有增无减。 另外，要面对强大的刚性需求。通常对刚性需求的界定直接对应居民的实际购买力，即 无支付能力的需求只能称作为“需要”，但是在实际生活中，多数人的买房欲望不受购买 力的约束；在城市表现为结婚一定要有新房，搭上老父老母养老钱也再所不惜，另外还有 每年6%的人口增长量，因此可以说盐城住房的刚性需求相当强烈。 二：产业升级带动地产发展 盐城所处的位置比

3、较特殊，经济发展已经纳人具有区域特征的“长三角”范围之内，苏 北便利的交通以及广阔的发展前景为区域内产业的升级提供了广阔的空间，众多产业向苏 北地区迁徙，盐城相比宿迁、淮安发展形式要好的多，另外人口的流动必将带来房地产市 场的繁荣。 三：房价未过警戒线，未形成房地产泡沫 从目前看来，盐城房产市场尚未越过警戒线，纯粹的投资性消费在整个房产消费中所占 比例尚小，而且盐城房价并未出现严重虚高的情况。盐城地产市场的价格未来将是一个稳 步、逐步、慢步的增长过程，短期内不会出现暴涨和暴跌，经过一个调整期，盐城房价还 会向上微调。 现行房价在全省现行房价在全省1313个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的

4、房地产市场从长远看，依个城市中处于倒数第二的位置，因此，盐城的房地产市场从长远看，依 然有很大的发展空间。然有很大的发展空间。 盐城房地产特点 2021/3/10授课：XXX4 东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显东城区板块：住宅业态丰富，价格优势明显 相对于其它区域，东城区板块楼市的业态更丰富，除了多层、小高层、 别墅产品外，新推出的入户花园洋房，今年将成为该区域的一大亮点。 该区域今年现房上市量大增，且工地开工较其它区域有所提前。 在盐渎、南城板块买一套小高层每平方米至少在4000元左右，而在东 城区域，东方绿苑小高层每平方米才卖3400元，伯乐达加州东郡的单 价可能只有3000元上下。

5、就是别墅产品，在市中心每平方米可能要卖 9000多元，而在盐城奥林匹克花园这样的别墅区，也只有4000多元到 6000多元之间。 价格低是东城区最大的卖点。价格低是东城区最大的卖点。 板块分析 2021/3/10授课：XXX5 南城板块：大量房源面市，选择空间增大南城板块：大量房源面市，选择空间增大 该区域作为盐城未来新的城市中心在建设，市场反应快速，通过两年时间的建设，面 貌日新月异，楼市的地位快速崛起，房地产开发量价齐升。现在的恒盛都市豪庭、华 厦绿城、中远世纪城、恒荣世家、全庭世纪广场、水绿名苑、中庚香格里拉花园、中 央广场、博客领地等楼盘都在不停的动作以吸引市民的关注，从各售楼处调研出

6、来的信息 显示，现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑现有大量房源面市，可供选择空间较大，但目前成交量有很大程度的下滑。 市政建设市政建设 南城区域设置了3所学校。首先是盐渎路学校（小学加初中）初步确定由市一小 管理，还有两所分别是聚亨路小学和日月路小学，由盐城二小管理，目前这三所学 校总投资2.7亿元，正在建设中，预计部分班级可望在今年秋学期开学。 首批重点建设项目包括基础设施、环境工程和公共配套三大类项目，总投资近 17亿元集中开工建设。像位于城南新区核心地块的中心内港湖工程、内港湖东南侧 的盐塘河绿化带两个环境工程项目，即将完成湖面和绿化建设；加快内港湖南侧地

7、块的运作，建设以商业为主、规模适度、功能完善的商业辅导中心。市第三医院南 院区等公共配套项目正在建设之中。 靠市政配套带动区域房地产的兴起靠市政配套带动区域房地产的兴起以以“造造”城概念作为市场的支撑城概念作为市场的支撑 2021/3/10授课：XXX6 西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举西环路板块：老中新楼盘集中发力，商住物业齐头并举 西环路改造拓宽美化亮化，使西环路板块更加丰饶亮丽，西环路板块 的崛起，带动了整个城西南崛起。八菱华庄、新日月翠洲嘉园等一些 元老级楼盘一直跃在前沿，产品业态业随着市场潮流向以小高层为主多 种植业形态并存的格局在转变。月湖化城、水岸名都、盛世华城、

8、金大 洋花园等中坚楼盘成立西环路板块住宅产品的供应支撑。而今年西城逸 品的公开，为该区域带来新的动作。预计今年上半年西环路上的小高层 供应量将超千套。 区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆区域配套相对成熟，产品同质化严重，大盘扎堆 2021/3/10授课：XXX7 老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明老城区板块：新盘大盘即将上市，多层高层业态分明 老城区住宅房源一直比较紧缺，锦江冠城与悦达东园堪称老城区的主 力楼盘，在经历两三年的精彩演绎，目前这两个楼盘正在最后发力，今 年均将完美谢幕。 即将推出的两大新盘明悦景庭、华府景城均以“景”明志，业态在 多层、高层方面各有侧重。不仅为

