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文档简介
1、大型集中商业选址要求 大型集中商业分类 大型集中商业分类 百货商场 超市 专业市场 批发市场 餐饮 娱乐 决定百货商场类商家选址的 KPI分析 百货商 场 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模2-3万;层数地上4-5层;单层面积 5000;建筑格局通透、方正、实用率高;车位 每万平米 200个;层高4.5-5米;净高3.6米以上。 十字路口,两面临街;其中至少一面临城市主要 交通道路,昭示性好;进入性强; 如果定位住宅类核心客户群一般要求3公里静态居 住人口30-40万人;如果定位商务类核心客户群一
2、般要求日人流量2-3万人,周末5-6万人; 直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城 市人口规模在50万人以上; 传统商脉的商业区、商务中心区;成熟的大型住 宅区; 2公里范围内无直接档次定位相同的企业; 以城市商业网点规划做指导; 例如: ? 百盛中国 ? 北京华联 ? 西单商场 决定大型超市类商家选址的 KPI 分析 大型超 市 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模1-1.5万;层数地上1-3层;单层面积 5000-7000;实用率高;其中进深在50-70米; 车位每万平米 至少100个,400
3、个最优;层高3.6 米以上; 快速交通主干道一侧,要求人流进入性强,对昭 示性要求相对较弱; 依托周边住宅人口及商业氛围发展 直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会; 要求大量人流,同时通过快速交通保持一定的流 动人口; 1公里之内避免直面竞争。3000以上超市、农贸 市场为竞争对手; 例如: ? 家乐福 ? 沃尔玛 ? 易初莲花 沃尔玛选址要求 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳,2公里范围内常住人口可达到12-15万人 2、须临近城市交通主干道,至少双向四车道,且无绿化带,立交桥,河流,山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当
4、地平均水平 4、项目周边人口畅旺,道路与项目衔接性比较顺畅,车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳,原则上不能低于40米,临街面不低于70米 2、层高不低于5米,对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离) 3、楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上,原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口,免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定
5、面积的广场 三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开,同时为商场供货车辆提供物流专用场地,40尺货柜车转弯半径18米 四、其它 1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式,总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求,备 用电源应满足应急照明,收银台,冷库,冷柜,监控,电脑主机等的用电需求,并提供商场独立使用的高低压配电系统,电表, 变压器,备用 发电机,强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统,提供独立给排水接驳口并安装独立水表,给
6、水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要 求,储水满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统,空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上,不低于15年并提供一定的免租期 家乐福选址要求 一、地理位置要求: 1、交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨); 2、人口密度相对集中; 3、两条马路交叉口,其一为主干道; 4、具备相当面积的停车场,至少600 个机动车停车位,非机动车2000平方米以上; 二、建筑物要求 1、建筑占地面积15000平方米以上; 2、最多不超过两层; 3、总建筑面积2-4万/平方米; 4、建筑物长宽比例:10 7
7、或10 6. 三、停车场地要求: 至少600 个机动车停车位,非机动车2000平方米以上,免费提供家乐福公司及顾客使用; 四、合作要求: 1.转租租户由家乐福负责管理;2.租赁合同一般是20 年-30 年。 决定中型超市类商家选址的 KPI分析 中型超 市 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模3000-5000万;层数地上1-2层;可在地 下;实用率高;层高3.6米以上; 依托百货商场、依托大型住宅区人口 不考虑竞争关系,2公里半径内静态居住人口在 10-20万之间 大型居住区,商业中心区 不在统一住
8、区出现;不在统一百货商场内出现 例如: ? 茂业超市 ? 天虹超市 决定购物中心类商家选址的 KPI分析 购物中 心 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模3万平米以上;层数小于等于5层;单层面 积1万平米以上;建筑格局通透、方正、实用率高; 车位每万平米400个最优;层高4.5-5米,净高3.6 米以上。 临快速交通干线;昭示性好、进入性强; 家庭汽车为交通工具;目的地型小法;吸引力场 所;。 直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城 市人口规模在50万以上; 城市边缘区; 政府商业网点规划 例如:
9、 ? 万象城 ? 中信城市广场 按商圈辐射范围对购物中心进行分类 按商圈辐射范围分类 属性 Neighborhood SC 邻里型购物中心 半径1-2KM 时间距离3-5分钟 人口1-2万人 停车场300-500辆 超市、专卖店、 便利店、药店、 洗衣房,其他1 0-20商铺 邻里型商务中心更小型化,核心店铺有 百货店或超市以及50-70家专卖店构成, 属于相对小型化的购物中心 Community SC 社区型购物中心 半径3-5KM 时间距离5-8分钟 人口5-10万人 停车场300-500辆 廉价商店、日 用品商店专卖 店、外食店、 其他20-40店铺 比区域性稍小的购物中心,包括百货店、
10、 超市、廉价商店等核心店铺各1家以及10 0家以上的专卖店 Regional SC 区域型购物中心 半径10-20KM 时间距离10-15分钟 人口5-10万人 停车场2000-5000辆 百货店2家 量贩店2家 衣料服装店、外食 、杂货店100-200家 区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价 商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的 专卖店 Super Regional SC 朝区域型购物中心 半径20KM以上 时间距离15分钟以 上 人口100万以上 停车场10000辆 以 上 百货店3-4家 综合性零售店3-4家 大型专卖店3-4家 专业零售店3-4家 朝区域性购物中心应包括150-2
11、00家专卖 店,及饭店、食品街、影院、健身房、文 化中心 决定家居建材类商家选址的 KPI 分析 家居建 材 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模1-3万平米;单一业态1.2-1.4万平米;层数 2-3层;单层面积5000-7000平米;实用率高;进 深50-70米;车位每万平米至少200个,400个最 优;层高5.5米左右。 快速交通主干道一侧,进入性强,昭示性好,无 遮挡; 城市住区边缘,一般为总部投资,统一经营,不 重点参考周边人口数。 直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上 城市。 快速交
12、通干线沿线;大型新兴住区边缘。 不以单个选址地点的局部竞争考虑;从公司集团 角度出发,若干店形成战略联盟。 例如: ? 百安居 ? 金海马 ? 欧培得 百安居选址的粗略标准 选址要求: 1、净用地面积30亩; 2、建筑占地面积8000-10000平方米,单层; 3、场地要求平坦,必须考虑绿化和机动车辆停车场; 4、停车位不少于300个; 5、商场主入口面向城市主干道; 6、室外收货区位于建筑物背面,要求设专用货物出入通道与城市道路连接; 7、建筑层高8.5米,可用净空高度(结构构件和所有管线除外)6.2米; 8、电:2000KW;楼板承重(荷载)2.5吨/平方米; 9、柱网结构:9米*9米以上
13、; 决定家用电器类商家选址的 KPI分析 家用电 器 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 标准规模0.3-1万平米;旗舰店2万平米;层数1-3 层;卖场封闭,有独立门头;净层高4.5米以上; 临街,昭示性好; 3公里消费人口在30万人,其中静态居住人口在 10-20万人;统一投资,统一经营;较少订单开发。 战略联盟,市场渗透。 成熟商业圈;人口消费力较大区域。 市场区域饱和,择优选址。 例如: ? 国美电器 ? 苏宁电器 ? 顺电 国美3C店选址标准 3C店类型规划 一、商业街店临街商铺(一层)。处于市级商
14、圈区级商圈。 二、店中店在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或接近电器商品销 售区或日用消费品区。处于市级商圈区级商圈。 三、社区店位于可辐射多个高消费社区的商业区域,紧邻主要大型社区,社区 人口10万人左右(一层)。 四、特定市场店手机、IT一条街(一层)。市级手机、IT一条街。 五、交通枢纽店位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模 的商圈。 3C店规模要求 一、小型店:30-50平米。 二、中型店:80-120平米、160-240平米。 三、大型店:260-320平米。 四、旗舰店:400平米左右。 原则上小型店只经营3C商品,中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择
15、和音像共同经营。商业街店和店中 店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主,社区店以开设中型店为主,特定市场店开设中型店和大型店为主。 苏宁选址的粗略标准 1、人口标准 门店周边人口要达到10万,能够辐射到30万人口; 同时考量周边人口的实际购买能力。 2、交通环境 十字路口最佳,不临快速通道,因为快速通道的十字路口尽管有不错的人流但却形成不了有 效的人气。 3、物业设施 物业宽敞,能够容纳下足够多的货柜,也给顾客一种“豁然开朗”的感觉,地面停车位等配 套设施充足。 决定批发市场类商家选址的 KPI分析 批发 市场 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域
16、 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模2000-5万平米,可大可小;层数1-5层; 单层面积:500-10000平米;层高3-4米;建筑格 局通透;车位最好有,但个别没有也可以; 大型公共交通节点;或临大型住区的道路; 柜台出租。 成熟商业区或成熟大型住宅区;大型公共交通节 点; 决定大型餐饮类商家选址的 KPI分析 大型集 中餐饮 外 因 内 因 建筑自身要求 道 路 要 求 公司战略要求 城 市 属 性 区 域 属 性 竞 争 关 系 政 策 导 向 总规模1000-5000平米居多;层数独立沿街1-4层, 或写字楼里单层面积:300-5000平米;车位越多 越好(最好地上),最少要求路边有临时停车位; 主要交通道路的临街面
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