9、老城区住宅市场供应了充足的房源， 而且让广大购房者的置业选择有了明确的方向。充足的房源与分明的住 宅业态，购房者选房空间较大。 成熟的魅力与城中向心力另老城区精神焕发成熟的魅力与城中向心力另老城区精神焕发 老城区板块 2021/3/10授课：XXX8 盐渎板块：现房供应，房价仍居波峰盐渎板块：现房供应，房价仍居波峰 占地728亩的盐渎公园是市区目前最大的户外休闲公园，也是盐渎板 块楼盘最大的景观卖点。它是新老城区连接区域。盐中、一小南城区相 伴左右更是其他板块无法比拟的教育资源，使该板块更多地受到众多市 民关注。这个板块因为有着钱江方洲、公园道1号、文化名城、汇景新城 等重量级楼盘，又因房源上

10、市量少价高，故他们的一举一动一直牵动着 购房者的目光。 市政建设市政建设 盐渎公园对面将形成一个330亩的商业区，建设以商业为主、规模适度、 功能完善的商业中心。 人民南路南延工程将于今年6月底完成，建成后可能与跃马路接轨。届 时连接新老城区的3条大通道将贯穿盐渎板块。 盐渎板块的楼盘不仅是品质的代表更是身份的象征盐渎板块的楼盘不仅是品质的代表更是身份的象征 盐渎板块 2021/3/10授课：XXX9 串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动串场河板块：配套建设猛进，项目侍机而动 串场河景观带在一定程度上承载着盐城的水绿文化，它的建成对于盐城城市品位 的提升有着巨大的推动作用。现在串场河板块的楼

11、盘还不是很多，将有中央绿洲、 全底国际、先锋岛项目等几家楼盘即将推出，但随着串场河景观带建设工程的不断 推进，这里将是购房者新的关注区域。 市政建设市政建设 串场河景观带东侧地块的建设全面展开，盐城有史以来投资最大的市政工程正在 建设。 位于范公路西侧与火车站遥相呼应的新汽车站于今年“五一”节正式投入使用， 面积是黄海路上“新客站”的两倍多。 今年全市的特色商业发展将市区浠沧巷商业街、串场河水街等重点培育成一批特 色鲜明、功能齐全的“特色商业街”。推进先锋岛开发，串联起先锋岛、二桥广场、 中茵海华广场三大商业功能区。 将推楼盘将推楼盘 中央绿洲一直受到市民的关注，项目规划方案己通过市规划局审批

12、。目前正报市 规划委员会审核之中。随着人民南路南延工程的开工建设，该项目已做好地块上厂 房拆迁的准备工作。 串场河板块 2021/3/10授课：XXX10 南城板块南城板块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 华夏绿城353088856660 恒荣世家410083350999 中远世纪城420083069099 恒盛都市豪庭366086022888 瑞尔国际未定88387288 东城区东城区 板块板块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 奥林匹克花园（含别墅）500088188818 东方绿苑340088188117 新天地花园3850

13、嘉利花园3600 2021/3/10授课：XXX11 西环路板块西环路板块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 盛世华城410088413288 金大洋花园398088401111 水岸名都336088581766 月湖花城378088430000 驿都金庭苑3150-450088122001 西城逸品3880-4200 北城区板块北城区板块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 香榭星城220088512278 杭嘉城市花园260088195888 金塔新港明珠310088190999 2021/3/10授课：XXX12 老城区板块老城区

14、板块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 悦达东园380088320488 河畔之星350083351188 清华名居430088358666 锦江冠城283888291008 华兴嘉园430088365388 万方名城380088360838 盐盐 渎渎 板板 块块 楼盘名称楼盘名称均价（元均价（元/ /平方米）平方米）电话电话 钱江方洲430088582333 汇景新城440083080111 公园道一号预计4500 2021/3/10授课：XXX13 在售楼盘在售楼盘 盐城奥林匹克花园目前正推出二期第二批别墅，50多套现房，户型面积160至 220平米之间，可

15、即买即住。第三期的约36套别墅也已建好，即将上市。 高成金水湾花园即将推出经典小高层（6月）、高层，目前接受预约登记，户型 有：两室半两厅、两室两厅。面积在100 平米左右，均价3350左右。 东方绿苑二期80多套小高层住宅已售近70套。第三期主推花园洋房在建，有的 楼体已封顶，88套花园洋房上半年将全部上市，预计4月前后开盘。 伯乐达加州东群二期2栋小高层，一栋多层，正在建设之中，2栋花园洋房预 计四五月份开盘。 东城楼盘简介 2021/3/10授课：XXX14 将推楼盘将推楼盘 金庭花园位于盐城路西侧，一期5栋多层，户型78100平方米；1栋小高层，户型105 120平方米， 可供房源共1

16、50套左右。工程已建地上5层，价格未定，预计在5月中开盘。 中庚香格里拉花园位于开元路北侧，共推出12栋小高层、高层，一期3栋小高层、高层， 主力户型120平方米左右，正在打桩。价格未定，预计六七月份开盘。 瑞尔国际一期多层住宅完美售罄,现正在接收预约的为二期御景小高层、高层，户型介于 58205平米之间。主力户型有：两房约83平米，两房约96平米，三房约131平米。预计六 七月份开盘。 在售楼盘在售楼盘 恒盛都市豪庭一期推出9栋小高层进展迅速，4栋已建至7层，5栋出地面正负零。可 供房源300多套，主力户型100130平方米，3660元平方米起售，一房一价。 华厦绿城一直在推的二期翡翠城市上

17、市房源共800套，已售700多套，主打户型 120130平方米，售价3800元平方米左右，楼层已建至11层。 中远世纪城二期世纪嘉园在推8栋小高层，均已封顶，上市房源140多套，主打95 150平方米三房两厅、两房两厅，3800元平方米起售，预计8月份交付。 恒荣世家一、二期尚有少量住宅在售，即将推2、9、10沿盐渎路商住楼，13 层商铺，4层以上住宅约250套，主力户型95112平方米，楼面已建至3880元平方米 起售，正在打桩。 南城楼盘简介 2021/3/10授课：XXX15 在售楼盘在售楼盘 八菱华庄沿青年路小高层已封顶，尚有大户型和复式住宅在售，起价3980元平方米， 总价在6070

18、万元左右，还有一期别墅将在下半年推出。 新日月翠洲嘉园目前尚有少量大户型复式住宅在售，均价3400元左右。今年将有6幢小 高层推出，市机关幼儿园新日月分园将成该楼盘的一大亮点。 盛世华城在售的小高层住宅还有少量余房，均价在4000元平方米左右。二期即将推出 的二幢15层的高层住宅和3栋多层，现正在打桩，共推出400多套房源。主力户型90多平方 米，价格未定，预计5月份开盘。 月湖花城二期2栋小高层主体已封顶，300套房源在售，主打户型90平方米两室两厅，首 付9万多元。 金大洋花园二期小高层尚余10多套，户型100平方米左右，价格3700元平方米上下。 二期将推出1栋17层高层已建地下停车场，

19、已经在5月份开盘。 水岸名部三期3栋小高层正准备推出，户型130平方米左右，预计5月份开工，7月份开盘， 估计每平方米3800元起售。 西城逸品总体量40万平方米，纯小高层楼盘，一期推出6栋，主力户型120平方米左右， 其中3栋预计在已经开盘，价格在3880元平方米左右。 西城楼盘简介 2021/3/10授课：XXX16 在售楼盘在售楼盘 锦江冠城目前正在推出的一批4幢小高层开盘在售，户型面积96平方米至206平方米，每 平方米单价2838元起售。 悦达东园目前推出的高层小公寓、商铺均已售80，近乎尾盘，且剩余的单身公寓面积 大多为120平方米，毛坯房，每平方米单价3800元左右。沿路商铺一二

20、楼连卖，一楼每平 方米12600多元，二楼4000多元。小区内尚有2幢别墅即将推出，估计每平方米在9000元上。 河畔之星一期4幢小高层已快封顶，房源300套左右，户型91140平方米，均价3500元 平方米，绿化率55以上。二期8栋开始打桩。 将推楼盘将推楼盘 明悦景庭（原大圣集团地块）项目占地141亩，建筑面积169万平方米，楼盘以多层为 主，户型面积73平方米至161平方米，目前一期8幢多层已建地上，预计5月前后开盘，估 计每平方米单价在3500元上下。 华府景城（原亭湖区政府地块）地上建筑面积186万平方米，该项目主推高层住宅，约 126万平方米979套。一期推出4幢高层，户型面积11

21、0至140平方米，售楼处即将启用， 预估房价会在4000元平方米以上。 金塔新港明珠推出5幢4万平方米小高层、高层住宅360套，主力户型90100平方米， 已建地上三层。预计5月份开盘，预估售价3000元平方米左右。 老城区楼盘简介 2021/3/10授课：XXX17 在售楼盘在售楼盘 钱江方洲目前主要销售一期低楼层少量余房。二期即将推出的房源有 多层、小高层，正在建设之中，大约有两百套左右住宅，主力户型120 平方米左右，4300-4600，预计五月份左右上市。 汇景新城一期推出7栋小高层、5栋别墅。目前在售的4栋小高层已快 封顶，260套上市房源主力户型140平方米左右，4270元平方米起

22、售， 一房一价。 将推楼盘将推楼盘 公园道1号一期4栋小高层将推出300套左右房源，目前工地上已打好3 栋桩基，预计下半年左右开盘，预估售价4500元平方米上下。 大宇时代名都目前正在平整项目用地。一期推出4栋小高层，0多 套房源，预计五六月份开工七月份开盘。 盐渎板块楼盘简介 2021/3/10授课：XXX18 160160亩亩 150-180150-180万万/ /亩亩 楼面价约楼面价约13001300元元 2021/3/10授课：XXX19 盐渎地块盐渎地块 约约9090亩亩 180180万万/ /亩亩 楼面价约楼面价约13501350元元 钱江方舟 60万方 4300 公园道1号 60

23、万方 4500 2021/3/10授课：XXX20 火车站地块 火车站地块2 汽车站 火车站 2021/3/10授课：XXX21 西环路地块 2021/3/10授课：XXX22 盐盐 渎渎 公公 园园 东东 侧侧 地地 块块 销售收入销售收入 占地面积60,000 平米 容积率2.3 建筑面积138,000 平米 销售单价4,400 元/平米 销售总额607,200,000 元 销售周期2 年 工程支出工程支出 主体工程165,600,000 1,200 元/平米 配套工程69,000,000 500 元/平米 前期费用41,400,000 300 元/平米 土地成本161,991,900 1

24、,800,000 元/亩 总支出437,991,900 元 管理支出管理支出 设计费1,656,000 取主体工程1%为设计费元 管理费2,760,000 取主体、配套、前期支出的1%为管理费元 销售费15,180,000 取销售总额的2.5%为销售费用元 交易税36,432,000 取销售总额的6%为交易费用元 总支出56,028,000 元 利润分析利润分析 毛利润113,180,100 元 所得税28,295,025 净利润84,885,075 元 投资回报率22.91% 自有资金回报率69.87% 2021/3/10授课：XXX23 西西 环环 路路 地地 块块 销售收入销售收入 占地

25、面积333,350 平米 容积率2.0 建筑面积666,700 平米 销售单价3,800 元/平米 销售总额2,533,460,000 元 销售周期4 年 工程支出工程支出 主体工程866,710,000 1,300 元/平米 配套工程333,350,000 500 元/平米 前期费用200,010,000 300 元/平米 土地成本650,000,000 1,300,000 元/亩 总支出2,050,070,000 元 管理支出管理支出 设计费8,667,100 取主体工程1%为设计费元 管理费14,000,700 取主体、配套、前期支出的1%为管理费元 销售费63,336,500 取销售总

26、额的2.5%为销售费用元 交易税152,007,600 取销售总额的6%为交易费用元 总支出238,011,900 元 利润分析利润分析 毛利润245,378,100 元 所得税61,344,525 净利润184,033,575 元 投资回报率10.72% 自有资金回报率37.75% 2021/3/10授课：XXX24 火火 车车 站站 西西 侧侧 地地 块块 销售收入销售收入 占地面积106672 平米160 亩 容积率2.0 住宅建筑面积64003 销售单价4,000 元/平米 写字楼建筑面积21334 销售单价4,500 元/平米 商业建筑面积128006 销售单价6,000 元/平米

27、总建筑面积213344 平米 住宅销售总额256012800 元 写字楼销售总额96004800 元 商铺销售总额768038400 元 销售总额1120056000 元 销售周期3 年 工程支出工程支出 主体工程192009600 1,500 元/平米 配套工程64003200 500 元/平米 前期费用38401920 300 元/平米 土地成本288000000 1,800,000 元/亩 总支出582414720 元 管理支出管理支出 设计费1920096 取主体工程1%为设计费元 管理费2944147 取主体、配套、前期支出的1%为管理费元 销售费28001400 取销售总额的2.5

28、%为销售费用元 交易税67203360 取销售总额的6%为交易费用元 总支出100069003 元 利润分析利润分析 毛利润437572277 元 所得税109393069 净利润328179208 元 投资回报率64.1% 自有资金回报率151.9% 2021/3/10授课：XXX25 城城 南南 地地 块块 销售收入销售收入 占地面积106,672 平米 容积率2.0 建筑面积213,344 平米 销售单价4,000 元/平米 销售总额853,376,000 元 销售周期3 年 工程支出工程支出 主体工程234,678,400 1,100 元/平米 配套工程106,672,000 500

29、元/平米 前期费用64,003,200 300 元/平米 土地成本288,000,000 1,800,000 元/亩 总支出693,353,600 元 管理支出管理支出 设计费2,346,784 取主体工程1%为设计费元 管理费4,053,536 取主体、配套、前期支出的1%为管理费元 销售费21,334,400 取销售总额的2.5%为销售费用元 交易税51,202,560 取销售总额的6%为交易费用元 总支出78,937,280 元 利润分析利润分析 毛利润81,085,120 元 所得税20,271,280 净利润60,813,840 元 投资回报率10.50% 自有资金回报率28.15%

30、 2021/3/10授课：XXX26 区域区域城南城南城西城西盐渎盐渎火车站火车站 土地成本土地成本288,000,000650,000,000161,991,900288,000,000 毛利润毛利润81,085,120245,378,100113,180,100437,572,277 净利润净利润60,813,840184,033,57584,885,075328,179,208 投资回报率投资回报率10.5%10.7%22.9%64.1% 自有资金回报率自有资金回报率28.2%37.8%69.9%151.9% 区域区域城南城南盐渎盐渎城西城西火车站火车站 土地成本土地成本288,000,

31、000161,991,900650,000,000288,000,000 毛利润毛利润81,085,120113,180,100245,378,100437,572,277 净利润净利润60,813,84084,885,075184,033,575328,179,208 投资回报率投资回报率10.5%22.9%10.7%64.1% 自有资金回报率自有资金回报率28.2%69.9%37.8%151.9% 按投资收益率排序 按绝对利润排序 2021/3/10授课：XXX27 1.11.1、人文地理环境人文地理环境 1.1.11.1.1、地理环境、地理环境 宿迁市位于江苏省北部，介于北 纬 3 3

32、8 3 4 2 5 ， 东 经 1175611910之间，属于 陇海经济带、沿海经济带、沿江经 济带的交叉辐射区。总体呈西北高， 东南低，最高点海拔高度71.2m， 最低点海拔2.8米。全市总面积 8555平方公里，其中陆地面积占 77.6%，耕地面积659万亩，总人口 515万，面积和人口在江苏13个省 辖市分别列第4位和第7位。 宿迁属暖温带季风性气候，四季 分明，光照充足，雨水丰沛，无霜 期较长，年平均气温14.2，年平 均降水量910毫米。 2021/3/10授课：XXX28 1.1.21.1.2、自然资源、自然资源 宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名的商品 粮

33、基地。林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。 中国著名的四大淡水湖之一洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖 骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境内河流纵横， 可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青 虾等50多种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。 宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，全市已形成食品、 酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中 ，“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；绢 丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。 2021/3/10授课：XXX29 1.1.31.1.3、行政区划

34、行政区划 宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡 镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。 1.1.41.1.4、交通环境、交通环境 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北， 内河通航里程达897公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新 一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐 宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。西距徐 州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南 京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。 2021/3/10授课：XXX30 1.1.51.1.5、历史沿革、历史沿革

35、 宿迁市位于江苏北部淮水之阳。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。 境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。其后至宋、元、明、清 时期各州屡有废替。 1970年属淮阴地区。 1983年属淮阴市。 1987年12月31日经国务院批准，撤销宿迁县，设立县级宿迁市。 1996年7月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市， 辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。市政府所在地为宿城区。 1.1.1.1.61.1.6、人口、人口 全市2007年末总户数143.88万户，户籍人口529.47 万人，城区人口约 40万人。 2021/3/10授课：XXX31 1.1.71.1.7、宿迁城市建设情况、

36、宿迁城市建设情况 宿迁市被两条河流大体分隔成为3个区域，从东到西是宿豫区，老城 区，宿城区。宿迁市整体城市规划建设定位为“以老城区为轴心，宿豫 、宿城两翼齐飞”。 1 1、宿豫区、宿豫区 宿豫区曾是宿迁的一个县，去年新政区域调整后成为宿迁的一个区 ，整个区域的建设正处于建设起步阶段。该区域建设定位为具有独立城 市功能的都市生活区。 2 2、老城区、老城区 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位为宿迁未 来的商业中心。目前该区域建设较为成熟，集中了宿迁几个高品质高层 、小高层楼盘。 3 3、宿城区、宿城区 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是未来宿迁发展的 新区。该区东南部的

37、宿迁经济开发区作为目前宿迁重点发展的区域，集 中了一批颇具实力的工业企业。 2021/3/10授课：XXX32 1.21.2、宏观经济、宏观经济 宿迁升级为地级市后,宏观经济运行态势良好。自2003年以来宿迁总体 经济以平均每年15%的的速度增长，略高于江苏省经济增长水平。但宿迁 的经济基础比较薄弱，经济总量较小，因此经济增长的绝对值较高。 335.59 386.95 454.2 0 100 200 300 400 500 200420052006 地区生产总值变化表（单位：亿元） 宿迁近三年国民经济的增长速率高于全国平均水平，并呈递增趋势， 为房地产开发提供了良好的宏观经济环境。 2021/

38、3/10授课：XXX33 1.2.21.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位 1095.8 500.97 871.36 416.36 335.59 1278.4 578.65 989.45 498.67 386.95 1428.8 651.06 1174.26 527.38 454.2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 200420052006 苏北五市经济总量比较图（单位：亿元） 徐州淮安盐城连云港宿迁 数据来源数据来源江苏统计年鉴江苏统计年鉴 2021/3/10授课：XXX34 12005 9597 10928 8

39、891 6474 20000 9840 8209 9362 8872 6378 10482 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 人均GDP城镇可支配收入 2006年苏北五市人均经济指标比较图（单位：元） 徐州淮安盐城连云港宿迁江苏省 数据来源数据来源江苏统计年鉴江苏统计年鉴 宿迁市国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其 它城市。 从经济指标可以看出：宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费 能力较低。 2021/3/10授课：XXX35 1.2.31.2.3、三次产业、三次产业 96.1399.02

40、 107.09 141.76 174.13 203.68 97.7 113.79 143.43 0 50 100 150 200 250 第一产业第二产业第三产业 近三年三次产业增值图（单位：亿元） 200420052006 2005年产业结构图 25.60% 45.00% 29.40% 第一产业第二产业第三产业 2006年产业结构图 24.00% 44.00% 32.00% 第一产业第二产业第三产业 数据来源数据来源宿迁统计年鉴宿迁统计年鉴 2021/3/10授课：XXX36 自2003年宿迁市三次产业结构比重实现“二、一、三”到“二、三、一” 的历史性转变以来，2005、2006年宿迁市第

41、三产业的经济地位正逐步上升 。 1.2.41.2.4、城市居民消费结构、城市居民消费结构 城 市 居 民 消 费 结 构 图 47% 6%9% 13% 10% 15% 食 品 支 出家 庭 设 备 及 服 务 交 通 通 信教 育 文 化 娱 乐 居 住其 它 2006年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐 服务、居住消费分别为2215元、275元、444元、615元和495元，比上年 分别增长12.3%、21.9%、-39.5%、-14.2%和44.2%。 居住消费比上年增长44.2%呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近三 年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。 202

42、1/3/10授课：XXX37 2 2、宿迁房地产市场、宿迁房地产市场 2.12.1、 房地产投资额房地产投资额 2.12.1、1 1 宿迁市房地产投资额宿迁市房地产投资额 37.17 57.02 62.68 0 20 40 60 80 200520062007(1-11) 2005-2007宿迁房地产投资额（单位：亿元） 房地产投资额 2021/3/10授课：XXX38 2005年房地产开发完成投资37.17亿元，增长59.9% 2006年房地产开发完成投资57.02亿元，增长53.4% 2007(1-11月份)年房地产开发完成投资62.68亿元，同比增长28%。 宿迁市于1996年成立，作为

43、新兴的地级市，发展前期基础设施建设 规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；从 05-07年的数据来看，每年的增长几近100%，这也与宿迁房地产投资额 基数小密切相关，2007年以来房地产投资额度趋缓增长，这表明宿迁 房地产市场经过前几年的快速发展，市场正处于一个消化过程，未来几市场正处于一个消化过程，未来几 年的投资额度不会有明显的上升趋势。年的投资额度不会有明显的上升趋势。 2021/3/10授课：XXX39 1、房地产开发投资增速减缓。近年来国家加大宏观调控力度，在土 地和信贷及房地产市场方面进行调控。今年国家继续实施从严从紧的 货币政策，取消了房地产开发方面的优惠政策

44、，对宿迁房地产业产生 了一定影响。一季度宿迁房地产开发增长16.9%，比全市投资增速低 27.527.5个百分点，增幅较去年同期低22.822.8个百分点。房地产开发投资占 全市投资总量的比重由去年同期的23.6%下降到19.1%19.1%。 2、服务业投资比重下降。一季度宿迁服务业投资（即是第三产业） 27.89亿元，同比增长13.4%，比全市投资增速低31个百分点；服务 业投资占投资总量的比重为34.3%，同比下降9.49.4个百分点。 2008年第一季度宿迁房地产投资状况 2021/3/10授课：XXX40 2.22.2、城市人均住房面积、城市人均住房面积 2006年宿迁城市居民人均住房

45、使用面积27.63平方米，比上年增加 0.29平方米。 相比较2006徐州的城市人均住房使用面积25.81平方米，宿迁在这个 指标上高于徐州；从侧明说明：宿迁人购房的目的主要是为了改善性需 求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例很低；因而因而 对楼盘开发提出较高的要求，性价比高、地段好的楼盘将为宿迁市场所对楼盘开发提出较高的要求，性价比高、地段好的楼盘将为宿迁市场所 追逐。追逐。 2021/3/10授课：XXX41 2.32.3、宿迁房地产开发状况、宿迁房地产开发状况 414.99 657.87 950.23 141.84 168.38 201.01 86.05 254.27 3

46、11.07 0 500 1000 施工面积 竣工面积销售面积 宿迁房地产开发状况（面积：万平方米） 200520062007(1-11) 施工面积施工面积 竣工面积竣工面积 商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积（万平方米） 20052005 414.99 141.84 86.05 20062006 657.87 168.38 254.27 2007(1-11)2007(1-11)950.23 201.01 311.07 2021/3/10授课：XXX42 2007年宿迁商品房竣工面积为201.01万，而商品房预售房面积为 311.07万，大于竣工面积，从以上官方数据来看宿迁的房地产市场处于

47、从以上官方数据来看宿迁的房地产市场处于 供不应求的状态，但从实际宿迁前期房地产市场调查的情况来看，这种情供不应求的状态，但从实际宿迁前期房地产市场调查的情况来看，这种情 况仅局限与地段较好，城市中心、配套设施相对成熟的区域（老城区、靠况仅局限与地段较好，城市中心、配套设施相对成熟的区域（老城区、靠 近老城区），而相比较宿豫区和宿城区南部地区各楼盘去化周期大多在一近老城区），而相比较宿豫区和宿城区南部地区各楼盘去化周期大多在一 年以上，个别楼盘去化率更长。年以上，个别楼盘去化率更长。 2.42.4、宿迁房地产细分市场、宿迁房地产细分市场 宿迁城区开发的楼盘主要集中在老城区、宿豫区、宿城区，本次市

48、场调 研的范围为主要为宿豫区、老城区、宿城区的在售住宅项目，现对宿迁房 地产市场做如下细分： 老城区板块老城区板块 地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城 区，也是宿迁商业气氛最浓的区域。 代表楼盘：金港花园、铂金城市公寓、东城水岸、锦绣怡园等。 2021/3/10授课：XXX43 宿豫区板块宿豫区板块 京杭运河以东，黑龙江路以东，是宿迁“一体两翼”的东翼 ，被称为是宿迁的“浦东”。 代表楼盘：中通名仕嘉园、锦华名园、江山国际花园广场、金外滩国 际花园，卧龙湾别墅等； 宿城区板块宿城区板块 地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北的 区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。 代

49、表楼盘：银河花园、学府雅苑、月亮城、康庭茗苑等 2.4.12.4.1、老城区（市中心）板块、老城区（市中心）板块 板块的地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，居 住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；宿迁的商业主要 集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。区域内路 况通达情况较为一般，高峰期间较为堵塞。 2021/3/10授课：XXX44 在售主要楼盘一览表：在售主要楼盘一览表： 案名总建规模物业形 态 均价(元)面积范围（ ） 主力房 型 开盘日 期 去化率 江山城市 广场 12万 多层 小高层 多2500/ 小2750 90-220 两 房 、

50、三房 06、5 二 期 销 售95% 金港花园89万多层288090-124两房/三 房 06、5 95% 滨江国际 花园 11万多 层 、 联 体 别 墅 多2720/ 别3600 多50-140/ 别180-240 两 房 、 三房 07、6 多层 87% 别墅 50% 铂金城市 公寓 9.9万高层300050-130两房07、1090% 东城水岸 10万多层225084-140两房06、4 1 、 2 期 销售 97% 锦绣怡园12万多层/ 高层 多2300 高2700 90-140两房/三 房 07、10 多85% 高45% 2021/3/10授课：XXX45 A:A:供应态势分析供应

51、态势分析 市中心板块主要楼盘供应态势图(万平方米) 9 12 9 3 0 1 3 9 1010 11 16 7 9 5 5 6 6 0 2 4 6 8 10 12 14 江山城市广场 金港花园 滨江国际花园 铂金城市公寓 东城水岸 锦绣怡园 总量体在开发量体未来供应量体 供应量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成的区 域，这也是宿迁传统的商业中心；区域内滨江国际花园、锦绣怡园、江山 城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁市较为高档的楼盘，销售去化率也 较快。 板块内在售的主要楼盘总量约64万平方，后期也将有近22万平方的供应 ；区域内建筑形态以多层为主，小高层、高层（主要集中在市中

52、心）比例 有增大的趋势，城市中心区域内小高层、高层市场接受度较高。 2021/3/10授课：XXX46 B B：产品规划分析产品规划分析 产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都 有待加强。板式风格，一梯二户占据主流。 房型评价：房型评价： 房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：动静分离、干 湿分离，面积浪费较为严重。紧凑房型、宽敞房型并存，品质较高的楼盘 房型设计较为宽敞，如江山城市广场、滨江国际广场等；前期市场调研中 可以看出：房型面积大的房源市场去化难度较大房型面积大的房源市场去化难度较大。 板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；同房型个

53、案面积 落差异较大，如：滨江国际广场两房面积105-146，而锦绣怡园两房75 ，铂金城市公寓88-120，这也与楼盘定位密切相关。 2021/3/10授课：XXX47 CC：价格分析价格分析地段决定价格地段决定价格 2500 2700 28802720 3000 2250 2300 2700 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 江山城市广场 金港花园 滨江国际花园 铂金城市公寓 东城水岸 锦绣怡园 市中心板块个案价格分布图（单位：元/平方米） 多层小高层 板块内多层的主流价格在2500-3300元/平方米，均价由板块中心向四 周递减；区域内边缘地区比中心区域房价低约

54、300元/平方米。 小高层价格在2600-3300 元/，与多层不同的是，影响价格的不仅仅 是地段，景观的好坏也决定了小高层的部分价格。 2021/3/10授课：XXX48 D D：客源分析客源分析 客户呈现区域内消费习惯，以自住为主，个案基本无投资客身影。 30-45岁为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院 等）员工是购房的主力军，城市中心学区内的房源去化率较快。 2021/3/10授课：XXX49 2.4.22.4.2、宿豫区板块、宿豫区板块 案名总 建 规 模 物业形 态 均 价 ( 元) 面积范围 （） 主力房 型 开盘日 期 销售率 中 通 名 仕嘉园 38万 多层

55、 2038 90-120 两房、 三房 06、5 一期85% 锦华名园30万多层190088-137两房、 三房 06、4 一期95% 二期80% 三期60% 众 大 上 海 城 32万多层2050 80-120两房、 三房07、9 一期45% 浦 东 国 际 花园 25万多层180085-140两房、 三房 07、6 一期65% 金外滩11万 多层 205060-120两房 06、9 一期85% 二期45% 东 城 阳 光 名都 13万多层190090-128两房、 三房 07、4一期70% 豫景山庄30万多层198090-125两房 03、5 四期57% 在售主要楼盘一览表：在售主要楼盘一

56、览表： 2021/3/10授课：XXX50 A:A:供应态势分析供应态势分析 市府新区板块主要楼盘供应态势图(万平方米) 30 13 10 17 7 9 30 11 25 32 38 8 22 8 0 5 10 15 20 25 30 35 40 中通 名仕嘉园 锦华名园 众大上海城 浦东国际花园 金外滩 东城阳光名都 豫景山庄 总量体在开发量体未来供应量体 4 20 供应量主要集中在宿豫区的中部和西部地区。浦东国际花园、金外滩、众 大上海城、锦华名园项目仅一路之隔，上述四个楼盘未来有56万平米的供应 量，竞争市场较为激烈。 板块内在售各楼盘的总量体达到180万平米，而各楼盘后期也将有81万平

57、 米的供应量，对宿迁这个城市化进程并不快的新兴城市而言，供大于求的态供大于求的态 势已趋于明显势已趋于明显。 2021/3/10授课：XXX51 B B：产品规划分析产品规划分析 板块内供应以多层为主，少量小高层。 产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等 方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏现代感。 房型评价：房型评价： 板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100、小三房105- 120、大三房120-135，相对于市中心板块，房型的面积较大。 房型设计水平差次不齐，例如：浦东国际花园房型布局合理、面积控制 合适宜，锦华名园面积浪费较多。 2021/3/10授课：

58、XXX52 CC：价格分析价格分析地段决定价格、价格围绕品质波动地段决定价格、价格围绕品质波动 2100 1900 2050 1800 2050 1900 1980 1650 1700 1750 1800 1850 1900 1950 2000 2050 2100 中通?名仕嘉园 锦华名园 众大上海城 浦东国际花园 金外滩 东城阳光名都 豫景山庄 板块个案价格分布图（单位：元/平方米） 多层 2021/3/10授课：XXX53 所在区域的多层主流价格在1900-21900-2400400元/平方米，目前沿运河边楼盘如 ：金外滩、浦东国际花园、众大上海城，楼盘均价基本在2300元/平方米左 右。

59、而价格的高低取决与楼盘本身的品质，如：相对与周遍楼盘的浦东国 际花园价格比与一街之隔的上海城相差约150元/平方米左右。 位置相对偏远（宿豫区中部），但品质相对较好的中通名仕嘉园，价 格接近2300元/平方米左右，而周遍楼盘的均价格在2000元/平方米左右。 可以看出宿豫区的整体房价，靠近运河边的价格约在2300元/平方米左右 ，而品质好、规模较大的楼盘虽然地段相对偏远，但价格几乎与其接近， 甚至超出，且能被老百姓接受。 2021/3/10授课：XXX54 D D：客源分析客源分析 宿豫区的特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。 宿豫区内及老城区靠近宿豫区的拆迁户是板块内客源的

60、生力军。 宿城区的客户群不大，但不可忽视。 2.4.32.4.3、宿城区板块、宿城区板块 由于宿城区板块的房地产特征和宿豫区接近，在此不多举例说明。 板块平均价格与宿豫区房价基本相同，靠近老城区（商业中心）房价约比 区域内其他房价高400-500元/平方米左右。 主要客户来自市中心、市府新区的公务员、企事业单位，拆迁户也占据一 定比例，宿豫区消费群基本不在目标客户范围之内。 2021/3/10授课：XXX55 2.52.5、宿迁近几年房地产销售价格调查、宿迁近几年房地产销售价格调查 通过实地走访宿迁市当地几个开盘时间较长的楼盘及官方显示数据可以看 出，近几年的宿迁市房价：老城区房价的上涨趋较为